- Các nguồn trả nợ của Dự án chủ yếu được lấy từ nguồn mua nhà của khách hàng qua các năm
e. Rủi ro về ngành nghề kinh doanh, về thị trường:
Kinh doanh khách sạn, du lịch là một ngành tương đối nhạy cảm, do phụ thuộc vào nhiều yếu tố như điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, ổn định xã hội. Trong quá trình hội nhập phát triển, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng mạnh hơn của tình hình chính trị trên thế giới, nếu có các biến động không tốt thì cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. Tuy nhiên, với việc mối quan hệ Việt-Trung ngày càng được cải thiện và tình hình kinh tế chính trị ổn định, Việt Nam luôn được đánh giá là một trong những điểm đến an toàn của du khách thì những rủi ro trên rất ít có khả năng xảy ra.
Nhận xét: Những rủi ro có thể xảy ra cho dự án đã được dự đoán và đưa ra những biện pháp thích hợp để giảm thiểu rủi ro, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả chắc chắn của dự án.
2.6.4. Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay
Công ty đề nghị thế chấp toàn bộ giá trị đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng cùng quyền sử dụng 2.787,10 m2 đất tại Số 003, Hoàng Liên, phường Cốc Lếu, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai và mọi quyền lợi phát sinh gắn liền với tài sản thế chấp để bảo đảm cho khoản vay.
Giá trị tài sản bảo đảm tạm tính theo Quyết định phê duyệt dự án đầu tư số 88/QĐ ngày 15/03/2007 của Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần An Phú Hưng là
44.456.802.000 VND (Bằng chữ: Bốn mươi bốn tỷ, bốn trăm năm mươi sáu triệu và tám trăm linh hai nghìn đồng chẵn). trăm linh hai nghìn đồng chẵn).
Nhận xét: Sau khi thẩm định tài sản bảo đảm, CBTĐ cho rằng giá trị tài sản đủ điều kiện để bảo đảm cho khoản vay của dự án.
2.6.5. Kết luận
Những ý kiến phân tích đánh giá nêu trên cho thấy dự án khả thi, hiệu quả, có khả năng trả nợ Ngân hàng trong thời gian vay; hồ sơ đầy đủ, hợp lệ theo quy định hiện hành. Trên cơ sở đó, SGD NHNo&PTNT Việt Nam quyết định cho vay đầu tư dự án xây dựng khách sạn An Phú Hưng với các điều kiện như sau:
• Số tiền cho vay tối đa : 23,000,000,000 VND (Bằng chữ: Hai mươi ba tỷ đồng chẵn)
tương đương với 51.74% tổng vốn đầu tư của dự án.
• Thời hạn vay : 10 năm kể từ ngày rút vốn đầu tiên.
• Thời gian ân hạn : 1 năm kể từ ngày rút vốn đầu tiên.
• Điều kiện tiên quyết trước khi giải ngân:
- Công ty phải tham gia vào dự án bằng vốn tự có và coi như tự có tối thiểu là
15,000,000,000 VND (Bằng chữ: Mười lăm tỷ đồng chẵn).
• Điều kiện về từng lần giải ngân:
- Trong từng lần giải ngân, Công ty phải xuất trình các hoá đơn, chứng từ có xác nhận của Đơn vị tư vấn giám sát độc lập.
- Số tiền giải ngân tối thiểu trong mỗi lần nhận nợ: 1,000,000,000 VND (Một tỷ đồng chẵn).
- Công ty phải thanh toán khoản nợ 1,884,868,250 VND, tiền giá trị tài sản trên đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai cấp ngày 29/08/2007. Ngoài ra, trong vòng 03 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng, Công ty phải hoàn thiện đầy đủ các thủ tục về công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Công ty phải có văn bản bảo lãnh của Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Nam Phương và Công ty TNHH thương mại An Huy (Hai Công ty này cam kết sẽ trả nợ cho Sở Giao dịch-NHNo&PTNT Việt Nam thay Công ty cổ phần An Phú Hưng trong trường hợp Công ty không trả được nợ).
- Trong trường hợp tổng vốn đầu tư của dự án tăng thì Công ty phải tự thu xếp phần tăng của vốn đầu tư, mức cho vay của Sở Giao dịch-NHNo&PTNT Việt Nam đối với dự án không thay đổi.
- Công ty cam kết dùng 100% nguồn khấu hao cơ bản và 100% lợi nhuận sau thuế hàng năm của dự án cũng như các nguồn khác để trả nợ ngân hàng.
- Công ty không được phép cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn tự có, coi như tự có và vốn vay của Sở Giao dịch-NHNo&PTNT Việt Nam để đảm bảo cho bất cứ khoản vay tại các Tổ chức tín dụng nào khác.
- Công ty cam kết thực hiện đầu tư theo đúng các quy định hiện hành của Nhà nước trong quản lý đầu tư và xây dựng, quy chế cho vay và các quy định khác của Pháp luật liên quan.
2.7. Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại SGD2.7.1. Những kết quả đạt được 2.7.1. Những kết quả đạt được
Trong thời gian qua, công tác thẩm định dự án tại SGD đã không ngừng phát triển cả về số lượng lẫn chất lượng. Biểu hiện rõ ràng là số lượng dự án được thẩm định ngày càng tăng, tổng dư nợ của ngân hàng tăng đều hàng năm tuy nhiên số lượng các khoản nợ xấu, nợ quá hạn thì vẫn luôn đảm bảo ở mức độ an toàn. Đó chính là nhờ, hoạt động thẩm định dự án đã giúp SGD lựa chọn được những dự án khả thi và hiệu quả, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng cũng như lợi ích cho doanh nghiệp và toàn xã hội.
Số lượng các dự án BĐS được SGD cấp vốn tăng cao trong giai đoạn 2006-2007 nhưng từ năm 2008 trở lại đây số lượng các dự án này đã có chiều hướng giảm xuống. Nguyên nhân là do sự ảm đạm, đóng băng của thị trường BĐS. Trước những diễn biến xấu từ thị trường, SGD đã nâng cao chất lượng thẩm định các dự án BĐS, nhằm lựa chọn được những dự án thật sự hiệu quả, có tiềm năng phát triển ngay cả trong những giai đoạn khó khăn của thị trường. Để có được những kết quả đó, ta phải kể đến những thành quả của công tác thẩm định của SGD trong những khía cạnh:
2.7.1.1. Về quy trình thẩm định
Trên cơ sở quy trình thẩm định do NHNo&PTNT Việt Nam đưa ra, SGD đã hoàn thiện quy trình thẩm định riêng cho SGD, đảm bảo công tác thẩm định được thực hiện hợp lý, phù hợp với tổ chức hoạt động của SGD. Ngoài ra, đối với mỗi loại dự án, quy trình thẩm định dự án cũng được thay đổi bổ sung phù hợp, giảm bớt những bước không cần thiết. Trong “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.”, CBTĐ đã tiến hành thẩm định đầy đủ theo trình tự từ hồ sơ pháp lý của khách hàng, đến thẩm định hiệu quả của dự án và giá trị của tài sản đảm bảo. Đặc biệt, trong quá trình thẩm định dự án, CBTĐ đã nghiên cứu cụ thể từng nội dung từ khía cạnh thị trường, kỹ thuật, năng lực quản lý đến thẩm định tài chính và đánh giá những rủi ro có thể có đối với dự án.
2.7.1.2. Về phương pháp thẩm định
Các phương pháp được sử dụng trong quá trình thẩm định dự án đã được phối hợp với nhau một cách linh hoạt, đa dạng. Trong quá trình thẩm định “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.”, CBTĐ đã tuân thủ phương pháp thẩm định theo trình tự từ khái quát đến cụ thể từng nội dung của dự án. Đồng thời, phương pháp so sánh đối chiếu cũng được sử dụng khi CBTĐ thẩm định hồ sơ pháp lý, thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật dự án và thẩm định tài sản bảo đảm. Phương pháp dự báo cũng đã được CBTĐ sử dụng trong quá trình thẩm định thị trường. Đặc biệt, trong nội dung thẩm định tài chính, CBTĐ đã chú trọng đến việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án như: NPV, IRR và thời gian hoàn vốn đầu tư. Nhờ việc phối hợp hài hóa các phương pháp thẩm định, CBTĐ đã có được cái nhìn khái quát, đa chiều về dự án, từ đó đưa ra được quyết định chính xác về hiệu quả của dự án.
2.7.1.3. Về nội dung thẩm định
Các nội dung thẩm định được đánh giá và phân tích cụ thể. Đặc biệt trong quá trình thẩm định “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.”, CBTĐ rất chú trọng đến việc thẩm định tư cách pháp nhân và năng lực của khách hàng vay và các nội dung tài chính của dự án. Các nội dung được thẩm định một cách trung thực khách quan và chi tiết về từng khía cạnh của dự án.
2.7.1.4. Về vấn đề thông tin
Bên cạnh những thông tin do khách hàng cung cấp, CBTĐ đã tiến hành thu thập nhiều nguồn thông tin khác nhau từ các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước, đến các thống kê, phân tích, dự báo của các tổ chức chuyên môn, trung tâm thông tin tín dụng của
ngân hàng. Đối với các dự án BĐS thì việc đi thực tế, thu thập thông tin tại địa phương cũng là một biện pháp tốt để nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định dự án.
Trong quá trình thẩm định “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.”, CBTĐ còn tiến hành thu thập các thông tin từ các chính sách phát triển du lịch của địa phương trên website của tỉnh Lào Cai, cũng như các thông tin trên báo đài về nhu cầu cũng như nguồn cung các cơ sở lưu trú tại địa phương. Ngoài ra, trong quá trình thẩm định năng lực và tư cách pháp nhân của khách hàng vay vốn, CBTĐ đã được sự giúp đỡ của trung tâm thông tin tín dụng của NHNo&PTNT Việt Nam, từ đó có thể xác minh chính xác những thông tin khách hàng đưa ra có xác thực hay không.
2.7.1.5. Về thời gian thẩm định
SGD NHNo&PTNT Việt Nam đã đảm bảo quá trình thẩm định dự án được tiến hành kịp thời, đúng theo quy định, giúp khách hàng tránh được những thủ tục phiền hà và không bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Bên cạnh đảm bảo thời gian thẩm định kịp thời nhưng những nội dung thẩm định vẫn được tiến hành cụ thể, chi tiết.
2.7.2. Những hạn chế và nguyên nhân
2.7.2.1. Những hạn chế còn tồn tại trong quá trình thẩm định dự án
Bên cạnh những thành quả đạt được, công tác thẩm định dự án nói chung cũng như các dự án BĐS nói riêng vẫn còn những tồn tại hạn chế.
a. Về quy trình thẩm định
Mặc dù đã có sự phân chia các dự án theo đặc thù của từng ngành tuy nhiên đa số các dự án đều được thẩm định theo quy trình chung. Điều này dẫn đến sự lãng phí, không cần thiết trong quá trình thẩm định. Đôi khi còn là nguyên nhân kéo dài thời gian thẩm định của dự án.
b. Về phương pháp thẩm định
Mặc dù sử dụng phối hợp các phương pháp thẩm định tuy nhiên chất lượng thẩm định vẫn chưa thật sự tốt vì vẫn còn một số thiếu sót khi áp dụng từng phương pháp với những nội dung cụ thể. Ví dụ như khi sử dụng phương pháp dự báo thì do nguồn thông tin chưa đầy đủ nên những kết luận đưa ra có thể chưa chính xác. Hoặc trong “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.” khi phân tích tài chính dự án, do chỉ phân tích hiệu quả của dự án trong 20 năm đầu dự án, nên khi sử
dụng phương pháp phân tích độ nhạy để đánh giá dự án thì vẫn chưa đưa ra được cái nhìn chính xác bởi tuổi thọ của dự án là 70 năm.
c. Về nội dung thẩm định
Mặc dù đã tiến hành thẩm định các nội dung của dự án từ tổng quát đến cụ thể chi tiết, tuy nhiên trong quá trình thẩm định từng nội dung vẫn gặp phải nhiều khó khăn, tồn tại như:
- Khi thẩm định khía cạnh thị trường của dự án, trong hồ sơ dự án, khách hàng đưa ra các con số dự kiến về giá cả sản phẩm, nhu cầu thị trường trong tương lai… Để thẩm định những nội dung này, CBTĐ thường căn cứ vào các nguồn thông tin thu thập trên mạng. Tuy nhiên những thông tin này lại rất nhiều chiều gây khó khăn trong quá trình phân tích đánh giá.
- Khi thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án do thiếu chuyên môn với các kiến thức chuyên môn về xây dựng nhất là đối với các dự án BĐS, nên CBTĐ gặp khó khăn trong quá trình thẩm định các nội dung này của dự án, thường chỉ căn cứ trên những thông số mà khách hàng đưa ra. Đối với các dự án lớn, SGD phải thuê các chuyên gia trong lĩnh vực này giúp đỡ, điều này khiến chi phí thẩm định dự án tăng cao.
- Đối với khía cạnh tài chính của dự án: Khi xác định tỷ suất chiết khấu để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, CBTĐ thường không xem xét đến tác động của lạm phát, sự thay đổi lãi suất khi tính toán. Điều này dẫn đến việc xác định sai tỷ suất chiết khấu, khiến giá trị chỉ tiêu NPV tính toán ra không còn chính xác. Hơn nữa, CBTĐ thường chỉ tập trung tới các chỉ tiêu: NPV, IRR, thời gian hoàn vốn đầu tư để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án mà bỏ qua một số chỉ tiêu khá quan trọng như: tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, DSCR… Và khi xác định tổng mức đầu tư của dự án, CBTĐ vẫn chủ yếu dựa trên những tính toán mà chủ đầu tư đưa ra.
- Thẩm định khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án: Nội dung này thường bị bỏ qua trong các báo cáo thẩm định.
- Đánh giá các rủi ro liên quan đến dự án: Việc đánh giá rủi ro của dự án đã được quan tâm nhiều hơn trong thời gian gần đây, tuy nhiên vẫn chưa thể đánh giá hết tất cả các rủi ro có thể xảy đối với dự án.