Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng này có nghĩa vụ thanh toán giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo hợp đồng và có quyền nhận bàn giao quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo qui định tại Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Các chủ thể sau không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác, trừ trường hợp pháp luật qui định không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, với qui định tại Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 121 Luật Đất đai 2003, chỉ có một số lượng hạn chế người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua nhà và được nhận quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, các đối tượng này gồm: Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; người có công đóng góp với đất nước; những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam; các đối
tượng khác theo qui định của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có đủ điều kiện để mua nhà tại Việt Nam thường "lách" luật bằng cách gửi tiền về nhờ người thân, bạn bè quen đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam. Với cách thức này rủi ro xảy ra đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là rất lớn. Bởi vì, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà không mang tên họ nên về mặt pháp lý nếu người được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thực hiện các hành vi chiếm đoạt thì người chủ thực sự không biết kêu cứu ai. Đứng trước thực trạng đó, tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 121 Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, từ ngày 01/09/2009 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
- Người có quốc tịch Việt Nam;
- Người có gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Qui định trên đây cho thấy người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được phép mua nhà ở tại Việt Nam đã mở rộng, đồng thời họ không bị hạn chế số lượng nhà ở mua tại Việt Nam.
Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng qui định trên được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Khi mua nhà ở tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
*Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Có thể nói nghĩa vụ trả tiền theo đúng thỏa thuận là một trong những nghĩa vụ quan trọng nhất của bên nhận chuyển nhượng. Nghĩa vụ này tương ứng với quyền được nhận tiền của bên chuyển nhượng.
- Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai.
Đây là nghĩa vụ mà bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo việc quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời cũng là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của chính bản thân bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành người sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất.
- Nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Pháp luật qui định nghĩa vụ này là nhằm đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Ví dụ: đảm bảo quyền thuê quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất theo hợp đồng thuê đã ký trước đó giữa bên chuyển nhượng và người thứ ba, mà khi nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê chưa hết thời hạn…
- Nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật về đất đai.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ khác theo qui định của Luật Đất đai năm 2003. Ví dụ: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng qui định về sử dụng độ sâu trong
lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các qui định về bảo vệ môi trường….
*Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 702 Bộ luật Dân sự, Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; 2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; 3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; 4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn[14].
Với nội dung của điều luật này cho thấy quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận quyền sử dụng đất yêu cầu bên chuyển nhượng phải thực hiện (khoản 1, 2); hoặc yêu cầu Nhà nước thực hiện (khoản 3). Quyền sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn (khoản 4) là quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không những được thực hiện quyền này sau khi hoàn tất các thủ tục để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mà còn có các quyền của người sử dụng đất được qui định tại Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003, được sửa đổi, bổ sung năm 2009, cụ thể như sau:
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai;
- Có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo qui định của pháp luật đất đai.
2.1.2. Ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và thủ tục công chứng, đăng ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
Các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng, thực hiện việc ký kết hợp đồng, công chứng, chứng thực hợp đồng theo qui định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi bổ sung năm 2009, Luật Công chứng năm 2006 và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự qui định: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo qui định của pháp luật" [14]. Việc qui định các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng hình thức văn bản được công chứng, chứng thực chủ yếu nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Điều này xuất phát bởi những lý do sau đây:
- Quyền sử dụng đất thông thường là tài sản có giá trị lớn đối với bất cứ một chủ thể nào có quyền sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức).
- Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất phức tạp, do nó không chỉ liên quan đến một loại tài sản là quyền
sử dụng đất, mà còn liên quan đến nhiều tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, Nhà nước cần qui định cụ thể về hình thức của hợp đồng để tránh cho các chủ thể tham gia giao dịch lâm vào tình trạng bất lợi, không có đủ chứng cứ đê bảo vệ quyền lợi trước Tòa án (nếu có tranh chấp xảy ra), đồng thời giúp cho Tòa án có cơ sở để giải quyết vụ việc.
Công chứng, chứng thực hợp đồng là một trong những thủ tục cần thiết của trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Khi thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng, bao giờ các cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực (như Phòng công chứng, Ủy ban nhân dânxã, phường..) cũng yêu cầu và hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tiếp tục thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật đất đai. Như vậy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gián tiếp giúp cho việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai đạt hiệu quả.
Theo qui định tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì cơ quan công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất được xác định như sau:
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại cơ quan công chứng.
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản.
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì xác nhận tại Ban quản lý khu công nghiệp, Bản
quản lý khu kinh tế, Bản quản lý khu công nghệ cao (sau đây gọi tắt là Ban quản lý).
Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn bản. Khi soạn thảo hợp đồng, văn bản về bất động sản nói chung và hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, các bên tham gia giao kết hợp đồng có thể tham khảo mẫu hợp đồng, văn bản ban hành kèm theo Thông tư liên tịch này.
Thông tư liên tịch này cũng xác định rõ trách nhiệm của các bên tham gia giao kết hợp đồng, trách nhiệm của cơ quan công chứng, chứng thực và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Theo đó:
- Các bên giao kết hợp đồng phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của các giấy tờ do mình xuất trình; bảo đảm các nguyên tắc giao kết hợp đồng theo qui định của pháp luật dân sự.
- Cơ quan công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm về thời điểm, địa điểm công chứng, chứng thực; năng lực hành vi dân sự của các bên giao kết hợp đồng tại thời điểm công chứng, chứng thực; nội dung thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; chữ ký của các bên tham gia giao kết hợp đồng.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm cung cấp dịch vụ thông tin về đất đai theo yêu cầu của công chứng viên, Chủ tịch hoặc phó chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc Trưởng bản quản lý.
2.1.3. Thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 17/2006/NĐ-CP
ngày 20/01/2006), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Để bảo vệ quyền lợi của mình, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục này. Để yêu cầu cơ quan Nhà nước