đang diễn ra hiện nay và trong tương lai.
3.2.1. Đối với các quy định về chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở mua bán nhà ở
Về điều kiện cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được phép tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Để đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, tạo điều kiện khuyến khích người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, Pháp luật cần phải sửa đổi nội dung Điều 18 Nghị định 60/ NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về "Cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và cho các thành viên trong gia đình họ trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư ở Việt Nam". Đây là quy định gián tiếp quyết định điều kiện người nước ngoài định cư ở Việt Nam được phép tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo quy định trên, chỉ có cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam mới có quyền sở hữu một nhà ở trên phần đất thuê của Nhà nước Việt Nam, tức là họ chỉ được phép tham gia một hợp đồng mua bán nhà ở để tạo lập một ngôi nhà cho bản thân và các thành viên trong gia đình họ. Sự hạn chế quyền sở hữu nhà ở này đã kéo theo quy định hạn chế quyền tham gia đồng thời cùng một lúc nhiều hợp đồng mua bán nhà ở của các nhân nước ngoài.
Mặt khác, với quy định này, đã gián tiếp phủ nhận quyền được phép kinh doanh nhà ở của các cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Trong khi việc xây dựng, phát triển nhà ở hiện nay của chúng ta đang rất thiếu vốn đầu tư đang cần có sự đầu tư của nước ngoài. Vì thế, pháp luật cần phải sửa đổi quy định quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài theo hướng:
+ Thứ nhất, pháp luật chỉ quy định việc thừa nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài ở Việt Nam khi họ thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định về đối tượng được quyền sở hữu nhà ở (không hạn chế quyền sở hữu bao nhiêu nhà ở). Quy định như vậy sẽ đảm bảo cho người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp theo các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, hoặc theo hợp đồng mua bán nhà ở mà họ thiết lập hợp pháp theo pháp luật Việt Nam.
+ Thứ hai, pháp luật cần có quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở theo các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để khinh doanh (cụ thể là để bán) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt của cá nhân, tổ chức nước ngoài. Quy định như vậy sẽ có tính khái quát cao, dự liệu được hết các trường hợp quyền sở hữu nhà ở, quyền tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở có yếu tố nước ngoài.
Mặt khác, quy định trên sẽ đảm bảo cơ sở pháp lý cho các chủ đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam có quyền tham gia các hợp đồng mua bán nhà ở.
Về quyền ưu tiên mua nhà của một số chủ thể đặc biệt trong các trường hợp mua bán nhà ở
Hiện nay, theo quy định tại Điều 445 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định: "Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ sở hữu chung khác. Các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua theo quy định tại khoản 3 Điều 237 của Bộ luật này". Trong khi đó khoản 3 Điều 237 quy định: "Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền của mình, thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua". Như vậy, Điều 445 chỉ đưa ra dự liệu quyền được ưu tiên mua nhà ở thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu chủ mà chưa đưa ra thứ tự quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu chủ đối với người
thuê nhà nếu ngôi nhà đem bán vừa thuộc sở hữu chung vừa đang cho người khác thuê.
Do đó, để đảm bảo quyền lợi chính đáng không chỉ của các đồng sở hữu chủ và người đi thuê nhà ở trong trường hợp bán nhà thuộc sở hữu chung, mà ngôi nhà đó đang cho thuê thì pháp luật cần quy định rõ thứ tự quyền ưu tiên mua trước hết phải thuộc về các đồng sở hữu chủ, rồi mới đến quyền ưu tiên mua của người đang thuê.
Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thực định chưa có quy định nào đề cập đến quyền ưu tiên mua nhà của Nhà nước trong một số trường hợp đặc biệt như: việc mua nhà của Nhà nước là để phục vụ lợi ích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia, mua nhà để phục vụ nhu cầu công vụ. Các trường hợp đặc biệt này, nên chăng pháp luật cần phải quy định rõ quyền ưu tiên mua này được thực hiện đến đâu để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với các cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu nhà đem bán. Theo quan điểm của chúng tôi, Nhà nước là chủ thể được quyền ưu tiên mua ở hàng thứ nhất trong các chủ thể được quyền ưu tiên mua nhà, vì mục đích mua nhà ở của Nhà nước là nhằm phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, của cả xã hội, việc mua nhà ở của Nhà nước đem lại lợi ích chính đáng cho nhiều người.
Tuy nhiên, chúng tôi không nhất trí với quan điểm xác định quyền ưu tiên mua của Nhà nước như quy định tại Điều 90 Dự án Luật nhà ở:
Trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng nhà đó vào mục đích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì Nhà nước được quyền ưu tiên mua trước nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không có giá trị pháp lý [26].
Theo quan điểm của chúng tôi, trong trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng mua nhà ở đó vào mục đích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì, Nhà nước nên áp dụng quyền trưng mua, hoặc trưng dụng có đền bù tài sản của cá nhân, hoặc tổ chức theo Điều 23 Hiến pháp 1992, Điều 5 Dự án Luật nhà ở, chứ không thể tuyên hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý. Bởi vì, khi đó hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết là một trong những chứng cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên đối với nhau và đối với Nhà nước trong trường hợp Nhà nước mua nhà mà họ đã ký kết hợp đồng.