- Các nguồn trả nợ của Dự án chủ yếu được lấy từ nguồn mua nhà của khách hàng qua các năm
i. Phân tích rủi ro dự án
2.6.3.4. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án
CBTĐ căn cứ vào dự án khách hàng cung cấp cùng với những thông tin thu thập được khi trực tiếp khảo sát thực tế địa điểm thực hiện dự án, sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án, từ đó đưa ra các đánh giá sau:
Địa điểm đầu tư
Ngày 06/11/2006, Công ty cổ phần An Phú Hưng và Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lào Cai ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán trụ sở làm việc cùng các tài sản gắn liền với đất, theo đó Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lào Cai chuyển nhượng cho Công ty cổ phần An Phú Hưng quyền sử dụng một thửa đất có diện tích 2,779.6 m2 và tài sản gắn liền với đất là 01 trụ sở chính được xây kiên cố 3 tầng. Tổng giá trị của Hợp đồng chuyển nhượng là 6,613,703,250 VND.
Sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, ngày 29/08/2007, Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai đã cấp cho Công ty cổ phần An Phú Hưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất nói trên với diện tích 2,787.10 m2 (Có sự chênh lệnh giữa diện tích trên Hợp đồng chuyển nhượng và diện tích tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do có sự chênh lệch trong lúc đo đạc toạ độ đất. Công ty cũng khẳng định sự chênh lệch này không hề ảnh hưởng đến quyền sở hữu mảnh đất). Mặt khác, do chuyển đổi mục đích sử dụng từ xây dựng trụ sở sang xây dựng, kinh doanh khách sạn, nhà hàng nên Công ty An Phú Hưng chỉ được thuê mảnh đất trên trong 70 năm (Thời hạn sử dụng đến ngày 20/02/2077).
Dự án được xây dựng ngay tại mảnh đất nói trên:
Địa điểm: Số 003, đường Hoàng Liên, phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
Phía Đông giáp khu đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai dự kiến bán đấu giá hoặc cho thuê kinh doanh.
Phía Tây giáp đường Hoàng Liên.
Phía Nam giáp Sở Giao thông vận tải tỉnh Lào Cai.
Phía Bắc giáp Toà án nhân dân tỉnh Lào Cai.
Mảnh đất nằm giữa trung tâm thương mại, du lịch của thành phố Lào Cai; cách chợ Cốc Lếu (chợ trung tâm của thành phố Lào Cai) khoảng 300 m; cách ga Lào Cai khoảng 1,5 km; cách cửa khẩu quốc tế Lào Cai khoảng 1 km; nằm trên đường từ ga và bến xe vào thành phố và đi Sa Pa.
Công nghệ, giải pháp xây dựng
Dự án được quy hoạch trên diện tích 2,787 m2, trong đó diện tích xây dựng là 1,134 m2. Phần xây dựng được chia làm 2 khối:
• Khối A: Được xây dựng tiếp trên cơ sở hiện có của khối nhà 03 tầng, Công ty thực hiện mở rộng thêm chiều ngang và gia cố móng để xây thêm 02 tầng. Khối A bao gồm:
Tầng 1: Sảnh tiếp đón - Nhà hàng - Phòng ăn tự phục vụ - Bar café.
Tầng 2-3-4-5: Phòng nghỉ.
• Khối B: Xây mới toàn bộ, bao gồm 01 tầng hầm và 05 tầng cao. Khối B bao gồm:
Tầng hầm: Bếp ăn - Khu vực massage nam.
Tầng 1: Sảnh tiếp đón khu dịch vụ - Khu vực xông hơi.
Tầng 2: Khu massage nữ - Phòng bida - Khu văn phòng điều hành.
Tầng 3: Phòng karaoke.
Tầng 4-5: Phòng nghỉ.
Tầng 6: Phòng hội nghị - Phòng ăn VIP.
Phần diện tích còn lại dùng làm sân vườn, bãi đỗ xe và bể bơi.
Tiến độ thực hiện dự án
Công ty cổ phần An Phú Hưng là đơn vị trực tiếp tiến hành việc xây dựng dự án (trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 12.03.000.062 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Lào Cai cấp lần đầu ngày 26/10/2006, cấp thay đổi lần thứ 3 ngày 18/06/2007, Công ty cổ phần An Phú Hưng có chức năng xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp).
Theo Bảng tiến độ xây dựng do Công ty cung cấp, dự án được khởi công vào ngày 01/01/2007 và dự kiến khánh thành vào tháng 05/2008. Một số mốc thời gian quan trọng của dự án như sau:
Bảng 12: Tiến độ thực hiện dự án Mốc thời gian Hạng mục
01/01/2007 Khởi công dự án.
30/03/2007 Đào móng Khu A và Khu B.
02/05/2007 Đục, gia cố móng Khu A và xây móng Khu B.
05/06/2007 Tiến hành xây thô.
02/01/2008 Lắp đặt hệ thống thiết bị và nội thất.
02/02/2008 Hoàn thiện hệ thống điện, hệ thống chiếu sáng, thang
02/03/2008 Hoàn thiện bể bơi, trồng cỏ, lát hệ thống đường đi.
02/04/2008 Vận hành thử, đào tạo nhân viên.
Đầu tháng 05/2008 Khánh thành khách sạn.
Qua trao đổi với Công ty, CBTĐ được biết đến thời điểm hiện tại Công ty đã đầu tư vào dự án khoảng 10,2 tỷ VND, trong đó:
Thanh toán tiền đất khoảng 4,7 tỷ VND.
Cải tạo Khối A và xây mới Khối B (xây thô đến tầng 4) khoảng 5,5 tỷ VND.
Nhận xét: Sau khi tiến hành thẩm định kỹ càng các nội dung kỹ thuật của dự án, CBTĐ kết luận, dự án xây dựng Khách sạn 3 sao An Phú Hưng đáp ứng tốt các yêu cầu kỹ thuật và thi công công trình.