THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
2.1.2Những ựặc ựiểm chung của thị trường Bất ựộng sản tại TP.HCM:
Về cơ bản, thị trường Bất ựộng sản ở TP.HCM có những ựặc ựiểm sau:
Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất ựộng sản ở TP.HCM ựã trải qua một giai ựoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chắnh 2 giá ựất, trong ựó giá ựất do nhà nước quy ựịnh chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá ựất trên thị trường, giá ựất phi nông nghiệp trên thị trường ựã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10 năm. Cơ chế "xin - cho" về ựất là ựặc thù của hệ thống tài chắnh ựất ựai lúc này, từ ựó tham nhũng trong quản lý, ựầu cơ trong sử dụng, tiền tiết kiệm trong dân ựược cất trữ chủ yếu trong bất ựộng sản là một hiện tượng phổ biến. đến năm 2004 khi Luật đất ựai năm 2003 có hiệu lực thi hành, cơ chế "xin - cho" về ựất ựã bị xoá bỏ, giá ựất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm; từ ựó hiện tượng tham nhũng về ựất ựai giảm nhiều, hiện tượng ựầu cơ về ựất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiện trong bất ựộng sản gần như không còn. Thị trường bất ựộng sản ựã gần như ựã thể hiện ựúng bản chất, cung thật và cầu thật ựã nhìn thấy nhau. Thị trường bất ựộng sản ựã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa ựồng bộ; hệ thống thuế chưa ựược ựổi mới; hệ thống ựăng ký bất ựộng sản ựang bị chia cắt, chưa ựủ ựiều kiện ựể có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa ựủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất ựộng sản tăng nguồn vốn ựầu tư phát triển từ chắnh vốn tiềm ẩn trong bất ựộng sản; chưa huy ựộng ựược tiền tiết kiệm của dân vào ựầu tư bất ựộng sản; quy hoạch sử dụng ựất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về ựất ựai.
Thứ hai, ựối với thị trường nhà ở có thể thấy: khu vực buôn bán nền nhà khá sôi ựộng trước ựây giờ không còn tồn tại (do quy ựịnh cấm chia lô bán nền); khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua
giảm sút vì giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh toán của cầu thật; khu vực thị trường nhà chung cư trung bình và thấp vẫn hoạt ựộng bình thường. Gần như không còn người ựầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở, người có nhu cầu mua nhà muốn chờ ựợi giá xuống thấp hơn nếu chưa thực cấp thiết. Quá nhiều nhà ựầu tư và quá nhiều dự án ựang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay thương mại ngắn hạn cũng ựược dùng vào ựầu tư nhà ở, hàng hoá nhà ở bị ứ ựọng mà các tổ chức tắn dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà ựầu tư lâm vào tình trạng có thể phá sản do hụt vốn.
Thứ ba, ựối với thị trường cơ sở sản xuất, dịch vụ vẫn hoạt ựộng bình thường, quỹ ựất ựáp ứng ựủ cho nhu cầu ựầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp. Nhiều nơi có biểu hiện lãng phắ trong sử dụng ựất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; có sai phạm trong việc tự ựộng chuyển dự án ựầu tư công nghiệp sang ựầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Thứ tư, ựối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng có thể thấy: nguồn ựầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn ODA, Nhà nước ựã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. còn quá ắt, chưa ựộng viên sức ựầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước.
2.1.3 Các loại hình Bất ựộng sản chủ yếu tại TP.HCM: 2.1.3.1. Dự án ựất nền
Trước năm 2002, kinh doanh ựất và giao dịch nhà cửa ựã từng sinh ra lợi nhuận khổng lồ. Do ựó, có nhiều doanh nghiệp và cá nhân ựổ xô mua ựất và nhà của các công ty xây dựng và kinh doanh nhà ựể ựầu cơ. Tại thời ựiểm ựó, hầu hết các công ty bất ựộng sản tập trung mua ựất, khoanh vùng và phân lô ựem bán (chuyển nhượng quyền sử dụng ựất) mà không cần xây dựng cơ sở hạ tầng cho khách hàng là những người muốn tự xây dựng nhà cho chắnh mình hoặc là ựem bán lại. Những nhà ựầu tư ở phân khúc thị trường này bao gồm các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân và cá nhân. Trong ựó, có một số nhà ựầu tư thậm chắ còn vay tiền ựể ựầu tư vào những dự án như vậy ựể ựầu cơ. Những năm 2002- 2003, thị trường nhà ựất thành phố hầu như chỉ rao bán một sản phẩm duy nhất: nền ựất phân lô thuộc các dự án nhà ở. Gần ựây, do có một số quy ựịnh về giao
dịch ựất như Nghị ựịnh 181/2004 nên tình trạng ựầu tư như trên có giảm bớt. Năm 2007 ựóng vai trò bản lề, là buổi giao thời của mua bán ựất nền phân lô với căn hộ cao ốc. Giai ựoạn chuyển tiếp này sẽ kéo dài thêm vài ba năm nữa trước khi ựất phân lô thoái trào.
2.1.3.2. Căn hộ
Thị trường căn hộ cho thuê và bán ựang phát triển mạnh trong những năm qua. Một lượng lớn khách hàng có nhu cầu ựối với căn hộ cao cấp là những người mua với mục ựắch ựể ở chứ không phải vì ựầu cơ hoặc ựầu tư. Những căn hộ cho thuê ở thành phố thì vẫn còn ựang thiếu, với khoảng nhu cầu căn hộ cho thuê loại A tăng nhẹ trong vài năm nay. Gần ựây, thị trường này thu ựược lợi nhuận từ sự phát triển nóng của thị trường chứng khoán. Nhiều nhà ựầu tư có khoản lợi nhuận lớn từ thị trường chứng khoán ựang tìm kiếm những căn hộ cao cấp ựể ở hoặc chỉ ựơn giản là ựa dạng hóa danh mục ựầu tư của mình. Nhiều công ty cũng sử dụng lợi nhuận ựã kiếm ựược từ thị trường chứng khoán ựể ựầu tư vào những dự án ựịa ốc. đối với thị trường này, các doanh nghiệp trong nước thắch ựầu tư vào các căn hộ ựể bán hơn là cho thuê vì khả năng tài chắnh của các doanh nghiệp bị giới hạn nên không thể kéo dài thời gian thu hồi vốn.
Bảng 1a : Thống kê thị trường căn hộ cho thuê (6/2007)
Loại căn hộ Số cao ốc Số căn hộ Công suất
Loại A 6 401 97%
Loại B 13 1.213 99%
Loại C 31 753 94%
Tổng cộng/Trung bình 50 2.367 97%
(Nguồn: Savills Research & Consultancy)
Thị trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồn cung và trong năm 2008 không có gì khác biệt, ựiều này gây ra sự thiếu hụt cho thị trường căn hộ chi phối thị trường mua ựể cho thuê (các nhà ựầu tư tư nhân mua căn hộ với mục ựắch cho người nước ngoài thuê lại). Trong năm 2008 không có dự án căn hộ cho thuê cao cấp nào hoàn thành. Hiện có 50 cao ốc cho thuê bao gồm 2.367 căn hộ loại A ựến C. Theo dự ựoán, nhu cầu căn hộ cho thuê vẫn tiếp tục tăng trong vài năm nữa. Tuy nhiên, nguồn cung ựến năm 2010 không vượt quá con số 4.000 căn hộ.
Loại căn hộ Số cao ốc Số căn hộ Giá trung bình (USD/m2)
Cao cấp 16 7.506 1.407
Trung bình 27 9.500 620
Thấp 11 3.529 415
Tổng cộng 54 20.535 -
(Nguồn: Savills Research & Consultancy)
đến tháng 6 năm 2007, chỉ có vài cao ốc tiêu chuẩn quốc tế hoàn thành ngoài khu vực Phú Mỹ Hưng bao gồm The Manor (giai ựoạn 1), Lancaster, Cantavil An Phú, Avalon và Indochina Park Tower. đó chỉ là một số trong 16 dự án ựã và ựang thực hiện, có thể cung cấp cho thị trường 7.506 căn hộ tiêu chẩn cao cấp. đến cuối năm 2007, có 21 dự án hoàn thành với 5.800 căn từ các dự án Cantavil, Garden Plaza, Hoàng Anh Gia Lai 1, Botanic, Tanda CourtẦ Theo dự ựoán của CBRE (Công ty quản lý và tư vấn bất ựộng sản CB Richard Ellis), trong năm 2008 sẽ có 49 dự án sẽ ựược hoàn thành như Saigon Pearl, Panorama, Phú Mỹ, Garden Plaza 2, Hoàng Anh Gia Lai 2... Tắnh ựến năm 2010, có thêm 14 dự án dự kiến hoàn thành (Vista, Estella, Sky Garden 3, PrecheẦ) có thể cung cấp khoảng 30.000 căn hộ cho thành phố.