GIAN QUA.
1. Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới.
304. Cũng như hầu hết các quốc gia trên thế giới, trong thời gian qua, quá trình đô thị hoá của Việt Nam diễn ra hết sức mạnh mẽ.
305. Thập kỷ 60 và 70 là thời kỳ hình thành và phát triển khá mạnh mẽ các đô thị mới và khu đô thị mới. Ở miền Bắc thực hiện đường lối Công nghiệp hoá xã hội chủ nghĩa, Nhà nước đã chủ trương phát triển công nghiệp nặng, do đó tại các thành phố lớn trên cơ sở các khu công nghiệp đã hình thành thêm nhiều khu đô thị mới như ở Hà Nội là các khu nhà ở Kim Liên (xây dựng năm 1954), Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân…; tại Hải Phòng là khu Vạn Mỹ; tại Thành phố Vinh là khu Quang Trung (xây dựng năm 1960) và tại ngoại thành Hà Nội là khu đô thị mới Xuân Hoà, Xuân Mai, Vĩnh Yên.v.v.
306. Cũng trong thời gian này, nhiều Thành phố mới được xây dựng như Thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, Uông Bí, Bỉm Sơn, Hoà Bình,Chí Linh – Phả Lại…
307. Ở miền Nam, dưới chế độ Mỹ – Nguỵ phần lớn các khu công nghiệp đều tập trung ở các khu đô thị lớn như: Sài Gòn, Biên Hoà, Đà Nẵng, Cần Thơ, Nha Trang, Huế… Cùng với nguyên nhân tăng trưởng nhanh dân số
Sinh viên: Vi Văn Hưng L39 ớp: Kinh tế Đầu tư 39A
ở các đô thị này đã tạo tiền đề hình thành các khu đô thị mới, điển hình hơn cả
là khu cư xá Thanh Đa, Sài Gòn.
308. Sau khi miền Nam được giải phóng, thời kỳ 1976 –1985 là thời kỳ trì trệ của đô thị hoá Việt Nam. Với số dân thành thị cả nước là 11,36 triệu người, chiếm gần 19% dân số cả nước. Tại các đô thị sự phát triển còn nặng nề về cục bộ do thiếu các nguồn vốn và thiếu động lực phát triển. Từ năm 1986, sau Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI dưới sự tác động của nền kinh tế thị trường và chính sách mở cửa, các chính sách mới về nhà đất và sự
quan tâm của Nhà nước đối với công tác đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng, nên đô thị nước ta phát triển nhanh chóng cả về số lượng và chất lượng. Dân số đô thị từ 11,8 triệu người năm 1986 đã tăng lên 14,6 triệu người vào năm 1995, giữ vững tỷ lệ đô thị hoá 20%. Từ năm 1995 đến nay dân số thành thị
liên tục được tăng lên. Nếu như năm 1995 tỷ lệ tăng dân số của khu vực thành thị là 3,08% thì năm 1998 con số này là 4,58% và năm 2000 là 7,55%, số dân thành thị năm 1998 là 16,4 triệu người, chiếm 21,3% dân số cả nước, năm 2000 là 18,8 triệu người, chiếm 23,52%. Theo định hướng quy hoạch tổng thể
phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, dân số
thành thị của nước ta năm 2010 sẽ là 30,4 triệu người, chiếm 33% dân số cả
nước và tương ứng đến năm 2020 sẽ là 46 triệu người, chiếm 45%. (chi tiết xem bảng1) BẢNG 1: TÌNH HÌNH DÂN SỐ Ở THÀNH THỊ VÀ TOÀN QUỐC Thành thị Toàn quốc Năm Dân số (1000.người) Tỷ lệ tăng (%) Cơ cấu (%) Dân số (1000.người) Tỷ lệ tăng (%) 1992 13,285.0 19.43 68,360.0 1993 13,663.0 2.85 19.52 69,980.8 2.37 1994 14,139.3 3.49 19.78 71,464.8 2.12 1995 14,575.4 3.08 19.99 72,917.7 2.03 1996 15,085.5 3.50 20.30 74,314.4 1.92 1997 15,725.5 4.24 20.78 75,664.9 1.82 1998 16,445.2 4.58 21.34 77,046.4 1.83 1999 17,481.5 6.30 22.27 78,475.1 1.85 2000 18,801.2 7.55 23.52 79,913.6 1.83 Dự báo 2010 30,400.0 33.00 92,500.0
Sinh viên: Vi Văn Hưng L40 ớp: Kinh tế Đầu tư 39A
Dự báo 2020 46,000.0 45.00 102,000.0
309. Nguồn: Niên giám thống kê
310. Như vậy, dân số ở các đô thị không ngừng tăng trong thời gian qua và trong tương lai chắc chắn sẽ tăng với rốc độ ngày càng cao. Điều này
đòi hỏi phải có chính sách phát riển đô thị cho phù hợp với tốc độ gia tăng dân số.
311. Thực tế trong 5 năm qua khối lượng xây dựng nhà ở tại các đô thị, nhất là đô thị lớn đã tăng lên vượt bậc. Tại thành phố Hà Nội, mỗi năm cấp giấy phép xây dựng được 1,0 – 1,2 triệu m2 nhà, nhiều khu đô thị mới, phố mới đã được xây dựng hoặc trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Tuy nhiên nét đặc trưng nhất của tình hình phát triển đô thị của nước ta trong thời gian qua chủ yếu vẫn là xây dựng tự phát cục bộ. Một số khu xây dựng mới tập trung đã hình thành nhưng vẫn theo hình thức chia lô, giao đất lẻ cho hộ gia
đình, cá nhân hoặc cơ quan tự xây dựng nhà ở. Tình trạng xây dựng xen cấy trong các khu phố cũ, phố cổ hiện có vốn đã quá tải về hạ tầng vẫn phổ biến. Chính vì vậy, yêu cầu phát triển các khu đô thị mới đã được Hội nghị đô thị
toàn quốc lần thứ II họp tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 25 – 27/7/1995 khẳng định là rất cần thiết và thực tế đã trở thành một chủ trương của Chính phủ nhằm sử dụng giá trị to lớn của quỹ tạo vốn, cho phép thu hút tối đa các nguồn lực vào mục đích cải tạo và phát triển đô thị phù hợp với quy luật phát triển đô thị trong thời kỳđẩy mạnh Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nước.
312. Nắm bắt được chủ trương đó, trong thời gian qua Tổng công ty
Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây Dựng đã có định hướng phát triển
đúng đắn. Đó là đầu tư phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thị theo dự án
đồng bộ, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ, công nhân viên nhà nước, cho ngươi lao động có thu nhập trung bình và thấp. Do đầu tư đúng hướng, Tổng công ty đã nhanh chóng đạt được những thành qủa to lớn và có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị. Nhờ có kinh nghiệm trong lĩnh vực này và có uy tín lớn nên Tổng công ty
đã là một trong những đơn vị được UBND Thành phố Hà Nội giao làm chủ đầu tư các dự án phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố. Trong
Sinh viên: Vi Văn Hưng L41 ớp: Kinh tế Đầu tư 39A
những năm gần đây Tổng công ty đã và đang triển khai thực hiện nhiều dự án lớn có hiệu quả như: dự án khu nhà ở Giáp Bát, dự án khu nhà ở 20 Trương
Định, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, dự án khu đô thị (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
mới Định Công…với tổng quy mô 227,5ha, tổng vốn đầu tư riêng phần hạ
tầng 670 tỷđồng và tổng diện tích sàn nhà ở và dịch vụ 90 vạn m2.
2. Nguồn vốn đầu tư cho các dự án phát triển đô thị mới.
313. Để thực hiện một dự án phát triển khu đô thị mới quy mô lớn ngoài nguồn vốn tự có của chủ đầu tư còn cần phải huy động rất nhiều nguồn vốn khác trong đó có vốn Ngân sách Nhà nước, vốn vay tín dụng ưu đãi, vốn vay tín dụng thương mại, vốn do phát hành trái phiếu công trình và các nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức và cá nhân. Tính chất quan trọng của từng nguồn vốn được xác định căm cứ vào thời điểm và tỷ
trọng, mức độ tham gia vào việc thực hiện dự án. Khi bắt đầu triển khai thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư thường chỉ có vốn tự có của chủ đầu tư, trong một số trường hợp được cấp vốn Ngân sách. Nguồn vốn này thường có hạn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư của dự án nhưng chính là khởi điểm để chủ đầu tư triển khai những bước
đầu của dự án.
314. Khi tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các dự án khu nhà ở
Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công cần phải có ngay lượng vốn rất lớn. Trong khi đó vốn tự có của chủ đầu tư lại rất ít, vốn Ngân sách nhà nước cũng không nhiều, Tổng công ty phải vay ngân hàng với lãi suất thương mại (1,25%/tháng) để đáp ứng. Nguồn vốn này đáp ứng ngay nhu cầu nhưng lãi suất cao làm cho chi phí dự án tăng lên. Vì vậy Tổng công ty đã đề xuất với các Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình. Dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm vốn tự có của chủ đầu tư chỉ có 14 tỷ đồng, tương đương 9,8% so với tổng vốn đầu tư (143,1 tỷ đồng). Mặc dù được Nhà nước khuyến khích, tạo mọi điều kiện thuận lợi, cấp cho 28,636 tỷ đồng vốn từ Ngân sách Nhà nước (chiếm khoảng 20%) nhưng cũng chưa thể đáp ứng đủđược nhu cầu của dự án. Tổng công ty đã chủ động vay Ngân hàng thương mại 20 tỷ đồng (chiếm 13,98%) với lãi suất
Sinh viên: Vi Văn Hưng L42 ớp: Kinh tế Đầu tư 39A
1,25%/tháng và phát hành trái phiếu công trình qua Kho bạc Nhà nước với mức 30 tỷ đồng (bằng 20,96%). Đây là dự án đầu tiên được Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình, nguồn vốn này có nhiều ưu điểm và mức lãi suất thấp (12%/năm) đã giúp cho Tổng công ty không những trang trải khoản vốn vay ngân hàng (lãi suất cao) mà còn sử dụng để xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật chủ yếu là đường giao thông và thoát nước.
315. Tiếp đó, khi triển khai xây dựng khu đô thị mới Định Công, vốn tự có là 28,7 tỷ đồng (10%), vốn Ngân sách cấp 29,175 tỷ đồng (10,17%), chưa thể đảm bảo cho dự án được tiến hành. Tổng công ty tiếp tục đề xuất và
được phép phát hành trái phiếu công trình với giá trị 50 tỷ đồng, ngoài ra còn phải vay của ngân hàng thêm 120,864 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2).
316. 317. 318. 319. 320. 321. 322. 323. 324. 325. 326. 327. 328. 329. 330. 331.
Sinh viên: Vi Văn Hưng L43 ớp: Kinh tế Đầu tư 39A
332. 333.
Sinh viên: Vi Văn Hưng L44 ớp: Kinh tế Đầu tư 39A
335. Trong dự án phát triển khu đô thị mới, một nguồn vốn quan trọng nữa cũng đóng vai trò quan trọng cho việc đảm bảo thực hiện dự án thành công là vốn huy động từ nhân dân. Nguồn vốn này thường rất lớn, nếu huy
động được tối đa có thể lên tới 70% tổng vốn mà chủ đầu tư cần có trong quá trình thực hiện dự án. Qua bài học thực tiễn đăng ký góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại khu đô thị mới Định Công có thể thấy được tiền nằm trong túi người dân rất dồi dào, điều quan trọng là phải biết khai thác nó. Qua bước đầu huy
động, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm đã huy động được 50,464 tỷ đồng, tương đương 35,3% tổng vốn đầu tư cần thiết, dự án khu đô thị mới Định Công huy động được 58,216 tỷ đồng, tương đương 20,28%.
336. Ngoài nhiệm vụ chính thực hiện các dự án phát triển khu đô thị
mới có quy mô lớn (vài chục ha), Tổng công ty còn thực hiện bổ xung các dự
án quy mô nhỏ (vài ha) như: dự án khu nhà ở B5 Giáp Bát, quận Hai Bà Trưng - Hà Nội, có tổng vốn đầu tư 37 tỷ đồng; dự án khu nhà ở 20 Trương
Định quận Hai Bà Trưng - Hà Nội, vốn đầu tư 25,558 tỷ đồng.v.v. Các dự án này chủ yếu được thực hiện bằng vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn Ngân sách Nhà nước cấp và một phần vốn vay. Trong đó vốn huy động từ
khách hàng rất lớn, chiếm khoảng trên 40%. Để huy động được lượng vốn lớn như vậy là do Tổng công ty đã thấy được tầm quan trọng của việc đầu tư có trọng điểm, xác định được mối liên hệ chặt chẽ giữa công tác đầu tư, tiếp thị
và quản lý.
337. Một nguồn vốn nữa cũng không thể không kể đến trong các dự
án phát triển đô thị do Tổng công ty làm chủ đầu tư. Đó là nguồn tiền sử dụng
đất được chậm nộp cho Nhà nước, mà được tạm thời giữ lại để tái đầu tư. Khi lập dự án khả thi xây dựng các khu đô thị mới như dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty đã đề
xuất được chậm nộp tiền sử dụng đất và cho phép sử dụng khoản tiền này như
là vốn Ngân sách đểđầu tư xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng xã hội. Nguồn vốn này tạo điều kiện hoàn thiện hệ thống hạ tầng trong một khu đô thị (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Sinh viên: Vi Văn Hưng L45 ớp: Kinh tế Đầu tư 39A
338. Ngoài các nguồn vốn nêu trên, Tổng công ty còn kêu gọi các nguồn vốn từ các nhà đầu tư khác dưới hình thức liên doanh, liên kết, cho thuê mặt bằng xây dựng các công trình chuyên ngành trong các khu đô thị
mới,… như dự án xây dựng công trình căn hộ văn phòng V-Tower, Công trình căn hộ cao cấp JANA, (chi tiết trong bảng 3)
339. BẢNG 3:
340. CƠ CẤU NGUỒN VỐN CỦA CÁC DỰ ÁN LIÊN DOANH VỚI NƯỚC NGOÀI
344. Vốn của Tổng công ty 345. Vốn bên nước ngoài 341 342. Tên dự án 343. Tổn g VĐT (Tr.USD) 346. Giá trị (Tr.USD) 347. Tỷ lệ (%) 348. Giá trị (Tr.USD) 349. Tỷ lệ (%) 350 351. Công trình căn hộ văn phòng V- Tower 352. 18 353. 3.7 354. 20. 56 355. 14.3 356. 79. 44 357 358. Công trình căn hộ cao cấp JANA 359. 12 360. 2.6 361. 21. 67 362. 9.4 363. 78. 33 364.
365. Vốn góp của Tổng công ty ngoài phần góp vốn tự có, Tổng công ty góp vốn liên doanh chủ yếu bằng vật tư, thiết bị, vật liệu xây dựng, quyền sử dụng đất… Nhờ tham gia liên doanh với nước ngoài mà Tổng công ty có thêm được kinh nghiệm trong công tác đầu tư, đào tạo cán bộ, cơ chế quản lý…
Sinh viên: Vi Văn Hưng L46 ớp: Kinh tế Đầu tư 39A
3. Thực trạng đầu tư phát triển đô thị mới của Tổng công ty Đầu tư
Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng
366. Ra đời trong những năm Đảng và Nhà nước bắt đầu thực hiện
đường lối đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế
vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, lĩnh vực phát triển đô thị và nhà ở cũng đang từng bước được xã hội hoá. Nhiều doanh nghiệp xây dựng còn đang phân vân chưa mạnh dạn đầu tư phát triển nhà ở. Có doanh nghiệp chỉ quan tâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựng nhà ở
thấp tầng để bán vì các hoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả cho doanh nghiệp như thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cao. Còn Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị đã kiên trì định hướng phát triển là đầu tư phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ công nhân viên nhà nước, cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Thực tế đã chứng minh
định hướng đó của Tổng công ty là đúng đắn. Những công trình, dự án của Tổng công ty đã nối tiếp nhau hình thành như: dự án khu nhà ở Đầm Trai- Phương Liệt-Thanh Xuân quy mô 0,5 ha vốn đầu tư thực hiện 25 tỷ đồng với 1.300m2 sàn nhà; dự án khu nhà ở số 2 Giảng Võ có quy mô 0,9 ha, diện tích sàn nhà
ở 16.000m2 (73 căn hộ); dự án khu nhà ở Giáp Bát, quận Hai Bà Trung - Hà Nội, có quy mô 6,6 ha, diện tích sàn nhà ở và công trình dịch vụ là 38.000m2, vốn đầu tư 37 tỷ đồng (Chỉ tính phần hạ tầng); dự án khu nhà ở 20 Trương
Định có quy mô 0,9 ha, diện tích sàn nhà ở 13.000m2 (62 căn hộ), tổng vốn
đầu tư 25,6 tỷ đồng; dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm có