SỬ DỤNG ĐẤT"
Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định tương đối đầy đủ những điều kiện cần thiết đòi hỏi một hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng phải có khi xác lập để hợp đồng này có hiệu lực. Trước hết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng, nên nó phải đảm bảo những điều kiện chung để một hợp đồng nói chung có hiệu lực là:
Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàntự nguyện; Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định [7, Điều 122].
Tuy nhiên, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng gắn với đối tượng đặc biệt là quyền sử dụng đất, mà đất đai thì không chỉ là một tài sản thông thường mà nó còn gắn với chủ quyền quốc gia, tính toàn vẹn lãnh thổ, chịu sự điều tiết đặc biệt của Nhà nước, nên những điều kiện cần thiết đòi hỏi một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khi xác lập phải có để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực có những đặc thù riêng sau đây:
2.1.1.1. Điều kiện về chủ thể có quyền tham gia Chủ thể phải có năng lực hành vi dân sự
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng là một giao dịch dân sự, nên chủ thể của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải có năng lực hành vi dân sự (điểm a, khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự năm2005).
* Chủ thể là cá nhân: "Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân đó, bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự" (Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2005). Như vậy, năng lực hành vi dân sự của cá nhân là việc cá nhân có khả năng nhận thức được đầy đủ về hành vi, công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm, đồng thời có đủ khả năng điều khiển các hành vi của mình. Theo quy định từ Điều 20 đến Điều 23
của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì đối với chủ thể là cá nhân thì chỉ những người từ đủ 18 tuổi trở lên, có trí não phát triển bình thường, không bị Tòa án tuyên là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì mới là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, những người này được toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng; còn những chủ thể là cá nhân khác, chỉ được tham gia xác lập giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, với những điều kiện kèm theo như sau:
-Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ, những người này khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ những giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi;
- Người dưới 6 tuổi là người không có năng lực hành vi dân sự và những người mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc một số bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình) thì các giao dịch dân sự của những người này, phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện;
-Người nghiện ma túyhoặc các chất kích thích khác, dẫn đến phá tán tài sản của gia đình, bị Tòaán tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người đó phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các giao dịch nhỏ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.
* Chủ thể là pháp nhân: khi tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thì phải thỏa mãn điều kiện về chủ thể được quy định tại Điều 84 Bộ luật Dân sự năm 2005, như: "Được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập". Đồng thời việc tham gia của pháp nhân vào quan hệ hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất phải thông qua người đại diện của pháp nhân đó (đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền).
* Chủ thể là hộ gia đình: Quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình chính là tài sản chung của hộ gia đình đó (Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005), vì thế khi tham gia vào quan hệ chuyển quyền sử dụng đất thì hộ gia đình phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể của hộ gia đình có những đặc điểm sau:
- Năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đình phát sinh đồng thời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể;
- Năng lực chủ thể của hộ gia đình do pháp luật quy định và có tính chất hạn chế trong một số lĩnh vực (Điều 106 Bộ luật Dân sự năm2005).
Mặc dù pháp luật có quy định hộ gia đình với tư cách là chủ thể nhưng lại không quy định cách thức, trình tự phát sinh hay chấm dứt một hộ gia đình, mà căn cứ vào điều kiện thực tế tồn tại của hộ gia đình đó, để xác nhận một hộ gia đình với tư cách chủ thể. Khi hộ gia đình tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là bên chuyển quyền thì phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đồng ý và ký tên vào hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đây là một quy định của pháp luật trong việc định đoạt tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình.
Chủ thể phải tự nguyện tham gia giao dịch
Theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì người tham gia hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện. Đây là một trong bốn điều kiện để hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực, nó thể hiện ý chí của các bên không bị ràng buộc hoặc chịu tác động của bất kỳ một yếu tố khách quan nào, trong việc chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Chủ thể hạn chế
- Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt, nên trong một số loại hình chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật chỉ cho phép một số chủ thể nhất định
được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với một số loại đất nhất định, cụ thể:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp[3,Điều 102].
- Những chủ thể sau đây không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ):
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển. nhượng quyền sử dụng đất;
+Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước;
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Chỉ những người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2003, gồm: Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; người có công đóng
góp với đất nước; những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam; các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì mới được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (điểm đ khoản 1 Điều 99 Nghị định 181/NĐ-CP).
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm; thì có quyền chuyển nhượng; cho thuê; thế chấp; bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 110, Điều 111 Luật Đất đai năm2003).
2.1.1.2. Điều kiện về đối tượng (loại đất) được phép giao dịch
Không phải bất cứ loại đất nào cũng được phép chuyển quyền sử dụng đất, mà đất đem ra chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình khi tiến hành giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất muốn chuyển quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, khoản2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa
chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
-Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
-Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
-Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể trên (quy định tại khoản 1 Điều 50) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân
giấy tờ có giá trị tương đương như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai.
-Bản án hoặc quyết định của Tòaán nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành.
Thì cũng được chuyển quyền sử dụng đất, nhưng chỉ được thực hiện đến hết ngày 30-6-2007, kể từ ngày 01-7-2007 trở đi, muốn chuyển quyền sử dụng đất thì buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
Đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như
sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
Như vậy, theo quy định trên thì đất được phép chuyển quyền sử dụng phải là đất đã được người quản lý, sử dụng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
Đất không có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất và đảm bảo trật tự xã hội, pháp Luật Đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp, mới được phép chuyển quyền sử dụng đất, còn những thửa đất đang xảy ra tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mọi mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên thì mới được tiến hành chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án:
Đây là một quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người được thi hành án, đồng thời cũng là một biện pháp bảo đảm tài sản giúp cơ quan Thi hành án triển khai việc thi hành bản án được tốt hơn. Ngoài ra, nó còn là biện pháp để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người phải thi hành án. Do đó,