Hoạt đụ̣ng cho vay mua nhà ta ̣i các NHTM Viờ ̣t Nam

Do đă ̣c điờ̉m của người á Đụng nói chung và người Viờ ̣t Nam nói riờng, viờ ̣c mua đṍt, xõy hoă ̣c sửa chữa nhà là cụng viờ ̣c tro ̣ng đa ̣i trong đời người. Do võ ̣y, đờ̉ chũ̉n bi ̣ các viờ ̣c trờn, ho ̣ cõ̀n mụ ̣t khoảng thời gian nhṍt đi ̣nh, có thờ̉ hàng chu ̣c năm đờ̉ tích luỹ nguụ̀n tài chính và các điờ̀u kiờ ̣n khác, vay của người thõn hoă ̣c ba ̣n bè, rṍt ít vay tiờ̀n từ ngõn hàng. Vṍn đờ̀ này xṹt phát từ thói quen nga ̣i vay mượn của người Viờ ̣t Nam, song mụ ̣t phõ̀n còn do thi ̣ trường tài chính chưa phát triờ̉n, đã ha ̣n chờ́ mu ̣c đích vay tiờ̀n của nhõn dõn. Trong 6 năm trở la ̣i đõy, các di ̣ch vu ̣ tiờ ̣n ích của ngõn hàng đã phát triờ̉n với tụ́c đụ ̣ khá cao, đã ta ̣o điờ̀u kiờ ̣n cho người dõn dờ̃ dàng hơn trong viờ ̣c tiờ́p cõ ̣n nguụ̀n vụ́n từ ngõn hàng đờ̉ hoa ̣t đụ ̣ng sản xṹt kinh doanh cũng như nhu cõ̀u cải thiờ ̣n đời sụ́ng. Các ngõn hàng đang hướng tới cung cṍp di ̣ch vu ̣ bán lẻ đờ̉ đáp ứng nhu cõ̀u của các cá nhõn và hụ ̣ gia đình. Trong đó, viờ ̣c cho vay với mu ̣c đích mua, xõy dựng hoă ̣c sửa chữa lớn nhà ở đã được nhiờ̀u ngõn hàng triờ̉n khai thực hiờ ̣n như Ngõn hàng Nụng nghiờ ̣p và Phát triờ̉n Nụng thụn Viờ ̣t Nam (AgriBank), Ngõn hàng Thương ma ̣i cụ̉ phõ̀n á chõu (ACB), Ngõn hàng nhà Hà Nụ ̣i (HabuBank), Ngõn hàng Sài Gòn Thường Tín (SacomBank), Ngõn hàng Kỹ thương (TechcomBank), Ngõn hàng Thành phụ́ Hụ̀ Chí Minh (HHB), Ngõn hàng phát triờ̉n nhà Đụ̀ng bằng sụng Cửu Long (MHB)Ặvà mụ ̣t sụ́ ngõn hàng lớn đang chũ̉n bi ̣ bước vào lĩnh vực này như Ngõn hàng Ngoa ̣i thương Viờ ̣t Nam (VietcomBank), Ngõn hàng Cụng thương (IncomBank)ẶTuy nhiờn, các khoản cho vay đờ̉ mua, xõy dựng hoă ̣c sửa chữa lớn vờ̀ nhà ở trong thời gian vừa qua chủ yờ́u là triờ̉n khai thực hiờ ̣n chính sách của Nhà nước chiờ́m tỷ tro ̣ng lớn, riờng AgriBank đã chiờ́m khoảng 86% các khoản cho vay liờn quan đờ́n nhà ở, tiờ́p đờ́n là MHB chiờ́m 8,4% và ACB chiờ́m 4,5%. Hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà ta ̣i các NHTM Viờ ̣t Nam hiờ ̣n nay là mới và phức ta ̣p do đă ̣c điờ̉m đụ́i tượng vay là BĐS. BĐS là tài sản có tính nha ̣y cảm cao, vụ cùng quan tro ̣ng và ảnh hưởng lớn đờ́n đời

sụ́ng dõn sinh. Chính vì võ ̣y, Nhà nước có rṍt nhiờ̀u các quy đi ̣nh trong lĩnh vực này nhằm quản lý mụ ̣t cách hiờ ̣u quả. Đụ́i với hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà có nhiờ̀u văn bản liờn quan cùng với hoa ̣t đụ ̣ng tín du ̣ng nói chung.

2.1.1. Cở sở pháp lý của hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà

Hoa ̣t đụ ̣ng cho vay tiờu dùng của các NHTM ở Viờ ̣t Nam bắt đõ̀u phát triờ̉n và tõ ̣p trung nhiờ̀u vào cho vay trả góp vào năm 1993. Cơ sở pháp lý đõ̀u tiờn đươ ̣c áp du ̣ng cho vay tiờu dùng là quyờ́t đi ̣nh sụ́ 18/QĐ - NH5 ngày 16/02/1994 của Thụ́ng đụ́c Ngõn hàng nhà nước ban hành ỎThờ̉ lờ ̣ cho vay vụ́n phát triờ̉n kinh tờ́ gia đình và cho vay tiờu dùngÕ. Sau mụ ̣t thời gian đi vào hoa ̣t đụ ̣ng thì quyờ́t đi ̣nh trờn được thay thờ́ bằng quyờ́t đi ̣nh sụ́ 324/1998/QĐ - NHNN ngày 30/09/1998 của Thụ́ng đụ́c Ngõn hàng nhà nước ban hành

ỎQuy chờ́ cho vay của tụ̉ chức tín dụng đụ́i với khách hàngÕ.Quy chờ́ bao gụ̀m các loa ̣i ngắn, trung và dài ha ̣n thay thờ́ cho toàn bụ ̣ các thờ̉ lờ ̣ tín du ̣ng ngắn, trung và dài ha ̣n (kờ̉ cả cho vay tiờu dùng) đã có trước đó. Theo như quy chờ́ này: ỎVờ̀ đảm bảo tiờ̀n vay theo QĐ của chính phủ và hướng dõ̃n của NHNNÕ. Từ những quy đi ̣nh khởi đõ̀u trong hoa ̣t đụ ̣ng cho vay tiờu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói trờn, đờ́n nay các văn bản pháp lý ngày càng mang tính chă ̣t chẽ và rõ ràng hơn.

Ngày 31/12/2001 Thụ́ng đụ́c NHNN Viờ ̣t Nam đã ra quyờ́t đi ̣nh sụ́ 1627/2001/QĐ - NHNN vờ̀ ban hành quy chờ́ cho vay của tụ̉ chức tín du ̣ng đụ́i với khách hàng, thay cho quyờ́t đi ̣nh 284/2000/QĐ-NHNN. Trong quy chờ́ này, NHNN đã cho phép các tụ̉ chức tín du ̣ng thực hiờ ̣n các loa ̣i hình cho vay hơ ̣p pháp, trong đó có nờu rõ ở phõ̀n trờn điờ̀u kiờ ̣n vay vụ́n là: khách hàng có dự án đõ̀u tư, phương án sản xṹt kinh doanh, di ̣ch vu ̣ khả thi và có hiờ ̣u quả, hoă ̣c có dự án đõ̀u tư, phương án phu ̣c vu ̣ đời sụ́ng phu ̣c vu ̣ khả thi và phù hợp với quy đi ̣nh của pháp lũ ̣t. Những điờ̀u khoản trong quy chờ́ cho vay này mang tính chă ̣t chẽ và logic, phõ̀n nào đã tác đụ ̣ng tích cực đờ́n hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà của các NHTM.

Ngày 03/02/2005 Thụ́ng đụ́c NHNN Viờ ̣t Nam đã ban hành Quyờ́t đi ̣nh sụ́ 127/2005/QĐ - NHNN vờ̀ viờ ̣c ỎSửa đụ̉i, bụ̉ sung mụ ̣t sụ́ điờ̀u của Quy chờ́ cho vay tụ̉ chức tín du ̣ng đụ́i với khách hàng ban hành theo Quyờ́t đi ̣nh 1627/2001/QĐ - NHNN ngày 31/12/2001 của Thụ́ng đụ́c NHNNÕ.

Ngày 31/5/2005 Thụ́ng đụ́c NHNN ban hành quyờ́t đi ̣nh sụ́ 783/2005/QĐ- NHNN.

Theo tinh thõ̀n quyờ́t đi ̣nh nờu trờn MHB có các quy đi ̣nh mới vờ̀ quy chờ́ cho vay như: Khái niờ ̣m vờ̀ cơ cṍu la ̣i thời ha ̣n trả nợ, quy đi ̣nh vờ̀ phõn loa ̣i nơ ̣ của nhóm nợ được coi là nợ quá ha ̣n, viờ ̣c pha ̣t chõ ̣m trả đụ́i với nợ quá ha ̣n và nợ lãi vụ́n vayẶNhằm ki ̣p thời thực thi quyờ́t đi ̣nh nờu trờn của NHNN, Tụ̉ng giám đụ́c Ngõn hàng phát triờ̉n nhà Đụ̀ng bằng sụng Cửu Long đã giao phòng tín du ̣ng Hụ ̣i sở dự thảo ỎQuy đi ̣nh chung vờ̀ cho vay đụ́i với khách hàngÕ mới trình Hụ ̣i đụ̀ng quản tri ̣ thay thờ́ quyờ́t đi ̣nh 06/2002/QĐ- NHN- HĐQT ngày 20/03/2002 của Hụ ̣i đụ̀ng quản tri ̣ Ngõn hàng phát triờ̉n nhà Đụ̀ng bằng sụng Cửu Long.

Căn cứ quyờ́t đi ̣nh sụ́ 06/2002QĐ- NHN- HĐQT ngày 20/03/2002 của Chủ ti ̣ch Hụ ̣i đụ̀ng quản tri ̣ Ngõn hàng phát triờ̉n nhà Đụ̀ng bằng sụng Cửu Long vờ̀ viờ ̣c ban hành quy đi ̣nh chung vờ̀ cho vay đụ́i với khách hàng theo quyờ́t đi ̣nh 1627/2001/QĐ - NHNN của Thụ́ng đụ́c Ngõn hàng nhà nước Viờ ̣t Nam. Căn cứ quyờ́t đi ̣nh sụ́ 75/2003/QĐ- NHN- HĐQT ngày 26/08/2003 của Chủ ti ̣ch Hụ ̣i đụ̀ng quản tri ̣ Ngõn hàng phát triờ̉n nhà Đụ̀ng bằng sụng Cửu Long vờ̀ viờ ̣c thực hiờ ̣n các biờ ̣n pháp bảo đảm tiờ̀n vay trong hờ ̣ thụ́ng Ngõn hàng phát triờ̉n nhà Đụ̀ng bằng sụng Cửu Long. Tụ̉ng giám đụ́c MHB hướng dõ̃n thờ̉ lờ ̣ cho vay xõy dựng, sửa chữa, mua nhà ở, chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử du ̣ng đṍt đờ̉ xõy dựng nhà ở, đụ́i với cá nhõn và hụ ̣ gia đình. Trong thờ̉ lờ ̣ trờn, MHB đã quy đi ̣nh mụ ̣t sụ́ vṍn đờ̀u cu ̣ thờ̉ như nguyờn tắc vay vụ́n, điờ̀u kiờ ̣n vay vụ́n, đụ́i tươ ̣ng cho vay, thời ha ̣n cho vay, lãi sṹt cho vay, mức cho vay, quy trình cho vay, duy trì và giám sát thu hụ̀i nợ, những trường hợp khụng đươ ̣c cho vay và ha ̣n chờ́ cho vay, miờ̃n giảm lãi tiờ̀n vay, lưu giữ hụ̀ sơ tín du ̣ng, quản lý thu hụ̀i nợẶVới văn bản trờn MHB đã đi ̣nh hướng cu ̣ thờ̉ đờ̉ mở rụ ̣ng hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà ở.

Ngoài những quy đi ̣nh trực tiờ́p trờn, hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà còn chi ̣u ảnh hưởng gián tiờ́p của các quy đi ̣nh vờ̀ thủ tu ̣c đảm bảo tiờ̀n vay, thủ tu ̣c đăng ký giao di ̣ch bảo đảmẶNhững quy đi ̣nh trờn mang tính gián tiờ́p đờ́n hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà nhưng thực tờ́ nó ảnh hưởng lớn đờ́n hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà giải quyờ́t đi ̣nh món vay, quy trình phải phức ta ̣p hơn, chă ̣t chẽ hơnẶ

2.1.2. Thực tra ̣ng cho vay mua nhà của các Ngõn hàng thương ma ̣i

Trong những năm gõ̀n đõy cho vay tiờu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riờng phát triờ̉n ma ̣nh ở các NHTM Viờ ̣t Nam. Hiờ ̣n nay, các ngõn hàng cụ̉ phõ̀n như ACB, Techcombank, Sacombank, Habubank,Ặchiờ́m thi ̣ phõ̀n lớn đụ́i với thi ̣ phõ̀n cho vay mua nhà.

Các ngõn hàng quụ́c doanh tham gia vào hoa ̣t đụ ̣ng này có MHB, Ngõn hàng nụng nghiờ ̣p và phát triờ̉n nụng thụn. Chính vì hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà nờn hiờ ̣n nay ngày càng có nhiờ̀u khách hàng đờ́n với ngõn hàng. Vì võ ̣y hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà đã được các ngõn hàng chú tro ̣ng hơn. Doanh sụ́ cho vay BĐS nói chung và cho vay mua nhà có xu hướng gia tăng trong những năm gõ̀n đõy. Tụ́c đụ ̣ tăng dư nợ cho vay BĐS nhanh hơn tụ́c đụ ̣ tăng trưởng dư nợ tín du ̣ng của nờ̀n kinh tờ́. Trong hoa ̣t đụ ̣ng cho vay BĐS, cho vay trung dài ha ̣n là chủ yờ́u chiờ́m khoảng 79%, cho vay dài ha ̣n chỉ khoảng 21%. Đụ̀ng thời các ngõn hàng tõ ̣p trung cho vay mua sắm sửa chữa nhà chiờ́m tỷ tro ̣ng 49%, cho vay xõy nhà đờ̉ bán chiờ́m tỷ tro ̣ng 18%. Song xét vờ̀ mức đụ ̣ đõ̀u tư tín du ̣ng trong lĩnh vực BĐS so với đõ̀u tư tín du ̣ng trong lĩnh vực khác của nờ̀n kinh tờ́ thì chưa phải nhiờ̀u. Tỷ tro ̣ng dư nợ cho vay BĐS đờ́n nay chỉ chiờ́m khoảng hơn 10% tụ̉ng dư nợ cho vay của nờ̀n kinh tờ́ (ở Thành phụ́ Hụ̀ Chí Minh là 14%, Hà Nụ ̣i là 10%) so với tỷ lờ ̣ trung bình 20% ở các nước trong khu vực thì con sụ́ này thṍp hơn nhiờ̀u. Đánh giá vờ̀ tình hình cho vay BĐS của ngõn hàng trong thời gian qua, theo báo cáo của các ngõn hàng thì tỷ lờ ̣ nợ xṍu thṍp, song hiờ ̣n nay có dṍu hiờ ̣u gia tăng từ 0,37% năm 2003 lờn đờ́n 1.6% đõ̀u năm 2005. Đõy là dṍu hiờ ̣u cảnh báo cho các NHTM khi cho vay BĐS. Hơn thờ́ nữa, viờ ̣c cho vay mua nhà còn bi ̣ ha ̣n chờ́ bởi khả năng huy đụ ̣ng vụ́n trung và dài ha ̣n của các ngõn hàng, hiờ ̣n nay mṍt cõn đụ́i vờ̀ kỳ ha ̣n đang là tiờ̀m õ̉n vờ̀ rủi ro trong hoa ̣t đụ ̣ng ngõn hàng, viờ ̣c mở rụ ̣ng hoa ̣t đụ ̣ng cho vay trung và dài ha ̣n đang là khó khăn khụng nhỏ của ngõn hàng. Bờn ca ̣nh đó, hờ ̣ thụ́ng thụng tin thi ̣ trường nói chung còn bṍt cõ ̣p, nhṍt là thi ̣ trường BĐS. Tình tra ̣ng ỎĐóng băngÕ của thi ̣ trường BĐS mụ ̣t sụ́ ngõn hàng ngõ̀n nga ̣i trong viờ ̣c cho vay mua nhà và khụng muụ́n mở rụ ̣ng hoa ̣t đụ ̣ng này. Những khó khăn như vṍn đờ̀ pháp lý, thu nhõ ̣p của người dõn chưa cao, lũ ̣t đṍt đai, thuờ́ với những cá nhõn mua nhàẶso sánh với hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà ta ̣i các nước trờn thờ́ giới: Pháp, Mỹ,Ặvà các nước

trong khu vực như Trung Quụ́c, Thái Lan, MalaysiaẶthì Viờ ̣t Nam còn rṍt nhiờ̀u yờ́u kém. Trong những năm gõ̀n đõy, mụ hình cho vay mua nhà với lãi sṹt thṍp, thời ha ̣n cho vay dài (30 năm) đã được áp du ̣ng thành cụng ở các quụ́c gia trờn nhưng điờ̀u này còn ha ̣n chờ́ ở Viờ ̣t Nam. Thực tờ́ ở các NHTM Viờ ̣t Nam các khoản vay mua nhà được thõ̉m đi ̣nh mụ ̣t cách riờng lẻ, khụng bài bản, khụng hờ ̣ thụ́ng mà chủ yờ́u dự trờn chính sách nụ ̣i bụ ̣ của từng ngõn hàng nờn khụng thờ̉ đưa ra thời ha ̣n cho vay dài như ta ̣i các quụ́c gia khác. Mă ̣c khác lãi sṹt cho vay đụ́i với các khoản vay mua nhà trờn thi ̣ trường hiờ ̣n này là khá cao, đụi khi vượt quá 12%/năm, và các khoản vay thường có kỳ ha ̣n khoảng 5 năm – 7năm, hay đụi khi còn ngắn hơn.Với chính sách như võ ̣y, quyờ̀n sở hữu nhà như nằm ngoài tõ̀m tay của những người thu nhõ ̣p thṍp hay trung bình. Chẳng ha ̣n nờ́u giá mụ ̣t căn nhà 40.000 USD và sụ́ tiờ̀n vay chiờ́m 60% giá tri ̣ căn nhà (tương đương 24.000 USD), lãi sṹt vay 12%, thời ha ̣n 5 năm, thì sụ́ tiờ̀n phải trả hàng tháng cao nhṍt là 640 USD. Cũng như ví du ̣ trờn, nờ́u thời ha ̣n cho vay được kéo dài 30 năm thì khoản tiờ̀n phải trả hàng tháng là 306 USD, là sụ́ tiờ̀n có thờ̉ chṍp nhõ ̣n được.

Nguyờn nhõn ha ̣n chờ́ sự phát triờ̉n của hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà ta ̣i các NHTM Viờ ̣t Nam gụ̀m:

- Vụ́n huy đụ ̣ng chủ yờ́u là tiờ̀n gửi thường là ngắn ha ̣n chủ yờ́u từ 3 tháng đờ́n 1 năm, trong khi nhu cõ̀u vụ́n cho phát triờ̉n nhà ở la ̣i là trung dài ha ̣n (trờn 10 năm). Vì võ ̣y, các ngõn hàng chỉ có thờ̉ cho vay tới thời ha ̣n tụ́i đa từ 3 đờ́n 7 năm, như võ ̣y đã ha ̣n chờ́ đờ́n khả năng đi vay cho mu ̣c đi ̣ch nhà ở. Thu nhõ ̣p hàng tháng cõ̀n thiờ́t đờ̉ trả các nghĩa vu ̣ cho mụ ̣t khoản vay 12 năm chỉ bằng mụ ̣t nửa sụ́ tiờ̀n cõ̀n thiờ́t cho mụ ̣t khoản vay 5 năm.

- Các ngõn hàng thường có đi ̣nh kiờ́n vờ̀ khu vực nhóm dõn cư nhu cõ̀u mua nhà là mụ ̣t khu vực có khả năng rủi ro cao. Trong khi đó những yờu cõ̀u vờ̀ tài sản thờ́ chṍp la ̣i chưa được đáp ứng đõ̀y đủ, do những rắc rụ́i trong cṍp giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sử du ̣ng đṍt và giṍy chứng nhõ ̣n sở hữu nhà và sử du ̣ng đṍt. Hơn nữa, cho vay cho mu ̣c đích nhà ở thường kéo dài nờn ta ̣o ra nhiờ̀u chi phí và nhõn lực cho ngõn hàng.

- Các sản phõ̉m cho vay mua nhà của ngõn hàng còn tụ̀n ta ̣i những yờ́u tụ́ khụng phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng như thời ha ̣n vay, phương thức trả nợ, các điờ̀u kiờ ̣n đảm bảo. Những yờ́u tụ́ khụng phù hợp của

sản phõ̉m cho vay mua nhà thường xṹt phát từ cơ cṍu nguụ̀n vụ́n mṍt cõn đụ́i với tỷ tro ̣ng vụ́n trung dài ha ̣n và cũng xṹt phát từ nhu cõ̀u ha ̣n chờ́ rủi ro và các chi phí phát sinh của các ngõn hàng do viờ ̣c kéo dài thời ha ̣n vay hay cho vay với giá tri ̣ lớn.

- Khả năng thõ̉m đi ̣nh của các cán bụ ̣ tín du ̣ng chưa đáp ứng được yờu cõ̀u vè thiờ́u kiờ́n thức và kinh nghiờ ̣m vờ̀ các hoa ̣t đụ ̣ng chuyờn mụn. Viờ ̣c đánh giá thu nhõ ̣p của người dõn của người dõn trong nờ̀n kinh tờ́ Viờ ̣t Nam là rṍt khó do chưa có được chờ́ tài bắt buụ ̣c người dõn phải mở tài khoản ta ̣i ngõn hàng và thực hiờ ̣n mo ̣i thanh toán qua đó (như trả lương, chuyờ̉n tiờ̀n nhà ở). Hiờ ̣n nay khoảng 50% - 80% tṍt cả các giao di ̣ch ở Viờ ̣t Nam được thực hiờ ̣n bằng tiờ̀n mă ̣t. Vì võ ̣y các ngõn hàng rṍt khó khăn trong viờ ̣c đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng trong viờ ̣c đánh giá khả năng trả nợ và nhiờ̀u khi đưa ra điờ̀u kiờ ̣n trả nợ quá cao so với thu nhõ ̣p của người đó.

Do võ ̣y đờ̉ mở rụ ̣ng hoa ̣t đụ ̣ng cho vay mua nhà, rṍt cõ̀n các NHTM Viờ ̣t Nam tìm ra các giải pháp khả thi.