THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
2.1.1Quá trình phát triển của thị trường Bất ựộng sản tại TP.HCM:
Thị trường bất ựộng sản của tại TP.HCM mang nhiều nét chung tương ựồng với thị trường Bất ựộng sản ở các tỉnh trên cả nước. Nhìn chung, tại TP.HCM, thị trường Bất ựộng sản diễn biến khá phức tạp từ sau năm 1993 cho ựến nay. Sau ựây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai ựoạn:
Giai ựoạn thị trường bất ựộng sản bùng nổ (2001- 2003): như chúng ta ựã thấy, sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà ựất bắt ựầu biến ựộng, tiếp ựó giá cả tăng nhanh liên tục và ựạt ựỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận ựịnh, giá bất ựộng sản của Việt Nam giai ựoạn này ựang ở mức ựắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Có một số nguyên nhân dẫn ựến tình trạng Ộbùng nổỢ trên thị trường bất ựộng sản như: thứ nhất, do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về ựất ựai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; thứ hai,do sự ựầu cơ trong kinh doanh nhà ựất gia tăng mạnh mẽ; thứ ba, do chắnh sách của Nhà nước về ựất ựai; thứ tư, do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của ựất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà ựất.
Giai ựoạn thị trường bất ựộng sản ựóng băng (2003 Ờ 2005): Từ cuối năm 2003 ựến 2005 thị trường bất ựộng sản ở TP.HCM diễn ra trầm lắng. Thị trường bất ựộng sản năm sau lạnh hơn năm trước. Năm 2003 giao dịch ựịa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà ựất trên mặt bằng TP.HCM lúc này có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không ựồng ựều và khá phức tạp. Trong giai ựoạn này có thể ựánh giá một số nguyên nhân dẫn ựến tình trạng Ộựóng băngỢ trên thị trường bất ựộng sản như sau:
Thứ nhất: nhu cầu của thị trường Bất ựộng sản giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau:
Nhu cầu của thị trường Bất ựộng sản giảm mạnh do giá bất ựộng sản ở Việt Nam hiện ựang ựược ựánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:
Tại châu Âu, một ngôi nhà ựiển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên ựến hơn 6 lần họ ựã coi ựó là ựiều không bình thường. Còn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở ựô thị lớn như TP. HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở ựây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. điều ựó có nghĩa là giá bất ựộng sản ở TP.HCM ựang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giớiỢ . Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì ựương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, ựây là nguyên nhân chắnh làm thị trường Bất ựộng sản bị ựóng băng trong thời gian vừa qua. Tâm lý Ộchờ ựợiỢ của người dân:
Vì giá bất ựộng sản ựược ựánh giá ựã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất ựộng sản sẽ xuống trong thời gian tới; đồng thời do Nhà nước ựã xiết chặt và quản lý hoạt ựộng mua bán bất ựộng sản và cơ chế chắnh sách về quản lý ựất ựai của Nhà nước ựang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn Ộchờ ựợiỢ chưa mua ngay.
Nhu cầu ựối với Thị trường mua bán ựất dự án, căn hộ giảm do: (i) Nhà nước ựiều chỉnh giá ựất: Ngày 1/1/2005, bảng giá ựất mới ựược ựiều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phắ ựền bù giải toả lên cao (bình quân chi phắ ựền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy ựịnh của Luật đất ựai cao hơn 10 lần so với chi phắ ựền bù trước kia, ựó là chưa kể ựến các chi phắ không nằm trong quy ựịnh như phải hỗ trợ cho ựịa phương ựể giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên ựầu tư các khu ựô thị giảm mạnh.
(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất ựộng sản giảm mạnh: Do số lượng vốn ựể kinh doanh bất ựộng sản rất lớn, tắnh ỘlỏngỢ của bất ựộng sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất ựộng sản Ộựóng băngỢ và giảm nhiệt nhanh chóng ựã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất ựộng sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực
ựầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chắnh phủ, ựịa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tắnh trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, ựồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên ựây là những ựiểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà ựầu tư. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phắ cho một ựồng vốn vay ngân hàng ựể ựầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà ựầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng ựể mua nhà. đây là nguyên nhân những nhà ựầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất ựộng sản. Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại ựây:
Trong khi giá bất ựộng sản ựược ựánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại ựược tắnh bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho Bất ựộng sản Ộựóng băngỢ hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá 200 - 300 cây vàng bị ựóng băng gần như hoàn toàn mà ựến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán ựất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền ựồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ ựầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.
Thứ hai: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất ựộng sản:
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất ựộng sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà ựất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước trong giai ựoạn này ựã phải vào cuộc nhằm kiềm chế Ộbong bóngỢ bất ựộng sản ựưa giá ựất trở về ựúng với giá thực tế nhằm khuyến khắch ựầu tư và sản xuất kinh doanh, kắch thắch tăng trưởng kinh tế. đó là:
(i) Lập lại kỷ cương, trật tự ổn ựịnh thị trường nhà ựất, hạn chế tình trạng mua bán ựất không có giấy tờ hợp pháp và ựất không hợp pháp: Theo chỉ ựạo của Chắnh phủ, tại thành phố Hồ Chắ Minh, ngày 22/4/2002, UBND ựã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, ựất trên ựịa bàn thành phố. Các quận, huyện của TP.HCM ựã ựồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách ựồng bộ và kiên quyết. đồng thời trong năm 2004 Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh 182 về xử lý vi phạm hành chắnh trong lĩnh vực ựất ựai;
(ii) Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng ựầu cơ: Trong ựó, Nghị ựịnh 181 ngày 29-10-2004 của Chắnh phủ qui ựịnh Ộdự án phải xây dựng nhà xong mới ựược bánỢ không cho phép bán ựất nền ựã tác ựộng mạnh ựến thị trường bất ựộng sản. Thị trường ựất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà ựầu tư khó có ựủ lực ựể thực hiện từ ựầu ựến cuối một dự án lớn, nhất là ựối với các nhà ựầu tư trong nước. Chỉ vài tháng sau ựó, cơn sốt nhà ựất tại thành phố HCM ựã phần nào lắng dịu, giá nhà ựất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật ựất ựai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép ựã giảm nhiều, cơn lốc ựầu cơ bất ựộng sản ựã lắng dầnẦ Việc mua nhà, ựất ựể ựó, chờ giá lên ựể sang nhượng kiếm lời giảm mạnh. Giá nhà ựất tại các tỉnh, thành phố, ựịa phương khác cũng nguội dần.
Sang ựến cuối năm 2006, thị trường bất ựộng sản bắt ựầu có dấu hiệu phục hồi sau 2-3 năm trầm lắng. Giao dịch nhà ựất dân sinh "nhúc nhắch" với mảng biệt thự nhà vườn; kinh doanh căn hộ cho thuê với ựầy ựủ dịch vụ dọn phòng, giặt là... sôi ựộng. đặc biệt, văn phòng cho thuê và khách sạn 4-5 sao thường xuyên thiếu nguồn cung, ựẩy giá lên cao.
Thị trường bất ựộng sản Việt Nam có sự trở lại ngoạn mục vào năm 2007, ựặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu và môi trường ựầu tư cải thiện rõ nét ựược coi là nguyên nhân sự sôi ựộng này. Khởi ựầu bằng ựợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên ựến ựỉnh ựiểm với sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở TP HCM, không giống như ựợt sốt ựất năm 2001-2003, ựợt sốt năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở TP HCM, chẳng hạn , khu The Vista quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD mỗi mét vuông vào ựầu năm lên ựến 2.800-3.000 USD mỗi mét vuông vào tháng 8/2007. Những căn hộ trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi mét vuông nhưng hiện nay ựã lên ựến 2.900 - 3.000USD mỗi mét vuông.
Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá ựất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên chóng mặt. Cụ thể, ta thấy dự án khu dân cư trên ựường Trần Não vào thời ựiểm 8/2007 ựã tăng ựến 32-33 triệu ựồng mỗi mét vuông trong khi 4 tháng trước ựó 28 triệu ựồng mỗi mét vuông. Tương tự, dự án khu dân cư tại phường Phước Long B có giá 4,5-5 triệu ựồng mỗi mét vuông, trong khi trước ựó, vào tháng 4/2007, giá chỉ từ 3,5-3,6 triệu ựồng mỗi mét vuông.
Lý giải cho sự bùng nổ của thị trường Bất ựộng sản trong năm 2007, về cơ bản, có 2 nguyên nhân chắnh:
Thứ nhất, trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực ựều rất hạn chế thì lượng cầu tăng rất cao. Trên thị trường, nhiều nguồn vốn nhàn rỗi khổng lồ ựang "rình rập" ựổ vào bất ựộng sản. đầu tiên phải kể ựến nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Thị trường này ựã có một năm khá trầm lắng, ựầu tư tài chắnh không sinh lợi nhiều, khiến xu thế ựổ vốn vào bất ựộng sản ngày càng rõ nét. Kế ựến là nguồn vốn của các nhà ựầu tư nước ngoài, cùng với việc Việt Nam là thành viên chắnh thức của WTO, thị trường Việt Nam trở thành ựiểm ựến hấp dẫn với nhiều nhà ựầu tư nước ngoài. Một nguồn vốn khác là lượng lớn kiều hối (khoảng 8 tỷ USD) ựổ về Việt Nam, mạnh nhất là thời ựiểm cuối năm. Ngoài ra, quyết ựịnh miễn thị thực cho người Việt Nam ở nước ngoài, và ựề án cho phép Việt Kiều ựược sở hữu nhà ở Việt Nam ựang ựược trình lên Chắnh phủ.
Nguyên nhân thứ hai chắnh là do Luật kinh doanh Bất ựộng sản ựi vào hiện thực. điều này ựã giúp các nhà ựầu tư nước ngoài ựược thuê ựất ựể xây dựng dự án nhà ở ựể bán, ựất sử dụng ổn ựịnh sử dụng lâu dài và sẽ ựược cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng trong vòng 70 năm (so với 50 năm như trước ựây). Nghị ựịnh cũng liệt kê các trường hợp mà Chắnh phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao ựất cho chủ ựầu tư nhằm ựẩy nhanh tốc ựộ của quá trình ựầu tư. Các ựịa phương cũng không ngừng nỗ lực cải cách hành chắnh, theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục cấp giấy chứng nhận ựầu tư, ựặc biệt là việc TP HCM công khai 20 khu ựất vàng ựể kêu gọi các nhà ựầu tư.
đến năm 2008, thị trường Bất ựộng sản ựã trầm lắng hơn nhiều so với năm 2007. Với mục tiều kiềm chế lạm phát, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ựã ban hành nhiều chắnh sách ựể thắt chặt chi tiêu. Vào ngày 19/5/2008 lãi suất cơ bản ựã ựược nâng từ 8,75% lên 12% và từ ngày 11/6/2008, lãi suất cơ bản lại ựược ựiều chỉnh lên 14%. Với mức lãi suất cơ bản mới, trần lãi suất mà các ngân hàng thương mại cho các tổ chức kinh tế vay (theo quy ựịnh không quá 150% lãi suất cơ bản) ựược nới lên thành 21%. Cùng với sự mất giá của ựồng Việt Nam so với USD gần ựây thì thị trường bất ựộng sản ựược dự báo sẽ còn gặp nhiều khó khăn hơn nữa trong thời gian tới.
Do ựó, giao dịch nhà, ựất trên thị trường TP.HCM hầu như tê liệt. Khách hàng bắt ựầu có dấu hiệu hoảng loạn bởi nhiều nhà ựầu tư lớn bán ra ồ ạt. Tại các sàn giao dịch ở những chợ ựịa ốc ựầu mối, lượng giao dịch nhà, ựất thấp nhất từ trước ựến nay. Nhiều dự án tại TP.HCM ựang ựi theo quỹ ựạo tự ựiều chỉnh mặt bằng giá chung, giảm trung bình 30%, thậm chắ có nơi ựến 50-60% so với cuối năm 2007.