- Các nguồn trả nợ của Dự án chủ yếu được lấy từ nguồn mua nhà của khách hàng qua các năm
i. Phân tích rủi ro dự án
2.6.3.3. Thẩm định thị trường và khả năng cạnh tranh của dự án
Trong báo cáo thẩm định dự án của chủ đầu tư đã đưa ra những phân tích kỹ về thị trường và khả năng tiêu thụ của sản phẩm. Tuy nhiên, việc CBTĐ đánh giá lại nội dung này là rất quan trọng bởi vì mục tiêu vay được vốn, chủ đầu tư có thể đưa ra những đánh giá chủ quan, lạc quan triển vọng của thị trường và khả năng tiêu thụ của sản phẩm. CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp dự báo để tập trung phân tích, nghiên cứu các nội dung trong khía cạnh thị trường thông qua các luồng thông tin khác nhau như các báo cáo thống kê, phân tích tình hình thị trường cuả các chuyên gia, các nhận định dự báo thị trường trên các phương tiện truyền thông, từ đó tiến hành tổng hợp và đưa ra các đánh giá nhận xét khách quan sau:
a. Sản phẩm của dự án
Sau khi hoàn thành và được đưa và khai thác, hoạt động kinh doanh của khách sạn tập trung vào 5 lĩnh vực chính:
Cho thuê phòng nghỉ:
+ Phòng nghỉ của khách sạn gồm 80 phòng được chia làm 3 hạng:
Loại phòng Số lượng Đơn giá (VND)
Standard 1 41 250.000
Standard 2 24 200.000
Ghi chú: Đơn giá đã bao gồm phí phục vụ và VAT, không bao gồm ăn sáng cho Phòng Standard 2. Biểu giá có thể điều chỉnh tuỳ theo từng thời điểm trong năm và theo từng nhóm khách hàng để thu hút khách hàng và đảm bảo doanh thu cho dự án.
+ Đối tượng khách hàng dự án hướng tới gồm:
- Khách vãng lai: Đa số là khách hàng du lịch gia đình, khách du lịch Sa Pa, Hà Khẩu-Trung Quốc (Chiếm khoảng 15%).
- Khách từ các tỉnh, địa phương tới làm việc với các cơ quan, ban ngành của tỉnh Lào Cai (Chiếm khoảng 20% ).
- Khách thương nhân đi công tác, đi tìm hiểu thị trường xuất khẩu, cơ hội kinh doanh. Lượng khách hàng này sẽ tiếp tục tăng mạnh khi cây cầu nối khu thương mại Kim Thành-Việt Nam và Khu thương mại Hà Khẩu-Trung Quốc được đưa vào hoạt động tháng 05/2008 và tuyến đường Xuyên Á được khởi công xây dựng (Chiếm khoảng 40%)
- Khách ưu đãi: Chủ yếu đối tác làm ăn của doanh nghiệp hoặc khách hàng của các Công ty du lịch đã ký Biên bản hợp tác với khách sạn (Chiếm khoảng 25%).
Tổ chức hội nghị:
- Phòng hội nghị với diện tích 250 m2, có thể tổ chức những hội nghị với 200 khách hàng.
- Đối tượng khách hàng hướng đến là hội nghị của các cơ quan, ban, ngành tại tỉnh Lào Cai.
Kinh doanh nhà hàng:
- Nhà hàng với diện tích trên 200 m2 nhằm phục vụ tổ chức tiệc cưới, tiệc thông thường với 60 bàn và 03 phòng VIP.
- Cơ cấu đối tượng khách hàng bao gồm: Khách địa phương gồm cả tiệc thông thường và tiệc cưới (65%); Khách du lịch (25%); Khách nghỉ tại khách sạn (10%)
Dịch vụ xông hơi, massage:
- Số phòng dịch vụ massage nam là 16 phòng (trong đó có 2 phòng tập thể). Số phòng dịch vụ massage nữ là 12 phòng (trong đó có 2 phòng tập thể).
- Khách sạn dự định hợp tác với Cơ sở vật lý trị liệu của Giáo sư Nguyễn Tài Thu (Thái Thịnh-Hà Nội) trong việc tuyển chọn nhân viên.
- Đối tượng khách hàng hướng đến của dịch vụ này là các khách hàng địa phương, các khách hàng nghỉ tại khách sạn và các doanh nhân đi công tác.
Các dịch vụ khác:
- Cho thuê phòng họp hội nghị.
- Cho thuê phòng hát karaoke (8 phòng). - Cho thuê bàn bida (6 bàn).
b. Về tình hình cung các cơ sở lưu trú trên địa bàn tỉnh Lào Cai
Đến nay, tỉnh Lào Cai có khoảng 230 cơ sở kinh doanh lưu trú với hơn 2500 phòng, trong đó có 1 khách sạn được công nhận 4 sao, 1 khách sạn 3 sao và 5 khách sạn 2 sao. Tuy nhiên, các khách sạn này chủ yếu nằm ở Sa Pa. Thành phố Lào Cai hiện chưa có khách sạn cao cấp nào, các khách sạn 2 sao chủ yếu được xây dựng với diện tích nhỏ, số phòng cũng như các dịch vụ đi kèm còn khá nhỏ lẻ, chưa đáp ứng được yêu cầu của nhiều du khách, thương nhân đến thăm quan, du lịch, công tác (Nguồn: www.laocai.gov.vn – Website tỉnh Lào Cai).
c. Nhu cầu sản phẩm dự án hiện tại và tương lai
Năm 2003 (100 năm Sa Pa) Lào Cai thu hút gần 40 vạn lượt khách, từ năm 2005 đến nay, năm nào cũng có trên nửa triệu lượt khách đến với Lào Cai, doanh thu từ ngành “công nghiệp không khói' này đang tiến dần đến con số trăm tỷ đồng, vượt xa giá trị sản xuất nông nghiệp/năm. Quý I và tháng đầu quý II/2007, số lượng khách và con số doanh thu đã bằng cả năm 2000: lượng khách là 200.000 lượt, doanh thu trên 20 tỷ đổng. Có thể dễ dàng nhận với số lượng khách du lịch đến Lào Cai trên nửa triệu lượt mỗi năm thì nhu cầu đối lưu trú tại các cơ sở lưu trú trên địa bàn tỉnh hiện nay là rất lớn.
Theo dự báo, lượng khách du lịch đến với tỉnh Lào Cai gia tăng bình quân 10%/năm. Dự báo đến năm 2010, lượng khách du lịch đến với Lào Cai lên đến 820.000 lượt người, trong đó khách quốc tế dự báo đạt 320.000 lượt người. Ngoài ra, Tỉnh Lào Cai cũng đưa ra nhiều chính sách thúc đẩy, hỗ trợ du lịch phát triển như:
Trong quy hoạch phát triển giai đoạn 2005-2020, Lào Cai coi du lịch là ngành công nghiệp trọng điểm. Tỉnh đã mời các kiến trúc sư người Pháp và các nhà quy hoạch du lịch thuộc Liên minh châu Âu giúp quy hoạch lại Sa Pa, Bắc Hà, thành phố Lào Cai để tạo thành những điểm đến hấp dẫn. Đồng thời, các tuyến du lịch liên tỉnh và quốc tế cũng được mở rộng như: Lào Cai - Hà Khẩu - Côn Minh (Trung Quốc) hay đi tới các tỉnh như Điện Biên, Sơn La, Hà Giang, Lạng Sơn, Quảng Ninh....(Nguồn: Thông tấn xã Việt Nam).
Chính phủ đã cho phép triển khai dự án cải tạo, nâng cấp quốc lộ 70 và nâng cấp tuyến đường sắt tiêu chuẩn từ Lào Cai-Hải Phòng; đồng thời yêu cầu khẩn trương thực hiện dự án đường cao tốc Hà Nội-Lào Cai. Những dự án này sẽ giúp việc vận chuyển
người, hàng hóa qua biên giới cũng như việc đi lại của du khách ngày càng thuận lợi (Nguồn: www.laocai.gov.vn – Website tỉnh Lào Cai).
Ngoài ra, theo đề án "Xây dựng phát triển hành lang kinh tế Côn Minh-Lào Cai-Hà Nội-Hải Phòng và tiểu vùng sông Mê Công đến 2010", hai Cửa khẩu Lào Cai - Hà Khẩu (Trung Quốc) sẽ trở thành điểm tập kết hàng hóa xuất nhập khẩu lớn nhất vùng Tây Nam- Trung Quốc với Việt Nam và ASEAN (Nguồn: www.laocai.gov.vn – Website tỉnh Lào Cai).
Lào Cai đã đầu tư hàng trăm tỷ đồng để xây dựng khu thương mại Kim Thành rộng 300 ha tại khu vực cửa khẩu quốc tế Lào Cai, nhằm đưa khu vực này trở thành trung tâm xuất nhập khẩu hàng hoá giữa Việt Nam-Trung Quốc lớn ở miền Tây Bắc (Nguồn: www.vnexpress.net).
Những biện pháp này sẽ giúp gia tăng lượng khách du lịch đến với Lào Cai, từ đó gia tăng nhu cầu đối với sản phẩm của dự án.
d. Khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Khách sạn 3 sao An Phú Hưng được xây dựng tại số 003, đường Hoàng Liên, phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai, nằm giữa trung tâm thương mại, du lịch của thành phố Lào Cai; cách chợ Cốc Lếu (chợ trung tâm của thành phố Lào Cai) khoảng 300 m; cách ga Lào Cai khoảng 1,5 km; cách cửa khẩu quốc tế Lào Cai khoảng 1 km; nằm trên đường từ ga và bến xe vào thành phố và đi Sa Pa. Với vị trí thuận lợi, cùng với sản phẩm dịch vụ phòng chất lượng cao, đa dạng các loại hình dịch vụ, sản phẩm của dự án có khả năng cạnh tranh cao tại địa phương. Đặc biệt, Thành phố Lào Cai hiện chưa có khách sạn cao cấp nào, các khách sạn 2 sao chủ yếu được xây dựng trên diện tích nhỏ, số phòng cũng như các dịch vụ đi kèm chưa đáp ứng được yêu cầu của nhiều du khách, thương nhân đến thăm quan, du lịch, công tác. Vì vậy, Khách sạn 3 sao An Phú Hưng sẽ là khách sạn 3 sao đầu tiên tại thành phố Lào Cai. Dự án có ưu thế cạnh tranh hơn hẳn các khách sạn khác trong vùng.
Nhận xét: Qua các đánh giá và phân tích trên, CBTĐ nhận định nhu cầu thị trường với sản phẩm dự án là sẽ tăng nhanh trong tương lai ngoài ra nguồn cung khách sạn cao cấp tại địa phương vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu này. Đồng thời, dự án có những lợi thế về địa điểm, giao thông, chất lượng dịch vụ vì vậy dự án có tính khả thi cao.