Tiếp nhận yêu cầu

+ Các công việc khi tiếp nhận yêu cầu:

* Thẩm định các điều kiện tín dụng * Báo cáo với trưởng bộ phận

* Thông báo với khách hàng trình tự các công việc sẽ tiến hành - Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu

- Bước 2: Trình duyệt vay

- Bước 3: HABUBANK thông báo quyết định cho vay

- Bước 4: Yêu cầu khách hàng ký vào Hợp đồng thế chấp nhà đất hình thành từ vốn vay

- Bước 5: Giải ngân theo tiến độ trong hợp đồng mua bán nhà - Bước 6: Ngân hàng nhận bàn giao sổ đỏ

- Bước 7: Ngân hàng, khách hàng đăng ký giao dịch đảm bảo tài sản thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền

* Hướng dẫn khách hàng hoàn thành bộ hồ sơ vay - Chuẩn bị hồ sơ pháp lý

- Chuẩn bị hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn - Chuẩn bị hồ sơ chứng minh nguồn trả nợ

- Chuẩn bị hồ sơ tài sản đảm bảo - Hoàn thiện giấy tờ nghiệp vụ

- Hướng dẫn khách hàng viết đơn xin vay vốn (phụ lục 1)

- Yêu cầu khách hàng ký cam kết: Sử dụng vốn vay đúng mục đích, cam kết để Công ty kinh doanh nhà chuyển thẳng sổ đỏ cho Ngân hàng, cam kết đăng ký giao dịch đảm bảo tài sản thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền và chịu các chi phí liên quan, cam kết trả gốc lãi đúng hạn

* Kiểm tra bộ hồ sơ vay (cán bộ phát triển kinh doanh kiểm tra đối chiếu bản gốc với các bản sao)

* Đi thăm khách hàng/tài sản đảm bảo

+ Bộ hồ sơ tiếp nhận yêu cầu

- 02 bộ copy giấy tờ pháp lý (cán bộ phát triển kinh doanh lưu 01 bộ, 01 bộ dùng khi đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc công chứng Hợp đồng thế chấp)

- Các giấy tờ chứng minh nguồn trả nợ

- Các giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn - 01 Cam kết của khách hàng (phụ lục 8)

- Biên bản họp thống nhất việc thế chấp tài sản đảm bảo của các thành viên đồng sở tài sản đảm bảo (phụ lục2)

- 03 đơn xin vay kiêm khế ước nhận nợ (phụ lục 9)

- 02 Hợp đồng tín dụng (phụ lục 10) 2.2.2.2 Xử lý yêu cầu

+ Thẩm định khách hàng

* Thẩm định về con người (uy tín, quan hệ, tư cách đạo đức, gia đình…) * Thẩm định mục đích sử dụng nhà

* Thẩm định nguồn trả nợ (tính hợp pháp, ổn định…)

+ Định giá tài sản đảm bảo

Căn cứ định giá: Giá mua bán ghi trong hợp đồng mua bán với Công ty kinh doanh nhà

+ Lập tờ trình duyệt vay

* Yêu cầu của khách hàng * Nguồn trả nợ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

* Tài sản đảm bảo

* Đánh giá của cán bộ phát triển kinh doanh * Đề nghị cho vay

2.2.2.3 Cho vay

+ Các công việc trước khi giải ngân

* Thông báo quyết định cho vay của HABUBANK yêu cầu Công ty kinh doanh nhà gửi cho HABUBANK các giấy tờ xác nhận việc hoàn thành các nghĩa vụ của khách hàng và chuyển sổ đỏ cho Ngân hàng ngay khi làm xong thủ tục cấp sổ đỏ.

* Kiểm tra sự hoàn thiện của bộ hồ sơ vay vốn và yêu cầu khách hàng ký vào Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay.

* Thông báo cho phòng nguồn vốn thời điểm và phương thức khách hàng rút vốn vay.

+ Giải ngân

* Làm thủ tục cho khách hàng ký nhận nợ * In lịch trả nợ và giao cho khách hàng 01 bản * Hình thức giải ngân: chuyển khoản

+ Các công việc sau khi giải ngân

* Theo dõi việc làm sổ đỏ của Công ty kinh doanh nhà và nhận bàn giao sổ đỏ * Cùng khách hàng ký Hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan có thẩm quyền

2.2.2.4 Theo dõi sau khi cho vay

+ Kiểm tra mục đích sử dụng nhà + Đôn đốc thu nợ

2.2.2.5 Xử lý khoản vay có vấn để

+ Các khoản vay nhận biết đầu tiên

* Chậm trả lãi hoặc trả lãi không đều * Chậm trả gốc hoặc trả gốc không đều

* Xin gia hạn vay, xin vay thêm * V.v..

+ Phản ứng của cán bộ phát triển kinh doanh

* Báo cáo

* Tìm hiểu nguyên nhân tại sao? * Đề xuất cách giải quyết

2.2.3 Kết quả của hoạt động cho vay mua nhà trả góp

Sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK mới bắt đầu được triển khai từ năm 2005. Tuy nhiên, hoạt động này cũng đã đạt được những kết quả nhất định:

Bảng 2.5 Dư nợ cho vay mua nhà trả góp

Đơn vị: triệu đồng

Chỉ tiêu 2005 2006 2007

Cho vay mua nhà trả góp 136.862 162.103 207.425

(Nguồn: Báo cáo cho vay tiêu dùng cá nhân và cho vay đầu tư nhà ở của HABUBANK trong năm 2005 – 2007)

Biểu đồ dư nợ cho vay mua nhà trả góp 136.862 162.103 207.425 0 50000 100000 150000 200000 250000 2005 2006 2007 Năm T ri ệ u đ ồ n g

(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Mặc dù thị trường bất động sản “đóng băng” trong 2 năm 2005 và 2006, cùng với sự cạnh tranh gay gắt của các ngân hàng thương mại và các công ty kinh doanh bất động sản cũng cho vay mua nhà trả góp, doanh số cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK vẫn không ngừng tăng lên:

+ Dư nợ cho vay mua nhà trả góp năm 2006 là 162,103 tỷ VNĐ, tăng 18,44% so với năm 2005.

+ Năm 2007, dư nợ cho vay mua nhà trả góp đạt 207,425 tỷ VNĐ, tăng 27,96% so với 2006.

2.3 Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK

So với các ngân hàng khác cùng cung cấp sản phẩm cho vay mua nhà trả góp thì doanh số cho vay của HABUBANK còn khá nhỏ bé. Nguyên nhân chủ yếu là do chính sách cho vay thận trọng của Ngân hàng, thể hiện ở các điểm sau:

Thứ nhất, cũng như phần lớn các ngân hàng khác, HABUBANK chỉ cho vay đối với các cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại các địa phuơng mà HABUBANK có trụ sở giao dịch. Điều này đã làm hạn chế việc cung cấp dịch vụ cho một số lượng vô cùng lớn các đối tượng khách hàng có nhu cầu mua nhà và đủ khả năng trả nợ nhưng không có hộ khẩu cùng địa bàn với Ngân hàng.

Thứ hai, mặc dù năm 2007, HABUBANK đã tung ra sản phẩm “An cư nhà mới cùng HABUBANK” với thời gian cho vay kéo dài 15 năm, lớn hơn rất nhiều so với thời hạn trước đó là 7 năm. Nhưng so với các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng khác cùng thời kỳ thì đây chưa phải là một thời gian hấp dẫn. Ví dụ như ABBank với sản phẩm YOUhouse plus, khách hàng có thể vay trả góp trong 20 năm, thời gian ân hạn trả nợ gốc là 3 năm. Mekong Bank, Techcombank, VCB-TTZ, Indoniva, Sacombank… cũng đã cho vay đến 20 năm. Đặc biệt, HSBC gần đây đã nâng thời gian tài trợ đến 25 năm và Ngân hàng thương mại cổ phần Phát Triển Nhà Thành phố Hồ Chí Minh (HDB) liên kết với Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cho vay mua nhà đến 30 năm. Đây là thời hạn dài nhất từ trước đến nay.

Thứ ba, theo quy định, khách hàng đến với HABUBANK chỉ được vay tối đa 70% giá trị của nhà. Đây mới chỉ là mức trung bình so với mặt bằng các sản phẩm cho

vay mua nhà trả góp khác. Trong khi HSBC đã cho vay đến 80 % giá trị nhà. HDB có thể cung cấp cho khách hàng khoản vay có thể là 100% nếu có thêm tài sản thế chấp… Doanh số cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK thấp còn do HABUBANK luôn tập trung vào Ngân hàng đầu tư và Ngân hàng bán buôn. Do đó, đối tượng khách hàng chủ yếu của HABUBANK là doanh nghiệp (phần lớn là các doanh nghiệp lớn và vừa). Hoạt động bán lẻ vì thế chưa thực sự phát triển, mà cụ thể là hoạt động cho vay mua nhà trả góp giành cho các cá nhân, hộ gia đình chưa lớn.

Ở đây, có thể so sánh, chi phí quản lý hồ sơ cho vay của một khách hàng cá nhân tương đương với chi phí quản lý hồ sơ cho vay của một khách hàng doanh nghiệp. Tuy nhiên, giá trị nhiều khoản giao dịch của khách hàng cá nhân cộng lại mới bằng giá trị một khoản giao dịch của khách hàng doanh nghiệp. Nhưng lãi suất cho vay của khách hàng cá nhân thì cao hơn lãi suất cho vay của khách hàng doanh nghiệp. Và thực tế, cho vay khách hàng doanh nghiệp và nhất là các doanh nghiệp lớn có mối quan hệ thân thiết với ngân hàng thì các khoản vay thường là cho vay tín chấp. Do đó rủi ro với các khoản vay của các doanh nghiệp cao hơn của các cá nhân. Vì vậy, muốn phân tán rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận thì HABUBANK nên chú ý hơn vào hoạt động bán lẻ của ngân hàng.

Có thể thấy rõ hiệu quả hoạt động của bán lẻ khi so sánh những con số ấn tượng trong lợi nhuận trước thuế của ACB, Sacombank với HABUBANK trong 2 năm 2006 và 2007 (bảng 2.2). Hoạt động bán lẻ nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng hứa hẹn sẽ mang lại nhiều lợi nhuận cho Ngân hàng. Vì cho vay mua nhà trả góp xuất phát từ nhu cầu thực tế mua nhà để ở, để nâng cao chất lượng cuộc sống. Cùng với sự phát triển của đất nước thì nhu cầu này ngày càng tăng. Đặc biệt, cho vay mua nhà trả góp tương đối an toàn do luôn có tài sản đảm bảo là 70%.

Chính sách cho vay mua nhà trả góp của HABUBANK nhìn chung vẫn cao hơn so với khả năng tài chính của đại bộ phận dân chúng. Do HABUBANK chưa chú trọng đến hoạt động bán lẻ cùng với sự thận trọng của ngân hàng nên tầng lớp có thu nhập ở mức trung bình vẫn còn khó có thể tiếp cận được với sản phẩm này của Ngân hàng.

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI HABUBANK

3.1 Triển vọng mở rộng cho vay mua nhà trả góp

Từ trước đến nay, nhiều người quan niệm sai lầm là chỉ có người nghèo mới mua hàng trả góp. Tuy nhiên, theo kết quả nghiên cứu thị trường mới nhất thì khuynh hướng này đã thay đổi và ngay cả những người có thu nhập cao cũng tham gia dịch vụ trả góp. Mua hàng dùng trước, trả tiền sau là xu hướng tiêu dùng đã được nhiều nước trên thế giới ưa chuộng. Khi xã hội phát triển, mức thu nhập của người dân ổn định thì việc mua hàng trả góp mang ý nghĩa là mọi người đều bình đẳng trong việc thụ hưởng cuộc sống, chưa kể trả góp còn mang yếu tố tích cực là kích thích tiêu dùng, góp phần tăng trưởng kinh tế.

Trong những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam luôn tăng trưởng ở mức cao, thu nhập của người dân tăng cao. Theo khảo sát của một ngân hàng cho biết, trong 10 người sống ở đô thị có tới 3 người có nhu cầu vay tiền mua nhà, đất mà chưa tìm được nguồn vốn. Những người này nếu tính đầy đủ các khoản thu nhập hoàn toàn có khả năng trả nợ ngân hàng trong vòng 10 năm sau khi vay.

Theo số liệu thống kê của Vụ kiến trúc Quy hoạch Xây dựng (Bộ xây dựng), tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng mạnh, tỉ lệ đô thị hóa năm 2005 là 23,6%, năm 2006 là 25,8%, dự báo năm 2010 sẽ tăng lên 33% và đến năm 2025 sẽ đạt đến 45%.

Diện tích đất đô thị cũng sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020. Từ đó cho thấy, nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị là vô cùng lớn. Tính trung bình, mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà ở thì mới đạt 20 m2/người tại đô thị vào năm 2020, còn thấp xa so với con số 100m2/người của các nước phát triển.

Tại TP HCM còn khoảng 300 ngàn người đang sống trong các căn nhà ổ chuột, còn tại Hà Nội thì 2/3 số dân hiện đang sống ở mức mỗi người 3m2. Đó là chưa nói dự kiến vào năm 2025, dân số đô thị sẽ tăng lên mức 46 triệu người, gấp đôi mức hiện nay. Vì thế, nhu cầu về nhà ở sẽ còn lớn hơn nhiều.

Vào thời điểm chuyển giao từ năm 2006 sang năm 2007, trên các mặt báo thường có dòng chữ lớn: “Liệu thị trường bất động sản 2007 có ấm lên không? ”. Quả thật trải qua hai năm 2005 và 2006 “đóng băng” , thì cả những nhà đầu tư và nhiều khách hàng đến với thị trường bất động sản cũng mong ngóng có sự khởi sắc cho thị trường này khi năm mới 2007 đến.

Người bán và người mua bất động sản có đầy đủ lí do để tin vào một thị trường nhà đất sang năm mới sẽ sôi động hơn. Niềm tin đó là kết quả từ những sự kiện như: Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới, Hoa Kỳ thông qua Quy chế bình thường thương mại vĩnh viễn dành cho Việt Nam, Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam năm 2007 là rất lớn. Thị trường Bất động sản theo đó cũng sẽ thu hút thêm nhiều nguồn vốn từ nước ngoài. Không chỉ vậy, năm 2006, thị trường chứng khoán nở rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư. Đã không ít nhà đầu tư chứng khoán muốn chuyển khoản tiền mạo hiểm của mình sang đầu cơ nhà đất tích trữ. Các chính sách “mở” cho phép Việt Kiều về mua nhà tại Việt Nam cũng góp phần củng cố cho niềm tin đó.

Thật vậy, Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2007 nổi bật với không khí giao dịch sôi động và đến quý II/2007 thì Thị trường Bất động sản sốt thực sự. Giá nhà đất tăng đến chóng mặt, có nơi tăng hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật. Các vụ giao dịch mua nhà tăng giá trị từ dưới 3 tỷ đồng lên tới 5 - 6 tỷ đồng. Nhưng người mua vẫn tiếp tục đổ xô mua, phần nào là do tâm lý sợ rằng không mua bây giờ mai còn tăng nữa. Chỗ này giá tăng thì chỗ khác giá cũng phải tăng theo. Và người mua vẫn chi trả được thì giá vẫn cứ tăng và mức giá nhà đất, căn hộ chưng cư cao cấp tăng vọt.

Các khoản đầu tư vào bất động sản luôn là số tiền lớn. Bởi vậy, các ngân hàng thương mại không muốn bỏ lỡ vũng trũng màu mỡ này. Liên tiếp các chương trình tín dụng được chào mời. Eximbank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Sacombank kết với Công ty Tài chính Quốc tế IFC triển khai khoản vay 500 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới. ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho

vay trả góp mua nhà, đất có thời hạn 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Techcombank công bố tài trợ khách hàng vay tiền mua căn hộ cao cấp thuộc dự án Sky Gardern 3 đồng thời giới thiệu gói dịch vụ tín dụng về nhà ở, trang thiết bị gia đình và xe ô tô. HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. HABUBANK triển khai chương trình mua nhà đất trả góp dành cho cá nhân mua nhà ở và có hộ khẩu thường trú tại địa phương.

Thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn hình thành, phát triển với những động thái phức tạp, đầy kịch tính, bao gồm cả sự tiếp nối, lẫn đan xen do những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá mạnh với dư âm dài, đã và đang tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế - xã hội ở không ít địa phương, cả thành thị, lẫn nông thôn.