của Chính phủ trình Quốc hội khóa XI, tại kỳ họp thứ 7 đã đưa ra các trường hợp mua bán nhà ở sau: mua bán nhà ở thương mại (Điều 37), mua bán nhà ở trả góp (Điều 87), mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung (Điều 88), mua bán nhà ở đang cho thuê (Điều 89). Như vậy, Dự án Luật Nhà ở cũng chưa đưa ra hết các trường hợp mua bán nhà cụ thể mà chỉ liệt kê một số trường hợp mua bán nhà cơ bản, thông dụng trong đời sống xã hội hiện nay. Theo quan điểm của chúng tôi, Dự án Luật nhà ở phải quy định rõ thêm các trường hợp mua bán nhà ở chung cư, mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê mà người thuê lại bán quyền được thuê nhà của mình cho người khác cũng cần phải có sự quy định rõ ràng hơn quyền, nghĩa vụ của người được Nhà nước cho thuê nhà mà lại đem bán quyền thuê nhà của mình cho người khác, quyền và nghĩa vụ của người "mua" lại quyền thuê nhà. Ở đây, pháp luật cần phải phân định rõ bản chất của quan hệ "bán" nhà cho thuê này là quan hệ chuyển nhượng quyền tài sản theo Điều 200 Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 194 Bộ luật dân sự năm 2005. Bên cạnh đó, để đảm bảo quan hệ này diễn ra đúng pháp luật thì Nhà nước cũng phải xây dựng các quy định về thời hạn thuê nhà của Nhà nước để làm cơ sở gốc xác định các quan hệ phái sinh sau đó.
3.2.3. Các quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở nhà ở
Hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những điều kiện quan trọng quyết định tính hợp pháp của giao dịch mua bán nhà ở. Theo pháp luật thực định, hầu hết tất cả các giao dịch về nhà ở đều phải được lập thành văn bản, có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
Điều 443 Bộ luật dân sự 1995: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền" [2]. Vấn đề đặt ra ở đây là việc chứng thực, chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như hiện nay có tác dụng như thế nào, cơ chế thực hiện ra sao để đảm bảo giảm bớt thời gian không cần thiết của các bên mua bán trong việc thực hiện thủ tục này. Bởi lẽ, khi quy định nhà ở là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 11 Pháp lệnh nhà ở: "Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu" [59]), nên các bên trong quan hệ mua bán phải thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình thì bên mua mới được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (nếu có), mới đăng ký trước bạ sang tên đổi chủ được. Do đó, các cơ quan nhà nước sẽ là người thẩm định tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên ký kết.
Mặt khác, trên thực tế hiện nay, do tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải công chứng, chứng thực, trong khi công tác này chưa thực sự làm tốt đã dẫn đến hiện tượng người dân không tuân thủ trình tự này. Thay vào đó để đảm bảo cho các quan hệ mua bán có cơ sở pháp lý bên mua và bên bán thường chỉ đến Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có ngôi nhà để yêu cầu xác nhận việc mua bán nhà giữa hai bên. Vì thế theo quan điểm của tác giả luận văn, pháp luật không cần quy định buộc tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực như hiện nay, mà chỉ quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực trong một số trường hợp cụ thể hoặc theo yêu cầu của các bên.
Pháp luật cũng cần phải có quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục mua bán nhà, tránh sự khó hiểu, hiểu theo nhiều nghĩa như Điều 444 Bộ luật dân sự năm 1995. Điều 444 có tên "Thủ tục mua bán nhà ở" trong khi đó nội dung điều luật quy định: "Các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển sang cho bên mua, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu" [2]. Việc quy định các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là quy định thuộc về việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký quyền sở hữu theo Điều 174 Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 11 Pháp lệnh nhà ở năm 1991: "Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký quyền và chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu" [59], chứ không phải thuộc về thủ tục mua bán nhà ở.
Quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển sang cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu là quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà ở) mà Bộ luật dân sự năm 1995 quy định tại khoản 2 Điều 434 quy định chung cho tất cả các hợp đồng mua bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu "đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký quyền sở hữu, thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó" [2].
Theo quan điểm của tác giả, các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục mua bán nhà phải phân định được trình tự, thủ tục mang tính chất thủ tục hành chính mà bên mua và bên bán phải thực hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời đảm bảo sự khác biệt giữa nó với các quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở.
Cùng với việc cần thiết phải sửa đổi, bổ sung những điểm còn chồng chéo, thiếu hụt hiện nay trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Nhà nước cũng cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ từ phía các cơ quan chức năng, trong đó điều hết sức quan trọng là Nhà nước phải có các chính sách phát triển nhà ở hợp lý hơn trong tương lai để giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà ở như hiện nay, đặc biệt là nhà ở cho các cán bộ, công chức, người có thu nhập thấp, sinh viên ở các thành phố, thị xã để từng bước bình ổn thị trường mua bán nhà đất đang rất phức tạp trong giai đoạn hiện nay,
điều này sẽ gián tiếp làm cho việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tốt hơn.
Tóm lại, qua nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở nước ta và tìm hiểu thực tiễn các hoạt động mua bán nhà ở đang diễn ra ở nước ta trong những năm vừa qua, theo quan điểm của chúng tôi, để cho pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được đi vào thực thi trong đời sống pháp luật, đạt được mục đích của Nhà nước thì khi ban hành văn bản pháp luật chúng ta cần phải:
* Nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà nước cần xây dựng, ban hành được đạo luật chuyên biệt để điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đạo luật gồm hệ thống các quy phạm đồng bộ điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở, nó sẽ là sự cụ thể hóa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, các lĩnh vực khác về nhà ở nói chung đã được Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 quy định.
* Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng các quy chế pháp lý để thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động: Khi thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động, sẽ giúp người dân có thông tin đầy đủ hơn về nhà ở, đất ở để có thể lựa chọn được loại hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế của bản thân. Mặt khác, nó cũng làm cho các giao dịch mua bán chính quy hơn, chuyên nghiệp hơn, đảm bảo cho các giao dịch này tuân thủ tốt hơn các quy định của pháp luật.
* Các cơ quan chức năng quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở và đất ở phải tăng cường hiệu quả hoạt động hơn nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch và phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước; tích cực thực hiện việc hoàn thành cải cách thủ tục hành chính để công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của nhân dân.
* Tăng cường hiệu quả công tác hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về nhà ở, đất ở của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao
đối với Tòa án nhân dân các cấp, Viện kiểm sát nhân dân các cấp; giải quyết kịp thời các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Nhà ở là tài sản quan trọng trong đời sống của mỗi cá nhân, mỗi gia đình và là tải có những đặc điểm khác biệt so với các loại tài sản khác. Do tính chất của nhà ở là tư liệu tiêu dùng và là bất động sản, do đó, việc chuyển giao quyền sở hữu đối với loại tài sản này có những vấn đề phức tạp liên quan không những về chủ thể tham gia hợp đồng, mà còn những vấn đề phức tạp khác liên quan đến đối tượng, giá cả, hình thức và thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua.
Những tranh chấp xung quanh quan hệ mua bán nhà ở thường diễn ra rất phức tạp, việc giải quyết những tranh chấp này thường nảy sinh những vấn đề không chỉ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.
Thực trạng giải quyết những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập do nhiều nguyên nhân. Nhưng có nguyên nhân cơ bản là nội dung pháp luật nhìn chung còn có những điểm chưa phù hợp với nhiều quan hệ khá phổ biến trong xã hội, do cơ chế điều chỉnh của pháp luật, do ý thức và nhận thức tuân thủ pháp luật của nhân dân còn chưa được cao; đã không tránh khỏi những hành vi xâm phạm những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở.
Những hạn chế và những bất cập của những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cần sớm được khắc phục, tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện có hiệu quả, đồng thời tạo ra những cơ chế pháp lý giúp cho các cơ quan tiến hành tố
tụng thực hiện được tốt nhất nhiệm vụ giải quyết những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.
Qua phân tích, đánh giá về thực trạng giải quyết những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở và những bất cập của pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở là những căn cứ để tác giả luận văn mạnh dạn có được những kiến nghị hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay và trong những giai đoạn tiếp theo.
KẾT LUẬN
Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở là nhằm hệ thống hóa và đánh giá hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Nhìn chung, những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở luôn được Nhà nước quan tâm. Chỉ riêng trong thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn bản pháp luật về nhà ở được ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở thuộc các thành phần kinh tế và hình thức sở hữu đã góp phần đảm bảo cho những giao dịch dân sự về nhà ở theo những chuẩn mực pháp lý ngày một cao hơn.
Đặc biệt, từ khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành và sau đó là Bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta có hiệu lực pháp luật ngày 01/07/1996, thì những quy định pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đã từng bước được hoàn thiện và hiệu quả điều chỉnh của những quy định này ngày càng cao, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu về nhà ở của mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở theo những quy định của pháp luật hiện hành vẫn tồn tại những hạn chế nhất định: Những quy định về đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà ở vẫn còn những điểm chưa thật phù hợp với thực tế; những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở còn chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh đó còn có những quy định phức tạp hóa quan hệ dân sự thông thường và mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân sự về nhà ở, cần sớm được để tạo điều kiện cho mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân và các chủ thể khác có nhu cầu mua bán nhà ở, khi tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở được thuận lợi hơn nữa.
Cơ chế của pháp luật thông thoáng là nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân sự và mở rộng điều kiện trong việc tạo ra những thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu trong xã hội.
Có thể nhận định rằng, pháp luật về nhà ở nói chung và về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, cần phải có những quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong nước và nhu cầu về nhà ở của cá nhân. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của mỗi cá nhân, đồng thời cũng nhằm củng cố sự ổn định trong giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội ở nước ta trong quá trình phát triển và hội nhập.
Đáp ứng những yêu cầu trên của xã hội trong giai đoạn hiện nay, ngày 14 tháng 06 năm 2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sự mới thay thế Bộ luật dân sự năm 1995. Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 đã có nhiều quy định mới quan trọng điều chỉnh các quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch mua bán nhà ở trong thời gian tới, đặc biệt là việc ban hành Luật nhà ở.