4. Kết quả nghiên cứu theo đề tà
2.2.2.Nguyên nhân về quy luật thị trường
Theo quy luật thị trường, sau khi giá nhà đất lên cơn sốt cao, cầu sẽ giảm dần. Bên cạnh đó, Nhà nước lại có những biện pháp tác động để hạ sốt và bình ổn giá trên thị trường bất động sản. Do vậy, thị trường bắt đầu trầm lắng, nguội dần rồi đến đóng băng. Khi đó, chỉ những người thực sự có nhu cầu mua hoặc bán mới tiến hành giao dịch để đi đến sự thỏa thuận giá thực của thị trường tại thời điểm đó. Thị trường trầm lắng, đóng băng thì sự đầu tư mua bán nhà đất sẽ không đem lại siêu lợi nhuận như khi thị trường lên cơn sốt nóng. Mua bán nhà đất thời điểm này sẽ đọng vốn, khó kiếm lời, nhiều khi còn mất vốn do hạ giá.
2.2.3. Về cơ chế tài chính
Tâm lý nghe ngóng, chờ đợi chính sách mới về thi hành luật Đất đai 2003, những quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất, rồi khung giá đất mới, các chính sách điều tiết thu nhập của việc chuyển nhượng bất động sản... đã làm cho cả người mua và người bán đều chưa sẵn sàng nhập cuộc, tỷ lệ giao dịch thành công thấp.
Thị trường tài chính, tín dụng cũng có những tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường bất động sản phát triển.
Năm 2005, khi các ngân hàng bắt đầu “thắt hầu bao” đối với các khoản vay đầu tư vào nhà đất, thì thị trường bất động sản đã gặp khó khăn nhất định.
Trước đây, khi đầu tư vào đất đai có thể quay vòng vốn nhanh, khả năng thanh khoản cao vì có ngân hàng hỗ trợ. Sự hỗ trợ dễ dàng đến mức các nhà đầu tư thứ cấp chỉ cần có hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, hoặc hợp đồng mua nhà là các ngân hàng sẵn sàng “mở hầu bao”. Còn đối với các nhà đầu tư, cũng chỉ cần có quyết định giao đất, ngân hàng đã sẵn sàng cho vay hàng trăm tỉ đồng để thực hiện dự án. Cũng nhờ sự hậu thuẫn của ngân hàng, nguồn vốn của xã hội được đổ dồn vào đầu cơ bất động sản, tạo nên cơn sốt. Bây giờ khi không còn nguồn vốn của ngân hàng, hàng ngàn doanh nghiệp nhỏ sẽ khó khăn.
Thị trường nhà đất hiện tại đã rơi vào tình trạng mất cân đối thanh toán cung - cầu. Việc ngân hàng đóng cửa với các khoản vay đầu tư vào nhà đất là một trong những nguyên nhân chính làm cho thị trường nhà đất đóng băng.
2.2.4. Hệ thống văn bản pháp luật
Một trong những nguyên nhân khá rõ dẫn đến sự bất ổn của thị trường bất động sản mà chúng ta đều nhận thấy đó là sự ban hành các điều luật khó đi vào thực tế và thường xuyên bị chỉnh sửa, thay đổi. Nguyên nhân của tình trạng này là giữa nhà làm luật và thực tế thị trường còn có một khoảng cách khá xa. Các doanh nghiệp, những người am hiểu thực tế thị trường nhất đã không thể tham gia vào quá trình soạn thảo luật của thị trường. Họ chỉ được góp ý kiến với những gì mà người khác đã soạn sẵn và sự lấy ý kiến cũng chỉ mang tính hình thức. Khoảng cách và vai trò trong soạn thảo luật của Hiệp hội Bất động sản là chưa tương xứng. Thực chất Hiệp hội chỉ là cơ quan trung gian cho các mối quan hệ và đề đạt nguyện vọng. Sự thiếu tôn trọng của cơ quan quản lý Nhà nước đối với Hiệp hội Bất động sản - những người gần với thực tế nhất - đã khiến cho luật lệ đưa ra luôn khó đi vào cuộc sống và thường xuyên phải chỉnh sửa, gây tốn kém, lãng phí của cải xã hội. Ở các nước tiên tiến, luật luôn được người trong cuộc đưa ra và Nhà nước chỉ giữ vai trò hợp pháp hóa, bảo đảm tôn trọng luật lệ và cân bằng quyền lợi giữa các bên.
2.2.5. Cơ chế quản lý
Thị trường bất động sản có quá nhiều cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp chính quyền tham gia quản lý, can thiệp quá sâu vào thị trường khiến cho thị trường luôn vận hành rất chậm, rất nhiều văn bản luật mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho thị trường. Ở các nước, để giải quyết các chính sách về nhà ở mỗi nhánh chính quyền đều có cơ quan chuyên trách riêng. Quốc hội có Ủy ban chuyên trách vấn đề nhà ở, Chính phủ có Bộ nhà ở. Các cơ quan này tập trung soạn thảo ban hành và thực hiện chính sách một cách linh hoạt, nhanh chóng, nhất quán và chuyên nghiệp. Ở nước ta chính sách về nhà ở được phân cấp quá mức, thiếu một cơ quan quản lý thống nhất tập trung các vấn đề về nhà ở, khu dân cư, chức năng, quyền hạn các cơ quan quản lý chồng chéo, thiếu rõ ràng. Cơ chế quản lý này dẫn đến các cơ quan quản lý tranh dành lợi ích
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
cục bộ, lợi ích về quyền hạn quản lý mà không tập trung hướng đến phục vụ thị trường, phục vụ công chúng. Đây là lực cản rất lớn để bất động sản phát triển. Có thể khẳng định rào cản lớn nhất hiện nay hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản là cơ chế quản lý bất hợp lý, chồng chéo của các Bộ ngành và các cấp chính quyền. Việc thay đổi cơ chế quản lý cũng là sự thay đổi khó khăn nhất gần như chưa thể vượt qua trong giai đoạn hiện nay.
2.2.6. Năng lực về vốn
Chúng ta đang thiếu trầm trọng các doanh nhân có tầm, có tâm và thiếu một môi trường tốt để doanh nhân có thể tự hoàn thiện mình.
Những khiếm khuyết của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là: Thiếu năng lực về vốn và khả năng tiếp cận nguồn vốn. Một số thống kê cho thấy TP.HCM hiện có khoảng 4.000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng trên thực tế thị trường, chúng ta chỉ thấy một vài tên tuổi doanh nghiệp có năng lực tương đối về vốn. Cách làm trước đây và hiện nay vẫn còn tồn tại là làm dự án kinh doanh bất động sản theo cơ chế xin và cấp duyệt dự án, cấp duyệt đất đai, đây là nguyên nhân tạo ra hàng ngàn doanh nghiệp có khả năng xin dự án nhưng không có khả năng thực hiện dự án. Nguồn vốn chính dựa vào nguồn vốn của khách hàng mua trả trước. Sự phụ thuộc này dẫn đến tình trạng khi thị trường có biến động về chính sách, người mua có sự giao động về tâm lý lập tức thị trường đóng băng và dự án thiếu vốn, ngừng triển khai. Hiện tượng thị trường bất động sản phát triển rất thiếu ổn định: khi quá nóng, khi quá lạnh chính là do nguyên nhân thị trường bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn khách hàng, tâm lý khách hàng và những biến động về chính sách. Cũng cần phải nói rõ thêm kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi vốn rất lớn và dài hạn. Vốn tự có của doanh nghiệp Việt Nam chưa có bề dày tích lũy rất khó có thể thực hiện được dự án lớn về bất động sản trong khi đó một chính sách chặt chẽ, giúp khơi thông và luân chuyển nguồn vốn xã hội một cách hiệu quả vẫn chưa được hoạch định. Trong khi chúng ta đang thiếu vốn trầm trọng cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế thì một nguồn vốn khổng lồ đang nằm chết trong chính bất động sản đất đai. Việc cấp phát sổ đỏ, sổ hồng chậm trễ, hạn chế các quyền về bất động sản, khó khăn trong thủ tục
cầm cố, thế chấp, định giá, sang nhượng, phát mãi bất động sản đã khiến cho hàng chục tỉ, thậm chí hàng trăm tỉ đô la nguồn vốn từ dân chúng nằm chết trong bất động sản.
Một khiếm khuyết khác rất lớn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là thiếu sự chăm sóc và tôn trọng khách hàng. Có thể thấy không ở một thị trường nào mà người mua - khách hàng bị đối xử bất công như thị trường bất động sản. Đơn cử, sau Nghị định 181, rất nhiều khách hàng của các dự án khác nhau không hề nhận được một lời xin lỗi, một lời giải thích về sự chậm trễ giao nền, giao nhà cho khách hàng, trong khi khách hàng luôn bị phạt nếu chậm tiến độ thanh toán. Đó là một sự tùy tiện, một văn hóa ứng xử rất kém của doanh nghiệp chúng ta. Sự chậm trễ của dự án và thiếu tôn trọng khách hàng của chủ đầu tư khiến cho lòng tin của khách hàng với thị trường bất động sản giảm sút nghiêm trọng và là một trong những nguyên nhân kéo dài tình trạng đóng băng thị trường như hiện nay.
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 36 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM
Thị trường bất động sản chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố kinh tế, luật pháp, chính trị, xã hội... Chính vì vậy, để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp đồng bộ.
3.1. Một số giải pháp đối với thị trƣờng sơ cấp:
Trên thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, chủ yếu diễn ra những giao dịch giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất, trong đó Nhà nước là bên giao và cho thuê đất. Để thị trường này hoạt động có hiệu quả, bảo đảm những điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất và bất động sản, cần thực hiện một số giải pháp sau đây:
1. Cung và cầu về bất động sản bộc lộ sự bất cân đối lớn, trong khi nhân dân và doanh nghiệp có nhu cầu rất lớn về bất động sản chưa được đáp ứng thì nhiều doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang đã kéo dài tình trạng sử dụng không hiệu quả đất đai, nhà xưởng. Vì vậy, Nhà nước cần có các biện pháp toàn diện về vấn đề này, theo đó:
- Đối với những diện tích đang được sử dụng đúng mục đích thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức này.
- Đối với những diện tích đất đã giao hoặc cho thuê nhưng được sử dụng không có hiệu quả, lãng phí, Nhà nước phải có các biện pháp kiên quyết và thích hợp để thu hồi lại nhằm tạo quỹ đất, phân bổ lại cho những mục đích sử dụng có hiệu quả. Những biện pháp này cũng phải được thực hiện nghiêm khắc đối với các hộ gia đình và cá nhân lấn chiếm đất công trái phép.
- Đối với những diện tích để hoang hoá đã vượt quá giới hạn cho phép về thời gian thì Nhà nước cần phải nhanh chóng thu hồi lại mà không cần phải có sự đồng ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này.
- Đối với những diện tích đã và đang bị tổ chức quản lý đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng... sai chính sách thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp thỏa đáng để giải quyết hậu quả.
2. Về việc Nhà nước giao và cho thuê đất, đồng thời với việc giao đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đầu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu công trình gắn với đất đối với những vị trí có khả năng sinh lợi cao, có điều kiện về kết cấu hạ tầng tốt, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ quỹ đất để phát triển đô thị. Tuy nhiên, Nhà nước phải xem xét kỹ lưỡng hình thức đấu giá lấy giá cao quyền sử dụng đất đối với từng khu đất và từng mục đích sử dụng. Nhà nước cũng phải dành những khu đất xây dựng nhà ở bán cho dân để thực hiện đấu giá theo mức giá thấp, tức là mức giá trúng thầu phải là mức giá thấp nhất, đảm bảo cho những người có thu nhập trung bình và thấp có thể mua được nhà ở.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần cho phép thành lập các trung tâm định giá bất động sản của Nhà nước hoặc tư nhân, hoạt động dưới dạng các công ty tư vấn về định giá đất và các công trình gắn liền với đất nhằm đáp ứng nhu cầu định giá bất động sản và định giá đất đai, khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, từng bước hình thành mặt bằng giá cả bất động sản phù hợp... Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất phục vụ cho việc ban hành giá đất của Nhà nước, phục vụ cho việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp bất động sản, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp bất động sản. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ, bởi vì, định giá bất động sản là công việc vừa đòi hỏi có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 38 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
hội. Do đó Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ về đào tạo các chuyên gia tư vấn, định giá bất động sản, tạo nguồn nhân lực cho hoạt động của thị trường bất động sản.
3. Đổi mới việc Nhà nước giao và cho thuê đất không thể tách rời việc xác định rõ ràng chủ thể đại diện Nhà nước đứng ra giao và cho thuê đất. Ở đây, giải pháp căn bản là Nhà nước nên cho phép thành lập một số doanh nghiệp Nhà nước (có thể gọi là các công ty đất đai) có chức năng đại diện Nhà nước thực hiện giao và cho thuê đất thay cho các cơ quan hành chính Nhà nước trên cơ sở đầu tư, kinh doanh. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp này như giao vốn cho các doanh nghiệp, và các chủ thể sử dụng đất phải thông qua các doanh nghiệp này để thuê đất hoặc nhận giao đất qua hợp đồng. Các doanh nghiệp này được quyền thu hồi đất và thực hiện đền bù theo quyết định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền, sau đó giao lại cho các dự án... Ngoài ra, các doanh nghiệp này còn được Nhà nước giao đất hoặc cho khai thác và phát triển các vùng đất mới, nhằm tạo hàng hóa bất động sản cung cấp cho thị trường, trong một số trường hợp nhằm bình ổn thị trường và thực hiện các chính sách xã hội. Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần thực hiện một số biện pháp như đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu từ ngân sách Nhà nước cho các doanh nghiệp, cho phép họ sử dụng các vùng đất chưa khai phá làm vốn ban đầu, và đặc biệt là đầu tư phát triển nguồn nhân lực cho các doanh nghiệp này.
3.2. Một số giải pháp đối với thị trƣờng thứ cấp
Thị trường này là hết sức phức tạp, những vấn đề nảy sinh ở tất cả các khâu và các yếu tố giao dịch, vì vậy, các giải pháp phải có tính bao trùm, toàn diện và đồng bộ. Tuy nhiên, cơ bản nhất, có thể tập trung vào một số nội dung sau đây:
1. Chính thức hóa thị trường phi chính quy. Nền tảng quan trọng hàng đầu để có thể chính thức hóa được thị trường phi chính quy là phải hợp thức hóa được các tài sản bất động sản của các chủ thể tham gia thị trường. Muốn vậy Nhà nước phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Đây là cơ sở quan trọng để quản lý đất đai và