4. Kết quả nghiên cứu theo đề tà
2.1.4. Diễn biến của thị trường căn hộ bán
Trái với kỳ vọng của nhiều người, thị trường căn hộ tại TP.HCM đang khá trầm lắng. Nhiều dự án căn hộ ở những vị trí đắc địa phải hoãn kế hoạch bán hàng do sức mua quá thấp.
Theo các chuyên gia, ngoài lý do lãi suất tăng vọt và vốn vào bất động sản (BĐS) đang tắc, việc áp dụng một số chính sách mới trong lĩnh vực bất động sản cũng góp phần làm tình trạng giao dịch mua bán trên thị trường này ảm đạm...
Chủ đầu tư một dự án căn hộ tại Q.Gò Vấp vừa quyết định hoãn việc chào bán sản phẩm căn hộ này vào giữa tháng 11-2010 như dự kiến, sau khi cân nhắc khả năng hấp thụ của thị trường. Theo vị giám đốc doanh nghiệp trên, đây là dự án căn hộ có vị trí khá tốt với giá bán rất hấp dẫn, từng được rất nhiều khách hàng quan tâm khi đưa ra giới thiệu cách nay vài tháng.
Trước đó, một dự án căn hộ giá trung bình tại Nhà Bè (TP.HCM)cũng tiếp tục hoãn kế hoạch bán hàng đến lần thứ hai, sau khi chủ đầu tư được một số ngân hàng hợp
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
tác thông báo không cam kết giải ngân cho khách hàng vay mua căn hộ vào thời điểm này. Chủ đầu tư cho biết mặc dù dự án đã xong phần móng, vốn của doanh nghiệp cũng đã cạn nhưng chưa biết thời điểm nào mới có thể mở bán.
Đây không phải là những trường hợp cá biệt, hàng loạt dự án căn hộ hiện đang bị “ngậm hàng” khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào cảnh dở khóc dở mếu. Chủ đầu tư một dự án căn hộ tại Nhà Bè cho biết từng lên kế hoạch giá bán khoảng 18-19 triệu đồng/m², nhưng giá công bố hiện chỉ xoay quanh 16 triệu đồng/m² cũng không nhận được sự quan tâm của khách hàng.
Ông Phạm Văn Hải - tổng giám đốc Công ty bất động sản ACBR - cho rằng trong bối cảnh lãi suất ngân hàng lên quá cao và khó tiếp cận vốn như hiện nay, thị trường căn hộ ảm đạm là đương nhiên. “Những người có tiền vào thời điểm này đang có nhiều chọn lựa như gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất cao, ôm USD... thay vì đổ một khoản tiền lớn vào bất động sản khi thị trường này vẫn chưa sáng sủa trong ngắn hạn” - ông Hải nói.
Một lý do khác cũng khiến thị trường căn hộ ảm đạm là do bị tác động bởi các quy định mới về giao dịch bất động sản (thông tư 16 hướng dẫn nghị định 71). Theo đó, tất cả trường hợp mua căn hộ và đã nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư đều phải thực hiện việc mua bán nhà theo đúng thủ tục của Luật nhà ở, tức là bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan thẩm quyền cấp.
Giám đốc một sàn bất động sản cho biết giao dịch thứ cấp (mua đi bán lại) đối với sản phẩm căn hộ đã bàn giao gần như “tê liệt” trong thời gian gần đây, do hàng loạt dự án đã giao nhà cho khách nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện việc cấp sổ. “Đã có không ít trường hợp khách hàng phải trở lại “năn nỉ” chủ đầu tư, thậm chí mất tiền để có được mảnh giấy xác nhận “chưa bàn giao”, với thủ tục chuyển nhượng đơn giản hơn...” - vị giám đốc này nói.
Ông H., một người chuyên đầu tư căn hộ, cho biết mới đây khi được chủ đầu tư bàn giao căn hộ của một dự án ở Tân Bình, anh đã tìm người bán lại. Tuy nhiên, hồ sơ mang đến đã bị phòng công chứng từ chối với lý do hồ sơ không đầy đủ.
Liên hệ với chủ đầu tư về chuyện cấp sổ hồng cho căn hộ, ông H. đành thất vọng ra về do chủ đầu tư viện đủ lý do giải thích cho sự chậm trễ trong việc làm giấy tờ. Điều oái oăm là nếu căn hộ chưa được bàn giao, thủ tục chuyển nhượng dễ dàng hơn nhiều, chỉ cần thực hiện theo mẫu quy định, có chứng nhận của cơ quan công chứng, xác nhận của chủ đầu tư... thay vì phải có sổ này sổ kia.
Hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cũng rơi vào tình trạng “đóng băng” trong thời gian gần đây, sau khi quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có hiệu lực. Ông Thành - một khách hàng đang ôm ba hợp đồng góp vốn tại một dự án căn hộ ở Bình Chánh, cho biết đang lo sốt vó trong việc xoay tiền đóng theo tiến độ của dự án.
Khi dự án này chào bán cách nay ba tháng, ông Thành quyết định ôm hàng với kỳ vọng “lướt sóng” kiếm lời do thấy dự án thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.
Theo tổng giám đốc một sàn bất động sản, lệnh cấm này không những khiến hàng loạt nhà đầu tư trắng tay do không có vốn theo dự án mà ngay cả các sàn bất động sản và chủ dự án cũng gặp khó khăn, chưa kể phản ứng của khách hàng. Đã có một số chủ đầu tư bị nhiều khách hàng kéo đến làm dữ do không thực hiện chuyển đổi hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán, một loại hợp đồng được phép giao dịch.
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Hình 2.11. Tỷ lệ căn hộ đã tung ra thị trường theo từng quận Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam
Đối với dự án mới được công bố – Phân khúc bình dân (có 12 dự án) chiếm 64% với mức giá giao động 563-923USD/m2, 2 dự án thuộc phân khúc trung bình và 4 dự án thuộc phân khúc cao cấp. Giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn giữ ở mức ổn định. Giá chào bán bình quân 1.898USD/m2 đối với phân khúc cao cấp, 992USD/m2 đối với phân khúc trung bình và 726USD/m2 đối với phân khúc bình dân. Trong quý 3, có 9 dự án mới hoàn thành và đưa vào sử dụng (1.852 căn hộ) trong khi đó 14 dự án mới đã được khởi công xây dựng (4.873 căn hộ). Khách mua đa phần là người có nhu cầu thực, hoàn toàn đối lập vói những khách hàng mua nhà nhằm mục đích đầu cơ của giai đoạn 2006 – 2007. Tín dụng nhà ở đã trở nên phổ biến hơn nhưng tốc độ triển khai chậm. Tuy nhiên mức lãi suất áp dụng cao và chỉ được thực hiện tại những dự án đã được hoàn thành 60% khối lượng công trình. Ngày càng nhiều căn hộ được chào bán bằng tiền đồng thay vì bằng đô-la Mỹ như trước đây. Loại hình nhà biệt thự và nhà phố tại các dự án mới ở khu vực Quận 9 và Nam Sài Gòn hiện đang là đối thủ cạnh tranh của những căn hộ thuộc phân khúc hạng sang và cao cấp tại khu vực Quận 1 và Quận 2.