4. Kết quả nghiên cứu theo đề tà
2.2.6. Năng lực về vốn
Chúng ta đang thiếu trầm trọng các doanh nhân có tầm, có tâm và thiếu một môi trường tốt để doanh nhân có thể tự hoàn thiện mình.
Những khiếm khuyết của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là: Thiếu năng lực về vốn và khả năng tiếp cận nguồn vốn. Một số thống kê cho thấy TP.HCM hiện có khoảng 4.000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng trên thực tế thị trường, chúng ta chỉ thấy một vài tên tuổi doanh nghiệp có năng lực tương đối về vốn. Cách làm trước đây và hiện nay vẫn còn tồn tại là làm dự án kinh doanh bất động sản theo cơ chế xin và cấp duyệt dự án, cấp duyệt đất đai, đây là nguyên nhân tạo ra hàng ngàn doanh nghiệp có khả năng xin dự án nhưng không có khả năng thực hiện dự án. Nguồn vốn chính dựa vào nguồn vốn của khách hàng mua trả trước. Sự phụ thuộc này dẫn đến tình trạng khi thị trường có biến động về chính sách, người mua có sự giao động về tâm lý lập tức thị trường đóng băng và dự án thiếu vốn, ngừng triển khai. Hiện tượng thị trường bất động sản phát triển rất thiếu ổn định: khi quá nóng, khi quá lạnh chính là do nguyên nhân thị trường bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn khách hàng, tâm lý khách hàng và những biến động về chính sách. Cũng cần phải nói rõ thêm kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi vốn rất lớn và dài hạn. Vốn tự có của doanh nghiệp Việt Nam chưa có bề dày tích lũy rất khó có thể thực hiện được dự án lớn về bất động sản trong khi đó một chính sách chặt chẽ, giúp khơi thông và luân chuyển nguồn vốn xã hội một cách hiệu quả vẫn chưa được hoạch định. Trong khi chúng ta đang thiếu vốn trầm trọng cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế thì một nguồn vốn khổng lồ đang nằm chết trong chính bất động sản đất đai. Việc cấp phát sổ đỏ, sổ hồng chậm trễ, hạn chế các quyền về bất động sản, khó khăn trong thủ tục
cầm cố, thế chấp, định giá, sang nhượng, phát mãi bất động sản đã khiến cho hàng chục tỉ, thậm chí hàng trăm tỉ đô la nguồn vốn từ dân chúng nằm chết trong bất động sản.
Một khiếm khuyết khác rất lớn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là thiếu sự chăm sóc và tôn trọng khách hàng. Có thể thấy không ở một thị trường nào mà người mua - khách hàng bị đối xử bất công như thị trường bất động sản. Đơn cử, sau Nghị định 181, rất nhiều khách hàng của các dự án khác nhau không hề nhận được một lời xin lỗi, một lời giải thích về sự chậm trễ giao nền, giao nhà cho khách hàng, trong khi khách hàng luôn bị phạt nếu chậm tiến độ thanh toán. Đó là một sự tùy tiện, một văn hóa ứng xử rất kém của doanh nghiệp chúng ta. Sự chậm trễ của dự án và thiếu tôn trọng khách hàng của chủ đầu tư khiến cho lòng tin của khách hàng với thị trường bất động sản giảm sút nghiêm trọng và là một trong những nguyên nhân kéo dài tình trạng đóng băng thị trường như hiện nay.
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 36 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM
Thị trường bất động sản chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố kinh tế, luật pháp, chính trị, xã hội... Chính vì vậy, để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp đồng bộ.
3.1. Một số giải pháp đối với thị trƣờng sơ cấp:
Trên thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, chủ yếu diễn ra những giao dịch giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất, trong đó Nhà nước là bên giao và cho thuê đất. Để thị trường này hoạt động có hiệu quả, bảo đảm những điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất và bất động sản, cần thực hiện một số giải pháp sau đây:
1. Cung và cầu về bất động sản bộc lộ sự bất cân đối lớn, trong khi nhân dân và doanh nghiệp có nhu cầu rất lớn về bất động sản chưa được đáp ứng thì nhiều doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang đã kéo dài tình trạng sử dụng không hiệu quả đất đai, nhà xưởng. Vì vậy, Nhà nước cần có các biện pháp toàn diện về vấn đề này, theo đó:
- Đối với những diện tích đang được sử dụng đúng mục đích thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức này.
- Đối với những diện tích đất đã giao hoặc cho thuê nhưng được sử dụng không có hiệu quả, lãng phí, Nhà nước phải có các biện pháp kiên quyết và thích hợp để thu hồi lại nhằm tạo quỹ đất, phân bổ lại cho những mục đích sử dụng có hiệu quả. Những biện pháp này cũng phải được thực hiện nghiêm khắc đối với các hộ gia đình và cá nhân lấn chiếm đất công trái phép.
- Đối với những diện tích để hoang hoá đã vượt quá giới hạn cho phép về thời gian thì Nhà nước cần phải nhanh chóng thu hồi lại mà không cần phải có sự đồng ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này.
- Đối với những diện tích đã và đang bị tổ chức quản lý đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng... sai chính sách thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp thỏa đáng để giải quyết hậu quả.
2. Về việc Nhà nước giao và cho thuê đất, đồng thời với việc giao đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đầu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu công trình gắn với đất đối với những vị trí có khả năng sinh lợi cao, có điều kiện về kết cấu hạ tầng tốt, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ quỹ đất để phát triển đô thị. Tuy nhiên, Nhà nước phải xem xét kỹ lưỡng hình thức đấu giá lấy giá cao quyền sử dụng đất đối với từng khu đất và từng mục đích sử dụng. Nhà nước cũng phải dành những khu đất xây dựng nhà ở bán cho dân để thực hiện đấu giá theo mức giá thấp, tức là mức giá trúng thầu phải là mức giá thấp nhất, đảm bảo cho những người có thu nhập trung bình và thấp có thể mua được nhà ở.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần cho phép thành lập các trung tâm định giá bất động sản của Nhà nước hoặc tư nhân, hoạt động dưới dạng các công ty tư vấn về định giá đất và các công trình gắn liền với đất nhằm đáp ứng nhu cầu định giá bất động sản và định giá đất đai, khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, từng bước hình thành mặt bằng giá cả bất động sản phù hợp... Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất phục vụ cho việc ban hành giá đất của Nhà nước, phục vụ cho việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp bất động sản, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp bất động sản.
Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ, bởi vì, định giá bất động sản là công việc vừa đòi hỏi có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 38 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
hội. Do đó Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ về đào tạo các chuyên gia tư vấn, định giá bất động sản, tạo nguồn nhân lực cho hoạt động của thị trường bất động sản.
3. Đổi mới việc Nhà nước giao và cho thuê đất không thể tách rời việc xác định rõ ràng chủ thể đại diện Nhà nước đứng ra giao và cho thuê đất. Ở đây, giải pháp căn bản là Nhà nước nên cho phép thành lập một số doanh nghiệp Nhà nước (có thể gọi là các công ty đất đai) có chức năng đại diện Nhà nước thực hiện giao và cho thuê đất thay cho các cơ quan hành chính Nhà nước trên cơ sở đầu tư, kinh doanh. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp này như giao vốn cho các doanh nghiệp, và các chủ thể sử dụng đất phải thông qua các doanh nghiệp này để thuê đất hoặc nhận giao đất qua hợp đồng. Các doanh nghiệp này được quyền thu hồi đất và thực hiện đền bù theo quyết định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền, sau đó giao lại cho các dự án... Ngoài ra, các doanh nghiệp này còn được Nhà nước giao đất hoặc cho khai thác và phát triển các vùng đất mới, nhằm tạo hàng hóa bất động sản cung cấp cho thị trường, trong một số trường hợp nhằm bình ổn thị trường và thực hiện các chính sách xã hội. Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần thực hiện một số biện pháp như đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu từ ngân sách Nhà nước cho các doanh nghiệp, cho phép họ sử dụng các vùng đất chưa khai phá làm vốn ban đầu, và đặc biệt là đầu tư phát triển nguồn nhân lực cho các doanh nghiệp này.