SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chính sách đất đai là một phần quan trọng trong các chính sách kinh tế -xã hội của Đảng và Nhà nước ta. Đặc biệt ở nước ta, việc sử dụng đất đai trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau, trong quá trình đổi mới cơ chế kinh tế, những vấn đề cũ chưa giải quyết xong thì những vấn đề mới lại nảy sinh đan
xen nhau, tạo ra những mâu thuẫn nội tại. Trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân). Hiến pháp năm 1980 ra đời đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19, 20 Hiến pháp năm 1980). Ngày 29/12/1987, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII kỳ họp thứ 2 đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên của nước ta. Điều 1 của Luật Đất đai năm 1987 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và sử dụng đất được giao đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả. Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức.
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1987, thực tế cho thấy các qui định của Luật này quá gò bó, một số qui định không có tính thực thi. Vì vậy, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 3 đã thông qua Luật Đất đai năm 1993. Văn bản này đã bước đầu công nhận đất đai có giá và đặt quyền sử dụng đất đã giao cho người sử dụng trong trạng thái vận động, chứ không nằm ở trạng thái tĩnh như Luật Đất đai năm 1987. Cụ thể: Nhà nước đã cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 3); Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất (Điều 12); Qui định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất….
Mặc dù vậy, Luật Đất đai năm 1993 vẫn chưa thể hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất… Hơn nữa, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tuy được thực hiện theo một trình tự thủ tục đặc biệt hơn các giao dịch dân sự thông thường khác, nhưng bản chất của các hoạt động này là các giao dịch dân sự. Chính vì vậy, Ban soạn thảo Bộ luật Dân sự đã quyết định
đưa vấn đề này vào trong Bộ luật Dân sự. Bộ luật Dân sự 1995 qui định quyền sử dụng đất trong giao lưu dân sự phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài;
- Bảo đảm các quyền của người sử dụng đất hợp pháp được thực hiện thông suốt, không bị ách tắc trong giao lưu dân sự, nhưng phải tránh tình trạng lạm dụng các quyền này để mua bán đất trái phép, tùy tiện;
- Bảo đảm thời hạn sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn được giao;
- Bảo đảm để người làm nghề nông cần đất đều có đất để sản xuất, hạn chế tối đa việc chuyển đất nông nghiệp, nhất là đất trồng lúa để sử dụng vào mục đích khác;
- Bảo đảm các hạn điền mà pháp luật về đất đai đã qui định;
- Bảo đảm sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước thông qua các chế độ về cho phép, đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất cũng như chế độ thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Cùng với Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 qui định về việc xác lập giao dịch dân sự liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất đồng thời thiết lập cơ chế để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất hợp pháp.
Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng, phần thứ 5 của Bộ luật Dân sự năm 1995 đã phát sinh nhiều bất cập đó là: vì luật Đất đai 1993 chỉ qui định cá nhân,
hộ gia đình được thực hiện năm quyền (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất) nên Bộ luật Dân sự năm 1995
cũng chỉ qui định về các giao dịch trong năm quyền này. Nó đã không đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển của xã hội. Chủ thể trong các giao dịch về quyền sử dụng đất không chỉ có cá nhân, hộ gia đình mà còn có cả tổ chức; hay việc các
Nhằm khắc phục những nhược điểm trên, Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009), đã bổ sung đầy đủ hơn các đối tượng là người sử dụng đất và các quyền mà người sử dụng đất được thực hiện. Đặc biệt với sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2005 tại phần thứ năm của bộ luật này quy định về chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm 8 chương 48 điều đã có những điểm đổi mới sau đây:
Thứ nhất:Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định các điều kiện và thủ tục hành chính mà người sử dụng đất phải tuân thủ khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ có các quy định chung như: căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, hình thức chuyển quyền sử dụng đất, giá chuyển quyền sử dụng đất, các nguyên tắc chung khi thực hiện quyền dân sự, hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất; Có thể nói các quy định về chuyển quyền sử dụng đất tại phần thứ năm của Bộ luật Dân sự năm 2005 được thiết kế đơn giản, dễ hiểu, mang tính chất định hướng cơ bản cho các bên khi giao kết hợp đồng. Quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên chuyển quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận, nhưng không được vi phạm các điều cấm của pháp luật.
Thứ hai: chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất không chỉ là cá nhân, hộ gia đình như quy định tại Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của luật đất đai năm 2003. Đó là: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và chủ thể khác được pháp luật cho phép thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ ba:tương ứng quy định của Luật Đất đai năm 2003 cũng như các quyền mà người sử dụng đất được thực hiện, Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định các nội dung liên quan đến giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Đó là các quy định về nội dung của hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quy định về thừa kế quyền sử dụng đất.
Thứ tư:Bộ luật Dân sự năm 2005 tôn trọng sự thỏa thuận của các chủ thể về giá chuyển quyền sử dụng đất. Quy định này vừa đảm bảo nguyên tắc
tự do, tự nguyện thỏa thuận trong giao lưu dân sự, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước khi người sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
Tóm lại, qua từng thời kỳ phát triển của pháp pháp luật dân sự, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cơ chế giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng được bổ sung và hoàn thiện cho phù hợp hơn với thực tiễn. Có thể nói, so với các văn bản pháp luật trước đó thì Bộ luật Dân sự năm 2005 là văn bản pháp luật quy định một cách đầy đủ, chi tiết hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG