SỬ DỤNG ĐẤT"
2.2.1. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay
Điều 692 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Theo quy định tại các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật Đất đai năm 2003 thì hồ sơ của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
2.2.2. Sự bất cập
Thực tế, quy định như trên của pháp luật Việt Nam về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất dẫn đến nhiều bất cập.
2.2.2.1. Quy định không rõ ràng
-Quy định như trên làm cho có Tòa án hiểu rằng tất cả các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ sau thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; có Tòa án lại cho rằng riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất tại nông thôn thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực ngay khi nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Quy định như trên làm cho các Tòa án lúng túng khi xác định thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là thời điểm nào (đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kê khai; nộp xong các loại lệ phí và được cấp biên lai; hay phải đến lúc được ghi tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...).
- Nếu hiểu là trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ở nông thôn thì thời điểm đăng ký là thời điểm nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất thì trường hợp Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quên không nộp hồ sơ này cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này có hiệu lực hay chưa?
2.2.2.2. Quy định không chính xác và mâu thuẫn
- Như chúng tôi đã phân tích (mục 1.2) thì một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng sau khi xác lập không cần chờ đến khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu lực mà ở mỗi giai đoạn sau khi xác lập nó đã có "phạm vi và mức độ ảnh hưởng"
nhất định tới nhiều chủ thể trong xã hội. Do vậy, về mặt lý luận pháp luật nước ta (Điều 692 và từ Điều 127 đến Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2005) quy định việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là không chính xác về mặt học thuật.
- Quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005:"Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai" kết hợp với các điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật Đất đai năm 2003, được hiểu là một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì đương nhiên có hiệu lực. Quy định trên là không chính xác, mâu thuẫn ngay với chính quy định tại các điều từ 128-135 Bộ luật Dân sự (là mặc dù hợp đồng đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng nếu nội dung của hợp
đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, hợp đồng được xác định một cách giả tạo thì hợp đồng đó đương nhiên vô hiệu (vô hiệu tuyệt đối), nếu hợp đồng xác lập không đúng hình thức quy định, được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự v.v... thì mặc dù hợp đồng đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cũng có thể bị Tòaán tuyên vô hiệu (còn gọi là vô hiệu tương đối).
2.2.2.3. Quy định không phù hợp với thực tế
Chúng tôi xin đưa rahaivụ án dưới đây để minh chứng.
Vụ án 1: Nguồn gốc 416,25 m2
đất gò nằm trong tổng diện tích 3000m2 đất ruộng tại ấp Long Hưng, xã Long Thuận, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh là của vợ chồng chị Nguyễn Thị Hồng, anh Nguyễn Văn Hóa có được do cha chị Hồng để lại. Theo đơn khởi kiện ngày 12/5/2004 chị Hồng trình bày: Năm 1998 chị chuyển nhượng số đất ruộng (không chuyển nhượng đất gò) cho anh Nguyễn Văn Sơn, sau đó anh Sơn chuyển nhượng lại cho vợ chồng anh Nguyễn Văn Lực, chị Nguyễn Thị Cảnh. Năm 2002 vợ chồng chị Cảnh, anh Lực đến gặp chị, nhờ chị viết giấy chuyển nhượng số đất ruộng thẳng từ tên chị qua cho vợ chồng chị Cảnh, anh Lực không qua anh Sơn và đề nghị chị chuyển nhượng luôn phần đất gò, nhưng chị không đồng ý. Sau đó vợ chồng chị Cảnh, anh Lực gặp riêng chồng chị (anh Hóa) nhờ viết "giấy bán ruộng" và đề nghị chuyển nhượng luôn số đất gò; đổi lại vợ chồng chị Cảnh, anh Lực hứa sẽ trả cho vợ chồng chị một con trâu, nhưng sau đó vợ chồng anh Lực, chị Cảnh không thực hiện lời hứa, nên nay chị yêu cầu vợ chồng anh Lực, chị Cảnh trả lại 416m2
đất gò. Anh Nguyễn Văn Hóa (chồng chị Hồng) xác nhận việc anh có viết "Giấy bán ruộng" cho chị Cảnh, anh Lực, nội dung bán cho vợ chồng chị Cảnh, anh Lực số đất ruộng và cái gò, viết xong "Giấy bán ruộng" anh Hóađã ký tên anh và còn ký luôn cả tên chị Hồng, lý do anh viết "Giấy bán ruộng" bán luôn diện tích đất gò cho vợ chồng chị Cảnh, anh Lực là vì vợ chồng chị Cảnh, anh Lực hứa sẽ cho vợ chồng anh một con trâu, nay đồng ý với yêu cầu của chị Hồng.
Phía bị đơn (vợ chồng anh Nguyễn Văn Lực, chị Nguyễn Thị Cảnh) thì cho rằng năm 1999 vợ chồng chị Hồng, anh Hóa đã chuyển nhượng cho vợ chồng anh, chị cả diện tích đất ruộng và đất gò, khi sang nhượng có lập
"Giấy bán ruộng"do anh Hóa viết, anh Hóa ký tên và ký thay cho chị Hồng, chị Hồng tuy không ký "Giấy bán ruộng" nhưng lại ký vào "giấy nhận
vàng". Sau đó vợ chồng anh, chị đã đem "Giấy bán ruộng" ra Ủy ban nhân dân xã Long Thuận xin xác nhận, Ủy ban nhân dân xã Long Thuận sau khi kiểm tra đã xác nhận, nhưng do chưa có tiền nộp thuế nên vợ chồng chị xin đem "Giấy bán ruộng" về nhà cất giữ mà không làm nốt thủ tục chuyển nhượng. Sau khi nhận chuyển nhượng đất vợ chồng chị đã chuyển nhượng lại một phần đất gò cho ông Lê Văn Giờ, ông Giờ đã cất nhà để ở, phần diện tích đất gò còn lại vợ chồng anh, chị đã xây dựng nhà cửa để ở, nay không đồng ý trả lại cho vợ chồng chị Hồng, anh Hóa.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 15/2005/DSST ngày 31/5/2005, Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh nhận định: Mặc dù chị Hồng không ký tên vào "Giấy bán ruộng" nhưng đã ký tên vào "Giấy nhận vàng" (kết luận giám định xác định chị Hồng đã ký tên vào "giấy nhận vàng"), nên đủ căn cứ xác định chị Hồng biết và đồng ý việc chuyển nhượng đất cho vợ chồng anh Lực, chị Cảnh. Hợp đồng chuyển nhượng đất ruộng và 416, m2
đất gò giữa vợ chồng chị Hồng, anh Hóa với vợ chồng anh Lực, chị Cảnh mặc dù chưa làm đầy đủ các thủ tục sang tên trước bạ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng thể hiện ý chí tự nguyện của hai bên và bên chuyển nhượng đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã sử dụng ổn định lâu dài nên cần bác yêu cầu của bên chuyển nhượng đòi hủy bỏ hợp đồng; Từ nhận định trên, Tòa án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh đã quyết định: Bác yêu cầu khởi kiện của chị Hồng về việc yêu cầu anh Lực, chị Cảnh trả lại diện tích 416,25 m2
đất… vợ chồng chị Cảnh, anh Lực được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kê khai đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định…
Sau khi xét xử sơ thẩm, chị Nguyễn Thị Thu Hồng kháng cáo.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 146/2005/DSPT ngày 16/8/2005 Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh nhận định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng chị Hồng, anh Hóa với vợ chồng chị Cảnh, anh Lực xác lập năm 1999 chịu sự điều chỉnh của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi nghị định 17. Theo quy định tại 2 Nghị định trên thì sau khi giao kết hợp đồng, hai bên phải nộp hồ sơ chuyển nhượng đất tại Ủy ban nhân dân xã, Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện chuyển nhượng thì xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) và gửi hồ sơ cho phòng địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh…, nhưng vợ chồng chị Cảnh sau khi được Ủy ban nhân dân xã xác nhận đã lấy hồ sơ về, không làm hết thủ tục theo quy định là vi phạm quy định của pháp luật. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004 (cũng quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn phải nộp hồ sơ chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thì vợ chồng chị Cảnh, anh Lực cũng không tiếp tục hoàn thành thủ tục chuyển nhượng bắt buộc theo quy định của pháp luật, nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu hoàn toàn (cả phần đất ruộng và đất gò). Tuy nhiên do phía nguyên đơn (vợ chồng chị Hồng) chỉ yêu cầu Tòa án hủy phần hợp đồng chuyển nhượng phần đất gò diện tích 416,25 m2 không yêu cầu xem xét phần hợp đồng chuyển nhượng đất ruộng nên chỉ tuyên phần hợp đồng chuyển nhượng đất gò vô hiệu. Từ nhận định trên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh đã quyết định: Chấp nhận đơn kháng cáo của chị Nguyễn Thị Thu Hồng, sửa án sơ thẩm, buộc chị Nguyễn Thị Cảnh và anh Nguyễn Văn Lực phải giao trả lại diện tích 416 m2
đất gò cho chị Nguyễn Thị Thu Hồng quản lý, sử dụng với tứ cận…; chị Nguyễn Thị Thu Hồng được quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Sau khi xét xử phúc thẩm, chị Nguyễn Thị Cảnh khiếu nại. Tại Quyết định số 39/QĐ-KNDS ngày 24 tháng 5 năm 2008, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên với nhận xét: Khi vợ chồng anh Hóa, chị Hồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng chị Cảnh, anh Lực thì vợ chồng anh Hóa, chị Hồng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên cũng chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này lẽ ra cần phải căn cứ vào điểm b3, tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình để công nhận phần hợp đồng đối với diện tích đất mà sau khi nhận chuyển nhượng chị Cảnh, anh Lực và ông Giờ đã xây cất nhà ở và trồng cây lâu năm (trên một phần đất gò), không công nhận hợp đồng đối với phần đất còn lại. Tòa án cấp sơ thẩm quyết định công nhận hợp đồng đối với toàn bộ diện tích đất gò đang tranh chấp 416,25 m2
là không đúng pháp luật; Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định chị Hồng, anh Hóa chưa chuyển nhượng diện tích đất đang tranh chấp nêu trên và buộc chị Nguyễn Thị Cảnh, anh Nguyễn Văn Lực phải trả lại 416 m2
đất cho chị Hồng là không có căn cứ.
Như vậy, qua vụ án trên chúng ta đều thấy nếu căn cứ vào Điều 692 Bộ luật Dân sự thì phải xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh Hóa, chị Hồng với vợ chồng anh Lực, chị Cảnh vô hiệu khi mà (hai bên xác lập hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, bên bán đã nhận đủ tiền và giao đất cho bên mua sử dụng ổn định từ lâu và hợp đồng cũng đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận, chỉ chưa sang tên, trước bạ), rõ ràng là không có tính thuyết phục. Thực tế, Tòa án các cấp cũng phán quyết khác nhau về hiệu lực của hợp đồng này: Tòa án cấp sơ thẩm thì xác định hợp đồng có hiệu lực; Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định hợp đồng chưa có hiệu lực; còn Tòa án nhân dân tối cao lại xác định hợp đồng chưa có hiệu lực, nhưng giải
quyết theo tinh thần hướng dẫn của Nghị Quyết Hội đồng thẩm phán là có hiệu lực một phần (phần sau khi nhận chuyển nhượng đã xây dựng nhà và trồng cây lâu năm) là cách giải quyết tình thế, bỏ qua quy định của Điều 692 Bộ luật Dân sự.
Vụ án 2: Ngày 09/9/2002 vợ chồng bà Hoàng Thị Bích Hằng, ông
Phạm Hùng Lân khởi kiện trình bày: Nguồn gốc 130 m2
đất tại phường Nhật Tân, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội là tài sản của vợ chồng có được do vợ chồng bà mua từ năm 1994. Ngày 11/6/2001 vợ chồng bà ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Bùi Hữu Hùng với giá 190 cây vàng, ông Hùng đặt cọc trước 32.200 USD tương đương 100 cây vàng, hẹn khi nào vợ chồng ông giải tỏa nốt căn lều trên đất sẽ trả nốt 90 cây vàng còn lại. Sau đó vợ chồng ông có đem hợp đồng ra Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xin làm các thủ tục chuyển nhượng, nhưng Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân không cho chuyển nhượng vì Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đang có chỉ thị yêu cầu dừng việc cho phép mua bán chuyển nhượng đất xung quanh Hồ Tây. Vợ chồng ông đã thông báo cho ông Hùng biết, ông Hùng đồng ý hủy hợp đồng, nhưng ông Hùng không chịu nhận lại số tiền đã giao cho vợ chồng ông mà đI khiếu nại ở nhiều nơi. Sau đó có ông Lê Đông đến hỏi mua đất, vợ chồng ông đã nói rõ về tình trạng đất này đã bán cho ông Bùi Hữu Hùng và nói rõ hiện đất này thành phố đang tạm dừng cấp phép mua bán, nhưng ông Đông vẫn muốn mua. Ngày 01/10/2001 ông Lê Đông dẫn bà Phùng Thị Ánh Vân đến ký hợp đồng mua diện tích đất trên của vợ chồng ông với giá 540.000 đồng, sau khi ký hợp đồng hai bên đã ra Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xin xác nhận và bà Vân đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông. Ngày 12/10/2001 vợ chồng ông (Lân, Hằng) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay vợ chồng ông bà xin hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký với ông Hùng.
Bị đơn ông Bùi Hữu Hùng trình bày: Sau khi ký hợp đồng và giao cho vợ chồng ông Lân 100 cây vàng, khoảng trung tuần tháng 8/2001 ông Lân thông báo cho ông biết sẽ kéo dài thời gian làm thủ tục chuyển dịch và giải tỏa căn lều trên đất, ông đồng ý và nhắc phải cố gắng hoàn thành trước tháng 10/2001 để ông còn làm nhà. Tháng 10/2001 ông vào xây dựng một xưởng để vẽ trên đất, khi xây dựng xưởng vẽ không ai có ý kiến, đến tháng 01/2002 ông định xây tường bao xung quanh thì Ủy ban nhân dân phường Nhật Tân xuống