Đất đai ngày nay đã không chỉ còn là nguồn tài nguyên quý hiếm mà đã trở thành tài sản to lớn của quốc gia. Công tác QLNN về đất đai cả về thể chế và tổ chức bộ máy, cán bộ, công chức phải tương xứng với nguồn vốn to lớn đó.
Trong quá trình đổi mới về cơ chế kinh tế, Luật Đất đai qua 4 lần sửa đổi (năm 1993,1999, 2001 và 2003) đã có bước tiến bộ đáng kể, điểm nổi bật là Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và các cá nhân sử dụng lâu dài; thừa nhận quyền của người sử dụng đất; xác định đất có giá. Luật Đất đai hiện hành đã công nhận quyền của người sử dụng đất. Đất đai đã vận động theo hướng: đất đai được thay đổi mục đích sử dụng một cách rất cụ thể, tập trung vào những hoạt động kinh tế có năng suất lao động cao hơn, hiệu quả kinh tế trên một đơn vị diện tích lớn hơn; chuyển đổi về chủ sử dụng, theo hướng đất được chuyển sang chủ sử dụng có nhiều tiềm lực và khả năng tạo ra hiệu quả kinh tế cao hơn; chuyển đổi về giá trị, theo hướng giá trị đất đai ngày càng tăng lên cùng với sự phát triển chung về kinh tế, với sự tăng trưởng dân số và sự tăng lên về hiệu quả kinh tế trên một đơn vị diện tích của từng loại đất. Sự vận động đó phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.
Điều đáng tiếc là do nhiều nguyên nhân, trong đó có vấn đề quan trọng là công tác QLNN về đất đai chưa đúng tầm, chưa tương xứng với nguồn vốn vô cùng lớn lao đó,
cộng với việc chưa làm sáng tỏ được cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN; một số quan điểm, chính sách, nhận thức chưa thống nhất và thông suốt, nên các chính sách về đất đai không rõ ràng, dứt khoát; việc tổ chức thực hiện kém hiệu quả; sự buông lỏng, tùy tiện trong quản lý làm cho sự vận động của đất đai càng trở nên phức tạp và rối ren với nhiều biểu hiện tiêu cực, vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước.
Để tăng cường và nâng cao hiệu quả QLNN về đất đai, cần chú trong một số điểm sau:
1. Xây dựng và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất ở mỗi địa phương phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước, cũng như quy hoạch ngành trên lãnh thổ; phù hợp với yêu cầu công nghiệp hóa, đô thị hóa, chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Có quy chế đảm bảo công khai, minh bạch quy hoạch tổng
thể và chi tiết để dân tham gia ý kiến, thực hiện và giám sát việc thực hiện.
Theo số liệu của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), đến đầu năm 2003, đã có 58 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và 3.597 xã, phường, thị trấn trong cả nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Một số quy hoạch sử dụng đất đã được triển khai thực hiện đưa lại hiệu quả thiết thực, nhất là quy hoạch tổng thể các đô thị lớn, các vùng, các khu công nghiệp tập trung. Tuy nhiên, chất lượng công tác quy hoạch đang ở mức rất khiêm tốn, công tác dự tính, dự báo quy hoạch chung còn hạn chế, quy hoạch sử dụng đất còn hạn chế hơn. Việc quy hoạch còn mang tính ước lệ, thậm chí là do phỏng đoán của một bộ phận cán bộ, chưa dựa trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước, chưa được sự tham gia đóng góp ý kiến rộng rãi của nhân dân, của các nhà khoa học và quản lý. Tình trạng xây dựng quy hoạch rồi để đó, không triển khai thực hiện (quy hoạch treo), hoặc thực hiện theo một đường khác, làm cho sự biến động của đất đai đã phức tạp lại càng phức tạp hơn.
2. Đất đai đều phải có chủ sử dụng và quản lý cụ thể, xác định rõ quyền lợi vànghĩa vụ của người sử dụng đất nghĩa vụ của người sử dụng đất
Đất đai, đồi núi, rừng, sông, suối, ao, hồ, đầm,… đều phải có chủ cụ thể, chính xác (có thể là tổ chức hoặc cá nhân). Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mọi thay đổi, biến động về đất đai phải đăng ký kịp thời tại cơ quan quản lý đất. Đó là căn cứ pháp lý để thực hiện các quyền của người sử dụng đất và cơ sở để thực hiện QLNN. Đối với đất nông nghiệp đã có bước chuyển biến tiến bộ, việc sử dụng, quản lý cũng như việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tương đối được bảo đảm.
Đối với đất đô thị, đất ven đô, nơi đất đai đang biến động phức tạp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) với quyền sở hữu nhà ở chỉ mới thực hiện đạt tỷ lệ thấp, đang là trở ngại lớn cho việc thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất. Đối với đất công, đồi núi, rừng, ao, hồ, sông, suối, trên danh nghĩa do chính quyền các cấp quản lý nhưng thực tế đất đai này chưa có chủ cụ thể và Nhà nước buông lỏng quản lý. Ngay một số đất công ở các đô thị và ven đô cũng không có chủ quản lý rõ ràng hoặc bị chủ sử dụng lợi dụng để vụ lợi cục bộ, tình trạng lấn chiếm đất công còn phổ biến.
3. Phân loại đất và xác định giá trị QSDĐ
Trong thực tế, đất đai có nhiều loại, nhiều dạng, ở nhiều vùng, miền khác nhau, Nhà nước cần có biện pháp phân loại đất đai phù hợp với thực tế, để có chính sách cụ thể đối với mỗi loại đất mà trước hết là định giá trị đất (có thể là đất chuyên dùng, đất canh tác, đất chưa sử dụng). Vấn đề này đang còn nhiều ý kiến khác nhau, Nhà nước cần quản lý không chỉ diện tích mà cả chất lượng, giá cả của từng loại đất. Điều quan trọng là giá đất phải phải được hình thành theo giá thị trường có sự hướng dẫn của Nhà nước thông qua các tổ chức định giá chuyên nghiệp. Giá đất cần được công bố công khai để áp dụng đối với các loại đất đền bù khi Nhà nước cần thu hồi đất, để thu thuế khi thực hiện việc chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng…
tài sản của Nhà nước có giá trị cụ thể. Nhà nước thực hiện định kỳ kiểm kê, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức (bao gồm các cơ quan, tổ chức nhà nước) và cá nhân sử dụng đất. Không để tình trạng đất đai của Nhà nước bị các tổ chức của Nhà nước thao túng, sử dụng vì lợi ích cục bộ.
4. Hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản phải bao gồm cả thị trường giá trị QSDĐ theo tinh thần Nghị quyết Đại hội IX của Đảng. Cần tạo khung pháp lý đồng bộ cho quá trình chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ diễn ra một cách công khai, bình thường và thuận lợi, đáp ứng tốt nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội. Đồng thời, có chính sách quản lý đất đai phù hợp với phong tục, tập quán và truyền thống sử dụng đất của đồng bào các dân tộc thiểu số.
Nhà nước công nhận và tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng giá trị QSDĐ hợp pháp. Mọi giao dịch về giá trị QSDĐ được đăng ký công khai với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các nghĩa vụ (nếu có) theo quy định của pháp luật. Qua đó, quá trình chuyển đổi đất đai sẽ diễn ra một cách bình thường và thuận lợi, không làm giá đất tăng đột biến và giả tạo, không làm cho đất đai trở thành lực cản đầu tiên và rất nặng nề cho hoạt động sản xuất - kinh doanh, nhất là các hoạt động kinh tế mới được hình thành như hiện nay.
Đơn giản hóa các thủ tục hành chính về giao dịch đất đai, đảm bảo cho người sử dụng đất được thực sự chủ động thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật. Sau khi có giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất thực hiện các quyền đó trong phạm vi quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chỉ cần đăng ký với cơ quan quản lý đất và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo luật định, không phải xin phép và cấp phép.
5. Nhà nước thực hiện các chính sách điều tiết
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi nguồn lợi phát sinh từ đất không do chủ sử dụng tạo nên đều phải được điều tiết hợp lý để phục vụ cho nhu cầu chung, bảo đảm mọi người dân đều được hưởng lợi từ tài nguyên đất thuộc sở hữu toàn dân. Đất đai là nguồn vốn to lớn, thể chế quản lý của Nhà nước phải nhằm làm cho nguồn vốn đó không ngừng phát triển, không ngừng sinh lợi để tập trung vào xây dựng đất nước. Tại nhiều nước trên thế giới, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm khoản 25 - 30% giá trị tổng sản phẩm quốc gia (GDP). Tại Mỹ, bất động sản chiếm 30 - 40% GDP, tại Anh, lượng tiền cho các nhân vay hơn 700 tỉ bảng, trong đó 565 tỉ được bảo đảm bằng bất động sản, phần lớn là giá trị đất và nhà nước điều tiết một phần đáng kể lợi nhuận cho lợi ích công. Ở Đài Loan, chính quyền căn cứ vào giá gốc khi chủ sở hữu đất bắt đầu sử dụng, nếu chủ sở hữu đó bán đất cho người khác sở hữu thì phần chênh lệch phải điều tiết thấp nhất là 40% và cao nhất là 60%. Ở Việt Nam, nguồn vốn rất lớn đó, vừa qua đã tuột khỏi tay Nhà nước, rơi vào tay một số ít người, gây bất bình trong xã hội và rối rắm trong quản lý.
Đất đai sử dụng vào mặt bằng kinh doanh, vào mục đích lợi nhuận phải được tiến hành đấu giá về mặt giá trị QSDĐ, đảm bảo sự công bằng và bình đẳng trong cạnh tranh. Chấm dứt tình trạng đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng trên thực tế lại thuộc về
một nhóm quyền lực để vụ lợi thông qua việc ban phát nguồn tài nguyên to lớn của nhân dân.
Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, trưng thu, trưng mua đất để phục vụ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng và các công việc vì lợi ích của quốc gia, đi liền với chính sách bảo đảm cho người nông dân khi bị thu hồi đất có điều kiện sinh sống. Đối với đất đai thu hồi để mở mang các khu công nghiệp, các mặt bằng sản xuất, cần có chính sách để người có đất có quyền tham gia cổ phần, cho thuê QSDĐ, hoặc tạo việc làm cho các lao động của những hộ có đất bị thu hồi, không coi việc đền bù giá trị QSDĐ là hết trách nhiệm đối với dân. Đây đang là vấn đề rất gay cấn, nhiều hộ nông dân khi bị thu hồi đất, tuy có được một số tiền đền bù, nhưng mất hẳn nguồn sinh sống từ lâu đời, chưa biết dựa vào đâu.
6. Kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý
Tổ chức bộ máy cơ quan chuyên môn đủ mạnh và cán bộ, công chức có chuyên môn, nghiệp vụ, thạo việc, có phẩm chất và trách nhiệm cao để thực hiện nhiệm vụ quản lý nguồn tài sản to lớn này. Thực tế vừa qua, chúng ta chưa chú trọng đầy đủ đối với cơ quan quản lý về đất đai, kể cả ở Trung ương và các cấp chính quyền địa phương, công tác quản lý đất đai còn rất bất cập. Tình trạng giao đất, cấp đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất đai, tranh chấp và khiếu kiện xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi.
Qua kiện toàn Chính phủ nhiệm kỳ 2002 – 2007, Quốc hội quyết định tổ chức Bộ Tài nguyên và Môi trường (thay cho Tổng cục Địa chính), để ngang tầm với nhiệm vụ quản lý nguồn tài nguyên quý hiếm này, là thể hiện một bước nhận thức mới về công tác QLNN đối với đất đai. Điều quan trọng là tổ chức bộ máy và đội ngũ cán bộ, công chức đủ năng lực và phẩm chất thực hiện nghĩa vụ đó.
Đội ngũ cán bộ, công chức phải được đào tạo đến nơi đến chốn, thành thạo về nghiệp. Nội dung đào tạo, ngoài những kiến thức cơ bản, phải rất chú trọng về kỹ năng, nghiệp vụ cụ thể, nhất là đối với cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ, cập nhật biến động đất đai tại cơ sở. Trước đây trong chế độ cũ, cán bộ chủ sự quản thủ ruộng đất được đào tạo không chỉ cơ bản mà rất cụ thể về nghiệp vụ, “phải tổ chức mọi công việc thật cụ thể, với ít thể thức nhất và tránh cho các sở hữu chủ và các chức dịch phải đi lại nhiều lần…”, “các chủ sự hoàn toàn chịu trách nhiệm về các hậu quả do công việc mình đã làm”(1); “những sổ ruộng đất và những sổ sách khác dùng trong phòng quản thủ ruộng đất đều phải giữ gìn không tẩy xóa viết đè lên chữ hay viết vào giữa dòng, xóa chữ nào phải gạch một nét nhỏ bằng mực và phải thừa nhận ở bên lề hoặc ở cuối văn bản. Khi ghi vào sổ ruộng đất hoặc vào các bằng khoán ruộng đất thì nhất thiết phải viết bằng tay với mực đen cố định…”(2).
Cán bộ trực tiếp thực hiện việc quản lý đất đai ở cơ sở phải là những người tận tụy, trung thực, không vụ lợi và hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc làm của mình trước pháp luật. Trước đây, trách nhiệm của cán bộ quản thủ ruộng đất được quy định khá chặt chẽ:
“các chủ sự dù chính thức hay tạm thời khi nhận việc phải tuyên thệ trước Tòa án sơ thẩm nơi mình ở, thề sẽ làm chính xác và thành thực những công việc mà mình được giao phó”(3); “chủ sự khi nhận việc buộc phải nộp trong hạn 3 tháng là cùng khoản bảo đảm bằng tiền mặt, tiền gửi nhà nước, hoặc bằng bất động sản đã đăng bộ”; “sau
10 năm là hạn cuối cùng của việc ký gửi khoản bảo đảm. chủ sự quản thủ ruộng đất phải xin một giấy chứng nhận của Lục sự tòa án nơi mình đang làm việc, nói rõ Tòa không nhận được đơn khiếu nại xin đòi tiền bồi thường; khi xuất trình được giấy nói trên, viên chủ sự được hoàn lại số tiền hay hiện vật đã ký gửi bảo đảm”(4); “số tiền các chủ sự quản thủ ruộng đất phải gửi để bảo đảm được quy định ngay trong Nghị định bổ nhiệm”(5). Đây là những vấn đề chúng ta có thể tham khảo khi xây dựng trương trình, nội dung đào tạo và chế độ trách nhiệm đối với cán bộ nói chung, cán bộ địa chính nói riêng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
7. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra
Cần tiến hành thanh tra, kiểm tra việc thực hiện công tác quản lý đất đai một cách thường xuyên và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm ở tất cả các cấp, các ngành. Hàng năm, cần có kiểm kê, đánh giá tình hình biến động về các loại đất đai của chủ sử dụng đất trên các địa bàn. Đối với các tổ chức và cơ quan nhà nước cũng như các cấp chính quyền địa phương, mỗi lần thay đổi người đứng đầu phải có giao, nhận việc quản lý đất đai thuộc thẩm quyền. Công tác này trong thời gian qua chưa được thực hiện một cách nghiêm túc, nếu không muốn nói là buông lỏng. Gần đây, theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, đã tiến hành một đợt kiểm tra, phát hiện khá nhiều vụ sai phạm như đã nêu trên, nhưng mức độ xử lý đạt kết quả thấp.
Ghi chú: (1),(2),(3),(4),(5): Nghị định của Toàn quyền Đông Dương ngày 12- 8- 1927 quy định công tác quản thủ