I. Một số bất ổn của nền kinh tế Việt Nam hiện nay :
4.Bong bóng giá tài sản, sự bùng nổ tín dụng vào lĩnh vực rủi ro cao:
Việt Nam trên thực tế đã chứng kiến nhiều bong bóng tài sản trong lịch sử phát triển của mình. Tưởng chừng như bong bóng "nước hoa Thanh Hương" phá sản vào đầu thập niên 1980 khiến cho hàng trăm gia đình điêu đứng đã trở thành một bài học nhớ đời, thế nhưng chỉ vài năm sau, hàng triệu người lại đổ xô gửi tiền vào bong bóng quỹ tín dụng. Tự do hóa thị trường tiết kiệm và tín dụng đã kích thích các tổ chức tín dụng mọc ra như nấm. Chỉ trong vòng một năm đã có tới 15 ngân hàng thương mại cổ phần, 500 quỹ tín dụng đô thị và hơn 7.000 hợp tác xã tín dụng nông thôn được thành lập, đua nhau nâng lãi suất thu hút vốn. Việc hơn 90 quỹ tín dụng mất khả năng chi trả vào cuối 1989 - đầu 1990 buộc Nhà nước phải ban hành Pháp lệnh về Ngân hàng Thương mại và các tổ chức tín dụng và công ty tài chính vào tháng 5/1990, gây làn sóng hoảng loạn rút tiền ồ ạt vào đầu tháng 6/1990 làm sụp đổ dây chuyền hàng ngàn quỹ tín dụng, chôn vùi gần 2.000 tỷ đồng tiền tiết kiệm của hàng triệu hộ gia đình, gây hậu quả suy giảm kinh tế.
Còn hiện nay, sự bùng nổ về tín dụng của các ngân hàng đang diễn ra một cách nhanh chóng và mạnh mẽ. Theo báo cáo mới đây Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ cho vay và đầu tư vào kinh tế của hệ thống ngân hàng tại VN năm 2007 tăng gần 40% so với năm 2006, vượt xa so với chỉ tiêu đề ra là 18%-22% . Dư nợ cho vay theo các ngành kinh tế lên đến hơn 1 triệu tỉ đồng. Điều đáng nói là tăng trưởng tín dụng tập trung ở các lĩnh vực ẩn chứa rủi ro cao như chứng khoán, bất động sản. Nhiều ngân hàng thương mại có tốc độ tăng trưởng rất cao và mở rộng cho vay đối với các dự án lớn vượt quá khả năng thẩm định và quản trị rủi ro. Nếu như trước đây, các ngân hàng không ngừng cho vay vào lĩnh vực chứng khoán khi thị trường bùng nổ vào năm 2006-2007 thì sau khi Chỉ thị 03 và Quyết định 03 của Ngân hàng Nhà nước ra đời hạn chế cho vay đầu tư chứng khoán thì các ngân hàng này lại lao vào một lĩnh vực rủi ro không kém là bất động sản. Theo số liệu của ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ cho vay địa ốc của hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần hiện nay là khoảng 116.000 tỉ đồng, chiếm trên 10% tổng dư nợ tín dụng. Nhiều ý kiến cho rằng con số thực tế có thể cao hơn. Không rõ trong tổng số dư nợ địa ốc, bao nhiêu phần trăm là cho vay thế chấp mua nhà, và bao nhiêu là cho vay đầu tư đối với doanh nghiệp. Từ nhiều năm qua, thị trường địa ốc Việt Nam đặc biệt khác với các thị trường quốc tế ở chỗ đa số người dân mua bất động sản (nhà, đất) bằng tiền riêng, rất ít người dùng đến vốn vay ngân hàng. Điều này bắt đầu thay đổi từ vài năm trở lại đây và chỉ thực sự chuyển đổi mạnh mẽ từ năm ngoái, khi thị trường địa ốc tăng đột ngột trong một cơn hưng phấn có thể so sánh với sức tăng trưởng của thị trường chứng khoán vào cuối năm 2006, đầu 2007. Với việc giá bất động sản ở một số khu vực tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn, các ngân hàng đã chạy đua cho vay mua nhà và tín dụng thế chấp mua nhà là dịch vụ tài chính thời thượng trong nửa cuối năm 2007. Giá nhà đất ở nhiều nơi đã lên cao một cách phi lý, thậm chí ghi nhận những mức giá lên đến hàng trăm triệu đồng một mét vuông ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, cao nhất nhì thế giới. Sự tăng giá chóng mặt của lĩnh vực bất động sản thời gian qua chủ yếu dựa trên cung cầu giả tạo của các nhà đầu cơ và sự tập trung tín dụng quá mức vào lĩnh vực này. Các nhà đầu tư địa ốc liên kết với ngân hàng, cho phép người mua thế chấp bất động sản được mua và vay đến 70% giá trị bất động sản. Một số ngân hàng cho phép người mua vay đến 100% giá trị bất động sản nếu người mua thế chấp bằng cả bất động sản có sẵn. Điều kiện để thế chấp mua nhà đã trở nên khá dễ dàng trong thời điểm cuối năm ngoái. Không cần phải thế chấp bằng bất động sản có sẵn mà thế chấp bằng bất động sản đi vay, với điều kiện là người vay chứng minh được thu nhập và khả năng chi trả. Đây là phương pháp thẩm định phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, khác với những thị trường đã ổn định, chẳng hạn như Mỹ, Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân Các ngân hàng căn cứ chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên bản khai đó. Rủi ro ở đây là ngân hàng không bao giờ biết được chắc chắn người vay có khai đúng không và thực sự đang có bao nhiêu khoản vay. Cùng với đó, một loạt dự án bất động sản nở rộ trong thời gian gần đây, các doanh nghiệp và tập đoàn ở Việt Nam đều gối đầu ít nhất 1 dự án, doanh
nghiệp trung bình cũng cỡ 2, 3 dự án. Dòng vốn đầu tư gián tiếp hơn 20 tỷ USD vào nước ta năm ngoái cũng có đến hơn một nửa là đầu tư vào các dự án bất động sản. Điều đó khẳng định xu thế giá bất động sản sẽ giảm mạnh so với hiện nay, khi cung vượt cầu, bong bóng lúc đó sẽ xì hơi, còn mức độ thế nào thì còn tùy thuộc vào chính sách của Nhà nước về vấn đề này trong thời gian tới đây. Các doanh nghiệp dựa vào nguồn vốn vay của ngân hàng vừa không chuyên về lĩnh vực này (do xa vời lĩnh vực kinh doanh chính) vừa gánh chịu rủi ro kép, giá vật liệu xây dựng leo thang trong khi giá bất động sản lúc đó sẽ giảm, nợ xấu sẽ tăng lên, khả năng trả nợ sẽ giảm sút mạnh. Nếu không được xử lý một cách triệt để thì bài học về bong bong tài sản ở Nhật Bản