Theo qui định tại khoản 2 Điều 110, khoản 2, 3 Điều 112, khoản 1 Điều 119, khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung
năm 2009, các chủ thể sau đây được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê;
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không thu tiền sử dụng sang đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 (năm) năm thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Có ba trường hợp pháp luật qui định một số hạn chế đối với chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) đó là:
Trường hợp 1:
Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất,
không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thức hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai[2]. Nhà nước qui định hạn chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này là nhằm mục đích để các hộ gia đình, cá nhân không lợi dụng chính sách của Nhà nước để mua bán quyền sử dụng đất thu lợi nhuận bất chính, đồng thời tạo sự ổn định trong sản xuất nông nghiệp cho bà con nông dân, góp phần ổn định chính sách, qui hoạch phát triển đất đai của Nhà nước.
Trường hợp 2:
Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó[2].
Với qui định chỉ cho phép chủ thể có quyền sử dụng đất trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những chủ thể khác đang trực tiếp sinh sống tại những khu vực này, Nhà nước nhằm mục đích tạo sự ổn định trong khu vực đó, đồng thời để bản thân các khu vực này phát huy có hiệu quả vai trò mà nó đang đảm nhiệm. Nếu có chủ thể khác sinh sống ở nơi khác nhận chuyển nhượng và vào đây ở thì sự bảo vệ nghiêm ngặt, sinh thái có thể bị phá vỡ.
Trường hợp 3: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó" [2]. (Xem phân tích ở trường hợp 2).
*Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
"Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: 1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; 2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng" [14, Điều 699]. Pháp luật dân sự qui định hai nghĩa vụ cơ bản nhất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là nghĩa vụ chuyển giao đất và giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản có trên đất; giấy phép xây dựng, biên lai nộp thuế nhà đất… Đất được chuyển giao trên thực tế cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng vị trí, số hiệu đã được ghi trong giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; đúng tình trạng như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là hai nghĩa vụ mà người chuyển nhượng phải thực hiện đối với bên nhận chuyển nhượng.
Ngoài ra, bên chuyển nhượng còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đối với Nhà nước. Như: nghĩa vụ thông báo cho người sử dụng đất biết về quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất (ví dụ quyền của người thuê đất, người thuê tài sản trên đất chưa hết hợp đồng thuê..), việc này sẽ là cơ sở để bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo quyền của người thứ ba. Bên chuyển nhượng còn có nghĩa vụ cùng với bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là nghĩa vụ của cả hai bên vì việc thực hiện nghĩa vụ này nhằm đảm bảo về mặt hình thức bất buộc của hợp đồng.
Bên chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Đối với doanh nghiệp thì nộp thuế thu nhập doanh nghiệp
theo qui định tại Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008; đối với cá nhân hộ gia đình thì nộp thuế thu nhập cá nhân theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
*Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
"Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất…" [14, Điều 700]. Quyền nhận tiền chuyển nhượng là quyền cơ bản của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền nhận tiền đúng số lượng, đúng thời gian, đúng địa điểm và phương thức nhận tiền mà các bên đã thỏa thuận với nhau theo hợp đồng. Việc nhận tiền có thể được thực hiện một lần hoặc nhiều lần, có thể nhận trực tiếp hoặc thông qua tổ chức ngân hàng. Nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thanh toán tiền hoặc chậm thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận thì các bên có thể thỏa thuận hoặc căn cứ vào các qui định của pháp luật để giải quyết.