4. Kết quả nghiên cứu theo đề tà
3.5. Một số giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản
Để biến bất động sản thành vốn phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, cần phải có các giải pháp tài chính thích hợp và có hiệu quả. Đặc biệt, trong điều kiện nước ta hiện nay, bất động sản được đánh giá là một nguồn vốn tiềm năng lớn có thể được huy động, vì vậy, các giải pháp tài chính càng có vai trò quan trọng. Để góp phần phát triển thị trường bất động sản, các giải pháp tài chính cần tập trung vào những nội dung sau đây:
1. Đổi mới hệ thống thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai và bất động sản. Cần xác định rõ ý nghĩa kinh tế của từng khoản thu, từ đó xây dựng hệ thống thuế, phí, lệ phí phù hợp nhằm điều tiết các khoản thu nhập bất hợp lý, khuyến khích sử dụng và kinh doanh bất động sản có hiệu quả. Theo đó, cần phải thống nhất các loại phí và lệ phí trên cơ sở quy định rõ từng loại phí, lệ phí do từng cấp có thẩm quyền ban hành, tránh tình trạng trùng lắp, chồng chéo trong thu phí. Về đổi mới thuế, cần xác định các bước đi từ thuế sử
dụng đất, thuế bất động sản (nhà, công trình) đến thuế bất động sản nhà đất. Riêng thuế điều tiết các giao dịch bất động sản, cần quy định thuế suất ở mức hợp lý nhằm khuyến khích các chủ thể công khai hóa giao dịch. Bên cạnh đó, cần nghiêm trị các việc làm vi phạm pháp luật về đất đai và bất động sản, trong đó, phải có phạt bồi thường, nhằm chống đầu cơ và những sự vi phạm pháp luật khác.
2. Hiện nay, nguồn huy động vốn của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu là vốn ứng trước, vốn vay ngân hàng, hoặc thông qua các hình thức liên doanh, liên kết... Tất cả các nguồn đó vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường này. Vì vậy, cần mở rộng và đa dạng hóa các kênh đầu tư vào bất động sản và huy động vốn từ bất động sản. Cụ thể:
2.1. Khuyến khích phát triển thị trường thế chấp. Đây là thị trường quan trọng để chuyển từ vốn “chết" bất động sản sang vốn “sống” hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này, trước hết, Nhà nước cần rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi bất động sản (nếu người vay nợ có tài sản thế chấp không có khả năng thanh toán), mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. Mặc dù vấn đề này đã được chế định trong luật dân sự và luật đất đai, nhưng trên thực tế những thủ tục liên quan đến xác định giá trị bất động sản, công chứng, phát mãi, đấu giá đều rất phức tạp đối với cả người thế chấp lẫn người nhận thế chấp. Tiếp đến, Nhà nước chỉ đạo nghiên cứu để áp dụng một hình thức hối phiếu có bảo đảm bằng bất động sản nhằm tạo thanh khoản cho Ngân hàng khi nhận thế chấp bất động sản. Ví dụ, khi người chủ sở hữu bất động sản thế chấp bất động sản tại Ngân hàng, thì Ngân hàng sẽ phát hành một hối phiếu ghi rõ số nợ, thời gian trả nợ, trị giá bất động sản thế chấp và người thế chấp sẽ chuẩn nhận hối phiếu đó. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và Ngân hàng có thể chiết khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu được bảo đảm bằng bất động sản, nên tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ. Nếu phát triển được thị trường thế chấp sẽ tạo ra một kênh huy động vốn rất quan trọng cho nền kinh tế, góp phần phát triển thị
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 48 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
trường tài chính. Đây cũng là cách khai thông giữa thị trường bất động sản với thị trường vốn.
2.2. Thí điểm thực hiện mô hình “Chứng khoán hóa các dự án đầu tư bất động sản” nhằm giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư. Chứng khoán bất động sản dựa trên nguyên lý chứng khoán hóa đã phát triển rộng rãi tại nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là tại Mỹ từ thập niên 80 và 90. Đây được xem như một trong các kỹ thuật thành công nhất trong việc hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành đồng thời mở rộng kênh đầu tư trực tiếp cho nhà đầu tư mà không cần thông qua các định chế trung gian.
Chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo giá trị bằng bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.
Tại thời điểm phát hành, Chứng chỉ bất động sản sẽ được phát hành cho mọi đối tượng quan tâm, không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Thông tin về chứng chỉ phát hành, về bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của người mua chứng chỉ v.v... sẽ được công bố trong cáo bạch.
Trong giai đoạn thực hiện dự án, Chứng chỉ bất động sản được tự do chuyển nhượng để tăng tính thanh khoản. Ngân hàng sẽ giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình, đảm bảo tiền của nhà đầu tư được sử dụng đúng mục đích.
Khi hoàn tất dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá, tiền thu được sẽ chia đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ bất động sản.
- Trước tiên, với việc chia nhỏ bất động sản sẽ tạo cơ hội cho nhà đầu tư ít vốn có thể tham gia vào thị trường bất động sản.
- Tiếp theo, với sự giám sát việc sử dụng vốn của tổ chức trung gian là ngân hàng sẽ bảo đảm dự án sẽ được thực hiện đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết.
- Ngoài ra, việc tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản (có thể thế chấp, giao dịch trên thị trường thứ cấp...) sẽ giúp nhà đầu tư có thể chủ động lựa chọn nhiều phương án khác nhau (ví dụ mua chứng khoán của nhiều công trình để chia sẻ rủi ro...) hoặc họ có thể quyết định tăng hoặc giảm lượng vốn đầu tư vào dự án tại các thời điểm khác nhau, tuỳ theo tình hình thị trường đi lên hay đi xuống.
2.3. Nghiên cứu loại hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để phát triển thị trường bất động sản và thu hút các nhà đầu tư riêng rẽ không chuyên.
Hiện nay, khá nhiều quỹ đầu tư đang hoạt động ở nước ta đều có tham gia vào đầu tư thị trường bất động sản, nhất là văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp. Bên cạnh đó, dân chúng cũng có xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản như mua đất nông nghiệp, mua nền nhà dự án. Người nông dân có đất sau khi được đền bù và tái định cư có được một khoản tiền nhưng cũng khó kiếm cơ hội để sinh lời, nhiều trường hợp đã tiêu pha lãng phí, sau đó trở thành nghèo khổ.
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản là loại hình quỹ đầu tư chuyên nghiệp trong thị trường bất động sản. Theo đó, các nhà đầu tư riêng rẽ bao gồm người dân, các tổ chức kinh tế muốn tìm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản, nhưng tự bản thân họ không đủ năng lực về chuyên môn và tài chính để thực hiện mà phải dựa vào tính chuyên nghiệp của loại quỹ này, uỷ thác cho quỹ sử dụng nguồn vốn của mình để đầu tư vào các dự án bất động sản. Quỹ được điều hành bởi những chuyên gia trong lĩnh vực tài chính và thị trường bất động sản, thừa uỷ quyền các nhà đầu tư riêng rẽ để đầu tư vào các dự án bất động sản có khả năng sinh lời. Loại hình Quỹ đầu tư này liên quan đến công chúng và chính sách phát triển thị trường bất động sản của Nhà nước, nên các nước thường chế
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 50 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
định khung pháp lý riêng cho loại quỹ này, để vừa hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư, vừa phù hợp với chính sách phát triển bất động sản của Chính phủ hoặc của một chính quyền địa phương. Nếu mô hình này ra đời và được bảo đảm bởi chính sách và khung pháp lý chặt chẽ sẽ thu hút những người dân đang đầu tư vào đất đai, những nông dân có đất đang nhận được tiền đền bù, khi bị giải tỏa, có cơ hội để chuyển hướng đầu tư, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
2.4. Bên cạnh nguồn vốn trong nước, cũng cần thu hút nguồn vốn nước ngoài để khai thông thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thành phố cần ban hành Quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản, theo đó sẽ bảo đảm hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đảm bảo chính sách một giá với các dịch vụ... đồng thời, đầu tư xây dựng hoàn chỉnh các tuyến đường vành đai, cầu... để đáp ứng các điều kiện cơ bản cho nhà đầu tư.
Công bố danh mục dự án phát triển bất động sản kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động sản. Thống nhất được giữa nhà đầu tư với cơ quan quản lý về các điều khoản cụ thể trong giấy phép đối với các dự án về bất động sản như: tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm của nhà đầu tư trong các dự án cũng như trách nhiệm xã hội...
Giải quyết vướng mắc, hỗ trợ các nhà đầu tư trong khâu đền bù. Trở ngại lớn nhất với các nhà đầu tư nước ngoài khi đến Việt Nam là vấn đề bồi thường giải tỏa với mức tiền khó dự báo. Giá bồi thường giải tỏa luôn biến động, nên chưa thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư.
LÝ CHIÊU HOÀNG RANH QUẬN 8 5,100
2 BÀ HOM KINH DƢƠNG VƢƠNG HẺM 76 BÀ HOM 8,800
HẺM 76 BÀ HOM AN DƢƠNG VƢƠNG 6,600
3 BÀ KÝ TRỌN ĐƢỜNG 5,700
4 BÀ LÀI TRỌN ĐƢỜNG 6,100
5 BÃI SẬY NGÔ NHÂN TỊNH BÌNH TIÊN 10,200
BÌNH TIÊN LÕ GỐM 8,800
6 BẾN LÕ GỐM BẾN PHÖ LÂM BÀ LÀI 6,100
BÀ LÀI TRẦN VĂN KIỂU 3,600
7 BẾN PHÖ LÂM TRỌN ĐƢỜNG 6,700 8 BÌNH PHÚ TRỌN ĐƢỜNG 10,000 9 BÌNH TÂY TRỌN ĐƢỜNG 10,300 10 BÌNH TIÊN TRỌN ĐƢỜNG 12,300 TỪ ĐẾN 1 2 3 4 5 1 BẠCH ĐẰNG NGÃ 3 HÀNG XANH CHỢ BÀ CHIỂU 21,600 2 BÌNH LỢI TRỌN ĐƢỜNG 9,000
3 BÌNH QUỚI CẦU KINH THANH ĐA 8,600
THANH ĐA BẾN ĐÕ 6,400
4 BÙI HỮU NGHĨA CẦU BÙI HỮU NGHĨA NGÃ BA THÁNH MẪU 13,900
NGÃ BA THÁNH MẪU BẠCH ĐẰNG 15,400
5 BÙI ĐÌNH TUÝ TRỌN ĐƢỜNG 12,500
6 CHU VĂN AN NGÃ 5 BÌNH HOÀ CẦU CHU VĂN AN 11,000
CẦU CHU VĂN AN ĐINH BỘ LĨNH 12,500
7 CÔNG TRƢỜNG HOÀ BÌNH 11,000
8 CÔNG TRƢỜNG TỰ DO 11,000
9 DIÊN HỒNG TRỌN ĐƢỜNG 12,000
10 ĐIỆN BIÊN PHỦ CẦU ĐIỆN BIÊN PHỦ CẦU SÀI GÕN 21,600
TỪ ĐẾN 1 2 3 4 5 1 AN HỘI TRỌN ĐƢỜNG 2,600 2 AN NHƠN TRỌN ĐƢỜNG 4,000 3 CÂY TRÂM TRỌN ĐƢỜNG 4,600 4 DƢƠNG QUÃNG HÀM TRỌN ĐƢỜNG 4,200
5 ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG 3 NGUYỄN VĂN CÔNG ĐƢỜNG SỐ 2 3,400
6 ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG 7 PHẠM HUY THÔNG LÊ ĐỨC THỌ 4,000
7 ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG 10 PHAN VĂN TRỊ NGUYÊN VĂN LƢỢNG 3,000
BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ QUẬN BÌNH THẠNH
(Ban hành kèm Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009
Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2
STT TÊN ĐƯỜNG ĐOẠN ĐƯỜNG GIÁ
BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ QUẬN GÒ VẤP
(Ban hành kèm Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009
Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2
8 ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG 11 ĐƢỜNG SỐ 3 THỐNG NHẤT 2,400
9 ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG 13 LÊ ĐỨC THỌ PHẠM VĂN CHIÊU 2,000
10 ĐƢỜNG SỐ 1, PHƢỜNG 15 LÊ ĐỨC THỌ
ĐƢỜNG DỰ PHÓNG
KẾT LUẬN
rong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta, cùng với việc hình thành đồng bộ các thể chế kinh tế thị trường là sự ra đời của nhiều loại thị trường mới. Thị trường bất động sản tuy chỉ mới hình thành trong những năm gần đây nhưng đã đạt được những bước phát triển cả về thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Việc từng bước mở rộng các đối tượng và các quyền giao dịch trên thị trường đã có tác dụng tạo môi trường cho sự hoạt động của các chủ thể kinh tế và cư dân trong các giao dịch dân sự, đầu tư, kinh doanh bất động sản, vì vậy góp phần khơi dậy và khai thác được những lực tiềm năng quý báu của đất nước cho công cuộc phát triển. Trong thời gian qua, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản đã có những đóng góp tích cực cho quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam, rõ nét nhất là trong lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài và giải quyết các nhu cầu về mặt bằng sản xuất - kinh doanh và chỗ ở cho những chủ thể nước ngoài đến Việt Nam làm ăn và sinh sống. Phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng tích cực đến sự phát triển của các loại thị trường khác ở nước ta như thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động... góp phần mở rộng và phát triển thị trường chung, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế. Bên cạnh đó, công tác quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản đã từng bước tiến bộ, hệ thống quản lý được tăng cường và từng bước phân cấp nhiều hơn cho địa phương, và khung pháp lý điều tiết các hoạt động giao dịch bất động sản đã dần dần được nghiên cứu và hình thành, góp phần nâng cao hiệu quả và hiệu lực của quản lý Nhà nước về kinh tế nói chung.
Tuy nhiên thị trường bất động sản của Việt Nam còn tồn tại nhiều khiếm khuyết và hạn chế, điển hình là tình trạng phát triển phi chính quy, diễn biến phức tạp, các đợt sốt giá liên tục... Những khiếm khuyết và hạn chế nêu trên đã dẫn tới hàng loạt hệ quả tiêu cực, đáng chú ý là tình trạng sử dụng kém hiệu quả, lãng phí đất đai và bất động sản, kìm hãm các nguồn lực tài chính, tệ nạn tham nhũng và các vấn đề xã hội.
Kết luận
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 52 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Những hệ quả này có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến trình phát triển kinh tế - xã hội nói chung và tiến trình Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế, trong đó có việc gia nhập và là thành viên WTO, vì vậy đặt ra những vấn đề lớn và cấp bách cần giải quyết.
Hiện nay, Đảng và Nhà nước Việt Nam đã có chủ trương tương đối rõ ràng, toàn diện và nhất quán về phát triển thị trường bất động sản. Để cụ thể hóa chủ trương này, với mục tiêu tạo lập và phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh ở Việt Nam, trong thời gian tới, các chủ thể hữu quan cần đưa ra và thực thi hữu hiệu các chính sách và giải pháp về: phát triển thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất, phát triển thị