phóng mặt bằng khi Nhà n−ớc thu hồi đất tại 3 dự án thuộc quận hoàng mai
D−ới đây chúng tôi xin đi sâu phân tích và vận dụng các quy định của các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan để đánh giá việc thực hiện chính sách bồi th−ờng, GPMB tại 3 dự án thuộc quận Hoàng Mai.
4.4.1. Đối t−ợng và điều kiện đ−ợc bồi th−ờng về đất
4.4.1.1. Quy định về đối t−ợng và điều kiện đ−ợc bồi th−ờng
Đối t−ợng và điều kiện đ−ợc bồi th−ờng đ−ợc thực hiện theo quy định tại Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 29 tháng 9 năm 2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành "Quy định về bồi th−ờng, hỗ trợ, TĐC trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
a. Đối t−ợng áp dụng
Điều 2 Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND (thực hiện Điều 2 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Điều 2 Nghị định số 84/2004/NĐ-CP) quy định đối t−ợng áp dụng:
- Tổ chức, cộng đồng dân c−, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong n−ớc, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài, tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài đang sử dụng đất bị Nhà n−ớc thu hồi đất (sau đây gọi chung là ng−ời bị thu hồi đất).
- Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đ−ợc Nhà n−ớc giao đất, cho thuê đất (sau đây gọi chung là ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc giao đất, cho thuê đất).
59
Điều 7 Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND (thực hiện Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, khoản 4 Điều 14 và điểm b khoản 2 Điều 67 Nghị định số 84/2004/NĐ-CP) quy định điều kiện để đ−ợc bồi th−ờng về đất:
Ng−ời bị Nhà n−ớc thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì đ−ợc bồi th−ờng:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đ−ợc UBND x4, ph−ờng, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp x4) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
+ Những giấy tờ về quyền đ−ợc sử dụng đất đai tr−ớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà n−ớc Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà n−ớc Cộng hòa x4 hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đ−ợc cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở tr−ớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đ−ợc UBND cấp x4 xác nhận là đất sử dụng tr−ớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
60
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ng−ời sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ng−ời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nh−ng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất ch−a thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đ−ợc UBND cấp x4 xác nhận là đất không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nh−ng đất đ4 đ−ợc sử dụng ổn định từ tr−ớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đ−ợc UBND cấp x4 xác nhận là đất không có tranh chấp và không thuộc một trong các tr−ờng hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đ4 có một trong các hành vi vi phạm sau đây:
+ Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đ4 đ−ợc cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;
+ Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đ4 đ−ợc cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đ4 giao cho tổ chức, cộng đồng dân c− quản lý;
+ Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đ4 đ−ợc công bố, cắm mốc;
+ Lấn, chiếm lòng đ−ờng, lề đ−ờng, vỉa hè đ4 có chỉ giới xây dựng; + Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất ch−a sử dụng và các tr−ờng hợp vi phạm khác đ4 có văn bản ngăn chặn nh−ng ng−ời sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
- Hộ gia đình, cá nhân đ−ợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc
61
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền đ4 đ−ợc thi hành.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đ−ợc pháp luật công nhận về quyền sử dụng đất mà tr−ớc thời điểm Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực, Nhà n−ớc đ4 có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai nh−ng trong thực tế Nhà n−ớc ch−a quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
- Cộng đồng dân c− đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đ−ờng, nhà thờ họ đ−ợc UBND cấp x4 nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
- Tổ chức sử dụng đất trong các tr−ờng hợp sau đây:
+ Đất đ−ợc Nhà n−ớc giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đ4 nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà n−ớc;
+ Đất nhận chuyển nh−ợng của ng−ời sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nh−ợng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà n−ớc;
+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân. - Các tr−ờng hợp sử dụng đất quy định tại:
+ Điểm c khoản 1 Điều 18 và Điều 19 của bản quy định này;
+ Điểm a khoản 1 Điều 18, Điều 23 của bản quy định này nh−ng các tr−ờng hợp này phải khấu trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đ−ợc bồi th−ờng theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của bản quy định này.
c. Nguyên tắc bồi th−ờng về đất
Điều 8 Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND (thực hiện khoản 2 Điều 42, Điều 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, khoản 1 Phần II Thông t− số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính) quy định nguyên tắc bồi th−ờng về đất:
62
- Tr−ờng hợp Nhà n−ớc thu hồi đất mà ng−ời sử dụng đất đ−ợc bồi th−ờng ch−a thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà n−ớc theo quy định của pháp luật thì phải khấu trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành vào số tiền đ−ợc bồi th−ờng để hoàn trả ngân sách nhà n−ớc.
- Ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc giao sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nh−ng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ đ−ợc bồi th−ờng theo giá đất nông nghiệp.
- Ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc giao sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nh−ng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ đ−ợc bồi th−ờng theo giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (trừ tr−ờng hợp quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 14 của bản quy định này).
d. Những tr−ờng hợp thu hồi đất không đ−ợc bồi th−ờng
Điều 9 Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND (thực hiện Điều 7 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP) quy định những tr−ờng hợp thu hồi đất không đ−ợc bồi th−ờng:
- Ng−ời sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 7 của bản quy định này.
- Tổ chức đ−ợc Nhà n−ớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đ−ợc Nhà n−ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà n−ớc; đ−ợc Nhà n−ớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà n−ớc.
- Đất bị thu hồi thuộc một trong các tr−ờng hợp quy định sau:
+ Tổ chức đ−ợc Nhà n−ớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đ−ợc Nhà n−ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ
63
ngân sách nhà n−ớc hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
+ Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; + Ng−ời sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất đ−ợc giao không đúng đối t−ợng hoặc không đúng thẩm quyền (trừ tr−ờng hợp quy định tại Điều 19 của bản quy định này);
+ Đất bị lấn, chiếm trong các tr−ờng hợp sau đây: đất ch−a sử dụng bị lấn, chiếm; đất không đ−ợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai mà ng−ời sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; cá nhân sử dụng đất chết mà không có ng−ời thừa kế; ng−ời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; ng−ời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà n−ớc; đất đ−ợc Nhà n−ớc giao, cho thuê có thời hạn mà không đ−ợc gia hạn khi hết thời hạn; đất trồng cây hàng năm không đ−ợc sử dụng trong thời hạn m−ời hai tháng liền (12 tháng); đất trồng cây lâu năm không đ−ợc sử dụng trong thời hạn m−ời tám tháng liền (18 tháng); đất trồng rừng không đ−ợc sử dụng trong thời hạn hai m−ơi bốn tháng liền (24 tháng); đất đ−ợc Nhà n−ớc giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu t− mà không đ−ợc sử dụng trong thời hạn m−ời hai tháng liền (12 tháng) hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai m−ơi bốn tháng (24 tháng) so với tiến độ ghi trong dự án đầu t−, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không đ−ợc cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đ4 đầu t− trên đất đối với các tr−ờng hợp bị thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều này đ−ợc thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 34 và Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân c− sử dụng;
64
- Ng−ời bị Nhà n−ớc thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều 7 của quy định này nh−ng thuộc một trong các tr−ờng hợp quy định tại khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này.
4.4.1.2. Kết quả xác định đối t−ợng và điều kiện đ−ợc bồi th−ờng tại 3 dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai
a) Dự án đ−ờng vành đai 2,5 thành phố Hà Nội (đoạn từ Khu Đền Lừ II - Giáp Bát): diện tích bị thu hồi liên quan đến 481 hộ gia đình, diện tích đất thu hồi để mở đ−ờng là 55.148 m2, đ−ợc thu hồi từ các loại đất sau:
- Đất nông nghiệp: 16.280 m2 (136 hộ); - Đất ở: 38.868 m2 (145 hộ).
Tính đến ngày 28 tháng 7 năm 2009, Hội đồng bồi th−ờng, hỗ trợ và TĐC đ4 thực hiện bồi th−ờng đ−ợc 215 hộ, đạt 44,7% tổng số hộ bị thu hồi đất; 266 hộ, chiếm 55,3% số hộ ch−a nhận tiền bồi th−ờng và bàn giao mặt bằng.
Nhận xét, đánh giá Ưu điểm:
- Hôi đồng bồi th−ờng, hỗ trợ và TĐC quận đ4 phối hợp tốt với chính quyền địa ph−ơng cụ thể hoá, chi tiết để áp dụng đối với các đối t−ợng bị thu hồi đất và điều kiện đ−ợc bồi th−ờng về đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND và phù hợp với quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
- Chủ động, kịp thời xin ý kiến chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội và các cơ quan có liên quan trong quá trình xác định hạn mức đất ở, đất v−ờn và các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất để áp dụng tính bồi th−ờng, hỗ trợ, TĐC khi Nhà n−ớc thu hồi đất phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng đất của địa ph−ơng.
Tồn tại:
- Trong quá trình kiểm tra xét duyệt về thời điểm sử dụng đất đối với ng−ời sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
65
quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, có một số tr−ờng hợp UBND ph−ờng nơi có đất làm việc còn thiếu thận trọng, gây mất công bằng trong việc xác định điều kiện đ−ợc bồi th−ờng về đất hoặc đ−ợc hỗ trợ. Ví dụ nh− tr−ờng hợp sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 nh−ng UBND ph−ờng xác nhận đ4 sử dụng đất ổn định tr−ớc thời điểm này để đủ điều kiện đ−ợc bồi th−ờng về đất.
- Việc xác định đối t−ợng đ−ợc bồi th−ờng đối với các tr−ờng hợp nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất nh−ng không làm thủ tục theo quy định của pháp luật hoặc các đối t−ợng đang sử dụng đất có hộ khẩu th−ờng trú ở các địa ph−ơng khác (không đủ điều kiện để nhận chuyển nh−ợng, sử dụng giấy tờ viết tay, giấy ủy quyền) nên việc xác định đối t−ợng để bồi th−ờng gặp nhiều khó khăn, chậm tiến độ so với yêu cầu.
- Việc xác định diện tích đất ở, đất v−ờn ao trong cùng thửa đất ở nh−ng không đ−ợc công nhận là đất ở ch−a chính xác cũng là một trong những những nguyên nhân gây khiếu nại trong bồi th−ờng, GPMB.
b) Dự án Khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm: diện tích đất thu hồi của dự án liên quan đến 466 hộ với diện tích 492.841 m2, toàn bộ là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm.
Nhận xét, đánh giá Ưu điểm:
- Hôi đồng bồi th−ờng, hỗ trợ và TĐC quận thực hiện, có sự phối hợp của các cấp, các ngành và chủ đầu t− (Tổng công ty Đầu t− phát triển nhà và đô thị) đ4 kiểm tra xét duyệt các đối t−ợng đ−ợc bồi th−ờng, hỗ trợ theo đúng nguyên tắc đ−ợc quy định tại Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND và phù hợp với quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Triển khai thực hiện nhanh và chính xác đối t−ợng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất để áp
66
dụng chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất và tạo việc làm theo quy định tại Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND.
- Đối với 04 hộ sử dụng đất nông nghiệp công ích, đất tự khai hoang thì không đ−ợc xét bồi th−ờng về đất nh−ng đ−ợc bồi th−ờng chi phí đầu t− vào đất, bồi th−ờng cây cối, hoa màu trên đất.
- Việc bồi th−ờng, GPMB đ−ợc tiến hành công khai minh bạch, chi tiết tới từng hộ, tiến độ bồi th−ờng khá nhanh (đạt 366/466 hộ).
Tồn tại:
- Việc thực hiện công tác lập hồ sơ bồi th−ờng, Hội đồng bồi th−ờng, hỗ trợ và TĐC quận kiểm kê còn thiếu sót, sai lệch dẫn đến tình trạng phải kiểm kê lại hoặc bổ sung, làm ảnh h−ởng đến tiến độ GPMB của dự án.
- Còn 100 hộ dân vẫn ch−a nhận tiền bồi th−ờng do khiếu nại về giá đất