THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
3.2.2Giải pháp phát hành trái phiếu:
Thực tế việc Ngân hàng thắt chặt tắn dụng bất ựộng sản ựã gây ra nhiều khó khăn lớn cho các công ty bất ựộng sản. Do ựó, bên cạnh việc thu hút vốn và hợp tác với các công ty nước ngoài, các công ty bất ựộng sản ựã tìm cách tồn tại bằng cách huy ựộng vốn thông qua phát hành trái phiếu.
Nhận ra hiệu quả có ựược của kênh huy ựộng vốn này nên việc phát hành trái phiếu bất ựộng sản ựã trở nên phổ biến trên thế giới. Cụ thể, gần ựây nhất, CapitalLand của Singapore ựã hợp tác với Tập ựoàn Lippo ựể phát hành 342 triệu VND trái phiếu ựể phát triển 2 dự án chung cư. đây không phải là lần ựầu tiên mà là lần thứ 5 CapitalLand huy ựộng vốn bằng cách phát hành trái phiếu.
Ở nước ta, trong tình trạng khó khăn về nguồn vốn như hiện nay, với hình thức này, các công ty ựầu tư Bất ựộng sản sẽ không còn khó khăn ựể tìm ựược nguồn vốn ựáp ứng nhu cầu ựầu tư. Ngoài ra công ty ựầu tư Bất ựộng sản có thể huy ựộng vốn của nhiều ựối tượng khác nhau như quỹ ựầu tư, các công ty, tập ựoàn bảo hiểm, tài chắnh... Mặt khác việc áp dụng lãi suất cũng như quá trình trả nợ qua phương thức này sẽ linh hoạt hơn so với các tổ chức tắn dụng. Doanh nghiệp cũng có thể chủ ựộng hơn trong việc quản trị tài chắnh thông qua việc mua ựi hay bán lại trái phiếu do công ty mình phát hành ra trên thị trường.
đối với các công ty ựầu tư kinh doanh các sản phẩm không phải là bất ựộng sản, ựiều kiện của việc phát hành trái phiếu là chỉ cần có thời gian hoạt
ựộng tối thiểu là 1 năm kể từ ngày công ty chắnh thức ựi vào hoạt ựộng, có báo cáo tài chắnh của năm liền kề trước năm phát hành ựược kiểm toán và kết quả hoạt ựộng sản xuất, kinh doanh của năm ựó phải có lãi. Tuy nhiên,ựối với một công ty Bất ựộng sản thì việc phát hành trái phiếu bất ựộng sản kèm theo quyền mua căn hộ thì còn bị chi phối bởi Luật Nhà Ở và Luật Kinh Doanh Bất động Sản. Bởi lẽ, điều 39 của Luật Nhà ở quy ựịnh rằng các nhà ựầu tư chỉ có thể huy ựộng vốn từ khách hàng hoặc người cho thuê khi hoàn tất xây dựng nền móng của cao ốc. Bên cạnh ựó, ựiều 4 Nghị ựịnh 153/2007/Nđ-CP ngày 15/10/2007 quy ựịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất ựộng sản thì: "Việc ứng tiền trước mua nhà phải ựược thực hiện nhiều lần. Lần ựầu chỉ ựược huy ựộng khi chủ ựầu tư ựã bắt ựầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến ựộ và nội dung của dự án ựã ựược phê duyệtỢ.
Như vậy, một câu hỏi ựược ựặt ra ở là nếu việc huy ựộng vốn bằng trái của một công ty bất ựộng sản ựược tiến hành trước khi công ty hoàn thành phần móng của công trình thì có bị xem là vi phạm luật hay không. Câu trả lời ở ựây là việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền mua căn hộ hoàn toàn phù hợp với Luật Doanh nghiệp, không trái với Luật Chứng khoán. Cả chủ ựầu tư và khách hàng tham gia mua trái phiếu ựều ựược ựảm bảo quyền lợi. Chỉ khi dự án ựủ ựiều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ựộng sản (hoàn tất hạ tầng, xây xong phần móng) thì công ty Bất ựộng sản mới tiến hành ký hợp ựồng mua bán căn hộ với khách hàng. Trước khi công trình hoàn tất phần móng, tất cả khách hàng ựều mua trái phiếu Bất ựộng sản ựều là trái chủ, chưa phải là khách hàng mua căn hộ. Do ựó, công ty Bất ựộng sản không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, ựể ựảm bảo lòng tin của khách hàng, trái phiếu của công ty Bất ựộng sản cần ựược ựảm bảo thanh toán. Việc ựảm bảo thanh toán có thể thông qua bảo lãnh thanh toán của các tổ chức tài chắnh, tắn dụng, hoặc bảo ựảm bằng tài sản của tổ chức phát hành ( tức là chắnh công ty Bất ựộng sản); theo ựó, tài sản bảo ựảm thanh toán phải ựược xác ựịnh giá trị bởi các tổ chức chuyên môn có chức năng ựịnh giá; ựồng thời, giá trị tài sản ựảm bảo thanh toán phải lớn hơn giá trị (gốc, lãi) trái phiếu ựược bảo ựảm bằng tài sản. Ngoài ra cũng có thể thực hiện qua hình thức bảo ựảm bằng tài sản của bên thứ ba; theo ựó, tài sản bảo
ựảm thanh toán của bên thứ ba phải là tài sản ựăng ký giao dịch bảo ựảm và ựược xác ựịnh giá bởi tổ chức chuyên môn có chức năng ựịnh giá.
Như vậy, trong thời gian hiện tại, việc phát hành trái phiếu Bất ựộng sản thật sự là một chiếc phao rất hiệu quả ựối với các công ty Bất ựộng sản trong gian ựoạn khát vốn. Về phắa khách hàng, khi càng nhiều công ty Bất ựộng sản tham gia huy ựộng vốn bằng hình thức này thì khách hàng sẽ càng có lợi do các công ty Bất ựộng sản phải chạy ựua quan tâm hơn ựến chất lượng sản phẩm Bất ựộng sản ựể dễ dàng thu thu hút vốn.
3.2.3 Giải pháp hình thành các quỹ tắn thác bất ựộng sản:
Một trong những giải pháp ựể ổn ựịnh thị trường bất ựộng sản và tạo ựiều kiện cho các công ty bất ựộng sản hoạt ựộng tốt hơn chắnh là việc gia tăng nguồn cung cho thị trường bất ựộng sản. Muốn thực hiện ựược ựiều này, thị trường Bất ựộng sản cần thu hút một lượng vốn lớn cả trong nước lẫn nước ngoài. Một trong những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực Bất ựộng sản ựược nhiều nước trên thế giới áp dụng chắnh là Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản.
Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ra ựời sẽ là một kênh rất quan trọng ựể thu hút vốn ựầu tư trong và ngoài nước vào bất ựộng sản, nhất là các khu ựô thị mới.
Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản là một mô hình ựầu tư bất ựộng sản dựa vào uy tắn và kinh nghiệm của công ty thành lập Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà ựầu tư mua chứng chỉ quỹ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản.
Nhà ựầu tư ủy thác cho công ty quản lý Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ựầu tư vốn của quỹ vào bất ựộng sản kiếm lời. Vì là ủy thác nên ở các nước các công ty quản lý quỹ chuyển giao ắt nhất hơn 90% lợi nhuận cho các nhà ựầu tư vào Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản . Cổ phiếu của Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản luôn có tắnh thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ rất ổn ựịnh.
Trên thế giới, Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ựược phân loại theo ựối tượng ựầu tư, gồm: Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản khai thác bất ựộng sản (Equity REIT), quỹ này tìm cách sở hữu và ựiều hành khai thác bất ựộng sản ựể tạo thu nhập. Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản cho vay (Mortgage REIT) cho chủ
sở hữu bất ựộng sản hoặc những người khai thác bất ựộng sản vay tiền, vắ dụ cho vay ựể mua lại quyền khai thác một khách sạn trong vòng một số năm nhất ựịnh. Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản cũng có thể mua lại một số khoản nợ hoặc các chứng khoán ựược ựảm bảo bằng bất ựộng sản. Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác các bất ựộng sản vừa cho các chủ bất ựộng sản khác vay tiền. Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản còn ựược phân loại theo tổ chức: Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản là một pháp nhân ựược thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có ựại hội ựồng cổ ựông, hội ựồng quản trị và Ban kiểm soát do cổ ựông bầu ra, cổ phiếu của Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản là chứng chỉ quỹ ựầu tư và ựược chia cổ tức, có thể ựược mua bán trên thị trường chứng khoán sơ cấp và thứ cấp.
Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản là một quỹ hỗ tương: Tương tự các quỹ ựầu tư chứng khoán như Nghị ựịnh số 144 do Chắnh phủ Việt Nam ban hành nhưng chỉ tập trung vào phát triển và khai thác bất ựộng sản ựược mua hoặc thuê dài hạn quyền khai thác từ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản và có hành lang pháp lý bảo vệ nhà ựầu tư rất chặt chẽ.
Chứng chỉ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản có dạng nửa như trái phiếu (trái phiếu), nửa như cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng chỉ REIT ựược nhận lợi tức ựịnh kỳ, không tham gia quản lý ựầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, ựịnh giá.
Giống như cổ phiếu, người nắm giữ chứng chỉ quỹ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản là nhà ựầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, các khoản ựầu tư của quỹ có thể có lãi, có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản có thể tăng hoặc giảm, Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản có thể bị phá sản. Công ty quản lý Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà ựầu tư về những sai sót của họ nếu làm trái pháp luật, trái ựiều lệ quỹ, trái khế ước quản lý.
Theo các chuyên gia trên thế giới, bốn ựiều kiện cơ bản ựể Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản thành công gồm:
Có hiệu quả tài chắnh cao: Mục ựắch của nhà ựầu tư là lợi nhuận, họ chỉ bỏ vốn ựầu tư khi tin tưởng dự án họ ủy thác ựầu tư có lợi ắch tài chắnh cao hơn
các dạng ựầu tư khác. Nếu không họ sẽ gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua trái phiếu Chắnh phủ tuy lãi ắt nhưng an toàn. để ựảm bảo hiệu quả tài chắnh, Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản cần ựược ựảm bảo một số yêu cầu:
Không ựược sử dụng Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản ựể cho vay
Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản cần phải có Ban đại diện Quỹ do đại hội nhà ựầu tư bầu chọn
Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản cần phải ựáp ứng tắnh minh bạch trong báo cáo và công bố thông tin
Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản phải có chắnh sách ựánh giá, thẩm ựịnh tài sản trong giao dịch kinh doanh
Các thành viên tham gia Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản phải ựộc lập về lợi ắch nhằm ựảm bảo mức ựộ ựộc lập trong hoạt ựộng của REIT điều kiện thứ hai là uy tắn của công ty quản lý quỹ, các doanh nghiệp và cá nhân chỉ ựầu tư khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất ựộng sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết và có kinh nghiệm về thị trường bất ựộng sản, thị trường vốn, có kỹ năng quản lý ựầu tư, quản lý tài sản ựể ựầu tư và khai thác có hiệu quả của các thành viên của công ty quản lý Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản.
Thứ ba là phải có hành lang pháp lý chặt chẽ: để ựảm bảo tắnh minh bạch về tài chắnh của công ty quản lý Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ựể bảo vệ các nhà ựầu tư. Các nước phát triển Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản nói chung và nước ta nói riêng cần có những bộ luật, quy chế quy ựịnh chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt ựộng của công ty quản lý Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản . đồng thời, cũng cần có các quy ựịnh nhằm bảo vệ các nhà ựầu tư tham gia vào Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản. Các luật này cần phải ựảm bảo ựược tắnh minh bạch về thông tin cũng như mức ựộ ưu ựãi về thuế.
điều kiện thứ tư là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. đây là ựiều kiện tiên quyết và cần phải phân ựịnh chức năng và ựặc ựiểm của các tổ chức liên quan ựến cấu trúc Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ựể áp dụng thuế.
đối với Việt Nam, ựây là ngành nghề kinh doanh có ựiều kiện nên phải có sự ựồng ý của Bộ Tài chắnh trước khi cấp phép thành lập. Về ựơn vị quản lý Nhà nước ựối với Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản, Công ty Quỹ tắn thác ựầu tư bất
ựộng sản có thể hoạt ựộng dưới sự quản lý của Vụ Tài chắnh ngân hàng Bộ Tài chắnh hoặc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, trong trường hợp Bộ Tài chắnh ủy quyền cho UBND TP.HCM thì Sở Tài chắnh sẽ là người ựại diện quản lý Công ty Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản.
Hiện có khoảng gần 20 quỹ ựầu tư nước ngoài ựang muốn ựổ nguồn vốn ựầu tư vào thị trường bất ựộng sản Việt Nam. Tuy nhiên, ựể thu hút các nhà ựầu tư nước ngoài, Chắnh phủ nên sớm ban hành một bộ luật về quỹ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản, các luật khác liên quan ựến thị trường chứng khoán, ưu ựãi về thuế... (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});