II. Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đấ tở tái định c trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3.1.Về quy hoạch xâydựng các khu tái định c.
3. Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đấ tở phục vụ tái địnhc trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3.1.Về quy hoạch xâydựng các khu tái định c.
Từ năm 1994 đến nay, chính sách giải phóng mặt bằng đã có những thay đổi cơ bản, đặc biệt là những quy định về lập khu tái định c và chính sách hỗ trợ ngời dân sau khi nhà nớc thu hồi đất. Trớc đây, điều kiện sống của ngời dân tại nới tái định c ít đợc cải thiện, thậm trí nhiều nơi còn khó khăn hơn trớc, khả năng phục hồi thu nhập của ngời dân ở mức thấp, thậm trí tham gia vào các tệ nạn xã hội. Nhng hiện nay chính quyền các cấp, chủ đầu t và nhân dân đã nhận thức đợc tầm quan trọng của công tác tái định c, tao việc làm và ổn định cuộc sống cho ngời dân sau khi di dời. Tổ chức bộ máy chuyên trách thực hiện công tác giải phóng mặt bằng (ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố) đợc hình thành và trở thành đầu mối giúp UBND thành phố trong chỉ đạo, điều hành công tác bồi thờng, hỗ trợ và tái định c.
Xác định việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c là yếu tố quyết định thành công trong công tác giải phóng mặt bằng, thành phố đang chỉ đạo triển khai 34 dự án xây dựng nhà tái định c, ớc có khoảng 14.321 căn hộ, 15 dự án xây dựng khu tái định c chia lô có hạ tầng ở các huyện ngoại thành ớc có khoảng 1.790 lô đất, trong đó có các khu tái định c tập trung lớn nh khu di dân 5,03 ha Dịch Vọng, có khoảng 1.381 căn hộ, khu Đền Cừ 2 có khoảng 639 căn hộ, khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính (14 ha) có khoảng 2.091 căn hộ, khu đô thị Nam Trung Yên (56 ha) có khoảng3.846 căn hộ,v.v…
Trên địa bàn thành phố từ năm 1996 đến nay đã và đang triển khai đầu t 158 khu đô thị mới, khu nhà ở di dân tái định c thuộc địa bàn các quận, huyện với tổng diện tích đất là 1.543 ha.
Biểu 3: Tổng hợp các dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định c trên địa bàn thành phố Hà Nội. Địa điểm Số lợng dự án Quy mô dự án (ha) Diện tích sàn nhà ở (m2) Số căn hộ (căn hộ) Quận Hai Bà Trng 10 87,23 549.890 7.857
Quận Thanh Xuân 9 62,58 468.046 6.579
Quận Cầu Giấy 11 154 889.480 11.148
Quận Đống Đa 6 39,6 390.460 5.840
Quận Hoàng Mai 15 128,9 574.200 6.778
Quận Long Biên 8 54 091.260 1.141
Quận Tây Hồ 8 45,7 268.450 3.784
Huyện Từ Liêm 16 136,84 112.246 1.304
Huyện Đông Anh 3 41,2 165.200 2.015
Huyện Sóc Sơn 6 42,8 126.240 1.680
Tổng 97 1.087 3.859.630 51.693
(Nguồn: báo cáo tình hình xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định c phục vụ công tác giải phóng mặt bằng giai đoạn 2000 2004 của sở Tài nguyên–
Môi trờng và Nhà đất Hà Nội).
Các dự án xây dựng nhà ở tái định c đợc tập trung chủ yếu ở các quận: Hai Bà Trng, Cầu Giấy, Hoàng Mai và Huyện Từ Liêm với các dự án xây dựng có quy mô lớn nh: Khu di dân Dịch Vọng, khu đô thị mới Trung Hòa, Nhân Chính, khu đô thị Nam Trung Yên thuộc quận Cầu Giấy, khu đô thị mới Định Công, khu đô thị Bắc Linh Đàm, khu nam thị trấn Văn Điển thuộc quận Hoàng Mai và các quận khác với số lợng dự án xây dựng nhà ở tái định c ít hơn cũng đã đợc xây dựng nhằm đáp ứng nh cầu di dân tái định c của quận mình.
Theo quy định củ UBND thành phố, các dự án phải chuẩn bị trớc các khu tái định c có đủ cơ sở hạ tầng để tổ chức di chuyển các hộ gia đình hoặc đề nghị đợc giải quyết tái định c tại các khu tái định c của thành phố. Trong phơng án tái định c cần xác định rõ nh cầu, phơng án bố trí các hộ dân: thời gian di chuyển và các chính sách hỗ trợ, tái định c. Các khu tái định c phải đợc xây dựng hệ thống đờng giao thông, cấp thoát nớc, hệ thống điện, Bu chính – Viên thông,v.v…. đồng bộ. UBND thành phố đã chỉ đạo các ngành các cấp, các chủ đầu t đẩy mạnh hơn về vấn đề tái định c nh đầu t vồn ngân sách, đẩy nhanh hơn tiến độ xây dựng các khu tái định c, cho phép mua nhà theo phơng thức đặt hàng, chìa khóa trao tay, có biện pháp kiên quyết trong khâu duyệt thiết kế tổng mặt bằng để nâng cao hệ số tầng ở các khu đô thị mới, để cùng
với việc đáp ứng nh cầu tái định c bằng nhà cho các hộ ở nội thành là tạo bộ mặt đô thị theo hớng hiện đại, văn minh, phù hợp với xu thế của khu vực.
Ngoài việc xây dựng các khu tái định c tập trung, UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên, Môi trờng và nhà đất kiểm tra và tiếp nhận toàn bộ quỹ đất 20% và quỹ nhà 30% tại các dự án xây dựng nhà ở kinh doanh để bổ sung quỹ nhà ở phục vụ công tác giải phóng mặt bằng và các đối tợng chính sách. Hiện có 23 dự án xây dựng nhà ở bán cho quỹ đất 20% hoặc quỹ nhà 30% bàn giao số lợng các dự án xây dựng nhà ở phục vụ di dân tái định c tại các quận, huyện, quỹ nhà di dân của thành phố còn đợc bổ sung thêm từ nguồn quỹ đất 20% và quỹ nhà 30%. Thực hiện văn bản số 676/BCĐ-QLN của ban chỉ đạo chính sách nhà ở, đất ở trung ơng, các chủ đầu t phải bàn giao quỹ nhà 30% hoặc quỹ đất 20% bổ sung vào quỹ nhà của thành phố kết quả thực hiện nh sau:
-Diện tích đất 20% ban giao cho thành phố là 588.189 m2, bao gồm: +Diện tích đất xây dựng nhà ở chung c cao tầng là 525,109 m2. + Diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 63.080 m2.
-Diện tích nhà ở 30% sàn nhà chung c cao tầng ban giao cho thành phố 227.374 m2 sàn.
Từ số liệu trên ta thấy diện tích quỹ đất 20%, quỹ nhà 30% ban giao cho thành phố trong thời gian qua không phải là ít, nó đã đóng góp một phần không nhỏ vào quỹ nhà tái định c của thành phố.
Đến nay Sở Tài nguyên, Môi trờng và nhà đất Hà Nội đã tiếp nhận 53.700 m2 đất thuộc các dự án khu đô thị mới, giao cho ban quản lý các dự án các nguồn vốn ngân sách cấp đang triển khai xây dựng nhà ở tái định c, ban quản lý đã bàn giao quỹ nhà tái định c trong năm 2004 tại khu đô thị mới Định Công có 561 căn hộ, khu tập thể Kim Liên 256 căn hộ; dự kiến năm 2005 ban giao khu đô thị Nam Trung Yên có 192 căn hộ và tiếp tục thực hiện 5 dự án
xây dựng nhà ở chung c phục vụ giải phóng mặt bằng tại Hoàng Văn Thụ và khu Bắc Linh Đàm mở rộng gồm 837 căn hộ.
Đồng thời UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên, Môi trờng và nhà đất đặt hàng mua nhà ở phục vụ giải phóng mặt bằng theo quyết định số 10/2002/QĐ-UB tại 18 dự án với 4.500 căn hộ (tơng đơng với 460.00 m2 sàn), với kinh phí ớc tính là 1.495 tỷ đồng, tại các khu nh nhà ở tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm do VINACONEX 2 là chủ đầu t; khu đô thị mới Mỹ Đình 1 tại xã Mỹ Đình do công ty kinh doanh phát triển nhà ở Hà Nội là chủ đầu t; khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp và khu đô thị mới Mỹ Đình II do tổng công ty đầu t phát triển nhà ở và đô thị là chủ đầu t và khu đô thị mới Mễ Trì do tổng công ty xây dựng Sông Đà là chủ đầu t, khu Cầu Diễn, Sài Đồng, Yên Hòa, Cổ Nhuế do tổng công ty đầu t và phát triển nhà ở Hà Nội là chủ đầu t.
Tuy nhiên, quỹ nhà ở, đất ở tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ đáp ứng đợc khoảng 50% yêu cầu tiến độ triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội của Thủ đô. Yêu cầu công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định c để đi trớc một bớc, chủ động phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập cần khắc phục.
3.2. Vấn đề tài chính, phân bổ nguồn vốn trong công tác tạo lập quỹ nhà
ở, đất ở tái định c.
Quỹ nhà ở, đất ở tái định c của thành phố đợc hình thành từ các nguồn sau:
- Quỹ nhà 30% mà doanh nghiệp xây dựng trả lại cho thành phố.
-Quỹ đất 20% mà doanh nghiệp trả lại cho thành phố: từ quỹ đất đã có này thành phố sẽ dùng vốn ngân sách để xây dựng các khu tái định c phục vụ di dân giải phóng mặt bằng.
Theo Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 của thành ủy Hà Nội và Nghị quyết số 09/2000/NQ-HĐ ngày 21/7/2000 của Hội đồng nhân dân
thành phố Hà Nội đã xác định: tập trung mọi nguồn vốn đầu t trớc hạ tầng kỹ thuật và các khu tái định c đi trớc một bớc, bảo đảm những hộ trong diện giải phóng mặt bằng đợc bố trí tái định c với diện tích và điều kiện hạ tầng kỹ thuật đô thị không thấp hơn nơi ở cũ; dành 100% tiền bán nhà theo Nghị định 61/CP của Chính phủ, một phần tiền đấu gía quyền sử dụng để xây dựng quỹ nhà ở tái định c phục vụ di dân giải phóng mặt bằng.
*Kết quả thực hiện kế hoạch năm 2003: - Dự án xây dựng nhà tái định c : 18 dự án.
- Dự án xây dựng khu đất tái định c chia lô có hạ tầng ở các huyện ngoại thành: 20 dự án.
- Số lợng đạt đợc: 15.638 căn hộ và 21.240 lô đất.
*Kết quả thực hiện đến tháng 12/2004: thành phố hiện đang triển khai 27 dự án trong đó:
- Dự án xây dựng nhà tái định c: 12 dự án.
- Dự án xây dựng khu đất tái định c chia lô có hạ tầng kỹ thuật ở cấp huyện ngoại thành: 15 dự án.
- Số lợng đạt đợc: 10.674 căn hộ và 1.790 lô đất.
*Trong năm 2004 Sở Tài nguyên, Môi trờng và nhà đất Hà Nội đã tiếp nhận và bố trí tái định c quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt bằng có nguồn vốn từ ngân sách các dự án sau:
- Dự án nhà A- B Vĩnh Tuy: 45 căn hộ với diện tích sàn nhà 1.901 m2. - Dự án thuộc khu trung tâm Trung Hòa – Nhân Chính: 364 căn hộ với diện tích 23.660 m2.
- Dự án xây dựng tại làng Quốc tế Thăng Long: 205 căn hộ với diện tích là 25.874 m2.
Trong giai đoạn từ năm 2000 – 2004, tổng số vốn ngân sách của thành phố đầu t xây dựng quỹ nhà tái định c phục vụ di dân giải phóng mặt bằng ớc tính khoảng 3.663 tỷ đồng đợc phân bổ qua các năm nh sau:
Năm
Nội dung 2000 2001 2002 2003 2004
Vốn ngân sách
phân bổ (tỷ đồng) 500 610 680 1123 750
Năm 2000, thành phố đã bố trí 500 tỷ đồng thực hiện đầu t xây dựng quỹ nhà ở tái định c phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. Năm 2001 là 610 tỷ đồng (tăng 22%); năm 2002 là 680 tỷ đồng (tăng 11,5%), đặc biệt trong năm 2003 là 1123 tỷ đồng (tăng 65,15%). Năm 2003 các dự án xây dựng đợc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng diễn ra mạnh mẽ, nh cầu di dân tăng lên. UBND thành phố đã tập trung chỉ đạo mạnh tiến độ xây dựng quỹ nhà ở và đất ở tái định c, đáp ứng kịp thời với tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án.
Bên cạnh việc đầu t xây dựng các khu tái định c phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, để tạo lập quỹ nhà ở, đất ở, thành phố còn đặt hàng mua nhà của các doanh nghiệp xây dựng. Ngày 04/01/2002 UBND thành phố ban hành Quyết định số 01/2002/QĐ-UB về việc ban hành quy chế mua nhà đã xây dựng hoặc theo đơn đặt hàng phục vụ di dân giải phóng mặt bằng nhằm huy động các nguồn vốn đầu t xây dựng nhà ở của các thành phần kinh tế.
Trong thời gian qua thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên, Môi trờng và nhà đất Hà Nội đặt hàng mua nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng tại 18 dự án với 4.500 căn hộ (tơng đơng với 460.000 m2 sàn) với kinh phí ớc tính là 1.495 tỷ đồng. Sở Tài nguyên, Môi trờng và nhà đất Hà Nội giao cho ban quản lý dự án thuộc nguồn vốn ngân sách cấp mua nhà ở tái định c theo hình thức đặt hàng gồm: 21 căn hộ tại khu nhà ở 9 tầng xã trung Văn (VINACOMEX 2 là chủ đầu t), 25 căn hộ tại khu nhà ở 9 tầng xã Mỹ Đình (công ty kinh doanh phát triển nhà ở là chủ đầu t), 590 căn hộ tại khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiêp (tổng công ty HUD là chủ đầu t) và 500 căn hộ tai khu đô thị mới Mỹ Đình ( tổng công ty xây dựng sông đà là chủ đầu t).
UBND thành phố Hà Nội đã ra Quyết định số 15/2003/QĐ- UB ngày 17/01/2003 về việc ban hành giá bán căn hộ trung c cho các đối tợng tái định c khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo đó giá bán căn hộ chung c cao tầng sẽ đợc xác định nh sau:
1-Quy định chung khi xác định giá bán căn hộ chung c cao tầng:
- Giá bán căn hộ cho các đối tợng đảm bảo bù đáp chi phí đầu t xây dựng ngôi nhà, không tính tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà. Khi chi phí đầu t xây dựng bình quân có biến động (do giá cả đầu vào tăng, giảm) Sở Tài chính – Vật giá báo cáo UBND thành phố điều chỉnh tăng hoặc giảm giá bán căn hộ phù hợp theo tỷ lệ phần % tơng ứng.
- Các chủ đầu t đợc phân bố sử dụng quỹ nhà ở để phục vụ giải phóng mặt bằng phải nộp ngân sách thành phố chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà theo xác định của Sở Tài chính – Vật giá, đợc UBND thành phố quyết định.
- Giá bán đợc tính theo đơn vị đồng trên một mét vuông sàn căn hộ. - Mét vuông sàn căn hộ là diện tích đợc cấp Giấy chứng nhận quyến sở hữu nhà ở gồm: Diện tích sàn sử dụng, diện tích tờng sử dụng chung (tính từ tim tờng), diện tích sử dụng tờng riêng, diện tích ban công, lối ra.
- Tầng 1 các nhà chung c cao tầng do nhà nớc quản lý, có phơng án sử dụng vào mục đích phục vụ công công.
- Giá bán căn hộ đợc tính theo vị trí đất, đợc phân thành các khu vực 1, 2, 3 nh sau:
+ Khu vực 1: là các vị trí nằm ở khu vực từ trung tâm thành phố đến đ- ờng vành đai 2.
+ Khu vực 2: là các vị trí nằm từ đờng vành đai 2 đến đờng vành đai 3 và khu vực thuộc địa giới các thị trấn: Gia Lâm, Sài Đồng.
2-Giá bán các căn hộ chung c cao tầng:
*Đối với nhà có thang máy: giá bán chung c cao tầng đối với nhà có thang máy đợc thể hiện ở biểu 4 sau:
Biểu 5: Giá bán chung c có thang máy.
Đơn vị: đồng/ m2.
Tầng Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3
Tầng 2 5.184.000 4.320.000 3.456.000 Tầng 3 5.011.000 4.176.000 3.341.000 Tầng 4 4.838.000 4.032.000 3.226.000 Tầng 5 4.665.000 3.888.000 3.110.000 Tầng 6 4.493.000 3.744.000 2.995.000 Tầng 7 4.320.000 3.600.000 2.880.000 Tầng 8 4.234.000 3.528.000 2.822.000 Tầng 9 4.147.000 3.456.000 2.765.000 Tầng 10 4.061.000 3.384.000 2.707.000 Tầng 11 3.974.000 3.312.000 2.650.000 Tầng 12 trở lên 3.388.000 3.240.000 2.592.000
(Theo mục 1 Điều 1 Quyết định số 15/2003/QĐ-UB)
*Đối với nhà chỉ có cầu thang bộ, không có thang máy:
Biểu 6: Giá bán chung c có cầu thang, không có thang máy.
Đơn vị: đồng/ m2.
Tầng Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3
Tầng 2 4.925.000 4.104.000 3.283.000
Tầng 3 4.760.000 3.967.000 3.174.000
Tầng 4 4.596.000 3.830.000 3.065.000
Tầng 5 4.432.000 3.694.000 2.954.000
Tầng 6 4.268.000 3.557.000 2.845.000
(Theo mục 2 Điều 1 Quyết định số 15/2003/QĐ-UB)