Mỗi một dự án đều có những thuận lợi và khó khăn khác nhau, nhưng nói chung phần lớn đều có rất nhiều đặc điểm chung, dự án khu đơ thị mới Đồng Văn tỉnh Hà Nam cũng khơng phải ngoại lệ, vì vậy thay vì chỉ phân tích dự án Đồng Văn, em sẽ phân tích một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị mới.
1. Giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới. xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới.
1.1. Giải pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất.
Trong khi dự án đang tiếp tục hoàn thiện để đưa vào phục vụ người dân thì việc bình ổn lại thị trường nhà đất là hết sức quan trong cần đến sự giúp đỡ từ phía nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, vì thế vai trị của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương...Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ:
Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần”.
Thứ hai: Cân đối lại cung cầu:
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực: Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau.
Thứ tư: Hồn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm
nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thơng qua một số
chính sách như tài chính, tín dụng, thuế... một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được.
Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản cơng khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và
Mơi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thơng tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chun mơn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng khốn hố các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường.
Hy vọng, với những giải pháp này tình trạng thị trường bất động sản sẽ sáng sủa hơn nhất là khi dự thảo luật kinh doanh BĐS được hy vọng sẽ có những qui định chặt chẽ, minh bạch và là đòn bẩy làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trở nên sơi động hơn.
1.2. Giải pháp cho việc giải phóng mặt bằng.
Theo kế hoạch phát triển Hà Nam nói riêng và cả nước nói chung thì trong thời gian tới sẽ có rất nhiều đơ thị mới được xây dựng và hình thành nên cơng tác giải phóng mặt bằng cần phải nhanh chóng được hồn thiện. Để thực hiện được việc này thì khơng chỉ có sự nỗ lực thay đổi của bản thân chủ đầu tư mà cịn phải có sự can thiệp từ phía nhà nước.
Để tháo gỡ những mầu thuẫn vướng mắc lớn nhất hiện nay đó là việc các hộ dân khơng chịu di dời để giải phóng mặt bằng do đền bù khơng thoả đáng thì việc cần nhất hiện nay nhà nước phải xây dựng khung giá đất hợp lí sát với thực tế. Với chủ đầu tư việc này sẽ giúp ích rất nhiều trong việc lập dự án để phê duyệt ban đầu không ảnh hưởng đến doanh thu như đã dự tích, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Về phía người dân thì giá đền bù giải phóng sát với
thực tế sẽ làm giảm thiệt thòi cho người dân và họ sẽ nhanh chóng di dời theo kế hoạch.
Đối với những hộ gia đình cố tình chống đối khơng thực hiện thì chính quyền địa phương có biện pháp cưỡng chế phá dỡ mạnh mẽ để trả lại mặt bằng.
Đi đơi với cơng tác cưỡng chế chính quyền địa phương trong q trình giải phóng mặt bằng cần có đội ngũ cán bộ giỏi, có tinh thần phục vụ người dân để có thể giải thích hướng dẫn người dân hiểu và tạo điều kiện cho công tác giải phóng mặt bằng.
Đồng thời trong đời sống hàng ngày chính quyền thực hiện tuyên truyền cho người dân cho họ những hiểu biết đầy đủ về công tác tái định cư giải phóng mặt bằng để khi có dự án thực hiện người dân không bị bỡ ngỡ gây ra những khó khăn.
1.3. Giải pháp tái ổn định đời sống người dân.
Đối với dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đơ thị mới Đồng Văn thì hầu hết các hộ dân đều được tái định cư vào các nhà chung cư cao tầng trong phạm vi dự án. Tuy nhiên còn một số hộ dân còn lại và đối với rất nhiều dự án khác thì vấn đề tái định cư cho người dân vẫn là rất nan giải. Số lượng nhà vẫn còn chưa đáp ứng đủ nhu cầu tái định cư cho người dân. Rất nhiều họ dân sau khi bị thu hồi đất đã khơng có nhà ở. Đứng trước vấn đề này chính quyền đơ thị cần phải đẩy mạnh hơn nữa công tác xây dựng quỹ nhà tái định cư. Đồng thời nên có chính sách hỗ trợ người dân trong việc tìm thuê nhà để tạm ổn định cuộc sống.
Nhà ở là một vấn đề những cuộc sống hàng ngày của những người dân sau khi tái định cư cũng còn nhiều bất cập. Hầu hết những người trong khu vực thực hiện dự án đều là ở vùng ngoại ô nông thôn, quen với lối sống ngoại
thị. Nay được vào sống trong mơi trường hiện đại thì khơng quen. Chính vì thế cơng tác tun truyền giáo dục, hướng dẫn người dân cách sống mới thông qua sách báo, tờ rơi, loa đài cần phải được thực hiện trước khi dự án được thực hiện.
2.Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đánh giá hiệu quả dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
Đánh giá hiệu quả dự án là việc làm rất quan trọng nó có ảnh hưởng lớn đến lợi ích của cả doanh nghiệp và xã hội. Vì nếu đánh giá sai sẽ dẫn đến đầu tư sai lầm làm thất thốt vốn của doanh nghiệp, lãng phí các nguồn lực xã hội. Chính vì thế việc hồn thiện cơng tác đánh giá hiệu quả dự án là vấn đề sống còn đối với doanh nghiệp.
2.1. Lựa chọn cán bộ, các nhà tư vấn có trình độ chun mơn cao.
Cơng tác đánh giá dự án có chính xác và chất lượng hay khơng phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chun mơn của các cán bộ thực hiện. Do đó khi tiến hành đánh giá hiệu quả dự án phải giao cho những cán bộ am hiểu cơng việc có kinh nghiệm thực hiện đồng thời cần có những nhà tư vấn có trình độ chun mơn cao hỗ trợ kiểm tra. Các doanh nghiệp nên có hẳn một bộ phận chuyên thực hiện công việc này.
2.2. Xây dựng hệ thống định mức, qui chuẩn hoàn thiện.
Ngày nay trong việc đánh giá hiệu quả dự án nhất là đối với đánh giá hiệu quả về xã hội chúng ta hầu hết mới chi là đánh giá được về mặt định tính. Việc lượng hố những hiệu quả này hiện nay là rất khó khăn do chưa có một hệ thống qui chuẩn hồn thiện để giúp cho việc lượng hố những yếu tố xã hội. Để có thể đánh giá chính xác ta khơng thể dựa vào những đánh giá chủ quan định tính được nên cục đo lường cần kết hợp với cơ quan chức năng
khác có liên quan xây dựng một hệ thống qui chuẩn nhằm có thể lượng hố các yếu tố xã hội. Nhờ có hệ thống này sẽ cho phép chúng ta áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá một cách dễ dàng hơn.
2.3. Áp dụng công nghệ thông tin.
Ngày này công nghệ thông tin đã được áp dụng vào rất nhiều lĩnh vực và đã giúp cho con người tiết kiệm được rất nhiều công sức và tiền bạc. Nên chúng ta có thể xây dựng một bộ phầm mềm áp dụng cho việc đánh giá hiệu quả dự án. Khi đó các thơng tin sẽ được cập nhật thường xuyên hơn, chính xác hơn, giúp tiết kiệm được rất nhiều thời gian và chi phí về nhân lực.
2.4. Thanh tra kiểm tra chặt chẽ.
Để có thể đánh giá đúng chính xác và tồn diện ngoài việc nắm vững các hồ sơ báo cáo việc thực hiện dự án trên giấy tờ thì chúng ta cần phải thường xuyên kiểm tra thanh tra trong quá trình thực hiện trên thực tế. Khơng được đánh giá dự án chỉ dựa trên giấy tờ và việc đánh giá dự án không chỉ thực hiện trước khi dự án được thực hiện mà còn nên thực hiện đánh giá dự án trong quá trình thi cơng, sau khi hồn thành để thấy được những ưu điểm nhược điểm, những thiếu sót cần khắc phục cho những dự án sau được hoàn thiện hơn.