dụng đất trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu.
Khi một phần của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì không ảnh hưởng đến hiệu lực phần còn lại của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
3.3. HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ "PHẠM VI VÀ MỨC ĐỘ" ẢNH HƯỞNGCỦA HỢP ĐỒNG CỦA HỢP ĐỒNG
3.3.1. Hoàn thiện quy định "nghĩa vụ của người thụ trái"
Một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng kể trừ khi xác lập dù sau này nó không đảm bảo những điều kiện cần thiết để hợp đồng có hiệu lực và chưa tiến đến bước cuối cùng là đăng ký tại cơ quan nhà nước co thẩm quyền thì nó vẫn tạo ra những nghĩa vụ cho người thụ trái. Như vậy, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu đảm bảo đầy đủ những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và đã hoàn thành việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng đó có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" và ngược lại. Do đó, để buộc người thụ trái phải thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng mà họ đã ký kết, đảm bảo quyền lợi cho người trái chủ,
đảm bảo công bằng xã hội thì ngoài việc sửa đổi quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 (như chúng tôi đã đề xuất ở trên) thì các nhà làm luật Việt Nam cần quy định trong Bộ luật Dân sự các chế định về giải hiệu hợp đồng và quy định rõ sự vô hiệu của hợp đồng. Có như vậy thì mới có cơ sở để buộc người thụ trái thực hiện hợp đồng cả khi hợp đồng có hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực không tuyệt đối và cả khi hợp đồng bị giải hiệu hay vô hiệu.
Kiến nghị: Trong Bộ luật Dân sự Pháp (chúng tôi đã nêu ở mục 1.3.2.3) các nhà làm luật đã quy định phân biệt rất rõ sự giải hiệu, phế bãi hợp đồng với trường hợp hợp đồng bị vô hiệu, bị giải trừ. Sở dĩ có sự phân định rõ ràng như vậy, vì hậu quả của sự giải hiệu, phế bãi hợp đồng khác xa với hợp đồng bị vô hiệu, bị giải trừ mà hậu quả của nó ảnh hưởng rất lớn đến các chủ thể bị nó tác động. Trường hợp hợp đồng bị vô hiệu, bị giải trừ thì hợp đồng coi như không hiện diện, nên hiệu lực của hợp đồng bị xóa hẳn trong quá khứ cũng như trong tương lai, nói một cách khác hiệu lực của hợp đồng bị vô hiệu, bị giải trừ có tính cách hồi tố; trái lại trường hợp hợp đồng bị giải hiệu, hay phế bãi thì hiệu lực của nghĩa vụ từ hợp đồng chỉ bị chấm dứt từ hiện tại mà không bị xem xét trong quá khứ. Theo chúng tôi pháp luật Việt Nam cần quy định để thể hiện rằng hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng vô hiệu khi nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội, còn các trường hợp khác thì có thể là giải hiệu hay phế bãi hợp đồng.
3.3.2. Hoàn thiện quy định về các quy tắc "giải thích hợp đồng khi có tranh chấp"
Qua vụ án số 3 cho thấy: Vợ chồng ông Thuận thuộc diện bị Nhà nước trưng dụng đất, được đền bù đất tái định cư. Từ khi chưa nhận được đất đền bù thì vợ chồng ông Thuận đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư cho vợ chồng ông Thái, điều khoản của hợp đồng ghi rõ:
" Vợ chồng ông Thuận đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái quyền được hưởng đất đền bù tái định cư của Nhà nước". Tranh chấp xảy ra khi sau đó vợ chồng ông Thuận được Nhà nước đền bù 2 lô đất, nhưng vợ chồng ông Thuận lại cho rằng chỉ chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái 1 lô đất, còn lô đất kia là Nhà nước phân thêm cho hộ gia đình ông, còn vợ chồng ông Thái
lại đòi được hưởng cả hai lô đất. Như vậy, tranh chấp trong vụ án trên liên quan đến việc giải thích hợp đồng. Nếu áp dụng quy tắc giải thích hợp đồng mà pháp luật Việt Nam quy định tại Điều 409 Bộ luật Dân sự năm 2005: 1.
Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải thích điều khoản đó; 2. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó khi thực hiện có lợi nhất cho các bên; 3. Khi một hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng; 4. Khi một hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng; 5. Khi một hợp đồng thiếu một số điều khoản thì có thể bổ sung theo tập quán đối với loại hợp đồng đó tại địa điểm giao kết hợp đồng; 6. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung của hợp đồng; 7. Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng; 8. Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế thì
không thể tìm được quy tắc phù hợp để giải thích thỏa đáng cho tranh chấp
trên.
Nghiên cứu Bộ luật Dân sự Pháp có thể thấy Điều 1157 quy định một nguyên tắc cho phép Thẩm phán áp dụng khi giải thích hợp đồng đó là:"Khi
phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó có hiệu lực và loại trừ nghĩa làm cho điều khoản đó mất hiệu lực", theo chúng tôi nếu Bộ luật Dân sự Việt Nam có quy định quy tắc này là một trong những quy tắc dùng để giải thích hợp đồng dân sự thì vụ án trên đã có cách giải quyết phù hợp, đó là giải thích điều khoản "Vợ chồng ông Thuận đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái quyền được hưởng đất đền bù tái định cư của Nhà nước" là việc vợ chồng ông Thuận đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thái cả hai lô đất.
Qua vụ án số 4 cho thấy:Cụ Chừng (76 tuổi) sống với con nuôi là ông Tư, các con cụ Chừng không ai quan tâm và có trách nhiệm nuôi dưỡng cụ. Do túng thiếu nên năm 1996, cụ Chừng đã bán toàn bộ đất cụ đang ở cho ông Thiện (hợp đồng mua bán cụ Chừng điểm chỉ vì cụ không biết chữ và có ông Tư làm chứng), tiền bán đất cho ông Thiện cụ Chừng đã mua một mảnh đất khác nhỏ hơn, xây dựng nhà kiên cố và dùng để chi tiêu, ông Thiện sau khi
mua đất của cụ Chừng cũng đã vào sử dụng. Các con của cụ Chừng biết nhưng không ai phản đối, mãi đến năm 2000 (tức là 4 năm sau) cụ Chừng và các con mới cho rằng cụ Chừng khi bán đất vì tuổi cao, không nhận thức làm chủ được hành vi của mình, nên khởi kiện yêu cầu Tòaán tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Phán quyết của Tòa án xác định hợp đồng vô hiệu vì cụ Chừng khi xác lập hợp đồng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình theo chúng tôi là không đủ sứcthuyết phục, không phù hợp với thực tế khách quan
vì trong suốt một thời gian dài cả cụ Chừng và các con cụ không có ai khiếu nại.
Trong Bộ luật Dân sự Pháp có quy định cho phép Thẩm phán có quyền áp dụng nguyên tắc công bằng, ví dụ như quy định tại Điều 1135: "Các
bên giao kết không chỉ phải thực hiện những nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng, mà còn phải thực hiện cả những nghĩa vụ theo yêu cầu của nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định của pháp luật", nếu áp dụng nguyên tắc này vào để giải quyết vụ án trên thì chắc chúng ta (nếu là Thẩm
phán) thì ai cũng sẽ tuyên bố công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Chừng và ông Thiện.
Kiến nghị hoàn thiện: Qua vụ án số 3, số 4 nêu trên, chúng tôi cho rằng pháp luật Việt Nam nên đưa thêm hai quy tắc giải thích hợp đồng mà Bộ luật Dân sự Pháp đã quy định (Điều 1157: "Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo hai nghĩa khác nhau, thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó có hiệu lực và loại trừ nghĩa làm cho điều khoản đó mất hiệu lực"; Điều 1135: "Các bên giao kết không chỉ phải thực hiện những nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng, mà còn phải thực hiện cả những nghĩa vụ theo yêu cầu của nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định của Pháp luật") vào Bộ luật Dân sự Việt Nam. Cụ thể theo chúng tôi cần sửa đổi, bổ sung Điều 409 Bộ luật Dân sự năm2005 như sau:
Cũ: 1. Khi hợp đồng có điều giải không rõ ràng thì không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải thích điều khoản đó; 2. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó khi thực hiện có lợi nhất cho các bên; 3. Khi một hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng; 4. Khi một hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng; 5. Khi một hợp đồng thiếu một số điều khoản thì có thể bổ sung theo tập quán đối với loại hợp đồng đó tại địa điểm giao kết hợp đồng; 6. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toànbộ nội dung của hợp đồng; 7. Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng; 8. Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế.
Cần sửa thành:
1. Khi hợp đồng có điều thích không rõ ràng thì không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải thích điều khoản đó; 2. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó khi thực hiện có lợi nhất cho các bên; 3. Khi một hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng; 4. Khi một hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng; 5. Khi một hợp đồng thiếu một số điều khoản thì có thể bổ sung theo tập quán đối với loại hợp đồng đó tại địa điểm giao kết hợp đồng; 6. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toànbộ nội dung của hợp đồng; 7. Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp
đồng; 8. Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế; 9. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo hai nghĩa khác nhau, thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó có hiệu lực và loại trừ nghĩa làm cho điều khoản đó mất hiệu lực; 10. Các bên giao
kết không chỉ phải thực hiện những nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng, mà còn phải thực hiện cả những nghĩa vụ theo yêu cầu của nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định của pháp luật; do đó có thể áp dụng nguyên tắc này khi giải thích hợp đồng.
3.3.3. Hoàn thiện quy định về "hiệu lực tương đối của nghĩa vụ từ hợp đồng"
Qua vụ án số 6 cho thấy: Hơn 500m2
đất tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng ông Xuân, bà Hồng. Ông Xuân chết, trong thời hiệu khởi kiện chia thừa kế, bà Hồng lập hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên
cho bà Tánh mà không được sự đồng ý của các thừa kế của ông Xuân, hợp đồng đã sang tên trước bạ xong. Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng với bà Tánh vì cho rằng hợp đồng này đã đăng ký đảm bảo quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự, nên bác yêu cầu khởi kiện của các thừa kế của ông Xuân yêu cầu bà Tánh phải trả lại đất và buộc bà Hồng phải hoàn trả các thừa kế của ông Xuân phần tài sản của ông Xuân bằng tiền là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các thừa kế của ông Xuân vì hiện nay bà Hồng không còn tài sản gì.
Kiến nghị hoàn thiện: Nghiên cứu Bộ luật Dân sự Pháp, chúng tôi
thấy Bộ luật này có quy định những chế định rất hay để bảo vệ quyền lợi của người kế quyền: "Mỗi người khi tham gia hợp đồng được coi như cam kết vì lợi ích của chính mình, của những người thừa kế và người được di tặng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng hoặc hợp đồng có bản chất ngược lại" (Điều 1122 Bộ luật Dân sự Pháp); "Người có quyền cũng có thể nhân danh mình kiện yêu cầu hủy bỏ những giao dịch do người có nghĩa vụ giao kết mà xâm phạm đến quyền của mình" (Điều 1167 Bộ luật Dân sự
Pháp). Nếu pháp luật Việt Nam có quy định các chế định này thì với vụ án trên những người kế quyền của ông Xuân sẽ có quyền độc lập đứng ra khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng với bà Tánh về phần di sản của ông Xuân và Tòa án bắt buộc (chưa cần xét hợp đồng giữa bà Hồng bà Tánh có đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hay chưa) mà chỉ cần căn cứ vào quyền khởi kiện của người kế quyền đã có thể tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng và bà Tánh vô hiệu về phần tài sản của ông Xuân, buộc bà Tánh phải trả lại quyền sử dụng đất của ông Xuân cho các thừa kế của ông Xuân để chia thừa kế, như vậy, mới bảo vệ được quyền lợi của những người kế quyền của ông Xuân (là các con của ông Xuân).
Qua vụ án số 7 cho thấy: Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lợi với ông Ngon đã hoàn thành (đã đăng ký tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất, đã sang tên trước bạ), nhưng do khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Ngon, anh Lợi chưa đủ tuổi và anh Lợi không phải là chủ tài sản, nên Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lợi và ông Ngon vô hiệu là đúng quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tuy nhiên,
trong vụ án này đặt ra một vấn đề là: sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông