- Những cơ chế điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đụ thị:
a. Cỏc đối tượng tham gia vào thị trường BĐS – nhà đất.
Phương hướng cơ bản trước mắt của việc hoàn thiện là khắc phục tỡnh trạng khuyết thiếu, tớnh khụng đồng bộ, chồng chộo và kộm hiệu quả của hệ thống cỏc văn bản dưới luật hiện hành. Về lõu dài, cần xõy dựng và ban hành Luật để tạo khung khổ phỏp lý cho hoạt động của thị trường BĐS – nhà đất. Để làm được điều này trước tiờn ta phải phõn tớch cỏc nhúm đối tượng tham gia vào thị trường BĐS – nhà đất cũng như vai trũ của cỏc nhúm đối với thị trường từ đú cú những giải phỏp để hạn chế cỏc tiờu cực mà cỏc nhúm đối tượng này cú thể mang lại cho thị trường nhà đất:
- Cỏc nhà phỏt triển BĐS – nhà đất Nhà nước của Nhà nước và cỏc cơ
quan cụng quyền cú liờn quan: cỏc doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường
BĐS – nhà đất chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dõn cư, cỏc dự ỏn cú quy mụ lớn nhằm phục vụ cỏc mục tiờu kinh tế cộng đồng. Cỏc dự ỏn do họ phỏt triển cú sự đầu tư một phần của ngõn sỏch Nhà nước và Chớnh phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với cỏc doanh nghiệp này. Ngày nay, ở cỏc nước phỏt triển, hỡnh thức liờn doanh giữa cỏc doanh nghiệp và tư nhõn ngày càng tỏ ra cú hiệu quả và được Chớnh phủ tạo hành lang phỏp lý riờng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian và sỏng tạo. Cỏc cơ quan trong lĩnh vực cụng cú liờn quan đến thị trường BĐS –
Thị trường BĐS nh – à đất Nhúm chủđầu tư Nhúm cung cấp dịch vụ BĐS – nhà đất Nhúm giỏm sỏt Nhúm khỏch h ngà Về kỹ thuật: - Kiến trỳc sư - Kỹ sư - Nh quy hà ọach - Kiến trỳc sư - Nh thà ầu - Nh tà ư vấn (mụi trường, giao thụng) Về kinh tế v phỏp à lý - Nh àđịnh giỏ BĐS – nh àđất - Nh mụi già ới - Nh cung cà ấp t i à chớnh - Nh tà ư vấn tiếp thị v quan hà ệđối ngoại Cỏc nhà phỏt triển BĐS nhà đất nhà nước Cỏc nhà phỏt triển BĐS nhà đất nh tà ư nhõn
từ hành chớnh Nhà nước đơn thuần sang cơ chế dịch vụ cụng của nền kinh tế thị trường chưa được thấu hiểu một cỏch đầy đủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chớnh cụng cần bổ sung cỏc yếu tố động mới cú thể đỏp ứng được sự biến động liờn tục của nền kinh tế hàng hoỏ BĐS – nhà đất. Đú chớnh là sự tiếp thu, nhận thức một cỏch năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến cỏc tỡnh huống, cũng như cỏc giải phỏp quản lý theo hướng tớch cực và hiện đại hoỏ.
- Cỏc nhà phỏt triển BĐS – nhà đất tư nhõn: đõy chớnh là lực lượng năng
động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là doanh nghiệp luụn tỡm tũi cỏc khả năng sinh lợi cao nhất trờn cơ sở chi phớ thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Đối tượng này là đối tượng khú kiểm soỏt nhất và cũng hay vi phạm phỏp luật nhất do thường đặt lợi nhuận lờn hàng đầu. Hiện tượng đầu cơ, giỏ đất lờn xuống phần lớn do sự lũng đoạn của đối tượng này vỡ vậy rất cần cú một khung phỏp lý để quản lý đối tượng này.
- Kiến trỳc sư: là người đúng vai trũ cốt lừi trong quỏ trỡnh phỏt triển BĐS –
nhà đất, là đạo diễn dự ỏn về tớnh thẩm mỹ, tớnh an toàn của cụng trỡnh, cỏc rủi ro về chớnh trị và thị trường. Ngày nay, vai trũ của kiến trỳc sư khụng đơn thuần là thiết kế cụng trỡnh mà cũn chịu trỏch nhiệm cỏc thủ tục về phỏp lý quy hoạch và thiết kế xõy dựng là người cú thể trao đổi dễ dàng hơn với cỏc ban ngành chớnh quyền cú chuyờn mụn để dự ỏn được phờ chuẩn. Kiến trỳc sư cũng là người giỳp nhà đầu tư quýờt định lựa chọn địa điểm phự hợp cho dự ỏn.
- Kỹ sư: cú nhiều kỹ sư thuộc cỏc chuyờn ngành khỏc nhau tham gia vào quỏ
trỡnh phỏt triển BĐS – nhà đất nhằm đảm bảo tớnh an toàn cho sự vận hành của cỏc cụng trỡnh đối với người sử dụng, đồng thời sự tớnh toỏn hợp lý của kỹ sư cũng giỳp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và tiền bạc. Cỏc kỹ sư phải cú chứng chỉ hành nghề do cơ quan chuyờn mụn cú thẩm quyền cấp.
- Nhà quy hoạch: tham gia chủ yếu về cụng tỏc quy hoạch tổng thể sao cho đạt được giỏ trị sử dụng cao nhất. Nhà quy hoạch làm việc thường xuyờn với chủ đầu tư để kịp thời điều chỉnh quy hoạch, làm việc với cơ quan chớnh quyền cú liờn quan và cỏc nhà tư vấn khỏc để xỏc định sự phự hợp của khu đất đầu tư xõy dựng với mục tiờu của chủ đầu tư mong muốn.
- Nhà thầu xõy dựng: là người chuyển đổi cỏc thiết kế trờn giấy thành cỏc
cụng trỡnh hiện thực. Tổng thầu xõy dựng cú thể chia nhỏ gúi thầu cho cỏc nhà thầu phụ thực hiện cụng việc xõy dựng theo từng chuyờn ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thụng qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu. Nhà thầu xõy dựng là thành phần trực tiếp tạo ra cỏc cụng trỡnh xõy dựng: nhà ở, cụng trỡnh cụng nghiệp, thương mại, dich vụ… để tạo ra hàng hoỏ BĐS – nhà đất cho thị trường. Người kinh doanh BĐS – nhà đất cần tỡm đến nhà thầu xõy dựng để thi cụng cụng trỡnh. Nhiều khi nhà thầu xõy dựng cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.
- Cỏc nhà tư vấn: cỏc nhà tư vấn bao gồm nhiều loại tư vấn quy hoạch, tư vấn
mụi trường, tư vấn giao thụng v.v... Cỏc nhà tư vấn gúp phần nõng cao giỏ trị thẩm mỹ cảnh quan, gúp phần thu hỳt thiện cảm và sự quan tõm của khỏch hàng đối với dự ỏn và gia tăng giỏ trị nhà đất sau khi hoàn thành, lập bỏo cỏo đỏnh giỏ tỏc động của mụi trường theo luật định, hỗ trợ giỳp đỡ thủ tục phỏp lý về cấp giấy phộp.
- Luật sư và kế toỏn: do tớnh chất phức tạp và số lượng thủ tục phỏp lý trong
giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trũ của luật sư và kế toỏn viờn khụng thể thiếu trong quỏ trỡnh phỏt triển của BĐS – nhà đất. Hơn nữa cỏc luật sư cũng là người liờn lạc giữa chủ đầu tư và cỏc cỏn bộ giỏm sỏt chớnh quyền. Họ cũng là người dự kiến cỏc vấn đề phỏp lý và giảm thiểu tối đa việc tranh kiện tại toà. Cũn vai trũ cỏc kế toỏn viờn chuyờn nghiệp rất cần trong quỏ trỡnh đầu tư xõy dựng theo đỳng quy định của phỏp luật. Trong thời gian tới, khi niờm yết cụng ty trờn thị trường
chứng khoỏn trở nờn phổ biến đối với việc huy động đầu tư, việc bỏo cỏo tài chớnh càng ngày cần cỏc chuyờn gia phự hợp.
- Nhà mụi giới BĐS – nhà đất: chiụ trỏch nhiệm cho thuờ hoặc bỏn cỏc BĐS –
nhà đất cho khỏch hàng với cỏc phương ỏn tài chớnh của chủ đầu tư. Cỏc nhà mụi giới BĐS – nhà đất đúng vai trũ chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi cỏc viễn cảnh, trỡnh bày cỏc đặc điểm của sản phẩm, cỏc chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp cỏc thụng tin phản hồi về cho cỏc nhà đầu tư kịp thời điều chỉnh dự ỏn.
- Nhà cung cấp tài chớnh: bao gồm liờn doanh đối tỏc hợp tỏc đầu tư, nhà
cung cấp tớn dụng xõy dựng, nhà cho vay thường xuyờn và nhà đầu tư BĐS – nhà đất dài hạn.
• Liờn doanh cỏc đối tỏc hợp tỏc đầu tư cung cấp phần vốn bự đắp vào cỏc khoản thiếu hụt cả chi phớ dự ỏn và việc xõy dựng, phần cũn lại tất nhiờn do vốn chủ đầu tư bỏ ra.
• Nhà cung cấp tớn dụng xõy dựng thụng thường là cỏc ngõn hàng thương mại chịu trỏch nhiệm cung cấp tài chớnh cho việc xõy dựng dự ỏn, họ quan tõm chủ yếu đến khả năng kinh tế phỏt triển dài hạn của dự ỏn, khả năng sinh lời của dự ỏn mà cam kết cung cấp cỏc khoản tài chớnh cho việc xõy dựng dự ỏn theo đỳng kế hoạch đó định.
• Nhà cung cấp cỏc khoản vay tài chớnh thường xuyờn khụng cam kết thực hiện giỏ trị thị trường của sản phẩm hoàn thành rất quan trọng đối với quyết định cho vay.
• Nhà đầu tư BĐS – nhà đất dài hạn là người ký hợp đồng mua sắm sản phẩm hoàn chỉnh trước khi dự ỏn bắt đầu xõy dựng hoặc sau khi dự ỏn hoàn thành, thường đúng vai trũ trong quỏ trỡnh phỏt triển BĐS – nhà đất và khụng chịu xẻ rủi ro.
- Nhà quản lý BĐS – nhà đất: tham gia vào chu trỡnh phỏt triển BĐS khi việc xõy dựng sắp hoàn thành và đi vào hoạt động. Nhà đầu tư thụng minh sẽ mời nhà quản lý BĐS – tham gia ngay từ giai đoạn thiết kế xõy dựng để hiệu quả quản lý sau này càng cú chất lượng cao nhất cú thể được. Quyết định lựa chọn giữa thuờ mứơn nhõn sự quản lý nội bộ hoặc ký hợp đồng thuờ cụng ty dịch vụ quản lý bờn ngoài là rất quan trọng và tuỳ thuộc vào sản phẩm của dự ỏn, quy mụ dự ỏn cũng như địa điểm dự ỏn đầu tư.
- Nhà nghiờn cứu thị trường: nay là người đúng vai trũ quan trọng mà căn cứ vào sự tư vấn của họ, chủ đầu tư cú thể đi đến quyết định đầu tư hay khụng. Họ sẽ cho chủ đầu tư biết nhu cầu sản phẩm cú hay khụng, quy mụ như thế nào, cỏc đối thủ cạnh tranh là ai, tốc độ tiờu thụ là bao lõu.
- Nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại rất cần thiết cho sự tiờu thụ sản phẩm dự ỏn, họ là người tạo ra cỏc chiến lược tiếp thị cho sản phẩm. Sự tham gia của cỏc nhõn sự này ngay từ khi mới động thổ, kộo dài trong suốt qỳa trỡnh xõy dựng dự ỏn và sau khi dự ỏn hoàn thành. Thật vậy, cú nhiều dự ỏn khụng thể khởi cụng nếu 50-70% sản phẩm dự ỏn khụng đặt cọc bỏn trước, nhà tư vấn thị trường phải cú kinh nghiệm với thị trường địa phương cũng như cỏc sản phẩm tương ứng, cú thể khả năng tiếp thị cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng cũng như thụng qua xó giao hội nghị v.v… đồng thời cú thể xoa dịu đối thủ cạnh tranh. Ở cỏc nước tiờn tiến đều tồn tại cỏc hiệp hội hành nghề tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại nhằm đảm bảo nhu cầu cung cấp nhõn lực phự hợp với nhu cầu của đầu tư. - Cỏn bộ giỏm sỏt cỏc quy định của Nhà nước về sự phỏt triển tạo nờn một hệ thống hữu hiệu và cụng bằng về phõn phối sử dụng đất và đảm bảo phỏt triển cú chất lượng cao. Cỏc nhà đầu tư phải tuõn thủ cỏc quy định Nhà nước về quy hoạch xõy dựng và phải cú được sự chấp thuận của chớnh quyền địa phương về tổng thể mặt bằng quy hoạch và cấp giấy phộp cần thiết trước khi khởi cụng xõy dựng. Khi việc xõy dựng được triển khai, cỏn bộ giỏm sỏt do chớnh quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuõn thủ cỏc quy định Nhà nước về đầu tư xõy dựng BĐS
– nhà đất, đảm bảo an toàn xõy dựng và an toàn xó hội, mụi trường. Nếu cỏc dự ỏn do doanh nghiệp tư nhõn đầu tư đỏp ứng nhu cầu xó hội thỡ cỏc nhà làm luật cũng như cỏc cỏn bộ giỏm sỏt vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng những vừa khụng tạo nờn cỏc rào cản đối với cỏc dự ỏn cú nhiều sỏng tạo, cú thiết kế tốt và đỏp ứng được nhu cầu xó hội.
- Người sử dụng cuối cựng: là người tiờu thụ trực tiếp sản phẩm hoàn chỉnh cuối cựng. Chớnh người sử dụng cuối cựng này là người xỏc định sự thành cụng của dự ỏn, sự chấp nhận hoặc khụng chấp nhận của họ đối với sản phẩm hoàn thành khi sản phẩm được đưa vào tiờu thụ trong thị trường. Cỏc người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm được xõy dựng hoàn chỉnh. Thụng qua cỏc nhà tiếp thị BĐS – nhà đất, họ cú thể tiếp xỳc trao đổi với cỏc nhà cung cấp tài chớnh dự ỏn và cỏc nhà xõy dựng để cú thể điều chỉnh kịp thời cỏc thay đổi về thiết kế xõy dựng, đỏp ứng đỳng nhu cầu của người tiờu dựng. Như vậy sự tham gia của họ mới đúng vai trũ tớch cực trong qỳa trỡnh phỏt triển của BĐS – nhà đất.