4. Ví dụ minh họa: Thẩm định dự án “Dự án đầu tư xây dựng nhà máy in công ty cổ phần bao bì và in Nông nghiệp”
4.4. Thẩm định dự án vay vốn
- Quyết định số 4554/QĐ-UB ngày 06/07/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi 10.096,7 m2 đất tại lô CN3 trong Cụm công nghiệp Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì: cho Công ty cổ phần bao bì và in Nông nghiệp thuê đất để đầu tư xây dựng nhà máy in.
- Quyết định số 150/2005/QĐ-CT ngày 05/09/2005 của Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Giám đốc Công ty cổ phần và in Nông nghiệp về việc đầu tư xây dựng nhà máy in tại Cụm công nghiệp Ngọc Hồi.
- Số 123/TNMTNĐ-QLMTKT&TV ngày 12/07/2005 của sở tài nguyên môi trường nhà đất về việc xác nhận bản đăng ký đạt tiêu chuẩn môi trường.
- Chứng chỉ quy hoạch số 313/CCQH-BQL của Ban quản lý Khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội.
- Quyết định số 8642/QĐ-CT về việc miễn giảm tiền thuê đất của Chi cục thuế Hà Nội ngày 15/08/2005.
- Số 223/UB-BQL ngày 19/01/2005 của UBND Thành phố Hà Nội chấp thuận địa điểm, diện tích đất cho 17 doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư vào Cụm công nghiệp Ngọc Hồi.
- Thông báo số 403/TB-STNMTNĐ ngày 11/07/2005 của Sở tài nguyên môi trường nhà đất về việc xin phép sử dụng đất.
- Số 7507/TNMTNĐ-QLMTKTTV ngày 05/11/2004 của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội về việc thỏa thuận môi trường Dự án đầu tư Nhà máy in tại Cụm công nghiệp Ngọc Hồi, Thanh Trì, Hà Nội.
- Quyết định số 101/CNĐT-BQL-ĐT ngày 31/12/2004 của Ban quản lý các khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội về việc cấp chứng nhận đầu tư cho Công ty cổ phần bao bì và in Nông nghiệp đầu tư vào Cụm công nghiệp Ngọc Hồi.
- Công văn số 447/CV-DA/PC23 ngày 26/11/2004 của Công an Thành phố Hà Nội về việc phòng cháy chữa cháy cho địa điểm để lập dự án đầu tư xây dựng.
4.4.2. Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
Qua khảo sát thị trường trong nước, cán bộ thẩm định nhận thấy hiện nay trong nước có 4 cơ sở in có loại dây chuyền in đồng bộ mà dự án sử dụng: Công ty in Ngân hàng, Công ty in Hàng không, Công ty in Tiến Bộ, Công ty in Trần Phú tại TP Hồ Chí Minh. Trong 4 cơ sở trên thì chỉ có Công ty in Trần Phú là đáp ứng được đầy đủ yêu cầu của việc đa dạng hóa các loại sản phẩm và kỹ thuật đồng bộ, các cơ sở in khác thiếu trang thiết bị đồng bộ, sản phẩm mang tính chuyên ngành là chủ yếu.
Mặt khác, các khách hàng đã và đang ký hợp đồng với công ty đa số là các khách hàng lớn, đã có tên tuổi như:
- Nhà máy thuốc lá Thăng Long, Bắc Sơn, Thanh Hóa về việc in bao bì thuốc lá
- Công ty cổ phần dược phẩm TRAPHACO: in bao bì dược phẩm. - Công ty bánh kẹo Hải Hà, Việt Trì: in bao bì tem bánh kẹo.
- Công ty giống cây trồng, công ty thức ăn gia súc, Tổng công ty chè… Trong các bạn hàng trên, sản phẩm bao bì của nhà máy thuốc lá Thăng Long chiếm 50% doanh thu của doanh nghiệp, thuốc lá Thanh Hóa, Bắc Sơn chiếm 30%. Như vậy, thị phần của 03 nhà máy thuốc lá chiếm 80% giá trị doanh thu của doanh nghiệp. Xuất phát từ mối quan hệ với các khách hàng truyền thống, công ty đi đến quyết định đầu tư thêm dây chuyền in FLEXO. Vì đây là loại thiết bị tương đối hiện đại trên thế giới. Đồng thời, việc thay thế các thiết bị cũ, kém công xuất đang hoạt động ở công ty lúc này là cần thiết. Có như vậy công ty mới đáp ứng đầy đủ nhu cầu sản phẩm đang ký hợp đồng lâu dài với các bạn hàng.
Nhận xét: Thị trường tiêu thụ sản phẩm của công ty ổn định, vững chắc,
có khả năng cạnh tranh tốt do có mạng lưới bán hàng rộng. Đồng thời, vị trí sản xuất kinh doanh thuận tiện, đúng quy mô (gần đường giao thông lớn) thuận lợi cho việc vận chuyển, chuyên trở hàng hóa.
Đây là dự án đầu tư xây dựng nhà máy in, sử dụng công nghệ mới, hiện đại, nên sau khi xem xét khía cạnh thị trường đầu ra, cán bộ thẩm định đã tiến hành thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án trên các nội dung sau:
- Mức độ phù hợp về công nghệ, thiết bị của dự án; - Nguồn cung cấp nguyên vật liệu cho dự án;
- Địa điểm và mặt bằng xây dựng dự án; - Các giải pháp xây dựng.
- Ảnh hưởng của dự án đến môi trường
(1). Đánh giá mức độ phù hợp về công nghệ, thiết bị của dự án:
Bảng 10. Danh mục máy móc, trang thiết bị:
TT Tên máy móc, thiết bị Số lượng Nước sản xuất
1 Máy in Flexo 4 Đức
2 Máy in Offset 5 màu 2 Đức
3 Máy in Offset 2 màu 4 Đức
4 Máy in Offset 1 màu 2 Đức
5 Máy xén giấy 2 Đức
6 Máy bê hộp tự động 3 Đức
7 Máy bê hộp bán tự động 2 Trung Quốc
8 Máy chia cuộn 1 nt
9 Máy tháo giấy 1 nt
10 Máy cán màng 2 nt
11 Xe ô tô chở hàng 3 Việt Nam
12 Xe nâng hàng 1 Đức
13 Thiết bị văn phòng: Máy photo 4 Nhật
(Nguồn: Dự án)
Theo dự án, việc xây dựng nhà xưởng nhằm đảm bảo đủ cho sản xuất theo quy mô hiện đại. Đặc biệt công ty còn mở rộng thêm nhà xưởng để trang bị thêm dây chuyền theo công nghệ mới, đó là: Máy in nhãn FLEXO 6 màu (hiện tại công ty đã có một máy đang hoạt động). Chính vì vậy, sau khi nhà máy hoàn thành đi vào hoạt động, sản lượng sản phẩm của công ty được tăng lên đáng kể, đồng thời đáp ứng được việc đa dạng hóa sản phẩm của khách hàng.
Dây chuyền thiết bị của dự án được đặt mua của hãng có uy tín trên thị trường thế giới và Việt Nam, do vậy có thể yên tâm về giá cả và kỹ thuật. Dây chuyền in FLEXO mà dự án lựa chọn phù hợp cho việc tổ chức sản xuất in sách, báo, tạp chí, bao bì, nhãn mác…Đây là thiết bị được sản xuất tại Đức, là dây chuyền mới, tiêu chuẩn tương đối hiện đại phù hợp với cả điều kiện khí hậu của Việt Nam, không gây ô nhiễm môi trường như các công nghệ in khác.
(2). Thẩm định về nguồn cung cấp nguyên vật liệu cho dự án: Từ năm 2004 đến nay, công ty đã nhập khẩu trực tiếp từ nước ngoài đối với nguyên liệu giấy in. Không những thế, từ nhiều năm qua, Công ty cổ phần bao bì và in Nông nghiệp là một công ty hoạt động có hiệu quả, có uy tín trong quan hệ thanh toán với các bạn hàng, nên công ty có nguồn cung cấp nguyên vật liệu thường xuyên ổn định, đảm bảo về số lượng và chất lượng để thực hiện dự án. Cụ thể các đơn vị đã và đang cung cấp là:
+ Xí nghiệp sản xuất bao bì
+ Công ty tin học thông tấn xã Việt Nam + Xí nghiệp trắc địa bản đồ
+ Công ty kinh doanh Quốc tế Hà Nội
(3). Xem xét việc lựa chọn địa điểm và mặt bằng xây dựng dự án
+ Địa điểm dự kiến xây dựng nằm trong khu đất của Cụm công nghiệp Ngọc Hồi, Thanh Trì, Hà Nội, cạnh đường Quốc lộ 1A, cách trung tâm Hà Nội khoảng 12km, có tổng diện tích: 10.090 m2.
Phía Bắc giáp đất xây dựng dự án khác của Công ty EDH. Phía Nam giáp đường nội bộ đã quy hoạch.
Phía Đông giáp đất xây dựng dự án Công ty Ngọc Dần. Phía Tây giáp đường nội bộ đã quy hoạch.
Địa hình khu đất dự kiến xây dựng khá bằng phẳng, hai mặt đường giao thông rất thuận tiện cho việc thi công và vận hành sau dự án.
+ Hiện trạng khu đất dự án dự kiến sử dụng đã được giải phóng mặt bằng, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng thuận lợi cho khai thác xây dựng, các yêu cầu kỹ thuật hạ tầng đối với khu công nghiệp đã được các cơ quan chức năng có ý kiến thoả thuận và đáp ứng.
Nhận xét: Qua việc xem xét địa điểm và mặt bằng xây dựng dự án, cán
bộ thẩm định nhận thấy khu đất dự kiến xây dựng nằm trong cơ cấu quy hoạch chung khu công nghiệp huyện Thanh Trì, có tốc độ đô thị hóa cao, có nhiều điều kiện thuận lợi về môi trường tự nhiên cũng như xã hội, phù hợp với ngành nghề kinh doanh của công ty. Đồng thời, các hệ thống kỹ thuật hạ tầng dự kiến xây dựng chung cho cụm công nghiệp cũng thuận tiện cho việc xây dựng công trình.
(4). Phân tích đánh giá các giải pháp xây dựng * Xây dựng hạ tầng kỹ thuật
- San nền: Khu vực xây dựng công trình nằm trong khu quy hoạch san nền chung của cả cụm Công nghiệp.
- Giao thông bên ngoài lô đất xây dựng là hệ thống đường giao thông nội bộ, được quy hoạch trong cụm công nghiệp, đó là mạng lưới giao thông theo dạng ô vuông bàn cờ, tổ chức tuyến chính, tuyến phụ hợp lý để phục vụ tiện lợi đi lại đến từng lô đất xây dựng, có mặt cắt tuân thủ theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt: có 2 loại đường đó là đường phân khu vực xung quanh cụm công nghiệp và các cụm đường nhánh.
- Về hệ thống thoát nước: Hệ thống thoát nước của nhà máy được thiết kế xây dựng mới đồng bộ là 2 hệ thống riêng biệt: hệ thống thoát nước mưa và hệ thống thoát nước thải sản xuất, sinh hoạt. Trong đó, toàn bộ nước thải công nghiệp được xử lý cục bộ tại nhà máy xí nghiệp đạt tiêu chuẩn quy định trước khi dẫn ra hệ thống thoát chung.
Trạm xử lý nước thải được xây dựng đảm bảo đáp ứng yêu cầu vệ sinh theo tiêu chuẩn xả nước thải công nghiệp TCVN 5945-1995, chọn phương pháp làm sạch cơ học và sinh học.
- Cấp nước: Dự án đã thiết kế mạng cấp nước chung cho nhà máy bao gồm: nước được lấy từ đường ống cấp nước của Cụm công nghiệp, rồi cấp vào bể ngầm sau đó bơm lên bể trên mái, từ đó, có các nhánh cấp đến từng điểm tiêu thụ nước.
Việc thiết kế hệ thồng cấp nước theo tiêu chuẩn Việt Nam cấp nước bên trong, tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4513-1988. Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình, yêu cầu thiết kế TCVN 2622-2995.
- Cấp điện: Xây dựng trạm biến thế riêng, nhằm hạn chế tác hại khi có sự cố điện xảy ra tại các nhà máy khác trong Cụm công nghiệp. Dự án thiết kế mạng lưới điện hạ thế đến từng công trình, từng điểm tiêu thụ điện; xây dựng cột điện BTCT li tâm 12m trên lắp hệ thống đèn cao áp thuỷ ngân sáng cho đường và sân nội bộ. Điều khiển hệ thống đèn được lắp đặt trong nhà bảo vệ.
Hệ thống điện được thiết kế chống sét theo tiêu chuẩn 20 TCN-16-84. - Hệ thống phòng cháy chữa cháy: Dự án thiết kế phòng cháy chữa cháy theo tiêu chuẩn TC 2622-78. Thiết kế giao thông trong từng công trình thông suốt, bề rộng đường giao thông nội bộ trong nhà máy đảm bảo cho xe cứu hoả ra vào khi có sự cố, bề rộng cửa thoát hiểm của các công trình được bố trí tại những vị trí hợp lý và tính toán đủ lưu lượng thoát người ra ngoài khi có hỏa hoạn. Các trụ cấp nước cứu hoả được bố trí đảm bảo về khoảng cách cũng như lưu lượng nước.
- Việc lựa chọn các phân khu chức năng đáp ứng được tính linh hoạt về quy mô của các hạng mục công trình, dễ đưa vào khai thác, sử dụng.
- Bố trí khu vực cây xanh tập trung gần trung tâm của dự án nhằm cải tạo cảnh quan và mở rộng không gian kiến trúc khu vực.
- Nhà điều hành, văn phòng giao dịch là nhà 3 tầng, bố trí ngay cổng ra vào, thuận tiện cho việc giao dịch và điều hành với các công năng chính bao gồm: Phòng khách hàng, phòng làm việc, phòng họp, phòng trưng bày, giới thiệu sản phẩm và các khu công cộng khác.
- Khu kho được bố trí gần nhà điều hành, gần cổng ra vào để tiện quản lý, bảo vệ và vận chuyển, giao nhận hàng hóa.
- Khu vực sản xuất, các phân xưởng liên hệ hữu cơ với nhau, tạo hành lang giao thông thuận lợi, hạn chế vách ngăn, tạo sự thông thoáng đảm bảo môi trường lao động và an toàn cháy nổ.
- Các công trình phụ trợ như nhà thường trực được bố trí gần cổng ra vào để tiện quản lý, bảo vệ và vận chuyển giao nhận hàng hóa.
Ngoài ra, dự án còn có bố cục mặt bằng hợp lý, tạo đường giao thông thuận tiện. Trong sân nhà xưởng, có các khu vực quay xe, chờ giao nhận hàng, tạo được lối đi và khoảng cách an toàn khi cần chữa cháy bằng các phương tiện cơ giới.
Hệ thống cây xanh được bố trí chủ yếu quanh tường rào, tạo bong mát, đồng thời tạo được hành lang môi sinh ngăn cách giữa các xí nghiệp nhà máy, tránh được những ảnh hưởng xấu nếu có xảy ra giữa các doanh nghiệp.
Như vậy, quy hoạch tổng mặt bằng của dự án được bố trí một cách hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.
* Phương án kiến trúc
Do yêu cầu, tính chất đầu tư và dây chuyền công nghệ, các hạng mục công trình được bố trí phân khu chức năng hợp lý.
Nhà điều hành được bố trí gần cổng và vườn cây xanh, vị trí có góc nhìn thuận lợi từ phía đường và phía trong sân nhà máy. Hạng mục này được thiết kế là nhà xây 3 tầng, kiến trúc hài hòa với công trình xung quanh, tạo nên sự nghiêm túc, chắc chắn, phù hợp với kiến trúc công sở, nhà làm việc.
Diện tích nhà điều hành là 1.500 m2 chia làm 3 tầng được tổ chức gọn về mặt bằng, gồm các phòng ban quản lý, phòng thiết kế chế bản, phơi phim…, phòng khách phục vụ công tác giao dịch tại chỗ của công ty.
Diện tích nhà xưởng, nhà kho nguyên liệu và thành phẩm là 5.304 m2, kết hợp luôn với nhà ăn, nghỉ của cán bộ công nhân viên. Với tính chất không chỉ là nhà xưởng đơn thuần, nhà xưởng này được cấu trúc mặt tiền đẹp, các vật liệu hoàn thiện phù hợp với nhu cầu ăn ở, vệ sinh và công nghiệp sạch.
Nhận xét: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án được thiết kế theo đúng
tiêu chuẩn trong nước, vừa khai thác được những lợi thế sẵn có của Cụm công nghiệp, vừa hạn chế và giảm thiểu được những tổn thất khi có sự cố xảy ra, đồng thời đáp ứng được nhu cầu điện, nước phục vụ cho hoạt động của nhà máy. Tổng thể bố cục mặt bằng công trình rất thông thoáng, đảm bảo mật độ xây dựng hợp lý đối với toàn cụm công nghiệp cũng như điều kiện riêng của doanh nghiệp.
(5). Thẩm định ảnh hưởng của dự án đến môi trường
Qua việc xem xét Dự án đầu tư xây dựng nhà máy in công ty cổ phần bao bì và in Nông nghiệp trong cụm công nghiệp Ngọc Hồi, cán bộ thẩm định nhận thấy đây là dự án có tính an toàn, vệ sinh cao. Địa điểm xây dựng xa dân cư và các công trình phúc lợi công cộng khác, việc tác động đến môi trường của dự án là không đáng kể.
Các chất thải công nghiệp, chất kiềm đều được lắng đọng qua các bể xử lý, sau đó được tập kết đến nơi xử lý, tuyệt đối không thải ra môi trường.
Công ty dành diện tích đất để xây dựng khu xử lý nước thải, trồng cây xanh để giữ cho môi trường trong sạch. Nước thải được xử lý bằng phương