-Thị trường và khách hàng của công ty + Thị trường của công ty
+ Việt Nam đang là một thị trường đang phát triển trên nhiều phương diện khác nhau, một thị trường phát triển tốt về nhiều mặt. Khách hàng trong thị trường muốn đa dạng hóa rủi ro của họ khi đầu tư vào các thị
trường mới. Việt Nam được đánh giá như là một thị trường kinh doanh bất động sản tiềm năng.
Tương tự như các thị trường mới nổi khác, Việt Nam cũng cần một thời gian để rút kinh nghiệm. Ví dụ như thị trường bất động sản về nhà ở phát triển quá “nóng” nên cần phải điều tiết thế nào để nó không tác động đến các thị trường khác như đất xây dựng cao ốc văn phòng, khách sạn, cần nên xem xét để có các chính sách phù hợp để các thị trường được cân xứng và phát triển đồng đều.
+Thị trường bất động sản còn thiếu một khuôn hình pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ để bảo hộ.
Những quy định liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành nằm tản mạn trong các văn bản pháp luật khác nhau như Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật về nhà ở 2005, Bộ luật dân sự 2005… mà chưa hề có một đạo luật độc lập nào điều chỉnh trực tiếp những hoạt động kinh doanh bất động sản. Mặt khác, muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh thì công tác đăng ký bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng. Song, hiện cũng vẫn chưa có một đạo luật riêng nào điều chỉnh thống nhất hoạt động này. Hoạt động đăng ký bất động sản nói chung va` đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng vẫn do các đạo luật chuyên ngành điều chỉnh.
Kinh nghiệm của nhiều nước có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới cho thấy, để thúc đẩy thị trường đó phát triển tích cực, lành mạnh thì vai trò của những tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường như tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý về bất động sản, tổ chức đăng ký bất động sản, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản, tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản… là rất quan trọng. Nhưng ở nước ta hiện vẫn còn thiếu các quy chế về đăng ký thành lập và quản lý hoạt động của những tổ chức này.
+Thị trường bất động sản ở hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù.
Bên cạnh sự khiếm khuyết, thiếu vắng nhiều quy định pháp lý nhằm điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản, hoạt động của các chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản còn thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù, chẳng hạn:
Thiếu một cơ quan quản lý thống nhất về thị trường bất động sản. Pháp luật hiện hành chỉ mới dừng lại ở việc quy định các cơ quan quản lý từng yếu tố của bất động sản như cơ quan xây dựng quản lý nhà nước về nhà ở và công trình xây dựng, cơ quan tài nguyên và môi trường quản lý nhà nước về đất đai, ngành nông nghiệp và phát triển nông thôn quản lý nhà nước về rừng… Nhưng việc quản lý nhà nước về riêng toàn bộ lĩnh vực thị trường bất động sản thì pháp luật lại chưa quy định cơ quan nhà nước nào có chức năng, nhiệm vụ thực hiện.
Thiếu các tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Phương thức kinh doanh không mang tính bài bản, chuyên nghiệp. Tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ lớn mạnh. Thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn và thiếu văn hoá, bản sắc kinh doanh. Hiện vẫn tồn tại một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu cơ hội, thời vụ hoặc manh mún, rời rạc.
Thiếu các sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản. Muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh thì Nhà nước cần phải thiết lập các sàn giao dịch là nơi mà ở đó người bán, người mua và người môi giới gặp nhau để tìm hiểu, cung cấp các thông tin và xác lập các giao dịch về bất động sản. Tuy nhiên, các sàn giao dịch này xuất hiện không nhiều ở các đô thị lớn - nơi mà nhu cầu giao dịch bất động
sản của người dân ngày càng tăng (thậm chí ngay ở thủ đô Hà Nội hiện vẫn chưa thiết lập được một sàn giao dịch bất động sản chính thức).
+ Thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa mở cửa hoàn toàn và chưa thu hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Pháp luật đất đai hiện vẫn chưa cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản. Theo Luật đất đai 2003, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được phép thuê đất và thuê nhà trong thời gian hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Việc cho phép các đối tượng này thuê đất để xây dựng nhà ở nhằm bán hoặc cho thuê cũng mới được thực hiện ở phạm vi rất hạn chế. Với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, pháp luật hiện hành cũng chỉ dừng lại bằng việc cho phép 5 trường hợp được hưởng quyền này: (1) Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, trong thời gian đầu tư có nhu cầu về nhà ở; (2) Các nhà khoa học, nhà văn hoá được mời về công tác lâu dài tại Việt Nam; (3) Người có công đóng góp với đất nước; (4) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam; và (5) Một số đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định.
Như vậy, việc chưa cho phép người nước ngoài và một bộ phận không nhỏ người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện khoảng 4 triệu người) tham gia rộng rãi vào thị trường bất động sản không những làm giảm tính cuốn hút của môi trường đầu tư mà còn là một rào cản cho quá trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới của nước ta.
- Kinh nghiệm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản trên thế giới
Trung Quốc và Nhật Bản thị trường bất động sản tăng trưởng ấn tượng trong thời gian cực ngắn, khi kinh tế đi xuống.
Nhật Bản gặp nhiều khó khăn trong kích thích nổi tăng trưởng tiêu dùng. Thị trường bất động sản Nhật chấn động mạnh vào thập niên 1980, sau đó lãi suất bằng 0% và người dân vẫn không tiêu dùng. Hiện nay, Ngân hàng Trung ương Nhật đã cắt giảm lãi suất xuống 0,3% để khuyến khích thị trường tín dụng phát triển.
Kinh tế Hồng Kông đã rơi vào suy thoái, một dấu hiệu tệ hại về tình hình thị trường bất động sản năm sau. Nhìn chung, giá đất tại Trung Quốc Đại Lục tăng 9% so với cùng kỳ năm 2008.
Bang California – Mỹ đã từng là một điểm nóng về giao dịch bất động sản. Dựa trên số liệu từ Radar Logic, một công ty dữ liệu tại New York, thị trường nhà đất tại Sacramento, San Diego, Los Angeles và San Francisco đã từng dẫn đầu về giao dịch.
Doanh số của Sacramento tăng ấn tượng 75% so với năm 2008. Một điểm đáng chú ý là doanh số tại đây chủ yếu là do những chủ sở hữu nhà gặp khó khăn hoặc bị thu hồi tài sản và buộc phải bán lỗ. Giá nhà đất tại Sacramento giảm 33% so với một năm trước.
Tại London, thị trường bất động sản lớn nhất tại Anh, đang phải trải qua thời kỳ khó khăn y như tại New York. Người ta nghĩ rằng giá nhà miễn nhiễm đối với tình hình kinh tế đi xuống, lạm phát giá nhà đất tăng mạnh trong thời kỳ kinh tế thuận lợi.
Tuy nhiên khi kinh tế suy thoái, giá nhà đất hạ. Doanh số bán nhà đất tại thị trường London giảm đều trong suốt năm 2008.
Theo Bộ quản lý bất động sản Tây Ban Nha, từ năm 1997 đến năm 2005, giá nhà đất tại Tây Ban Nha tăng 250% trong khi dân số nước này trong cùng thời kỳ sụt giảm. Nguyên nhân đằng sau sự tăng trưởng quá nóng này là do nhà đầu tư nước ngoài và người đầu cơ đầu tư vào hàng loạt bất động sản tại Malaga, hiện nay khu vực này có tới 54 nghìn căn nhà trống.
chưa suy thoái. Kinh tế Đức chịu tác động mạnh từ việc giá nhà đất đi xuống do tỷ lệ thất nghiệp tăng cao.
Miền Đông nước Mỹ giá nhà đất tại nhiều thành phố phía Đông nước Mỹ giảm. Dựa trên số liệu của từ Hiệp hội các nhà địa ốc quốc gia (NAR), giá nhà đất tại Boston gairm 10% so vơi năm 2008, lượng giao dịch bất động sản tại New Yorks giảm 19%.
Ở Đông Âu thị trường bất động sản các nước đang phát triển đã qua thời kỳ tăng trưởng ấn tượng. Kinh tế của Slovakia tăng trưởng 10% năm 2008 còn kinh tế Bulgaria tăng trưởng 7%.
Dựa trên số liệu từ công ty địa ốc của Anh Knight Frank, năm 2008 thị trường bất động sản của Slovakia và Bulgaria tăng trưởng lần lượt là 32% và 31%. Tăng trưởng kinh tế đang chững lại vì thế ảnh hưởng lên giá nhà đất là tất yếu. Tại Latvia, giá nhà đất tăng 20% trong năm 2008 nhưng cho đến nay đã giảm 24%.
+ Khách hàng của công ty
Khách hàng mục tiêu của công ty gồm những người có nhu cầu và có khả năng mua căn hộ.
-Đối thủ cạnh tranh
Cùng cạnh tranh trong lĩnh vực đầu tư, có rất nhiều các công ty trong và ngoài nước tham gia hoạt động kinh doanh này. Đối với các công ty trong nước, vốn đầu tư toàn xã hội năm qua bằng 43% GDP, trong đó từ Nhà nước đã giảm 11,4%, nguồn vốn từ doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh 47%. Cụ thể trong ngành kinh doanh bất động sản, ngành mà công ty cổ phần đầu tư dầu khí Toàn Cầu rất coi trọng và tập trung nguồn lực thì sức cạnh tranh cũng diễn ra ác liệt.Các công ty trong nước đang yêu cầu mở rộng vốn đầu tư đối với các dự án thương mại và nhà ở cao cấp thuộc phạm vi độc quyền của các nhà đầu tư đa quốc gia khi thị trường bất động sản trong nước tăng trưởng nhanh nhất thế giới.
Phát Đạt, một công ty phát triển khác đã tiếp bước Ruby Plaza khi quyết định đầu tư 1 nghìn tỉ VND (62.5 triệu USD) vào dự án The EverRich, một cao ốc cao cấp 25 tầng, gồm 300 căn hộ, xen kẽ 5 tầng dành cho cửa hàng, dự kiến hoàn tất vào tháng 5 năm 2009.
Công ty Cổ phần Vincom, chủ sở hữu một dãy văn phòng thương mại hàng đầu Hà Nội, cao ốc Vincom Towers, cũng đã thông báo kế hoạch đầu tư 300 triệu USD vào khu liên hợp văn phòng, nhà ở trong quận 1, TPHCM.
Ngoài ra, các công ty lớn trong nước là các tập đoàn kinh tế, tổng
công ty và ngân hàng... đã cùng nhau góp vốn thành lập Quỹ Công nghiệp và năng lượng Việt Nam với tổng số vốn lên đến 10 ngàn tỷ đồng. Đây là quỹ có quy mô lớn nhất hiện nay nhằm tập trung đầu tư vào các dự án nguồn điện. Cùng góp vốn thành lập Quỹ Công nghiệp và năng lượng có các tên tuổi lớn trong nước như: Tập đoàn Bưu chính - Viễn thông, Dầu khí, Than và khoáng cùng các Tổng Công ty Sông Đà, Tổng Công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp do Ngân hàng Đầu tư - Phát triển đứng đầu. Quỹ Công nghiệp và năng lượng Việt Nam là một quỹ thành viên dạng đóng được hoạt động theo Luật Chứng khoán. Trong đó, các tập đoàn nhà nước lớn trên đây đã chiếm hơn 80% vốn góp, các thành viên khác cũng là tổ chức tài chính, DN công nghiệp và xây dựng lớn. Theo dự kiến, ngay trong năm 2007, Quỹ này có kế hoạch tiếp cận và tham gia đầu tư vào 22 dự án với tổng mức vốn góp khoảng 1.474 tỷ đồng. Năm 2008 sẽ đầu tư 22 dự án với số vốn 2.692 tỷ đồng. Năm 2009 sẽ đầu tư 32 dự án với 3.195 tỷ đồng.
Còn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, trong năm 2008 đã có 44 quốc gia và vùng lãnh thổ đăng ký đầu tư tại Việt Nam, trong đó có 11 quốc gia và vùng lãnh thổ đăng ký đầu tư vốn trên 1 tỷ USD. Malaysia đứng đầu với 49 dự án, vốn đăng ký 14,9 tỷ USD, chiếm 4,2% về số dự án và 25,5% về vốn đầu tư đăng ký. Đài Loan đứng thứ 2 có 127 dự án, vốn
đầu tư 8,6 tỷ USD, chiếm 12,8% về số dự án và 14,8% về vốn đầu tư đăng ký. Nhật Bản đứng thứ 3 có 95 dự án, vốn đầu tư 7,2 tỷ USD, chiếm 9,4% về số dự án và 12,89% về vốn đầu tư đăng ký dự án. Brunei đứng thứ 4 có 16 dự án, vốn đầu tư 4,38 tỷ USD, chiếm 7,5% về vốn đầu tư đăng ký. Canada đứng thứ 5 có 8 dự án, vốn đầu tư 4,23 tỷ USD, chiếm 7,5% về vốn đầu tư đăng ký.
Nhìn chung, các đối cạnh tranh với công ty đều là các đối thủ mạnh, có tiềm lực tài chính, có kinh nghiệm, và là các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Bảng 1: Các đối thủ cạnh tranh trực tiếp của công ty(phụ lục)