3. Đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ
3.1.Các giải pháp đối với quy định về đạo đức nghề nghiệp
3.1.1. Quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản
Các điều khoản quy định về người môi giới tại Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn còn rất đơn giản, nhất thiết phải có những sửa đổi, bổ sung để thể hiện rõ ràng hơn và ràng buộc trách nhiệm cao hơn đối với người môi giới. Cụ thể, cần bổ sung những điều khoản về:
Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn môi giới như: tính trung thực trong các thông tin pháp lý của BĐS được môi giới; về độ tin cậy và có tính dự báo được lợi ích từ kết quả định giá và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác.
Bổ sung các quy định về thủ tục khiếu kiện, quy trình xét xử, xử lý vi phạm.
3.1.2. Các quy định tại Bộ quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam
a. Đưa ra những quy định phù hợp và khả thi
Những quy định về đạo đức cần phải được chọn lọc kỹ càng, đảm bảo rằng các bên trong giao dịch hay Hiệp hội có thể kiểm soát được, phục vụ cho việc khiếu nại sau này nếu có xảy ra. Ví dụ như trong Quy tắc 12 có quy định: “Khi giao tiếp qua điện thoại, nhân viên phải xưng tên doanh nghiệp mình tham
gia, đơn vị nơi làm việc, trao đổi ngắn gọn, tập trung vào nội dung công việc, không ngắt điện thoại đột ngột.” Như vậy thì việc ngắt điên thoại đột ngột cũng được coi như là vi phạm quy tắc đạo đức và có thể bị Hiệp hội xử lý vi phạm?
Những điều khoản như vậy thì chỉ nên đưa ra dưới dạng lời khuyên đối với người môi giới và hội viên của Hiệp hội khi thực hiện công việc của mình, chứ không nên đưa vào là một quy định trong về quy tắc đạo đức mà người môi giới bắt buộc phải tuân theo.
Cụ thể, những quy định cần phải xem xét sửa đổi hoặc loại bỏ cho phù hợp:
Quy tắc 10. Giao tiếp và ứng xử với khách hàng
1. Trong giao tiếp và ứng xử với khách hàng phải có thái độ lịch sự, nhã nhặn, lắng nghe ý kiến, tư vấn, giải thích rõ ràng, cụ thể về các dịch vụ và những thắc mắc của khách hàng về công việc của doanh nghiệp mình tham gia.
2. Không được có thái độ hách dich, nhũng nhiễu, gây khó khăn, phiền hà khi làm việc tại doanh nghiệp mình tham gia.
Quy tắc 11. Giao tiếp và ứng xử với đồng nghiệp
1. Trong giao tiếp và ứng xử với đồng nghiệp, phải có thái độ lịch sự, tôn trọng, trung thực, thân thiện và hợp tác
2. Ngôn ngữ giao tiếp phải rõ ràng, mạch lạc, không nói tục, không nói tiếng lóng, quát nạt với khách hàng và đồng nghiệp.
Quy tắc 12. Giao tiếp và ứng xử qua điện thoại
1. Khi giao tiếp qua điện thoại, nhân viên phải xưng tên doanh nghiệp mình tham gia, đơn vị nơi làm việc, trao đổi ngắn gọn, tập trung vào nội dung công việc, không ngắt điện thoại đột ngột.
2. Bắt máy khi điện thoại reo đến tiếng chuông thứ 2, khi điện thoại khách hàng gọi đến không phải cho minh thì nhân viên nghe điện thoại phải
thông báo cho khách hàng biết và chuyển máy, chờ khi máy được chuyển reo chuông thì mới cúp máy.
b. Sắp xếp, sửa đổi tránh chồng chéo, trùng lặp
Trong Bộ quy tắc của Hiệp hội vẫn có những quy định chồng chéo nhau, khiến cho người đọc, người sử dụng cảm thấy khó hiểu.Ví dụ như:
- Tại Quy tắc 4: “Phải hiểu biết rõ tài sản được môi giới:
Chuyên gia bất động sản không được hư cấu thông tin, nói sai sự thật về tài sản.
Không được che dấu các sự kiện, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài sản và giao dịch.”
2 mục của Quy tắc 4 không ăn khớp với tiêu đề và 2 mục này cũng trùng với nội dung của Quy tắc 17: “Phải thật thà, trung thực, tận tâm”
- Hay mục 3 của Quy tắc 17: “Chỉ được cung cấp các dịch vụ trong phạm vi thẩm quyền của mình” nên đưa vào Quy tắc 15: “Đảm bảo năng lực chuyên môn để tránh nhắc lại”
Hiệp hội có thể xem xét chia Bộ quy tắc ra thành 3 phần rõ ràng như Bộ quy tắc đạo đức của NAR: Nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng; Nghĩa vụ đối với công chúng; Nghĩa vụ đối với người môi giới khác.
c. Cung cấp hướng dẫn thi hành
Nhìn chung, những quy định về đạo đức đều mang tính chung chung, khó có thể xác định một quy chuẩn cụ thể cho những vấn đề đưa ra về trách nhiệm đạo đức.
Ví dụ như tại Quy tắc 14: “Các thông tin cung cấp cho khách hàng phải đảm bảo công bằng cho mọi khách hàng” nhưng thế nào mới là “công bằng cho mọi khách hàng”, mỗi thông tin có thể có lợi đối với người này nhưng lại không có lợi đối với người khác, vậy thì người môi giới cần phải quyết định (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
như thế nào. Nếu không đưa ra thông tin sẽ là “che giấu thông tin liên quan tới giao dịch” nhưng đưa ra sẽ là thiên vị cho một bên.
Vì vậy, việc đưa ra một hướng dẫn thi hành cụ thể đối với từng quy định trong Bộ quy tắc đạo đức là điều cần thiết để người môi giới có thể áp dụng các quy định đúng đắn và đầy đủ. Tuy không một tài liệu nào có thể bao quát hết tất cả các trường hợp trong thực tế nhưng có một văn bản hướng dẫn thi hành vẫn là cơ sở có giá trị để người môi giới so sánh, đối chiếu và đưa ra quyết định hợp lý.
d. Quy định về khiếu nại, tranh chấp
Để có thể đưa Bộ quy tắc đạo đức vào thực hiện trong thực tế thì quy định về khiếu nai của khách hàng, phương thức giải quyết tranh chấp là một điều kiện cần thiết trước tiên. Hiệp hội không thể nào kiểm soát được hoạt động của tất cả các công ty, tổ chức, cá nhân môi giới là thành viên của Hiệp hội; mà chính những người ủy thác, những khách hàng trực tiếp trong giao dịch mới là những người chịu ảnh hưởng từ những hành vi của gười môi giới. Chỉ khi có quy định cụ thể giúp khách hàng thuận lợi trong khiếu nại hành vi vi phạm đạo đức lên Hiệp hội thì mới có thể ép buộc người môi giới hành động đúng theo khuôn khổ của các quy định đạo đức. Cũng như vậy, quy định về quá trình giải quyết tranh chấp phát sinh giữa những người môi giới với nhau giúp cho quá trình phối hợp hoạt động tốt hơn, tiêu chuẩn hóa và đơn giản hóa thủ tục khiếu nại, đảm bảo tính công bằng trong giải quyết tranh chấp.
3.2. Các giải pháp tăng cƣờng hiệu quả của quy định về đạo đức nghề nghiệp
3.2.1. Tăng cường khả năng quản lý của Nhà nước
Trước tiên, Nhà nước, mà cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng và các Sở trực thuộc tại địa phương phải quản lý được số lượng các nhà môi giới từng địa phương, khu vực trên cả nước để có thể đưa ra được phương án tổ chức và phát triển tốt nhất.
Việc quản lý hệ thống các nhà môi giới sẽ dễ dàng và chặt chẽ hơn thông qua quản lý việc cấp phép chứng chỉ hành nghề bằng những biện pháp sau:
Quy định thời hạn của chứng chỉ hành nghề và những yêu cầu để tiếp tục cấp chứng chỉ hay gia hạn chứng chỉ.
Có thể phân biệt nhiều mức chứng chỉ khác nhau (ví dụ: bậc 1, bậc 2, bậc 3...) để phân loại người môi giới, tương ứng với trình độ của người môi giới và các điều kiện của hợp đồng môi giới (ví dụ: người môi giới bậc 1 có thể làm việc với những BĐS giới hạn giá trị 1 tỷ đồng; người môi giới bậc 2 là giới hạn giá trị 10 tỷ đồng...). Mục tiêu giúp khách hàng lựa chọn người môi giới thích hợp và tạo động lực cho người môi giới phát triển lên cấp cao hơn.
Bên cạnh đó, thực hiện các biện pháp hỗ trợ thị trường bao gồm:
Thực hiện nghiêm túc các quy định về công bố công khai quy hoạch đã được phê duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất để các thành phần kinh tế biết và tham gia đầu tư.
Hoàn thiện hệ thống các sàn giao dịch BĐS, đảm bảo cung cấp đầy đủ, rõ ràng và minh bạnh các thông tin về BĐS và thị trường BĐS, thực hiện tư vấn về nhà đất, hỗ trợ khách hàng về tài chính thông qua phối hợp với Ngân hàng và hỗ trợ hoàn thiện các thủ tục pháp lý.
Phát triển dịch vụ định giá BĐS. Các quy định về trình tự công việc, về trách nhiệm của người cung cấp dịch vụ đối với chất lượng dịch vụ mà mình cung cấp, mức trần của phí dịch vụ… cần được quy định để đảm bảo hoạt động này phát triển đúng hướng.
Phối hợp với Hiệp hội BĐS, các cơ quan quản lý địa phương tiến hành kiểm tra thường xuyên các tổ chức, đại lý cung cấp dịch vụ môi giới BĐS, đảm bảo hoạt động đúng với những quy định đã cam kết.
Ngoài ra, Nhà nước cũng cần hoàn thiện các quy định liên quan khác có ảnh hưởng tới hoạt động của người môi giới như Luật đất đai; Luật nhà ở và sớm ban hành Luật đăng ký bất động sản và các văn bản pháp qui khác.
3.2.2. Nâng cao vai trò của Hiệp hội
Hiệp hội BĐS Việt Nam cần thiết phải nâng cao tầm quan trọng và vị trí của mình trong thị trường BĐS, thu hút được đông đảo lực lượng môi giới BĐS nhỏ lẻ trở thành hội viên, nâng tầm ảnh hưởng của Hiệp hội tới những người làm nghề môi giới và thị trường nói chung. Để thực hiện mục tiêu đó, Hiệp hội cần liên kết được các Hiệp hội BĐS tại các tỉnh thành lớn trong cả nước, cung cấp một cơ sở để các thành viên của Hiệp hội có thể phối hợp hoạt động có hiệu quả, cung cấp các dịch vụ, tiện ích cho hội viên của mình như: hệ thống cơ sở dữ liệu, các đánh giá, phân tích chuyên môn, các chỉ số phản ánh tình hình thị trường BĐS... làm cho người môi giới có thể thấy rõ được lợi ích khi trở thành hội viên của Hiệp hội.
Mặt khác, Hiệp hội cần đưa Bộ quy tắc đạo đức trở thành một quy tắc tiêu chuẩn mang tính chất bắt buộc với tất cả hội viên, xử lý công bằng, nghiêm minh với tất cả những vi phạm quy tắc. Phổ biến ý nghĩa của quy tắc đạo đức ra rộng rãi đối với tất cả khách hàng của dịch vụ môi giới, khiến công chúng thấy được ý nghĩa khi trở thành hội viên của Hiệp hội đồng nghĩa với việc đảm bảo tiêu chuẩn của một người môi giới chuyên nghiệp, thực thụ cả về chuyên môn nghiệp vụ lẫn tư cách đạo đức.
Ngoài ra, Hiệp hội cũng nên mở các lớp, khóa học nâng cao trình độ cho hội viên; thường xuyên kiểm tra tư cách hội viên.Ví dụ như NAR yêu cầu các hội viên cá nhân của mình mỗi 2 năm phải hoàn thành 1 khóa học online về đạo đức nghề nghiệp người môi giới.
3.2.3. Cải thiện hệ thống đào tạo nguồn nhân lực
Người môi giới cần phải có những hiểu biết chuyên sâu về pháp luật và các nghiệp vụ trong BĐS, nâng cao vai trò của người môi giới, không chỉ là kết
nối giữa người bán và người mua mà còn thực hiện chức năng tư vấn pháp lý, tư vấn cho các quyết định của người ủy thác.
Để thực hiện mục tiêu đó cần phát triển và quản lý tiêu chuẩn, chất lượng của các tổ chức đào tạo môi giới BĐS chuyên nghiệp. Hiện nay, trong các trường Đại học mới chỉ có trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội có trung tâm đào tạo đại học và sau đại học về hai chuyên ngành thẩm định giá và quản trị kinh doanh BĐS. Trường Đại học Kinh tế TP.HCM mới chỉ mở các lớp ngắn hạn về thẩm định giá BĐS.
Bên cạnh đó cần nâng cao tiêu chuẩn kiến thức các khóa học ngắn hạn cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Chương trình khung môi giới BĐS hiện nay còn rất đơn giản và sơ sài. Nội dung các môn học mới chỉ giúp học viên nắm bắt được những kiến thức cơ bản nhất về thị trường BĐS và một số kỹ năng trong nghề môi giới chứ chưa thực sự yêu cầu người học đầu tư thời gian, sức lực để nghiên cứu về nghề môi giới.
3.2.4. Nâng cao khả năng phối hợp hoạt động giữa những người môi giới
Đây là vai trò của Hiệp hội BĐS quốc gia và các hội, tổ chức thành viên, cần đưa ra những quy định, tiêu chuẩn để thành viên của mình có thể phối hợp với nhau và phối hợp với thành viên của các tổ chức khác trong hoạt động môi giới, tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đẩy, giúp đỡ nhau cùng phát triển.
Phát triển Dịch vụ Đăng kê BĐS – MLS: mở rộng phạm vi hoạt động của VNMLS và cũng cần có nhiều tổ chức khác cung cấp dịch vụ này; đưa MLS trở thành một công cụ đắc lực hỗ trợ cho thị trường BĐS trên phạm vi cả nước, giúp lưu thông nguồn thông tin, dữ liệu về giao dịch BĐS nhanh chóng, chính xác, kịp thời.
KẾT LUẬN
Môi giới nói chung và môi giới trong lĩnh vực BĐS nói riêng đều có những yêu cầu cao về đạo đức với những người làm nghề. Đặc biệt là tại Việt Nam, nơi mà ngành nghề ngành tuy mới xuất hiện nhưng cũng đang phát triển rất mạnh mẽ, được coi là một sự lựa chọn phù hợp với những người chưa có nghề nghiệp ổn định. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Qua những phân tích, nhận định đã đưa ra ở trên, bài nghiên cứu đã làm rõ được những vấn đề sau đây:
Vị trí và tầm quan trọng của những quy định về đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực môi giới BĐS trên thị trường Việt Nam tại thời điểm hiện nay.
Những điểm nổi bật, tính thống nhất, tính chặt chẽ và giá trị của những quy định về đạo đức người môi giới BĐS của Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ dựa trên lịch sử gần 100 năm xây dựng và phát triển.
Những điểm còn bất cập trong quy định tại Việt Nam và nguyên nhân dẫn đến bất cập đó mà Việt Nam còn phải hoàn thiện để có thể quản lý vấn đề đạo đức nói riêng và quản lý hệ thống môi giới BĐS nói chung một cách có hiệu quả.
Cuối cùng, bài nghiên cứu đưa ra những đề xuất giải pháp với những quy định tại Việt Nam, đối với cả Nhà nước và Hiệp hôi bất động sản Việt Nam có thể xem xét để đưa ra một chế tài chặt chẽ quản lý hành vi của người môi giới dựa trên kinh nghiệm của Mỹ.
Đạo đức đang là vấn đề được toàn xã hội quan tâm, không chỉ ở Việt Nam mà còn với tất cả các quốc gia trên thế giới, không chỉ trong nghề môi giới BĐS mà còn trong tất cả các ngành nghề khác. Xây dựng được một hệ thống quy định đạo đức hợp lý áp buộc đối với người làm nghề là mục tiêu mọi tổ chức nói chung đề hướng tới, góp phần cải thiện đạo đức chung của toàn xã hội. Tuy nhiên, dù quy định có chặt chẽ thế nào đi nữa, đạo đức vẫn là một khái niệm cần xuất phát từ tiềm thức của mỗi con người.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Tài liệu Tiếng Việt:
ThS. Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc, Dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh
nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam, Tạp chí quản lý
kinh tế, số 24
Đặng Đức Thành (2010), Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới, Nhà xuất bản Thanh niên, Hà Nội.
Hanoi Financial Investment (2011), Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản
TS. Nguyễn Hoàng Ánh (2008), Đạo đức Kinh doanh tại Việt Nam -