Xác định tổng mức vốn đầu tư
Tổng nhu cầu vốn đầu tư của dự án là : 274.962.000.000đ (không bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng)
Trong đó: Giá tri ̣ xây lắp: 199.472.000.000 đ Giá tri ̣ thiết bi ̣: 10.823.000.000
Nguồn vốn đầu tư của dự án
Trong báo cáo nghiên cứu khả thi do công ty Đa ̣i An lâ ̣p, số vốn mà công ty huy đô ̣ng là từ 3 nguồn:
- Vốn vay ngân hàng lãi suất 0,63% / tháng (7,56% /năm): 109.985 triê ̣u đồng tương đương 40%.
- Vốn tự bổ sung của chủ đầu tư: 68.740 triê ̣u đồng tương đương 25%. - Vốn liên kết: 96.237 triê ̣u đồng tương đương 35%.
Sau khi tiến hành thẩm đi ̣nh, tổ thẩm đi ̣nh yêu cầu chủ đầu tư tăng thêm nguồn vốn tự có, ngân hàng sẽ cho vay là 80.000 triê ̣u đồng. Như vâ ̣y nguồn vốn đầu tư cho dự án có cơ cấu như sau:
- Vốn tự có và coi như tự có: 98.725.000.000đ
- Vốn ứng trước của các chủ đầu tư: 96.237.000.000đ - Vốn xin vay ngân hàng: 80.000.000.000đ
Vốn tự có và coi như tự có được tính toán trên cơ sở vốn điều lê ̣ của các cổ đông góp vốn, khả năng huy đô ̣ng vốn từ tái đầu tư, quay vòng vốn đầu tư giai đoa ̣n trước, cho thuê đất và đầu tư cho giai đoa ̣n sau. Đây là mô ̣t trong những lợi thế của đầu tư và kinh doanh cơ sở ha ̣ tầng KCN, vì không cần đầu tư toàn bô ̣ ha ̣ tầng KCN
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
xong mới kinh doanh mà đầu tư theo hình thức “cuốn chiếu”. Theo kinh nghiê ̣m thực tế kinh doanh ha ̣ tầng KCN, nguồn vốn tái đầu tư từ tiền thuê đất trả trước của các chủ đầu tư là rất quan tro ̣ng trong phương án huy đô ̣ng vốn xây dựng KCN.
Đánh giá về cơ cấu vốn đầu tư: - Cơ cấu đầu tư 100% là vốn cố đi ̣nh. - Nguồn vốn đầu tư:
+ vốn tự có và coi như tự có: 36%.
+ vốn ứng trước của các chủ đầu tư: 35%. + vốn vay ngân hàng: 29%.
Nhận xét: như vậy tổ thẩm đi ̣nh đã có những xem xét khá kỹ về nguồn vốn huy động của dự án, bên cạnh những số liê ̣u do chủ đầu tư cung cấp trong báo cáo nghiên cứu khả thi, cán bộ thẩm đi ̣nh còn tìm hiểu thêm thực tế kinh doanh của các dự án tương tự, từ đó yêu cầu chủ đầu tư phải huy động thêm vốn tự có thông qua nguồn vốn tái đầu tư.
5.3.3.2. Thẩm đi ̣nh viê ̣c xác đi ̣nh doanh thu, chi phí, lợi nhuâ ̣n, dòng tiềncủa dự án đầu tư của dự án đầu tư
Căn cứ tính toán:
- Căn cứ vào báo cáo nghiên cứu khả thi do công ty cổ phần Đa ̣i An lâ ̣p tháng 02/2003.
- Các thông báo giá vâ ̣t liê ̣u xây dựng- thiết bi ̣ đối với khối lượng thực hiê ̣n xây lắp.
- Căn cứ hồ sơ chứng từ liên quan đến dự án do phòng tín du ̣ng cung cấp.
a) Kiểm tra viê ̣c tính toán doanh thu- chi phí của dự án đầu tư
Kiểm tra viê ̣c tính toán doanh thu của dự án:
Doanh thu của dự án được tính toán trên cơ sở kế hoa ̣ch cho thuê la ̣i đất với dự kiến lấp đầy dự án là 6 năm, có thể thấy qua bảng sau:
Bảng 11: Kế hoa ̣ch cho thuê la ̣i đất của công ty Đa ̣i An
Đơn vi ̣ : Ha ( nguồn: báo cáo thẩm đi ̣nh của phòng thẩm đi ̣nh ngân hàng BIDV Cầu Giấy)
Doanh thu dự án có được từ những nguồn chính sau: - Tiền thu đươ ̣c từ viê ̣c cho thuê la ̣i đất:
Tham khảo tình hình về giá cho thuê đất của các khu công nghiê ̣p khác như:
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
STT Chỉ tiêu 2003 2004 2005 2006 2007 2008
1 Diê ̣n tích đất cho thuê 28,4935 31,3325 20,4277 16,5497 6,8578 5,6214 2 Lũy kế 28,4935 59,826 80,2537 96,8034 103,6612 109,2826
KCN Sài Đồng: 1,05 USD /m2/ năm
KCN Thăng Long: 1,2 – 1,4 USD/ m2/ năm KCN Tiên Sơn- Bắc Ninh: 0,4- 0,5 USD/m2/ năm
Căn cứ vào điều kiê ̣n về giao thông, vi ̣ trí đi ̣a lí và để ca ̣nh tranh với các KCN trong khu vực, giá cho thuê la ̣i đất của KCN Đa ̣i An dự kiến: 0,7 USD/ m2/ năm là hợp lí. Tuy nhiên trong từng trường hợp cu ̣ thể, ví du ̣ như:
+ nhà đầu tư trả tiền thuê la ̣i đất 1 lần cho mô ̣t số năm.
+ nhà đầu tư có kế hoa ̣ch đầu tư trên diê ̣n tích lớn ở KCN trong thời gian dài. + nhà đầu tư đồng ý tham gia góp vốn để xây dựng ha ̣ tầng KCN và sử du ̣ng đất để làm nhà máy.
+ trong thời gian đầu để tăng thêm sức hút đối với các nhà đầu tư...
Công ty cổ phần Đa ̣i An nên điều chỉnh giá cho thuê la ̣i đất với từng trường hợp cu ̣ thể cho phù hợp với điều kiê ̣n thực tế kinh doanh.
Diê ̣n tích đất cho thuê của nhà nước: 170 Ha Diê ̣n tích đất cho thuê la ̣i là: 109 Ha
Giá cho thuê: 0,7 USD/ m2/năm Cách tính tiền đất cho thuê la ̣i là:
T1= D1* giá đất cho thuê la ̣i hàng năm D1: diê ̣n tích đất cho thuê lũy kế hàng năm.
Theo tình hình thực tế từ các KCN khác, dự kiến phương thức thu tiền cho thuê la ̣i đất là: thu 3 năm 1 lần.
- Tiền thu phí ha ̣ tầng
Ta ̣m tính: 1.500 đ/ m2/ năm tương đương 15.000.000 đ/ Ha/ năm. Bảng tính doanh thu của dự án
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
Bảng 12a: bảng tính doanh thu của dự án từ năm 2003- 2012
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
Chỉ tiêu 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Đơn giá cho thuê la ̣i đất (triê ̣u đ/ ha) 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 Đơn giá thu phí ha ̣ tầng (triê ̣u đ/ ha) 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 Diê ̣n tích cho thuê (ha) 28,4935
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (49 năm) 9184,88 9184,88 9184,88 9184,88 9184,88 9184,88 9184,88 9184,88 9184,88 9184,88 Diê ̣n tích cho thuê (ha) 31,3325
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (48 năm) 10100,03 10100,03 10100,03 10100,03 10100,03 10100,03 10100,03 10100,03 10100,03 Diê ̣n tích cho thuê (ha) 20,4277
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (47 năm) 6584,87 6584,87 6584,87 6584,87 6584,87 6584,87 6584,87 6584,87
Diê ̣n tích cho thuê (ha) 16,5497
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (46 năm) 5334,8 5334,8 5334,8 5334,8 5334,8 5334,8 5334,8
Diê ̣n tích cho thuê (ha) 6,8578
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (45 năm) 2210,61 2210,61 2210,61 2210,61 2210,61 2210,61
Diê ̣n tích cho thuê (ha) 5,6214
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (44 năm) 1812,06 1812,06 1812,06 1812,06 1812,06 Tổng doanh thu thuê la ̣i đất (triê ̣u
đồng) 9184,88 19284,91 25869,78 31204,58 33415,19 35227,25 35227,25 35227,25 35227,25 35227,25 Doanh thu phí ha ̣ tầng (triê ̣u đồng) 427,4 897,39 1203,81 1452,05 1554,92 1639,24 1639,24 1639,24 1639,24 1639,24 Tổng doanh thu (triê ̣u đồng) 9612,28 20182,3 27073,59 32656,63 34970,11 36866,49 36866,49 36866,49 36866,49 36866,49
Bảng 12b: bảng tính doanh thu của dự án từ năm 2013- 2022
Chỉ tiêu 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Đơn giá cho thuê la ̣i đất (triê ̣u đ/ ha) 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45 107,45
Đơn giá thu phí ha ̣ tầng (triê ̣u đ/ ha) 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (49 năm) 9184,88 9184,88 9184,88 9184,88 9184,88 9184,88 3061,63 Doanh thu cho thuê la ̣i đất (48 năm) 10100,03 10100,03 10100,03 10100,03 10100,03 10100,03 10100,03
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (47 năm) 6584,87 6584,87 6584,87 6584,87 6584,87 6584,87 6584,87 4389,91
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (46 năm) 5334,8 5334,8 5334,8 5334,8 5334,8 5334,8 5334,8 5334,8 1778,27
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (45 năm) 2210,61 2210,61 2210,61 2210,61 2210,61 2210,61 2210,61 2210,61 2210,61
Doanh thu cho thuê la ̣i đất (44 năm) 1812,06 1812,06 1812,06 1812,06 1812,06 1812,06 1812,06 1812,06 1812,06 1208,04
Tổng doanh thu thuê la ̣i đất (triê ̣u
đồng) 35227,25 35227,25 35227,25 35227,25 35227,25 35227,25 29103,99 13747,38 5800,94 1208,04
Doanh thu phí ha ̣ tầng (triê ̣u đồng) 1639,24 1639,24 1639,24 1639,24 1639,24 1639,24 1639,24 1639,24 1639,24 1639,24 Tổng doanh thu (triê ̣u đồng) 36866,49 36866,49 36866,49 36866,49 36866,49 36866,49 30743,23 15386,62 7440,18 2847,28
(Nguồn: báo cáo thẩm đi ̣nh của phòng thẩm đi ̣nh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Cầu Giấy)
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
Qua tính toán, tổng doanh thu 20 năm là 586.444 triê ̣u đồng.
Kiểm tra viê ̣c tính toán chi phí của dự án
Tiền thuê đất của Nhà nước: theo biên bản hô ̣i nghi ̣ liên ngành của UBND tỉnh Hải Dương ngày 03/12/2002 về viê ̣c thống nhất bồi thường thiê ̣t ha ̣i về đất của KCN, tiền thuê đất của dự án KCN Đa ̣i An được tính như sau: 10 năm đầu được miễn 100%, 10 năm tiếp theo đươ ̣c miễn 50% với giá thuê đất được tính là 10 triê ̣u đồng/ m2.
Tổng chi phí trả tiền thuê đất cho Nhà nước:
(109,2826 ha x 10 tr đồng/m2 x 10 năm x 50%) + (109,2826 ha x 10 tr đồng/m2 x 30 năm) = 38.248,91 triê ̣u đồng.
Chi phí quản lí vâ ̣n hành: bao gồm lương, bảo hiểm, chi phí hành chính… (tính trung bình/ năm)
- Lương trực tiếp: 1 triê ̣u đồng/người/ tháng x 12 tháng x 20 người = 240 triê ̣u đồng - Bô ̣ phâ ̣n bảo vê ̣: 12 người x 12 tháng x 0,8 triê ̣u đồng/người = 115,2 tr. đồng - Chi phí chung: 70% x 240 triê ̣u đồng = 168 tr.đồng - Chi phí hành chính khác: 1 triê ̣u đồng x 12 tháng = 12 triê ̣u đồng - Nhân công phu ̣c vu ̣ xử lí nước mă ̣t, xử lí nước thải:
3 người x 0,7 triê ̣u đồng/ người x 12 tháng = 25,2 tr.đồng Chi phí quảng cáo: ta ̣m tính 100 tr.đồng/ năm (tính trong 6 năm đầu)
Chi phí duy tu, sửa chữa: ta ̣m tính bằng 0,1 % giá tri ̣ đầu tư công trình ha ̣ tầng cơ sở (đã khấu trừ vốn phần chuyển giao la ̣i của các cơ quan có chức năng quản lí chuyên ngành). Tính chi phí duy tu sửa chữa mô ̣t lần.
Có thể tổng hợp chi phí hoa ̣t đô ̣ng của dự án qua bảng sau:
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
Bảng 13: Bảng tính chi phí kinh doanh hàng năm của dự án
Bảng 13a: bảng tính chi phí kinh doanh hàng năm của dự án từ 2003 – 2012
Đơn vi ̣: triê ̣u đồng
STT Chỉ tiêu 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1 Tiền thuê đất Nhà nước 0 0 0 0 0 0 0 0 0 546,413
2 Chi phí quản lí vâ ̣n hành 168,12 280,2 448,32 560,4 560,4 560,4 560,4 560,4 560,4 560,4
3 Chi phí quảng cáo 100 100 100 100 100 100
4 Chi phí duy tu, sửa chữa 305,74 305,74
5 Chi phí hàng năm
(1+2+3+4) 268,12 380,2 548,32 660,4 966,14 660,4 560,4 560,4 560,4 1412,553
( nguồn: Báo cáo thẩm đi ̣nh của phòng Thẩm đi ̣nh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Viê ̣t Nam chi nhánh Cầu Giấy)
Bảng 13b: Bảng tính chi phí kinh doanh hàng năm của dự án từ 2013 – 2022
Đơn vi ̣ : triê ̣u đồng
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
STT Chỉ tiêu 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
1 Tiền thuê đất Nhà nước 546,413 546,413 546,413 546,413 546,413 546,413 546,413 546,413 546,413 1092,83 2 Chi phí quản lí vâ ̣n hành 560,4 560,4 560,4 560,4 560,4 560,4 560,4 560,4 560,4 560,4 3 Chi phí quảng cáo
4 Chi phí duy tu, sửa chữa 305,74 305,74
5 Chi phí hàng năm (1+2+3+4) 1106,81 1106,81 1106,81 1106,81 1412,55 1106,81 1106,81 1106,81 1106,81 1958,97
( nguồn: báo cáo thẩm đi ̣nh của phòng Thẩm đinh ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Cầu Giấy)
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
Kiểm tra viê ̣c tính toán khấu hao hàng năm của dự án
Theo báo cáo nghiên cứu khả thi, dự án có tổng thời gian khấu hao là 20 năm, trong đó tùy theo từng ha ̣ng mu ̣c công trình mà khoảng thời gian khấu hao là khác nhau.
Áp du ̣ng phương pháp khấu hao đều để xác đi ̣nh khấu hao hàng năm của dự án D = (Iv0 – SV)/ n
Trong đó:
n: số năm vâ ̣n hành Iv0 : nguyên giá SV: giá tri ̣ còn la ̣i
Khấu hao hàng năm của dự án được tính qua bảng sau:
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
Bảng 14: Bảng tính khấu hao của dự án
Đơn vi ̣: VND
STT Ha ̣ng mu ̣c Tổng vốn đầu tư
Thời gian tính khấu hao (năm)
2003 2004 2005 … 2022
1 San nền (80%) 48.386.413.430 7 6.912.344.776 6.912.344.776 6.912.344.776
2 Hê ̣ thống giao thông (70%) 43.208.638.480 10 2.160.431.924 2.160.431.924 2.160.431.924
3 Hê ̣ thống cây xanh 2.171.650.000 15 144.776.667 144.776.667 144.776.667
4 Hê ̣ thống thoát nước mưa 8.959.256.000 20 447.962.800 447.962.800 447.962.800 447.962.800 447.962.800
5 Hê ̣ thống điê ̣n chiếu sáng 8.658.450.000 15 577.230.000 577.230.000 577.230.000
6 Đền bù và giải phóng mă ̣t bằng 36.400.000.000 10 3.640.000.000 3.640.000.000 3.640.000.000
7 Chuẩn bi ̣ đầu tư 1.646.328.469 10 164.632.847 164.632.847 164.632.847
8 Thực hiê ̣n đầu tư 10.544.356.373 10 1.054.435.637 1.054.435.637 1.054.435.637
9 Kết thúc xây dựng 1.604.004.027 10 160.400.403 160.400.403 160.400.403
10 Dự phòng phí 13.093.440.388 10 1.309.344.039 1.309.344.039 1.309.344.039
11 Lãi vay trong thời gian XD 20.368.856.031 15 1.357.923.735 1.357.923.735 1.357.923.735
12 Tổng 195.041.393.198 17.929.482.827 17.929.482.827 17.929.482.827 447.962.800 447.962.800
(nguồn: báo cáo thẩm đi ̣nh của phòng Thẩm đi ̣nh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Cầu Giấy)
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
Kiểm tra viê ̣c trả lãi và vốn vay
Theo báo cáo nghiên cứu khả thi của công ty Đa ̣i An, kế hoa ̣ch trả nợ vốn vay bắt đầu từ năm 2006, tiến hành trả theo phương thức trả gốc đều trong 8 năm, lãi trả theo số dư nơ ̣ đầu năm với số vốn vay Ngân hàng là 109.985 triê ̣u đồng, lãi suất là 0,63%/tháng. Tuy nhiên, sau khi thẩm đi ̣nh dự án, ngân hàng đồng ý cho vay 80.000 triê ̣u đồng và giải ngân trong 3 năm, bắt đầu từ tháng 4/2003 với lãi vay bình quân của dự án là 0,85%/tháng. Đồng thời căn cứ vào kế hoa ̣ch kinh doanh của công ty, thì công ty sẽ tiến hành trả nợ từ năm thứ 2 trở đi và sẽ tiến hành trả nợ cả gốc lẫn lãi vay trong 5 năm. Có thể thấy kế hoa ̣ch trả nợ gốc và lãi vay của công ty qua bảng sau:
Bảng 15: Bảng kế hoa ̣ch trả nợ lãi và vốn vay
Đơn vi ̣: triê ̣u đồng
Chỉ tiêu Số tiền vay Trả nợ gốc Lũy kế nợ gốc Chi phí lãi vay Tổng trả nợ gốc và lãi
2003 15.000 15.000 360 360 2004 35.000 5.000 45.000 4.650 9.650 2005 30.000 10.000 65.000 6.630 16.630 2006 20.000 45.000 4.590 24.590 2007 20.000 25.000 2.550 22.550 2008 25.000 0 1.275 26.275 Cô ̣ng 80.000 80.000 20.055 100.055
(nguồn: báo cáo thẩm đi ̣nh của phòng Thẩm đi ̣nh ngân hàng BIDV Cầu Giấy)
b) Kiểm tra viê ̣c xác đi ̣nh lợi nhuâ ̣n, dòng tiền của dự án đầu tư
Căn cứ vào các bảng tính toán ở trên để xác đi ̣nh lợi nhuâ ̣n ròng của dự án. Thuế thu nhâ ̣p doanh nghiê ̣p: 32% x doanh thu trước thuế
Theo quyết đi ̣nh số 3149/2002/QĐ – UB ngày 17/07/2002 về viê ̣c ưu đãi khuyến khích đầu tư của tỉnh Hải Dương, thuế TCDN được miễn 2 năm đầu kể từ khi có lãi, năm thứ 3 được giảm 50% số thuế phải nô ̣p, từ năm thứ 4 thuế suất là 32%.
SV: Vũ Thị Hà Phương Lớp: Kinh tế đầu tư 48B
Bảng 16: Bảng tính lợi nhuâ ̣n ròng của dự án
Bảng 16a: bảng tính lợi nhuâ ̣n ròng của dự án 2003- 2012
Đơn vi ̣: triê ̣u đồng
STT Các chỉ tiêu 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1 Doanh thu 9612 20182 27074 32657 34970 36866 36866 36866 36866 36866
2 Chi phí hoa ̣t đô ̣ng 268 380 548 660 966 660 560 560 560 1413
3 Thu nhâ ̣p hoa ̣t đô ̣ng 9344 19802 26526 31997 34004 36206 36306 36306 36306 35453
4 Khấu hao 17929 17929 17929 17929 17929 17929 17929 11017 11017 11017
5 Thu nhâ ̣p sau khấu hao -8585 1873 8597 14068 16075 18277 18377 25289 25289 24436
6 Lãi vay hàng năm 360 4650 6630 4590 2550 1275
7 Thu nhâ ̣p trước thuế -8945 -2777 1967 9478 13525 17002 18377 25289 25289 24436
8 Thuế thu nhâ ̣p doanh nghiê ̣p 0 0 0 0 2164 5440,64 5880,64 8092,48 8092,48 7819,52
9 Lợi nhuâ ̣n ròng -8945 -2777 1967 9478 11361 11561,36 12496,36 17196,52 17196,52 16616,48 10 Lợi nhuâ ̣n ròng + khấu hao 8984 15152 19896 27407 29290 29490,36 30425,36 28213,52 28213,52 27633,48
(Nguồn: báo cáo thẩm đi ̣nh của phòng Thẩm đi ̣nh ngân hàng Đầu tư và Phát triển Viê ̣t Nam chi nhánh Cầu Giấy)
Bảng 16b: bảng lợi nhuâ ̣n ròng của dự án từ năm 2013- 2022
Đơn vi ̣: triê ̣u đồng
STT Các chỉ tiêu 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022