Thực tra ̣ng cho vay mua nhà ta ̣i MHb Hà Nụ̣

2.3.1. Thờ̉ lờ ̣ cho vay mua nhà, xõy dựng nhà, sửa chữa nhà ta ̣i MHB

- Điờ̀u 1: Phạm vi áp dụng:

Văn bản hướng dõ̃n viờ ̣c cho vay ta ̣i Sở giao di ̣ch, Chi nhánh, Phòng giao di ̣ch thuụ ̣c MHB nhằm giải quyờ́t các nhu cõ̀u xõy dựng, sửa chữa, nõng cṍp, mua nhà ở, chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử du ̣ng đṍt với mu ̣c đích xõy dựng nhà ở (go ̣i là dự án nhà ở) góp phõ̀n cải thiờ ̣n và ụ̉n đi ̣nh đời sụ́ng cho khách hàng vay là hụ ̣ gia đình hoă ̣c cá nhõn (là cụng dõn Viờ ̣t Nam).

Các MHB Hà Nụ ̣i được lựa cho ̣n khách hàng đờ̉ cho vay theo các nguyờn tắc sau:

• Sử du ̣ng vụ́n vay đúng mu ̣c đích đã thoả thũ ̣n trong hơ ̣p đụ̀ng tín du ̣ng.

• Bảo đảm hoàn trả nợ gụ́c và lãi tiờ̀n vay đõ̀y đủ, đúng ha ̣n đã thoả thũ ̣n trong hợp đụ̀ng tín du ̣ng.

- Điờ̀u 3: Điờ̀u kiờ ̣n vay vụ́n:

MHB Hà Nụ ̣i nơi cho vay xem xét và quyờ́t đi ̣nh cho vay khi khách hàng có đủ điờ̀u kiờ ̣n sau:

• Người vay vụ́n là cụng dõn Viờ ̣t Nam từ 18 tuụ̉i trở lờn, có đủ năng lực pháp lũ ̣t, năng lực hành vi dõn sự theo quy đi ̣nh ta ̣i Lũ ̣t dõn sự.

• Có giṍy chứng minh nhõn dõn, có đăng ký thường trú ta ̣i đi ̣a phương nơi MHB Hà Nụ ̣i hoa ̣t đụ ̣ng. Trường hợp là đa ̣i diờ ̣n hụ ̣ gia đình phải có giṍy uỷ quyờ̀n trong đó các thành viờn trong hụ ̣ gia đình đụ̀ng ý cử đa ̣i diờ ̣n vay vụ́n ngõn hàng.

• Có dự án vay vụ́n, trả nợ vay xõy dựng, sửa chữa, nõng cṍp nhà ở, mua nhà ở, chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử du ̣ng đṍt ở khả thi và phù hợp với quy đi ̣nh của pháp lũ ̣t. Trong đó người vay phải có vụ́n tự có tham gia vào dự án thờ̉ hiờ ̣n như: bằng tiờ̀n mă ̣t, cụng lao đụ ̣ng, nguyờn võ ̣t liờ ̣u xõy dựng, giá tri ̣ tài sản bảo đảm tiờ̀n vayẶVụ́n tự có tham gia tụ́i thiờ̉u là 20% tụ̉ng chi phí của dự án nờ́u bảo đảm bằng tài sản khác hoă ̣c tụ́i thiờ̉u là 30% nờ́u biờ ̣n pháp bảo đảm tiờ̀n vay là tài sản hình thành từ vụ́n vay. • Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời ha ̣n cam kờ́t (nợ gụ́c, nợ

lãi, chi phí khác nờ́u có).

• Có tài sản bảo đảm tiờ̀n vay theo quy đi ̣nh của MHB. Trường hợp cho vay khụng có tài sản làm bảo đảm thì phải thuụ ̣c đụ́i tượng được quy đi ̣nh cho vay khụng có đảm bảo bằng tài sản của MHB.

- Điờ̀u 4: Đụ́i tượng cho vay:

• Chi phí đờ̉ xõy dựng mụ ̣t căn nhà hoàn chỉnh gụ̀m: Chi phí chũ̉n bi ̣ xõy dựng như: thiờ́t kờ́, lõ ̣p bản vẽ, dự toán; chi phí nhõn cụng thuờ ngoài hoă ̣c tự xõy dựng; chi phí vờ̀ nguyờn, võ ̣t liờ ̣u (kờ̉ cả trang trí nụ ̣i thṍt); chi phí hoàn cụng kờ̉ cả chi phí nụ ̣p thuờ́Ặ

• Chi phí nhõn cụng, võ ̣t liờ ̣u, trang trí nụ ̣i thṍt đờ̉ nõng cṍp, sửa chữa nhà ở.

• Chi phí thanh toán chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử du ̣ng đṍt ở (kờ̉ cả chi phí nụ ̣p thuờ́).

• Chi phí thanh toán chuyờ̉n nhượng nhà ở (kờ̉ cả chi phí nụ ̣p thuờ́). - Điờ̀u 5: Thời hạn cho vay:

Căn cứ vào nhu cõ̀u vay vụ́n và thu nhõ ̣p dùng đờ̉ trả nợ của từng khách hàng đờ̉ xác đi ̣nh thời ha ̣n cho vay hợp lý, nhưng khụng quá 10 năm.

Thời ha ̣n cho vay được tính từ ngày khách hàng vay vụ́n nhõ ̣n món vay đõ̀u tiờn đờ́n ngày trả hờ́t nợ gụ́c và lãi.

- Điờ̀u 6: Lãi sṹt cho vay:

• Lãi sṹt cho vay do MHB Hà Nụ ̣i nơi cho vay và khách hàng thoả thũ ̣n phù hợp với quy đi ̣nh vờ̀ lãi sṹt cho vay của MHB ta ̣i thời điờ̉m ký kờ́t hợp đụ̀ng tín du ̣ng theo các hình thức: lãi sṹt cho vay cụ́ đi ̣nh, lãi sṹt trả góp, lãi sṹt thả nụ̉iẶ

• Trường hợp khoản vay bi ̣ chuyờ̉n nợ quá ha ̣n, áp du ̣ng lãi sṹt nợ quá ha ̣n bằng 150% lãi sṹt trong ha ̣n.

• Lãi sṹt ưu đãi do Tụ̉ng giám đụ́c MHB cụng bụ́ từng thời kỳ theo quy đi ̣nh của Hụ ̣i đụ̀ng quản tri ̣, chính sách của nhà nước và khả năng tự bù đắp của MHB. Trường hợp cho vay ưu đãi theo chỉ thi ̣ của Chính phủ, sẽ thực hiờ ̣n theo quy đi ̣nh của Thụ́ng đụ́c NHNN và của các Bụ ̣, các cơ quan chức năng có liờn quan.

- Điờ̀u 7: Mức cho vay:

• Căn cứ vào nhu cõ̀u vụ́n đờ̉ xõy dựng, sửa chữa nhà, mua nhà ở hoă ̣c chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử du ̣ng đṍt ở và khả năng trả nợ của từng khách hàng đờ̉ tính mức cho vay như sau:

• Nờ́u khách hàng vay thực hiờ ̣n viờ ̣c bảo đảm nợ vay bằng các biờ ̣n pháp thờ́ chṍp, cṍm cụ́, bảo lãnh bằng tài sản khác trước khi nhõ ̣n tiờ̀n vay, thì mức cho vay tụ́i đa khụng quá 80% giá tri ̣ dự án nhà ở được chi nhánh chṍp thũ ̣n cho vay và khụng được vượt 85% giá tri ̣ tài sản bảo đảm nợ vay do chi nhánh và khách hàng thoả thũ ̣n.

• Nờ́u khách hàng vay thực hiờ ̣n bảo đảm nợ vay bằng biờ ̣n pháp thờ́ chṍp tài sản hình thành từ vụ́n vay là giá tri ̣ căn nhà đang xõy dựng, sửa chữa, nõng cṍp, mua nhà ở, giá tri ̣ quyờ̀n sử du ̣ng đṍt ở thì cho vay tụ́i đa bằng 70% giá tri ̣ dự án nhà ở được chi nhánh và khách hàng thoả thũ ̣n.

• Nờ́u khách hàng vay khụng có tài sản làm bảo đảm do tài sản là nhà ở, đṍt ở đang trong quá trình thực hiờ ̣n các thủ tu ̣c cṍp giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sở hữu nhà ở, quyờ̀n sử du ̣ng đṍt ở thì mức cho vay do Giám đụ́c chi nhánh xem xét quyờ́t đi ̣nh và tự chi ̣u trách nhiờ ̣m nhưng tụ́i đa khụng quá 50% tụ̉ng chi phí thực hiờ ̣n dự án và khụng vượt quá mức uỷ quyờ̀n cho vay tụ́i đa đụ́i với mụ ̣t khách hàng của Tụ̉ng giám đụ́c MHB. Trước mắt chỉ giải quyờ́t cho vay khụng bảo đảm bằng tài sản đụ́i tươ ̣ng là cụng chức, viờn chức, người lao đụ ̣ng đang làm viờ ̣c trong các cơ quan, tụ̉ chức của nhà nước, Doanh nghiờ ̣p nhà nước, Doanh nghiờ ̣p cụ̉ phõ̀n hoá nhưng nhà nước võ̃n giữ cụ̉ phõ̀n chi phụ́i, có thời gian cụng tác còn la ̣i hoă ̣c thời gian còn la ̣i trong hợp lao đụ ̣ng ít nhṍt là 12 tháng (thời gian cụng tác còn la ̣i phải dài hơn thời ha ̣n cho vay) và đươ ̣c cơ quan, đơn vi ̣ nơi đang cụng tác có văn bản giới thiờ ̣u vay vụ́n, đụn đụ́c trả nợ và cam kờ́t sẽ trích tiờ̀n lương cùng các khoản thu nhõ ̣p khác đờ̉ trả nợ cho ngõn hàng nờ́u người vay khụng trả được nợ.

- Điờ̀u 8: Duy trì và giám sát thu hụ̀i nợ:

• Kiờ̉m tra giám sát vụ́n vay:

Trong quá trình giải quyờ́t cho khách hàng vay và quản lý khoản vay, tuỳ theo nhiờ ̣m vu ̣ được phõn cụng, các cán bụ ̣, nhõn viờn tham gia vào viờ ̣c đờ̀ xṹt và giải quyờ́t cho vay, thu nợ phải kiờ̉m tra giám sát quá trình vay vụ́n, sử du ̣ng vụ́n vay và trả nợ của khách hàng vay như sau:

Kiờ̉m tra trước khi cho vay là quá trình khảo sát, điờ̀u tra trực tiờ́p từng khách hàng có nhu cõ̀u vay, đụ́i chiờ́u với nguyờn tắc, điờ̀u kiờ ̣n cho vay, làm cơ sở đờ̀ xṹt cho vay

Kiờ̉m tra trước khi giải ngõn là kiờ̉m tra tính hợp pháp, hợp lờ ̣ của hụ̀ sơ vay, các chứng từ giải ngõn, người nhõ ̣n tiờ̀nẶ

Kiờ̉m tra sau khi cho vay là kiờ̉m tra viờ ̣c sử du ̣ng vụ́n vay và trả nợ, tài sản bảo đảm tiờ̀n vay cũng thực hiờ ̣n các điờ̀u khoản cam kờ́t trong hợp đụ̀ng tín du ̣ng được thực hiờ ̣n trong 30 ngày làm viờ ̣c kờ̉ từ ngày giải ngõn lõ̀n đõ̀u và đi ̣nh kỳ tụ́i thiờ̉u 3 tháng/mụ ̣t lõ̀n.

• Gia ha ̣n nơ ̣, điờ̀u chỉnh kỳ ha ̣n nợ:

Trường hợp khách hàng vay do nguyờn nhõn khách quan khụng trả được (hoă ̣c chỉ trả được mụ ̣t phõ̀n) kỳ ha ̣n nợ gụ́c/toàn bụ ̣ nợ gụ́c, nợ lãi và có đơn đờ̀ nghi ̣ gia ha ̣n nơ ̣, điờ̀u chỉnh kỳ ha ̣n nợ đờ́n ha ̣n hoă ̣c đã đờn ha ̣n nhưng đang trong thời gian 10 ngày làm viờ ̣c, thì chi nhánh được xem xét cho kéo dài (gia ha ̣n nợ) thờm mụ ̣t khoản thời gian ngoài thời ha ̣n trả nợ gụ́c, nợ lãi hoă ̣c thoả thũ ̣n thay đụ̉i (điờ̀u chỉnh nợ) các kỳ ha ̣n trả nợ gụ́c, nợi lãi đã thoả thũ ̣n trong hơ ̣p đụ̀ng tín du ̣ng.

Thời ha ̣n gia ha ̣n nợ (kờ̉ cả nợ gụ́c và nợ lãi) đụ́i với khoản vay ngắn ha ̣n tụ́i đa bằng 12 tháng, đụ́i với cho vay trung và dài ha ̣n tụ́i đa bằng 1/2 thời ha ̣n cho vay đã thoả thũ ̣n trong hợp đụ̀ng tín du ̣ng.

Cán bụ ̣ tín du ̣ng có trách nhiờ ̣m kiờ̉m tra, trình lãnh đa ̣o chṍp thũ ̣n hoă ̣c khụng chṍp thũ ̣n viờ ̣c gia ha ̣n nơ ̣, điờ̀u chỉnh kỳ ha ̣n nợ cho khách hàng. Nờ́u đươ ̣c chṍp thũ ̣n, cán bụ ̣ tín du ̣ng phải bụ̉ sung các thoả thũ ̣n vờ̀ thời ha ̣n, kỳ ha ̣n trả nợ mới vào hợp đụ̀ng tín du ̣ng hoă ̣c lõ ̣p phu ̣ lu ̣c hợp đụ̀ng tín du ̣ng với khách hàng.

Trường hợp khách hàng đờ̀ nghi ̣ gia ha ̣n nợ quá thời gian nói trờn do nguyờn nhõn khách quan và ta ̣o điờ̀u kiờ ̣n cho khách hàng có khả năng trả nợ, thì chi nhánh phải có tờ trình đờ̀ nghi ̣ Tụ̉ng giám đụ́c xem xét quyờ́t đi ̣nh.

- Điờ̀u 9: Chuyờ̉n nợ quá hạn:

• Các trường hợp sau đõy Ngõn hàng sẽ chuyờ̉n

dư nơ ̣ còn la ̣i trờn hợp đụ̀ng tín du ̣ng sang nợ quá ha ̣n:

Khách hàng khụng trả nợ đõ̀y đủ cả gụ́c và lãi theo thoả thũ ̣n và quá 10 ngày làm viờ ̣c mà võ̃n khụng đờ́n thanh toán nợ hoă ̣c khụng được ngõn hàng chṍp thũ ̣n gia ha ̣n nợ, điờ̀u chỉnh kỳ ha ̣n nợ;

Khách hàng sử du ̣ng vụ́n vay khụng đúng mu ̣c đích hoă ̣c bán, thờ́ chṍp, cõ̀m cụ́ tài sản đảm bảo nợ vay hoă ̣c tài sản hình thành từ vụ́n vay khi chưa trả dứt nợ;

Khách hàng vi pha ̣m các cam kờ́t trong hợp đụ̀ng tín du ̣ng.

• Chuyờ̉n nơ ̣ quá ha ̣n:

Trường hợp khoản vay bi ̣ chuyờ̉n nợ quá ha ̣n, ngõn hàng sẽ tính lãi theo lãi sṹt nợ quá ha ̣n với gụ́c quá ha ̣n (riờng sụ́ nợ gụ́c chưa tính đờ́n ha ̣n trả nợ nhưng phải chuyờ̉n nợ quá ha ̣n do khách hàng khụng trả được nợ gụ́c các kỳ trước đó hoă ̣c khụng trả được lãi vay thì võ̃n thu lãi theo lãi sṹt trong ha ̣n thu theo quy đi ̣nh của MHB) và áp du ̣ng các biờ ̣n pháp sau đờ̉ thu hụ̀i nợ:

Yờu cõ̀u cơ quan cụng tác trích lương, thu nhõ ̣p đờ̉ trả nợ theo cam kờ́t (nờ́u có);

Yờu cõ̀u trờn 60 ngày, khách hàng võ̃n khụng trả được nợ và khụng thoả thũ ̣n đươ ̣c viờ ̣c tự xử lý tài sản thì ngõn hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm tiờ̀n vay đờ̉ thu hụ̀i nơ ̣ theo quy đi ̣nh của pháp lũ ̣t hoă ̣c theo yờu cõ̀u của người bảo lãnh thực hiờ ̣n nghĩa vu ̣ bảo lãnh đụ́i với trường hợp khách hàng được bảo lãnh vay vụ́n;

Nơ ̣ quá ha ̣n trờn 90 ngày, tuỳ theo từng trường hợp cu ̣ thờ̉ đờ̉ có biờ ̣n pháp xử lý thích hợp, trường hợp khách hàng cụ́ ý chõy ỳ, né tránh nghĩa vu ̣ trả nợ phải khởi kiờ ̣n ra toà án đã thoả thũ ̣n trong trường hợp hợp đụ̀ng tín du ̣ng hoă ̣c theo quy đi ̣nh của pháp lũ ̣t đờ̉ thu hụ̀i nợ;

Khách hàng vay khụng có tài sản bảo đảm, nờ́u chuyờ̉n nợ quá ha ̣n từ 30 ngày trở lờn, Giám đụ́c chi nhánh cõ̀n yờu cõ̀u khách hàng bụ̉ sung tài sản thờ́ chṍp, cõ̀m cụ́ bảo lãnh hoă ̣c liờn hờ ̣ với cơ quan chức năng áp du ̣ng các biờ ̣n pháp thu nợ thích hợp kờ̉ cả khởi kiờ ̣n ta ̣i toà án.

- Điờ̀u 10: Những trường hợp khụng được cho vay và hạn chờ́ cho vay:

Thực hiờ ̣n theo Điờ̀u 18 Quy đi ̣nh chung vờ̀ cho vay đụ́i với khách hàng theo quyờ́t đi ̣nh sụ́ 06/2002/QĐ - NHN- HĐQT ngày 20/3/2002 của Chủ ti ̣ch Hụ ̣i đụ̀ng quản tri ̣ MHB và các văn bản bụ̉ sung quy đi ̣nh này.

- Điờ̀u 11: Miờ̃n giảm lãi tiờ̀n vay:

Viờ ̣c miờ̃n giảm lãi tiờ̀n vay được thực hiờ ̣n theo quy chờ́ miờ̃n, giảm lãi tiờ̀n vay do Hụ ̣i đụ̀ng quản tri ̣ MHB quy đi ̣nh.

- Điờ̀u 12: Lưu giữ hụ̀ sơ tín dụng:

1. Giṍy đờ̀ nghi ̣ vay vụ́n;

2. Tờ trình/ phiờ́u thõ̉m đi ̣nh và phờ duyờ ̣t cho vay dự án nhà ở;

3. Giṍy nhõ ̣n nơ ̣ vay có chữ ký của người vay hoă ̣c người được uỷ quyờ̀n nhõ ̣n tiờ̀n;

4. Hơ ̣p đụ̀ng tín du ̣ng và các phu ̣ lu ̣c HĐTD;

5. Hơ ̣p đụ̀ng thờ́ chṍp, cõ̀m cụ́, bảo lãnh (và các phu ̣ lu ̣c hoă ̣c giṍy cam kờ́t thờ́ chṍp kèm theo các giṍy tờ có liờn quan tới sở hữu nhà, quyờ̀n sử du ̣ng đṍt ở hoă ̣c tài sản khác;

6. Hơ ̣p đụ̀ng liờn kờ́t (Nờ́u Sở giao di ̣ch và chi nhánh phụ́i hợp với doanh nghiờ ̣p, tụ̉ chức, cơ quan trong cho vay, thu hụ̀i nợ dự án nhà ở);

7. Giṍy uỷ nhiờ ̣m trích lương hàng tháng đờ̉ trả nợ của cơ quan nơi khách hàng đang cụng tác, nờ́u khách hàng là cụng chức, người lao đụ ̣ng đươ ̣c cơ quan giới thiờ ̣u vay vụ́n và cam kờ́t trích tiờ̀n lương của người vay đờ̉ trả nợ cho ngõn hàng như trong trường hợp vay vụ́n tiờu dùng; 8. Giṍy đờ̀ nghi ̣ gia ha ̣n nơ ̣ , điờ̀u chỉnh kỳ ha ̣n nợ (nờ́u có);

9. Bản sao chứng minh nhõn dõn và hụ ̣ khõ̉u thường trú hoă ̣c các giṍy tờ xác nhõ ̣n thường trú của cơ quan có thõ̉ quyờ̀n.

• Hụ̀ sơ này được lưu giữ như sau: 1. Phòng tín du ̣ng (phòng kinh doanh) lưu giữ;

Bản sao mụ ̣t bụ ̣ hụ̀ sơ tín du ̣ng nờu trờn;

Bản chính các biờn bản kiờ̉m tra sử du ̣ng vụ́n vay;

Các tài liờ ̣u liờn quan đờ́n khoản vay, gia ha ̣n nợ, điờ̀u chỉnh kỳ ha ̣n nợ 2. Phòng kờ́ toán ngõn quỹ lưu giữ bản chính các loa ̣i hụ̀ sơ từ mu ̣c 1 đờ́n

mu ̣c 8 và bản sao giṍy tờ mu ̣c 9 của hụ̀ sơ tín du ̣ng, trong giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sở hữu nhà ở, giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sở hữu đṍt. Giṍy tờ có giá và các loa ̣i giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sở hữu tài sản khác được lưu giữ giṍy tờ có giá theo quy đi ̣nh của NHNN.

- Điờ̀u 13: Quản lý và thu hụ̀i nợ vay:

Bụ ̣ phõ ̣n kờ́ toán cho vay phải lõ ̣p bảng theo dõi nợ vay như: tờn khách hàng vay, sụ́ hiờ ̣u giṍy nhõ ̣n nợ vay, tụ̉ng dư nợ hiờ ̣n có, lãi sṹt, các kỳ ha ̣n và sụ́ tiờ̀n thanh toán hàng kỳ, lãi và gụ́c đã thu, tình hình trả nợ (quá ha ̣n, gia ha ̣n nơ ̣, điờ̀u chỉnh kỳ ha ̣n) và phải ghi vào phõ̀n theo dõi thu nợ, lõ ̣p giṍy báo

nơ ̣ đờ́n kỳ ha ̣n thanh toán giao cán bụ ̣ tín du ̣ng gửi cho khách hàng vay 10 ngày trước trước khi đờ́n ha ̣n thanh toán.