3. Nội dung Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề
3.2. Nghĩa vụ đối với công chúng
3.2.1. Đảm bảo tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới a. Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp bình đẳng cho tất cả mọi người
Mỹ là quốc gia đa chủng tộc, đa tôn giáo vì vậy trong hầu hết các điều luận có liên quan đến lợi ích của người dân đều có quy định đối xử bình đẳng và không phân biệt với tất cả mọi người. Hoạt động môi giới BĐS không phải là ngoại lệ. Điều 10 Bộ quy tắc đạo đức có quy định rõ: “Người môi giới không được từ chối cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp cho bất kỳ người nào vì các lý do chủng tộc, màu da, tôn giáo, tình trạng tàn tật, địa vị gia đình hay nguồn gốc quốc gia”. Người môi
giới phải tiến hành cung cấp dịch vụ bình đẳng cho tất cả mọi đối đượng có nhu cầu, với tất cả nỗ lực và khả năng của bản thân, không phân biệt vì bất kì lý do nào. Việc bình đẳng thể hiện qua tất cả các khâu, từ khi tiến hành đăng thông tin quảng
cáo “những người môi giới không được in, trưng bày hay truyền bá bất kỳ tuyên bố,
quảng cáo nào có liên quan đến bán, hay cho thuê một BĐS, trong đó hàm ý sự ưu ái, hạn chế hay phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, tình trạng tàn tật, địa vị gia đình hay nguồn gốc quốc gia” (tiêu chuẩn 10-3) cho tới khi cung
cấp dịch vụ. Đồng thời người môi giới cũng phải cam kết “không trở thành bất kỳ
bên nào trong các kế hoạch hay thoả thuận để phân biệt con người”(Điều 10) trên
cơ sở các yếu tố như màu da, sắc tộc, tôn giáo...
Trong tài liệu hướng dẫn của NAR có minh họa cụ thể tình huống liên quan đến phân biệt đối xử như sau:
Vào một buổi sáng thứ bảy, người môi giới B - một người bán hàng liên kết của người môi giới A - trả lời một cuộc gọi từ C, một sinh viên mới tốt nghiệp, vừa chuyển tới thành phố và đang đảm nhận công việc dạy học ở trường trung học Northwest. C đã kết hôn và có có hai con và một trong hai đứa bé bị tật nguyền. Sau khi nhận thấy C có khả năng mua một căn nhà có ba phòng ngủ vào khoảng 80,000 USD, người môi giới B đã giới thiệu cho C một căn nhà phù hợp gần trường trung học Northwest.
Sáng thứ hai, ở buổi họp khoa, C gặp D, người cũng vừa mới chuyển đến thành phố, giáo viên cùng trường với C và cũng đang tìm nhà. D đã có vợ, cùng hai đứa con và cũng có một đứa bị tật nguyền. C giới thiệu với D về người môi giới B.
D gọi đến văn phòng của người môi giới A chiều hôm ấy để gặp B. Người môi giới B gặp D và quyết định D cũng có khả năng chi trả cho mức giá 80,000 USD. D nói với người môi giới B rằng anh cũng là giáo viên mới chuyển đến trường trung học Northwest nhưng anh là người da đen. Người môi giới B chỉ tìm được cho D một căn nhà trong khu phố người lai. D đã yêu cầu là muốn tìm nhà gần trường trung học nhưng người môi giới B trả lời rằng anh không tìm được ngôi nhà nào thoả mãn điều kiện của D.
Ngày hôm sau, D đến gặp C và kể lại vấn đề của anh khi tìm nhà gần trường và biết được rằng người môi giới B đã chỉ cho C một số căn nhà gần trường. D đã
đệ đơn lên Hiệp hội Người môi giới khiếu nại rằng người môi giới B đã phân biệt đối xử chống lại anh và gia đình anh ta bằng cách cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp không công bằng.
Đơn khiếu nại được xem xét bởi Uỷ ban khiếu nại. Người môi giới B bị cáo buộc vi phạm Điều 10 Bộ luật Đạo đức. Trong buổi điều trần, B đã thừa nhận rằng anh ta đã không nỗ lực hết sức để giới thiệu cho D mội ngôi nhà trong khu phố gần trường trung học như anh đã làm với C bởi anh cảm thấy D và gia đình anh ta sẽ cảm thấy thoải mái hơn khi sinh sống với những người hàng xóm cùng chủng tộc.
Ban điều trần ra kết luận người môi giới B vi phạm Điều 10 của Bộ quy tắc.12
Để đảm bảo thực thi đúng Pháp luật về đạo đức nghề nghiệp, Hiệp hội người môi giới có quyền yêu cầu người môi giới tham gia các hoạt động đào tạo về bình đẳng trong BĐS và coi đây như là một điều kiện để duy trì tư cách thành viên và người môi giới luôn được khuyến khích tham gia những khoá đào tạo này.
Bình đẳng trong Bộ quy tắc đạo đức không chỉ thể hiện đối với đối tượng được cung cấp dịch vụ, Điều 10 còn kêu gọi những nhà môi giới không phân biệt đối xử với trong việc lựa chọn và duy trì mối quan hệ với “các nhân viên và nhà thầu độc lập, là những người cung cấp các dịch vụ liên quan đến BĐS cùng với đội ngũ nhân viên quản trị và văn phòng, những người trực tiếp hỗ trợ họ.” (tiêu chuẩn 10-4)
b. Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp theo đúng năng lực
Hoạt động môi giới BĐS khá rộng và không phải người môi giới nào cũng có sự chuyên nghiệp và hiểu biết lớn có thể bao quát toàn bộ mọi hoạt động. Để đảm bảo hoạt động môi giới thực sự hiệu quả và chuyên nghiệp, Bộ quy tắc cũng quy định về phạm vi lĩnh vực mà người môi giới được phép tham gia cung cấp trong Điều 11: “Dịch vụ mà những người môi giới cung cấp cho người uỷ thác và
khách hàng của họ phải tuân theo những tiêu chuẩn hành nghề và có năng lực thực sự trong những lĩnh vực BĐS cụ thể mà họ tham gia, đặc biệt là môi giới BĐS nhà ở, quản lý BĐS, môi giới BĐS thương mại và công nghiệp, môi giới đất, định giá BĐS, tư vấn BĐS, bán đấu giá BĐS và BĐS quốc tế”. Vì vậy, người môi giới khi
được người uỷ thác đề nghị cung cấp dịch vụ cần phải xem xét lĩnh vực đó có thuộc nghiệp vụ chính, thuộc lĩnh vực am hiểu của bản thân hay không rồi mới được quyết định. Chỉ nên nhận một nhiệm vụ khi có đủ điều kiện và khả năng. Nếu nhiệm vụ nằm ngoài khả năng, người môi giới có thể chuyển nhượng cho người môi giới khác hoặc nhờ đối tượng khác có khả năng chuyên môn cao trợ giúp phần nghiệp vụ mà người môi giới tự thấy chưa đáp ứng được.
c. Phải trung thực và chính xác trong việc truyền đạt thông tin
Sự chuyên nghiệp của Người môi giới được thể hiện nhiều thông qua việc truyền đạt thông tin tới mọi người, từ người uỷ thác, đến khách hàng và cả những người môi giới khác. Điều 12, Bộ quy tắc có quy định: “Người môi giới BĐS phải trung thực và thật thà trong truyền đạt thông tin môi giới bất động sản của mình và phải phản ánh đúng sự thật trong hoạt động quảng cáo, tiếp thị và các hình thức trình bày khác.”
Nếu như những cam kết trung thực đối với người ủy thác của người môi giới đã nêu ở phần trước là vì mục đích bảo vệ lợi ích của người ủy thác, thì ở đây, nghĩa vụ trung thực của người môi giới với công chúng có ý nghĩa tránh phát tán những thông tin sai lệch gây ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Như đã nêu ở Chương I, BĐS có vai trò rất quan trọng, thông tin về BĐS thường nhạy cảm và ít được công bố rộng rãi. Vì vậy một khi đã công bố, thông tin mà Người môi giới truyền đạt tới mọi người phải tuyệt đối chính xác, không thừa cũng không thiếu, không được nói quá lên để tránh gây hiểu lầm cho công chúng. Nếu như người môi giới đề nghị những lợi ích như phần thưởng, giảm giá trong việc đăng bản, bán, mua hay cho thuê BĐS thì “phải hành xử tận tâm và sáng suốt trong các hình thức quảng cáo và trình bày
công khai hoặc bí mật để tất cả các bên được nhận hay nói các khác là được hưởng lợi từ lời đề nghị của người môi giới được hiểu rõ ràng, thông suốt và nhanh chóng
các điều khoản và điều kiện của đề nghị” (tiêu chuẩn 12-3); đồng thời, “khi hoạt động dưới vai trò một người môi giới đăng bản hay một người đại diện, người môi giới không được đưa ra mức giá khác với mức giá được người bán/cho thuê đồng ý trước đó” (tiêu chuẩn 12-4)
Tránh cường điệu và không trung thực trong quảng cáo, những tuyên bố trong quảng cáo không nên dựa trên các nhân tố không chắc chắn và không thể dự đoán trước được cũng như những nhân tố mà người môi giới biết rất ít hoặc không có khả năng kiểm soát. Đối với hoạt động đăng thông tin quảng cáo trên môi trường mạng, người môi giới cũng có “nghĩa vụ phải trình bày sự thật trong khi miêu tả tới
công chúng, bao gồm thông tin được thể hiện, cung cấp hay trình bày trên trang web của người môi giới” (tiêu chuẩn 12-8). Nắm bắt thông tin kịp thời và chính xác
luôn được để cao trong tất cả mọi lĩnh vực và lợi thế luôn thuộc về người có thông tin sớm nhất. Với BĐS, giá có thể thay đổi theo ngày, theo giờ, tình hình mua bán cũng biến đổi rất nhanh chóng vì vậy “khi thông tin trên mạng của người môi giới không còn cập nhật và chính xác nữa, người môi giới phải nhanh chóng tiến hành sửa chữa” (tiêu chuẩn 12-8).
Để tăng độ tin cậy cho thông tin truyền tới công chúng, Điều 12 có quy định thêm rằng người môi giới phải luôn luôn thể hiện tới công chúng rằng họ là một người môi giới chuyên nghiệp trong các quảng cáo. Điều này có thể thực hiện bằng cách công khai Giấy phép hoạt động môi giới, tư vấn, quản lý, định giá BĐS và các lĩnh vực chuyên nghiệp khác liên quan đến BĐS.
Quy định bắt buộc người môi giới phải công khai chức danh của mình hoặc công khai tên hãng mà người môi giới tham gia trong các quảng cáo ngoài tác dụng làm giảm rủi ro thông tin, tăng độ tin cậy với khách hàng còn là cơ sở cho việc điều tra, xử phạt khi có vấn đề xảy ra với thông tin quảng cáo của người môi giới.
3.2.2. Đảm bảo tuân thủ pháp luật
Cũng như tất cả các hoạt động khác diễn ra hàng ngày, Điều 13 trong Bộ quy tắc đạo đức có quy định người môi giới phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật. Ngoài ra còn đề nghị người môi giới BĐS nên khuyến cáo các bên trong giao dịch tham vấn pháp lý khi cần thiết.
b. Hợp tác với cơ quan có thẩm quyền khi bị cáo buộc vi phạm đạo đức nghề nghiệp
Người môi giới BĐS được yêu cầu phải tham gia tích cực trong việc thực thi luật nếu không Bộ quy tắc sẽ mất đi sự liên quan và sức ảnh hưởng trong việc thúc đẩy và thực thi tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Điều 14 đã thiết lập một nghĩa vụ hợp tác tuyệt đối với Hội đồng khi người môi giới bị cáo buộc hành nghề vi phạm đạo đức hay khi được yêu cầu đưa ra những chứng cứ trong quá trình điều tra hoặc đánh giá tư cách hành nghề: “nếu bị cáo buộc hành nghề vô đạo đức hoặc được yêu
cầu đưa ra bằng chứng hay yêu cầu hợp tác theo bất cứ hình thức nào trong tiến trình hoặc điều tra tiêu chuẩn nghề nghiệp, người môi giới sẽ đưa ra những sự kiện thích hợp trước Hội đồng thành viên hay các chi nhánh, hiệp hội và hội đồng mà ở đó người môi giới là thành viên và sẽ không thực hiện hành động nào để làm gián đoạn hay cản trở tiến trình đó.” Người môi giới cần hợp tác đầy đủ bằng việc đưa
ra bằng chứng, cung cấp thông tin và trả lời đầy đủ các câu hỏi theo yêu cầu của Hội đồng nếu không sẽ bị buộc tội vi phạm Điều 14. Trong hướng dẫn thi hành của NAR có dẫn một tình huống cụ thể sau:
Khi bị buộc tội vi phạm quy tắc đạo đức nghề nhiệp người môi giới A liền nhận được thông báo về lời buộc tội và được yêu cầu có mặt tại buổi điều trần trước một Hội đồng uỷ ban tiêu chuẩn nghề nghiệp.
Tại buổi điều trần, người khiếu nại chính thức đưa ra lời buộc tội và cung cấp những bằng chứng cho lời buộc tội đó. Các thành viên của Hội đồng đã đặt ra những câu hỏi cụ thể cho người môi giới A. Với mỗi câu hỏi, môi giới A đều phản ứng lại rằng anh ta không đáng để bị buộc tội và tin rằng anh không được đối xử công bằng; vì vậy anh ta cảm thấy rằng mình không cần phải trả lời các câu hỏi.
Những nỗ lực đặt câu hỏi của Hội đồng với người môi giới A vẫn chỉ nhận được phản ứng tương tự. Chủ tịch Hội đồng đã khuyên người môi giới A rằng do sự từ chối trả lời của anh nên khiếu nại ban đầu được bổ sung thêm tội vi phạm Điều 14 Bộ quy tắc Đạo đức. Chủ tịch Hội đồng hỏi người môi giới A rằng anh muốn tiếp tục phiên điều trần hay muốn tạm hoãn lại một vài ngày để có thời gian chuẩn bị bào chữa cho lời buộc tội thêm vừa rồi. Chủ tịch Hội đồng cũng nhắc nhở, dù người môi giới không đứng trước một phiên toà thông thường nhưng anh đang đứng trước Hội đồng mà anh là thành viên nên anh phải tuân theo luật lệ của Hội và phải trả lời đầy đủ các câu hỏi thích hợp của Hội đồng.
Người môi giới A đã yêu cầu được có thêm một vài ngày để tiếp tục chuẩn bị cho lời bào chữa với cáo buộc vi phạm thêm Điều 14.13
Bên cạnh việc phải hợp tác với Hội đồng qua việc trả lời câu hỏi và đưa ra bằng chứng, tiêu chuẩn 14-3 trong Điều 14 cũng đưa ra: “người môi giới không được cản trở các thủ tục điều tra tiêu chuẩn nghề nghiệp của Hội đồng bằng cách thực hiện hoặc đe doạ sẽ thực hiện các hành động phỉ báng, nhục mạ hay vu khống với bất cứ bên nào trong quá trình điều tra tiêu chuẩn nghề nghiệp hoặc nhân chứng của họ” và “người môi giới không được cố ý cản trở tiến trình điều tra hoặc kỷ luật của Hội đồng bằng cách nộp đơn khiếu nại đạo đức dựa trên những sự kiện hay thương vụ tương tự.” Nhờ những quy định về việc hợp tác và ngăn cấm những
hành vi cản trở việc điều tra và thực thi kỷ luật đã giúp Bộ quy tắc đạo đức của NAR có hiệu quả và sức ảnh hưởng lớn hơn tới tất cả thành viên của mình.
3.3 Nghĩa vụ đối với ngƣời môi giới khác
3.3.1. Đảm bảo giữ uy tín cho đối thủ cạnh tranh a. Giữ uy tín cho đối thủ cạnh tranh
Môi giới BĐS là một hình thức kinh doanh, theo đó các quy tắc cạnh tranh trên thị trường môi giới BĐS không được đi ngược lại các quy tắc cạnh tranh lành
mạnh nói chung trong kinh doanh. Theo đó, không được thực hiện những hành vi làm cho người tiêu dùng có sự hiểu sai khác theo chiều hướng tiêu cực về dịch vụ mà đối thủ cung cấp, từ đó làm ảnh hưởng tới tình hình kinh doanh của họ. Cụ thể trong điều luật tiếp theo là Điều 15 đã quy định rằng: “Người môi giới không được
cố ý hay cẩu thả xác nhận các điều gian trá hay sai lầm về người cạnh tranh, về việc kinh doanh hay cách thức kinh doanh của họ”.
Theo điều lệ này, người môi giới phải luôn thận trọng và phải chịu trách nhiệm trong những hành động của mình mà có thể có thể làm phương hại đến uy tín của đối thủ khi chưa có một căn cứ xác đáng. Đối với những khiếu nại xuất phát từ bản thân thì người môi giới “không được cố ý hoặc cẩu thả nộp đơn khiếu nại gian