Về mặt lý luận, hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng khi bên mua tham gia giao kết hợp đồng là nhằm hướng tới là quyền sở hữu tài sản (ngôi nhà) mà họ mua. Theo khoản 1 Điều 422 thì
"đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vật và quyền tài sản. Vật và quyền tài sản phải có thực và được phép tham gia giao dịch" [2].
Trước hết, nhà ở đem bán phải có thực trên thực tế. Theo lý luận về tài sản trong pháp luật dân sự thực định của nước ta đã quan niệm cứng nhắc về khái niệm tài sản. "Tài sản bao gồm vật có thực, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản" (Điều 172) [2]. Quy định này đã làm cho khái niệm tài sản theo pháp luật bị bó hẹp rất nhiều so với những loại tài sản trên thực tế được đưa vào giao lưu dân sự. Mặt khác, trên thực tế, khi chúng ta nói bán một tài sản là động sản nào đó như cái bàn, chiếc ô tô sẽ được làm trong tương lai (mua theo đơn đặt hàng) thì đó là chuyện bình thường, nhưng khi nói bán một ngôi nhà sẽ được hình thành trong tương lai thì đó là một vấn đề mới đang được đề cập đến trong giao dịch dân sự Việt Nam, trong khi đó, vấn đề này đã trở nên rất bình thường đối với pháp luật dân sự một số nước tiến bộ như Pháp. Bộ luật dân sự Pháp đã dành một Chương III - một Thiên VI quy định về hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng trong tương lai.
Do có quan niệm cứng nhắc về khái niệm tài sản như vậy nên khi các quan hệ mua bán nhà được hình thành trong tương lai đã thực sự diễn ra trong đời sống xã hội thì pháp luật dân sự Việt Nam lại thiếu cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết vấn đề này. Do đó, khi giải quyết các tranh chấp xảy ra, cơ quan xét xử thường lúng túng trong việc áp dụng pháp luật, cụ thể hiện nay là việc áp dụng pháp luật tương tự.
Để khắc phục những hạn chế này, Bộ luật dân sự năm 2005 tại Điều 163 đã quy định tài sản bao gồm "vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản" [3]. Với quy định này thì khái niệm tài sản đã được mở rộng rất nhiều, có tính khái quát cao, vì khi nói tài sản là vật ta có thể hiểu vật này có thể là vật đang hiện hữu, vật đang tồn tại thực tế, hoặc là vật sẽ được hình thành chắc chắn trong tương lai.
Thứ hai, nhà ở phải được phép giao dịch. Đây là một trong hai điều kiện đối với ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa mãn, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết. Khi đặt ra điều kiện này, pháp luật dân sự đã loại bỏ các trường hợp nhà ở là đối tượng của tài sản bị kê biên, nhà ở đang xảy ra tranh chấp, hay nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, khi Nhà nước chưa có quyết định hóa giá nhà cho cá nhân, hộ gia đình đang thuê nhà ở.
Thứ ba, nhà ở phải đảm bảo tính hợp pháp. Giao dịch mua bán nhà ở muốn hợp pháp thì nhà ở phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán. Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu cho phép bán ngôi nhà đó, trong giấy đó phải nêu rõ phạm vi, thẩm quyền mà người được ủy quyền có quyền quyết định những vấn đề của hợp đồng mua bán nhà ở, hoặc người bán phải có đủ thẩm quyền bán (trong trường hợp bán đấu giá, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước). Khi có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì Tòa án chỉ có thể căn cứ vào văn tự mua bán nhà, hoặc hợp đồng có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường công nhận việc mua bán nhà giữa các bên.
Thứ tư, nhà ở phải là một bất động sản hoàn chỉnh. Tính hoàn chỉnh này được thể hiện trên hai khía cạnh: Nhà ở phải có giá trị sử dụng, điều này có nghĩa là cho dù nhà ở chỉ là một gian nhà tranh, hay một diện tích trong một căn phòng được đem bán, thì nó cũng phải đáp ứng được những điều kiện sinh hoạt cần có để đáp ứng những nhu cầu về ở của con người như: chỗ ăn, chỗ ngủ, nơi sinh hoạt cá nhân, lối ra vào. Nhà ở phải là vật kiến trúc gắn liền với đất ở. Tính hoàn chỉnh thể hiện trên phương diện pháp lý được hiểu là vật kiến trúc được xây dựng hợp pháp gắn liền với quyền sử dụng đất ở hợp pháp.
Quan hệ mua bán nhà ở, là một quan hệ mua bán tài sản đặc biệt vì việc mua bán nhà bao giờ cũng gắn liền với việc chuyển giao quyền sử dụng
đất ở từ bên bán sáng cho bên mua, nhưng quyền sử dụng đất ở lại không là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở này.
Thứ năm, nhà ở phải được thể hiện rõ ràng trên giấy tờ địa chính, theo quy định về hồ sơ địa chính. Nói cách khác, nhà ở phải có tính rõ ràng, chính xác. Điều kiện này được đặt ra là vì, trong thực tiễn, khi có tranh chấp, do các bên khi xác lập hợp đồng chỉ ghi diện tích, kích thước mà không mô tả rõ ranh giới tiếp giáp của ngôi nhà, mảnh đất, các công trình kiến trúc liền kề rất khó giải quyết. Vì thế, ngôi nhà đem bán phải được thể hiện trên sơ đồ địa chính hợp pháp, có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bản sơ đồ địa chính có tác dụng như một trong những bản phụ lục hợp đồng, mặc dù trong hợp đồng các bên phải mô tả chính xác, đầy đủ các yếu tố kỹ thuật địa chính, ranh giới, diện tích thửa đất, ngôi nhà tọa lạc trên thửa đất đó, các "hạn quyền" cũng như các quyền lợi khác của chủ sở hữu ngôi nhà.
Trong thực tiễn đã có nhiều hợp đồng mua bán nhà ở không ghi rõ các thông số này nên khi xảy ra tranh chấp rất khó giải quyết, đặc biệt là trường hợp bán một phần của ngôi nhà. Vì thế các cơ quan công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở phải có trách nhiệm tư vấn cho các bên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi ký kết hợp đồng.
Tóm lại, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán rất phong phú và đa dạng nhưng tất cả đều phải thỏa mãn các điều kiện: có thực, được phép giao dịch, là một bất động sản hoàn chỉnh, được xác định cụ thể, rõ ràng và thuộc quyền sở hữu của bên bán. Tuy nhiên, do đặc thù của nhà ở là vật kiến trúc nên nó có thể là một tòa nhà độc lập trên một diện tích đất độc lập, hoặc chỉ là những căn hộ trong tòa nhà chung cư, hoặc chỉ là một phần của một ngôi nhà, nên việc phân định chính xác ngôi nhà đem bán thuộc loại nào có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định tư cách chủ thể, thủ tục mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết và thực hiện hợp đồng.