1. Ưu điểm của việc phỏt triển thị trường nhà đất ở Hà Nội.
1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xõy dựng, kinh doanh diện tớch văn phũng, khỏch sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trớ đó cú những khởi sắc
phũng, khỏch sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trớ… đó cú những khởi sắc
Nhiều khoản đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đó được đầu tư vào lĩnh vực này (tớnh đến cuối năm 2001, chỉ riờng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh khỏch sạn, văn phũng đó lờn đến gần 7 tỷ USD).
Theo thống kờ của uỷ ban Nhà nước về hợp tỏc đầu tư (SCCI) trước đõy, tớnh đến cuối năm 1994 trong số 1174 dự ỏn liờn doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam cú 132 dự ỏn (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khỏch sạn, du lịch. Riờng trong 9 thỏng đầu năm 1995 đó cú khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu tư vào lĩnh vực khỏch sạn.
Đõy là thị trường được phỏt triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới. Cỏc lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như cỏc phỏp nhõn quốc doanh, cỏc phỏp nhõn cụng quyền, tư nhõn, dõn tự xõy, liờn doanh với nước ngoài, liờn doanh trong nước. Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành cỏc văn phũng cho thuờ, diện tớch thương mại và khỏch sạn mini. Thị trường này đỏp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiờn được chi phối bởi mức sinh lời trong
kinh doanh, trước hết là đỏp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khỏch du lịch, người nước ngoài thuờ làm văn phũng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là cỏc nhà kinh doanh trong nước cho thuờ làm văn phũng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khỏch du lịch nội địa.
Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ văn phũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp tục đứng ở vị trớ thứ năm trong tổng số 15 địa điểm cú giỏ thuờ văn phũng cao nhất chừu Á.
Cụ thể, giỏ văn phũng loại A (những tũa nhà trung từm thành phố) cỳ giỏ thuờ 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tõm thành phố) giỏ 17-22 USD/m2 và văn phũng loại C cỳ giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2.
Thị trường cho thuờ văn phũng Hà Nội cũng cú mức tăng tương tự. Cụng ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cỳ giỏ cho thuờ 23-25 USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tũa nhà văn phũng loại A và B đạt tỷ lệ thuờ trờn 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo... Nhiều tũa nhà loại C đú được đặt kớn chỗ trong thời gian dài.
"Thị trường cho thuờ văn phũng năm nay sẽ tiếp tục "núng", đặc biệt là Hà Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn. Ngoài ra, rất nhiều cụng ty cú vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM cú kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định.
Bảng 2.6:Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tớch thương mại, văn phũng, khỏch sạn tại Việt Nam.
(Tớnh theo vốn đăng ký cũn hiệu lực đến ngày 29-2-2000)
Đơn vị: triệu USD Đến 7-7-2000 Đến 31-12-2002 Đầu tư Tỷ lệ % Tổng số 35.972 100,00 42.937 1. Cỏc ngành cụng nghiệp 14.837 41,2 19.229,3 - Cụng nghiệp nặng 6.575 18,3 - Cụng nghiệp nhẹ 3.748 10,4 - Cụng nghiệp thực phẩm 2.356 6,5 - Dầu khớ 2.155 6,0 4.229,3 2. Cỏc ngành kinh doanh diện tớch thương mại, văn phũng, khỏch sạn, khu cụng nghiệp
11.786 32,6
- Khỏch sạn, du lịch 3.781 10,5 4.983,4
- Khu thương mại 548 1,5
- Xõy dựng văn phũng, căn hộ
4.288 11,9
- Xõy dựng khu đụ thị mới 2.346 6,5
- Xõy dựng hạ tầng khu CN, khu chế xuất
803 2,2
3. Cỏc ngành nghề khỏc 9.349 26,1
Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam
18% 10% 10% 7% 6% 11% 2% 12% 7% 2% 25%
Công nghiệp nặng Công nghiệp nhẹ
Công nghiệp thực phẩm Dầu khí
Khách sạn, du lịch Khu thương mại
Xây dựng văn phòng, căn hộ Xây dựng khu đô thị mới
Xây dựng hạ tầng khu CN, khu chế xuất Các ngành nghề khác
1.5 Qua thực tế vận hành của thị trường nhà đất, cụng tỏc quản lý của Nhà nước đối với thị trường này cú điều kiện hoàn thiện, thu ngõn sỏch nhà nước từ lĩnh vực này khụng ngừng tăng lờn.
Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung cỏc văn bản phỏp lý, đề ra cỏc chớnh sỏch cụ thể liờn quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất… nhằm tạo dần cỏc điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động và phỏt triển. Mặt khỏc, Nhà nước cũng cú những chớnh sỏch nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường nhà đất thụng qua việc tạo dựng cỏc quỹ phỏt triển hạ tầng và đụ thị, chớnh sỏch hỗ trợ lói suất, phỏt động phong trào xõy nhà tỡnh nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người cú cụng với cỏch mạng…Những chớnh sỏch này đó gúp phần khụng nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phỏt triển thị trường BĐS.
Trong 10 năm qua Chớnh phủ đó chỉ đạo viờc biờn soạn thảo và ban hành nhiều chớnh sỏch nhằm thỳc đẩy cụng tỏc quản lý và phỏt triển nhà ở theo hướng chuyển
từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chớnh sỏch tạo điều kiện để nhõn dõn chủ động tham gia cải thiện chỗ ở.
• Năm 1991 Nhà nước ban hành phỏp lệnh nhà ở
• Năm 1992 ban hành chớnh sỏch xoỏ bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lương • Năm 1993 ban hành luật đất đai và cỏc chớnh sỏch chuyển hoạt động cho
thuờ nhà sang phương thức kinh doanh.
• Năm 1994 ban hành chớnh sỏch cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chớnh sỏch mua bỏn và kinh doanh nhà ở. Triển khai chớnh sỏch bỏn nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuờ.
• Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ người cú cụng cải thiện nhà ở.
• Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thớ điểm một số ưu đói và khuyến khớch đầu tư xõy dựng nhà ở.
• Năm 1998 Chớnh phủ đó cho ỏp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở đối với đồng bào bị bóo lụt đồng bằng sụng Cửu Long
• Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội về giao dịch dõn sự về nhà ở xỏc lập trước ngày 1/7/1991.
• Năm 2000 Chớnh phủ ban hành chớnh sỏch hỗ trợ người hoạt động cỏch mạng trước Cỏch mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở.
• Năm 2001 Chớnh phủ đó trỡnh Quốc hội thụng qua Luật đất đai sửa đổi Luật đất đai năm 2003.
Cỏc văn bản phỏp lý về quản lý đất đụ thị đó được bổ sung và hoàn thiện dần bao gồm cỏc văn bản chủ yếu sau:
• Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ về quản lý, sử dụng đất đụ thị
• Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chớnh phủ ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đụ thị.
• Bộ luật dõn sự của nước Cộng hoà xó hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 (phần quy định về chuyển quyền sử dung đất).
• Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ quy định khung giỏ cỏc loại đất.
• Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chớnh phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất.
• Thụng tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa chớnh hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP.
• Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chớnh phủ về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại đụ thị.
• Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng đất
Hiện nay nhà nước đó ban hành gần 500 văn bản cỏc loại liờn quan đến đất và nhà đất. Cỏc văn bản này phần nào đó gúp phần tớch cực vào việc quản lý thị trường nhà đất.
Sự trao đổi giữa cỏc đối tượng mua bỏn trờn thị trường nhà đất một mặt gúp phần làm thị trường nhà đất sụi động hơn, mặt khỏc giỳp cho cỏc khoản thu ngõn sỏch trong lĩnh vực này cũng tăng lờn đỏng kể do cỏc loại thuế và phớ chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà ở. Hiện nay thuế chuỷờn quyền sở hữu đất đối với đất ở là 4%. Tổng mức thuế và phớ phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về nhà đất từ 3-5%
Bảng 2.7: Thu ngõn sỏch nhà nước liờn quan đến BĐS giai đoạn 1995 – 2000 Đơn vị: tỷ đồng Chỉ tiờu Năm 1995 Năm 1996 Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999 Năm 2000
Thuế cơ quan sử dụng đất 289 319 329 355 347 213 Thu cấp quyền xử dụng đất 890 1.173 969 800 913 1.009 Tiền thuờ đất 0 0 455 382 408 390 Thu tiền bỏn nhà sở hữu nhà nước 200 347 802 822 771 836 Tổng 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448
(Nguồn: Cục quản lý cụng sản – Bộ tài chớnh)
1379 1839 1839 2555 2359 2439 2448 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Tỷ đồng 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Năm
Theo kết quả kiểm kờ đất giai đoạn từ năm 1996 – 2000 cỏc khoản thu từ đất được 4.645 tỷ đồng/năm.