1. Những quy định về môi giới bất động sản tại Việt Nam
1.1.Quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh Bất động sản Việt Nam cũng như nghị định 153/2007/NĐ-CP – Hướng dẫn thi hành Luật Bất động sản của Chính Phủ đã quy định những vấn đề có liên quan hay ràng buộc đối với hoạt động môi giới BDS và người môi giới BĐS:
1.1.1. Quy định về hoạt động môi giới bất động sản a. Điều kiện hoạt động của môi giới bất động sản :
Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Việt Nam có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 thì đối với cá nhân: "Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản"; còn tổ chức hoạt động môi giới BĐS bắt buộc phải
có "ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản." Như vậy, trong cả hai trường hợp (của cá nhân và tổ chức) hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, điều kiện tiên quyết có thể thực hiện kinh doanh là xin được chứng chỉ môi giới BĐS.
Để được cấp chứng chỉ môi giới kinh doanh BĐS, các cá nhân cũng như tổ chức phải đáp ứng đủ những điều kiện sau đây: có năng lực và hành vi dân sự đầy đủ, đã được đào tạo về môi giới BĐS, có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Đến khi ban hành nghị định 153 - Hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS vào tháng 10/2007 thì có thêm một điều kiện là: cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải không là cán bộ, công chức nhà nước
b. Nguyên tắc hoạt động của môi giới bất động sản:
Nguyên tắc đầu tiên đó là hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ theo pháp luật. Ở nguyên tắc này, Luật Kinh doanh bất Động
Sản Việt Nam đề cao sự rõ ràng trong mọi công đoạn khi hoạt động kinh doanh và tuyệt đối phải tuân thủ pháp luật.
Nguyên tắc thứ hai : "Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không
được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản." Nguyên tắc này nhằm tách biệt hóa
hoạt động môi giới BĐS với việc kinh doanh BĐS thông thường, giúp nhà nước và các cơ quan chức năng dễ quản lý.
1.1.2. Nội dung, quyền hạn và nghĩa vụ của môi giới bất động sản a. Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới BĐS là việc tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng. Ngoài ra, môi giới BĐS còn đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. Thêm vào đó, họ còn cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS. Người môi giới BĐS nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới, thường thì khoản hoa hồng này được trích phần trăm theo giá trị của hợp đồng mua bán thực.
b. Quyền của người môi giới bất động sản
Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ đầy đủ cũng như các thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS sẽ được ký kết trong hợp đồng mua bán thực, đồng thời hưởng hoa hồng theo thỏa thuận.
Người môi giới cũng có quyền "thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác
thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới" và có thể "đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật".
Người môi giới còn có một số đặc quyền khác như : chọn sàn giao dịch BĐS để tham gia, khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS và một số quyền cụ thể khác.
c. Nghĩa vụ của người môi giới bất động sản:
Bên cạnh những đặc quyền vừa nêu, người môi giới BĐS cũng có những nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện:
- Chịu trách nhiệm về các điều khoản trên hợp đồng và trách nhiệm về thông tin BĐS.
- Trách nhiệm về nghiệp vụ môi giới: đàm phán, ký kết hợp đồng, bồi thường thiệt hại.
- Trách nhiệm với pháp luật: chế độ báo cáo, kiểm tra, thanh tra, nộp thuế...
1.1.3. Quy định về hoa hồng, thù lao
Các khoản hoa hồng, thù lao phải được hai bên thỏa thuận trước và phải ghi trong trong hợp đồng môi giới. Trong đó:
Thù lao sẽ không phụ thuộc vào kết quả của giao dịch
Hoa hồng được nhận khi giao dịch thành công, được tính bằng tỷ lệ phần trăm của trị giá giao dịch.
1.1.4. Quy định về đào tạo, bồi dưỡng môi giới bất động sản
Vấn đề đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS là một vấn đề quan trọng. Đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS là việc rèn dũa chuyên môn nghiệp vụ môi giới cho cá nhân, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực này; làm giàu ý thức, tác phong làm việc và đạo đức làm việc. Ở nghị định 153/2007 của Chính Phủ quy định cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh môi giới BĐS phải được trang bị đầy đủ kiến thức pháp luật và chuyên môn về môi giới để có thể đáp ứng được yêu cầu của thị trường kinh doanh BĐS.
Đối với các cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS phải có đăng ký kinh doanh, có chương trình, giáo trình và tài liệu phù hợp đồng thời giảng viên ở các cơ sở này đòi hỏi trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học (giảng viên có thể là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia hay các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh BĐS). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trong Luật kinh doanh bất động sản có quy định cả về những trường hợp vi phạm và việc xử lý những tình huống đó. Đầu tiên, đối với những tổ chức hay cá nhân không có chứng chỉ môi giới BĐS mà thực hiện việc môi giới BĐS tự do công khai đều bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời gian 3 năm kể từ ngày ra quyết định xử phạt. Việc này nhằm tránh những vấn đề lừa đảo, giả mạo môi giới để hoạt động nhằm những mục đích sinh lợi cá nhân.
Thứ hai, mặc dù đối với các tổ chức cá nhân đã được cấp chứng chỉ môi giới BĐS nhưng vẫn hoạt động sai nội dung so với chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; tái phạm lần đầu bị đình chỉ 1 năm kể từ ngày quyết định xử phạt, tái phạm lần hai bị tịch thu chứng chỉ trong thời gian 5 năm kể từ ngày ra quyết định xử phạt. Hình thức phạt này nhằm đảm bảo môi giới hoạt động kinh doanh đúng pháp luật.
1.2. Quy tắc đạo đức hành nghề của Hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
1.2.1. Giới thiệu về Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam ra đời Theo quyết định của Bộ trưởng, Trưởng ban tổ chức – Cán bộ Chính phủ ngày 13 tháng 8 năm 2002. Đến 18/6/2010, theo quyết định của Bộ nội vụ, Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam chính thức đổi tên thành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cùng với việc phê duyệt Điều lệ sửa đổi, bổ sung. Sau hơn 8 năm thành lập, với mục đích phối hợp hoạt động của các hội viên nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất-kinh doanh, quảng bá, dịch vụ, hợp tác quốc tế và phát triển kinh tế trong lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác có liên quan đến lĩnh vực BĐS trong phạm vi cả nước, Hiệp hội BĐS đang đóng vai trò quan trọng trong tiến trình phát triển thị trường BĐS toàn diện ở Việt Nam.
Để tăng tính chuyên nghiệp và góp phần tích cực vào mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động trong lĩnh vực BĐS, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã ban hành hai văn bản quan trọng là “Điều lệ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam” gồm 7 chương, 32 điều và “Quy tắc đạo đức hành nghề của Hội viên Hiệp hội
Bất động sản Việt Nam”. Hai văn bản này đã góp phần xây dựng được hình ảnh
chuyên nghiệp cho Hiệp hội, hoàn thiện khung pháp lý hoạt động cho doanh nghiệp, tạo cơ sở đánh giá và quản lý các thành viên của Hiệp hội hiệu quả.
1.2.2. Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS VN
“Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam” là
những quy tắc cụ thể mang tính pháp lý đầu tiên liên quan đến những quy tắc đạo đức trong lĩnh vực BĐS ở Việt Nam. Theo đó, tât cả các chuyên gia BĐS hoạt động trong các lĩnh vực kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS, đặc biệt là những nhà môi giới trực thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đều phải tuân theo. Bản quy tắc có 3 Chương, 27 Điều; trong đó quan trọng nhất là “Chương 2 : Nội dung của các quy tắc” - đưa ra 23 quy tắc cụ thể mà Hội viên phải tuân theo khi tham gia vào Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Để hiều rõ hơn về Bộ quy tắc, có thể phân chia 23 quy tắc cụ thể theo nội dung thành 4 nhóm nguyên tắc như sau:
a. Nguyên tắc chung khi hành nghề
Đây là nhóm nguyên tắc đầu tiên nhưng rất quan trọng đối với các chuyên gia BĐS. Những nguyên tắc này chính là những vấn đề mà các chuyên gia BĐS cần phải thực hiện trong quá trình hành nghề trước khi thực hiện những nguyên tắc khác mang tính cụ thể hơn.
Theo đó, người hoạt động trong lĩnh vực BĐS phải “thật thà, trung thực,
tận tâm” – đây là nguyên tắc mà mọi cá nhân, tổ chức hoạt động trong mọi lĩnh
vực đều phải tuân theo, coi đây là nguyên tắc đạo đức cốt lõi. Trong lĩnh vực BĐS có thể coi đây là “kim chỉ nam” trong vấn đề đạo đức nghề nghiệp. Các chuyên gia BĐS phải tận tâm, sáng suốt trong mọi quá trình cung cấp thông tin cho khách hàng về BĐS để khách hàng hiểu biết rõ ràng, thông suốt về sản phẩm và hợp đồng, cung cấp các thông tin BĐS đúng sự thật tránh gây nhầm lẫn cho các bên tham gia giao dịch và những người có liên quan…
Đặc biệt, những người hoạt động trong lĩnh vực BĐS cần phải “chấp
bạch trong vấn đề tài chính với khách hàng (chỉ nên nhận hoa hồng từ một bên trong giao dịch, nếu nhận từ bên thứ hai trở lên cần có thoả thuận rõ ràng trong hợp đồng) đồng thời tuân thủ những quy định về quản lý tài chính của doanh nghiệp mà họ tham gia (phải tách bạch tài chính của khách hàng và tài chính của doanh nghiệp).
b. Nghĩa vụ đối với người uỷ thác và khách hàng
Thứ nhất, Bộ quy tắc của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề cao vai trò của người uỷ thác và khách hàng. Trước khi đảm nhận một giao dịch nào đó, chuyên gia BĐS phải “công khai sự liên quan về quyền lợi của chính mình đối
với tài sản được giao dịch”. Các chuyên gia BĐS không được thực hiện các
dịch vụ mà họ đang hoặc sẽ có quyền lợi liên quan trừ khi các bên liên quan đã được thông báo đầy đủ về việc này. Ngoài việc công khai sự liên quan quyền lợi của chính mình, chuyên gia BĐS cần phải công khai sự liên quan về quyền lợi của “người thân trong gia đình, thành viên trong doanh nghiệp mình tham
gia đối với bất động sản giao dich” cũng như không được tự mình hoặc đại
diện cho người thân, người trong doanh nghiệp tham gia mua, bán BĐS mà không công khai sự liên quan của họ nhằm “ngăn ngừa xung đột lợi ích” (Quy tắc 6). Nếu xảy ra xung đột lợi ích giữa doanh nghiệp nhà môi giới BĐS tham gia với khách hàng trong quá trình thực hiện hợp đồng thì cần thông báo đấy đủ thông tin liên quan đến xung đột cho người quản lý và khách hàng.
Sau khi đã tiến hành trao đổi và thỏa thuận đầy đủ về các điều khoản cần thiết, “mọi thỏa thuận với khách hàng phải được lập thành văn bản” (Quy tắc 13). Với một bản hợp đồng chặt chẽ, quy định đầy đủ quyền và lợi ích của các bên sẽ đảm bảo cho quá trình tiến hành giao dịch diễn ra thuận lợi và đúng nguyên tắc đồng thời là cơ sở pháp lý buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đầy đủ những điều khoản như đã cam kết và là cơ sở để giải quyết những tranh chấp (có thể) phát sinh khi tiến hành và sau khi hoàn thành giao dịch. Vì vậy trước khi tiến hành ký kết, chuyên gia BĐS có trách nhiệm phải giải thích đầy đủ và công khai các điều khoản cho các bên trước khi tiến hành
đặt bút ký kết. Đây là bước rất quan trọng, đảm bảo tính minh bạch trong quá trình ký kết hợp đồng.
Bộ quy tắc còn quy định cụ thể văn hóa ứng xử của chuyên gia môi giới khi tiếp xúc với khách hàng. “Trong giao tiếp và ứng xử với khách hàng phải
có thái độ lịch sự, nhã nhặn, lắng nghe ý kiến, tư vấn, giải thích rõ ràng, cụ thể về các dịch vụ và những thắc mắc của khách hàng về công việc của doanh nghiệp mình tham gia.” (Quy tắc 10). Tuyệt đối không được hách dịch, gây khó
khăn hay phiền hà cho khách hàng. Ngoài ra, người môi giới cũng cần phải chú ý đến những tác phong khi nói chuyện điện thoại như: ngắn gọn, tập trung, không ngắt đột ngột... Mặc dù đây là những quy định khá đơn giản đối với mọi người nhưng lại vô cùng quan trọng, bởi thái độ và cách giao tiếp, ứng xử sẽ quyết định tính chuyên nghiệp của chuyên gia BĐS. Khách hàng nhiều khi dựa trên giao tiếp và ứng xử của chuyên gia BĐS mà quyết định xem có nên (tiếp tục) lựa chọn doanh nghiệp (cá nhân) này thay mặt mình tiến hành các giao dịch BĐS hay không. Những người hoạt động trong lĩnh vực môi giới cần chú ý đến cách ứng xử và giao tiếp để có thể tạo cho khách hàng ấn tượng tốt ngay từ lần gặp, tiếp xúc đầu tiên để tạo sự thuận lợi trong giao dịch về sau.
c. Nghĩa vụ đối với công chúng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tuân thủ pháp luật
Các chuyên gia BĐS trong quá trình hoạt động phải “tuân thủ các quy
định của pháp luật, các quy trình, quy chế, quy định của Doanh nghiệp”, tuyệt
đối “Không được tham gia các hoạt động trái pháp luật”. Ngoài ra, khi xảy ra các vấn đề, rắc rối liên quan đến bản thân thì các chuyên gia BĐS cũng phải “sẵn sàng hợp tác với các cơ quan thẩm quyền nhà nước” khi được yêu cầu. Ba quy tắc này không những áp dụng với lĩnh vực BĐS mà được áp dụng đối với tất cả các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. Mọi cá nhân, tổ chức được phép tự do hoạt động nhưng trong phạm vi pháp luật cho phép và phải hợp tác đầy đủ, toàn diện khi được yêu cầu.
Chuyên gia BĐS phải cam kết “đối xử bình đẳng trước cộng đồng” trong quá trình hành nghề. Họ phải đảm bảo hoạt động công bằng và bình đẳng, không phân biệt, kỳ thị khách hàng dựa trên 6 tiêu chí: “chủng tộc, tôn giáo,
màu da, giới tính, nguồn gốc, tình trạng tàn tật”.Trong đó khẳng định cụ thể
rằng các chuyên gia BĐS phải công bằng, không thành kiến trong hành vi của bản thân và trong việc cung cấp thông tin cho khách hàng của mình. Không vì bất cứ lý do nào mà cung cấp thông tin không đầy đủ cho một đối tượng khách