4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.3.5 đánh giá chung việc thực hiện quy hoạch sử dụng ựất thành phố
4.3.5.1 Những tồn tại yếu kém trong việc thực hiện QHSDđ
Việc thực hiện QHSDđ trong 10 năm (2001 - 2010) trên ựịa bàn thành
phố Phủ Lý ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh. Quá trình sử dụng ựất ựã cơ bản dựa trên những quan ựiểm khai thác sử dụng triệt ựể, hợp lý và hiệu quả quỹ ựất ựaị Tuy nhiên, qua ựiều tra, ựánh giá kết quả thực hiện QHSDđ của Thành phố cho thấy, bên cạnh những thành tựu ựạt ựược, việc thực hiện QHSDđ của Thành phố còn bộc lộ những tồn tại, yếu kém chủ yếu sau ựây:
+ Nhiều chỉ tiêu sử dụng ựất thực hiện chưa sát với chỉ tiêu quy hoạch ựược duyệt
Xuất phát từ tình hình thực tế của ựịa phương, nhằm ựáp ứng những yêu cầu phát triển kinh tế của Thành phố và của Tỉnh, trong quá trình thực hiện QHSDđ của Thành phố ựã có những phát sinh, dẫn ựến một số chỉ tiêu
sử dụng ựất thực hiện vượt, một số chỉ tiêu khác thực hiện còn thấp so với chỉ tiêu quy hoạch ựược duyệt.
+ Nhiều công trình, dự án thực hiện không nằm trong quy hoạch
Kết quả rà soát cho thấy, trong số 15 khu dân cư nằm trong danh mục quy hoạch ựược duyệt, chỉ có 4 khu ựã thực hiện (ựô thị 02 khu, nông thôn 02 khu), 4 khu chưa thực hiện (ựô thị 01 khu, nông thôn 03 khu), còn lại 7 khu không thực hiện (hủy bỏ thực hiện); trong khi ựó có tới 4 khu phát sinh ngoài quy hoạch.
+ Việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất trong nông nghiệp ựạt kết quả không cao
Trong phương án QHSDđ giai ựoạn 2001-2005 và phương án đCQHSDđ giai ựoạn 2006-2010, dự kiến sẽ chuyển ựổi cơ cấu trong nội bộ ựất nông nghiệp. Tuy nhiên, kết quả trong cả hai giai ựoạn trên, ựất trồng lúa chuyển ựổi sang trồng cây lâu năm và NTTS thực hiện ựược không caọ Như vậy, diện tắch ựất trồng lúa vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu trong cơ cấu ựất nông nghiệp nói chung và ựất sản xuất nông nghiệp của Thành phố nói riêng.
+ Việc chuyển ựất nông nghiệp sang phi nông nghiệp không theo quy hoạch vẫn còn diễn rạ
Do có nhiều công trình, dự án phát sinh ngoài quy hoạch, nên có một phần không nhỏ diện tắch phải chuyển mục ựắch không theo vị trắ, không ựúng quy mô
+ Việc khai thác ựất chưa sử dụng ựưa vào sử dụng cho các mục ựắch còn thấp.
Theo phương án quy hoạch và ựiều chỉnh quy hoạch ựược duyệt, trong giai ựoạn 2001 - 2005, dự kiến sẽ khai thác 15,79 ha; giai ựoạn 2005 - 2010 dự kiến khai thác 20,44 ha ựất bằng chưa sử dụng ựưa vào sử dụng cho các mục ựắch nông nghiệp và phi nông nghiệp. Tuy nhiên, thực tế trong 5 năm qua, từ năm 2005 - 2010, toàn Thành phố mới chỉ khai thác ựược 1,08 ha ựất
bằng chưa sử dụng ựưa vào sử dụng cho các mục ựắch, ựạt 5,28 % so với chỉ tiêu quy hoạch ựược duyệt. Trong ựó, giai ựoạn 2001 - 2005, khai thác ựược 4,14 ha, giai ựoạn 2005- 2010, khai thác ựược 1,08 hạ
+ Chưa có kinh nghiệm xây dựng quy hoạch tổng thể mạng lưới các khu, cụm, ựiểm công nghiệp
Trong các KCN, tỷ lệ lấp ựầy còn thấp, thì phương án QHSDđ giai ựoạn 2005 -2010 tiếp tục dự kiến bố trắ thêm 153 ha (mở rộng KCN Châu Sơn giai ựoạn 3).điều này cho thấy việc quy hoạch các khu cụm công nghiệp là chưa thật hợp lý, gây lãng phắ ựất.
+ Việc thu hồi ựất chưa gắn kết với các vấn ựề an sinh xã hội
Khi thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng ựể thực hiện quy hoạch các KCN, cơ sở hạ tầng, Thành phố mới chỉ quan tâm ựến giá ựền bù mà chưa quan tâm gắn kết việc ựền bù giải phóng mặt bằng với việc ựào tạo nghề, tìm kiếm việc làm cho người dân bị thu hồi ựất nên người lao ựộng thuộc các hộ bị thu hồi ựất gặp không ắt khó khăn khi phải chuyển ựổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm mớị
+ Việc thực hiện quy hoạch sử dụng ựất còn một số bất cập
Việc thực hiện xây dựng các hạng mục hạ tầng cơ sở, xây dựng khu công nghiêp, cơ sở kinh doanh dịch vụ còn ựạt thấp so với quy hoạch ựề ra có
nhiều nguyên nhân; song theo chúng tôi có một số nguyên nhân sau:
- Do tắnh dự báo còn hạn chế, chưa sát; kắnh phắ ựầu tư xây dựng các công trình công cộng của ựịa phương lại khó khăn.
- Tại một số ựịa phương công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn .
- Tình trạng tự ý chuyển mục ựắch sử dụng ựất còn caọ
- Việc quản lý quy hoạch sau khi ựược phê duyệt chưa ựược quan tâm ựúng mức, việc chấp hành các quy ựịnh của pháp luật về ựiều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch chưa ựược coi trọng và chấp hành nghiêm túc.
- Các chủ trương và chắnh sách của Nhà nước luôn thay ựổi không ổn ựịnh trong một khoảng thời gian kỳ quy hoạch; ựặc biệt trong khâu lập, thẩm ựịnh dự án, công tác ựền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái ựịnh cư còn chậm và thiếu sự phối hợp thực hiện giữa các ngành liên quan, các ựịa phương và chủ ựầu tư.
4.3.5.2 Nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng ựất
Thực hiện vẫn còn những tồn tại, yếu kém, bất cập như ựã nêụ Trên cơ sở xem xét, phân tắch, ựánh giá, có thể rút ra những nguyên nhân chắnh dẫn ựến việc thực hiện quy hoạch sử dụng ựất của Thành phố còn mắc phải những tồn tại, yếu kém nêu trên là:
+ Chưa có sự gắn kết với quy hoạch xây dựng ựô thị, quy hoạch thành phố Phủ Lý lập chưa ựược bao lâu thì ựã phải tiến hành ựiều chỉnh. QHSDđ xác ựịnh tổng nhu cầu ựất cho mục ựắch phi nông nghiệp, bao gồm ựất ở nông thôn, ựất ở ựô thị, ựất chuyên dùng nhưng chưa xác ựịnh ựược cụ thể cơ cấu sử dụng ựất của hệ thống ựô thị theo ựịnh hướng phát triển ựô thị, trong khi quy hoạch xây dựng ựô thị quy ựịnh rõ chức năng của từng khu vực, tạo lập cơ sở không gian về kiến trúc, cảnh quan,...
+ QHSDđ thời kỳ 2000-2010 của thành phố Phủ Lý ựược xây dựng trong bối cảnh giao thời của việc tách tỉnh Nam Hà, nâng cấp từ thị xã lên thành thành phố, các quy hoạch về xây dựng ựô thị, quy hoạch giao thông, quy hoạch kinh tế - xã hội,... ựang trong quá trình lập hoặc ựiều chỉnh bổ sung. Chắnh vì vậy, những cơ sở, căn cứ dự báo nhu cầu sử dụng ựất trong QHSDđ chưa lường hết ựược tất cả những khả năng, diễn thế biến ựộng sử dụng ựất của từng ngành, từng lĩnh vực, việc gắn kết giữa QHSDđ với quy hoạch xây dựng ựô thị hầu như còn lỏng lẻọ Chắnh vì vậy, phần lớn những công trình phát sinh ngoài QHSDđ như ựã nêu thì lại nằm trong danh mục quy hoạch.
Chất lượng lập QHSDđ chưa cao: Khi nghiên cứu bản quy hoạch và đCQHSDđ của Thành phố thấy, chất lượng lập quy hoạch, đCQH của Thành phố còn có nhiều vấn ựề:
+ Quy hoạch còn thiếu cơ sở khoa học: Khi lập quy hoạch, mặc dù các
nhà quy hoạch có ựiều tra, thu thập nhu cầu sử dụng ựất của các ngành, lĩnh
vực và các xã, phường nhưng thường nhiều ngành chưa xây dựng ựược ựịnh hướng chiến lược phát triển dài hạn mà chỉ có kế hoạch ngắn hạn (5 năm hoặc hàng năm) theo kế sâu, không có những phân tắch mang tắnh ựịnh lượng. Ngay trong bản đCQH cũng còn có nhiều ựiểm bất hợp lý như: Quy hoạch
khu nghĩa trang gần khu công nghiệp (xã Châu Sơn, phường Lê HồngPhong),
quy hoạch ựất ở bám theo trục ựường chắnh như khu ựô thị dọc ựường N2 xã Liêm Chắnh, Liêm ChungẦ..
+ Tắnh toán nhu cầu sử dụng hoạch chung phát triển kinh tế - xã hội cũng như kế hoạch phân bổ ngân sách của thành phố nên rất khó xác ựịnh ựược nhu cầu sử dụng ựất về quy mô diện tắch lẫn vị trắ của từng công trình, dự án cho cả thời kỳ dài (10 năm), trong khi công tác dự báo lại chưa ựánh giá hết ựược những tác ựộng do quá trình phát triển kinh tế - xã hội, quá trình công nghiệp hóa, ựô thị hóạ
+ Tắnh logic trong quy hoạch còn thấp, chưa thể hiện ựược tầm nhìn: Số liệu ựưa ra trong bản quy hoạch khá nhiều thậm chắ còn rất chi li nhưng lại chưa ăn nhập với bản ựồ. Phương án quy hoạch còn nặng về phân bổ ựất cho những công trình nhỏ lẻ, nhưng lại thiếu tầm nhìn chiến lược lâu dài, chưa thể hiện ựược vai trò ựiều tiết vĩ mô của quy hoạch trong trường hợp kinh tế - xã hội có sự biến ựộng nên còn lúng túng trong khâu triển khai thực hiện, bị ựộng khi quy hoạch xây dựng, quy hoạch kinh tế - xã hội có sự ựiều chỉnh.
+ Các giải pháp trong phương án quy hoạch ựề cập còn sơ sài, chung chung, thiếu những giải pháp cụ thể, có tắnh ựặc thù.
QHSDđ chi tiết cấp xã chưa triển khai ựồng bộ, Công tác lập QHSDđ chi tiết các xã, phường chưa ựược triển khai ựồng bộ, kịp thời nên thiếu cơ sở pháp lý trong việc giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất.
Còn có sự nhượng bộ khi chấp thuận ựầu tư: Trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựã cố gắng phân bổ sử dụng ựất cho từng ngành, từng lĩnh vực. Nhưng trên thực tế triển khai, một số nhà ựầu tư lại không muốn ựầu tư vào những vị trắ ựã quy hoạch mà muốn chuyển vào ựịa ựiểm khác. để tranh thủ nguồn vốn và khuyến khắch ựầu tư nên nhiều trường hợp ựã ựược chấp thuận. điều này ựã gây không ắt xáo trộn trong quy hoạch, ựồng thời làm phát sinh nhiều công trình nằm ngoài quy hoạch ựược duyệt.
Thiếu vốn ựể thực hiện quy hoạch: Tuy quy hoạch ựã dành một quỹ ựất ựáp ứng nhu cầu cho mọi ngành, lĩnh vực, nhưng do thiếu vốn nên nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, ựặc biệt là trong xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội như văn hóa, thể thao, giáo dục, y tế... ựã không thực hiện ựược hoặc thực hiện với tiến ựộ chậm.
Hạn chế về tuyên truyền, phổ biến, công khai QHSDđ: Công tác tuyên truyền, phổ biến, công khai QHSDđ còn mang nặng tắnh hình thức, chưa thực chất; sự tiếp cận, tham gia của người dân từ khâu lập quy hoạch ựến thực hiện quy hoạch và giám sát quy hoạch còn rất mờ nhạt;
Thiếu sự tham vấn cộng ựồng: Khi tiến hành lập quy hoạch, cơ quan lập quy hoạch chưa chú trọng ựến vấn ựề phản biện xã hội, ựặc biệt là ý kiến người dân và các nhà khoa học ựóng góp cho phương án quy hoạch.
Hạn chế của các nhà quy hoạch, quản lý quy hoạch: Trình ựộ, năng lực của các nhà quy hoạch, quản lý quy hoạch còn nhiều hạn chế; tư tưởng, tư duy quy hoạch và tầm nhìn quy hoạch còn lạc hậu; tình trạng quy hoạch bị áp ựặt theo ý chắ chủ quan của nhà lãnh ựạo, quy hoạch theo nghị quyết vẫn còn tồn tạị
Buông lỏng trong khâu kiểm tra, giám sát: Việc kiểm tra, giám sát còn buông lỏng, chưa ựược quan tâm;
4.3.5.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc thực hiện quy hoạch sử dụng ựất trong thời gian tới
Trên cơ sở phân tắch nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc thực hiện QHSDđ thời gian qua, ựể QHSDđ ựạt kết quả cao hơn, khắc phục ựược những tồn tại, yếu kém như ựã nêu, Thành phố cần thực hiện một số giải pháp cơ bản:
* Các giải pháp trước mắt
- Rà soát lại QHSDđ với các quy hoạch chyên ngành khác, ựặc biệt là quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng ựô thị, quy hoạch giao thông, quy hoạch công nghiệp. Nếu phát hiện thấy có sự chồng chéo, bất hợp lý cần kịp thời ựiều chỉnh cho thống nhất và ựồng bộ.
- Cần xử lý các quy hoạch bị coi là "treo" theo hướng: Những quy hoạch có thể thực hiện sớm thì tập trung nguồn lực ựể thực hiện ngay; những
quy hoạch xét cần nhưng trước mắt chưa có khả năng thực hiệnựược thì ựiều
chỉnhmốc thời gian, lộ trình thực hiện; những quy hoạch không hợp lý về quy
mô diện tắch thì phải ựiều chỉnh quy mô; những quy hoạch bất hợp lý, không có tắnh khả thi thì phải quyết ựịnh hủy bỏ ngay; công bố công khai trên các phương tiện thông tin ựại chúng việc ựiều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch.
- đẩy nhanh công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất chi tiết cấp xã phù hợp với ựiều chỉnh QHSDđ của Thành phố ựể làm cơ sở thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất.
- Công khai phương án bồi thường, tiếp thu ý kiến của người bị thu hồi ựất ựóng góp cho phương án, kể cả việc thẩm ựịnh giá ựất và cưỡng chế khi người dân có ý kiến ngược lại với quyết ựịnh thu hồi ựất.
- Xiết chặt vai trò quản lý nhà nước về ựất ựai theo quy hoạch và pháp
quyết xử lý những trường hợp vi phạm pháp luật về ựất ựai ựối với việc thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất không ựúng thẩm quyền và không theo quy hoạch.
- Công bố công khai phương án quy hoạch sử dụng ựất, tiến hành kiểm tra quá trình thực hiện trên tất cả các xã, phường trên ựịa bàn .
- Chú trọng công tác cán bộ cụ thể ựào tạo một ựội ngũ cán bộ ựịa chắnh 2 cấp huyện, xã có ựủ trình ựộ, ựáp ứng nhu cầu công việc, tránh tình trạng cán bộ yếu về chuyên môn lại kiêm nhiệm, phụ trách nhiều công việc như hiện naỵ
- Nâng cao vai trò quản lý nhà nước về ựất ựai, tăng cường chức năng giám sát của Hội ựồng nhân dân, các tổ chức chắnh trị xã hội và của người dân từ khâu lập quy hoạch ựến thực hiện quy hoạch.
Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựã ựược phê duyệt. Có biện pháp xử lý cụ thể ựối với các trường hợp cố tình chậm triển khai thực hiện hoặc sử dụng ựất sai mục ựắch khi ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất
- Cân ựối, bố trắ vốn ựể thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, thực hiện ựầu tư có trọng ựiểm và lựa chọn các nhà ựầu tư có ựủ năng lực thực hiện ựược các dự án, ưu tiên lựa chọn các dự án có công nghệ sạch, thân thiện với môi trường.
* Các giải pháp lâu dài
- Khi lập quy hoạch cần giải quyết hài hòa và tắch hợp ựược tất cả các lợi ắch của các chủ thể: Nhà nước, người dân, nhà ựầu tư; cần tranh thủ tham vấn ý kiến rộng rãi của cộng ựồng, ựặc biệt là của người dân sở tại và các nhà khoa học trước khi xét duyệt phương án quy hoạch.
- Cần làm rõ về mặt pháp lý ựối với mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, QHSDđ, quy hoạch xây dựng ựể khỏi chồng chéo, ựỡ tốn kém và nâng cao hiệu quả, ựồng thời gắn kết chặt chẽ giữa QHSDđ với
các loại hình quy hoạch ựó trên cơ sở quy hoạch tổng thể ựô thị theo ựịnh
hướng phát triển của Thành phố. UBND Thành phố và các xã, phường cầný
thức ựược rằng QHSDđ là một công cụ ựể quản lý ựất ựai, không có hoặc vi phạm ựều là vi phạm pháp luật, ựể quản lý tốt thì chất lượng phải caọ
- để nâng cao chất lượng QHSDđ, cần xác ựịnh rõ ựặc thù của QHSDđ ựô thị, xây dựng phương pháp và nội dung riêng cho QHSDđ ựô thị:
+ Trước hết, QHSDđ của Thành phố phải thể hiện ựược tầm nhìn không chỉ trong vòng 5 hay 10 năm mà có thể phải là 20 năm hoặc xa hơn.
+ Trong dự báo cần ựưa ra nhiều kịch bản phát triển cho tương lai với các yếu tố tham chiếu như: Dân số, tốc ựộ tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ