5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
2.2.2. Thực trạng sử dụng các phương pháp định giá đất tại Techcombank
Ngoài những trường hợp được nói đến ở mục định giá đất ở mục 2.2.2.1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng thì phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá đất kết hợp với sử dụng hệ số K.
Ví dụ 1: Cần định giá bất động sản ở địa chỉ là số nhà 23 Ngách 49/46 Huỳnh Thúc Kháng, Quận Đống Đa, Hà Nội.
- Đơn giá đất theo khung theo Quyết định số: /2007/QĐ-UBND ngày / 12/2007 của UBND Thành phố. BĐS ở vị trí 4 nên có đơn giá là 12 650 000 đồng/m2.
- Đơn giá thị trường ( tham khảo) : 32 000 000 đồng/m2.
Do đơn giá thị trường bé hơn đơn giá đất theo khung có nhân hệ số do vậy khi định giá lấy giá thị trường là 32 000 000 đồng/m2.
Ví dụ 2:
Dưới đây là Phiếu định giá TSĐB – Bất động sản ở Techcombank 1/ Thông tin chung:
- Đơn vị yêu cầu định giá: Chi nhánh Tân Bình
- Tên Khách hàng vay vốn: Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Sơn Tây Phi.
- Tên Khách hàng bảo lãnh tài sản: Ông Lê Đình Long và Bà Đỗ Thị Huyền.
- Địa chỉ Bất động sản định giá: Số 3, Hẻm 31, ngách 31, Ngõ 639, Đường Hoàng Hoa Thám, Phường Cống Vị, Quận Ba Đình, Hà Nội.
2/ Thông tin về Bất động sản định giá:
a) Giấy tờ sở hữu số: Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : 10101151246, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 3784.2001.QĐUB(20531.2001) do UBND Tp Hà Nội cấp ngày 4 tháng 07 năm 2001.
b) Vị trí bất động sản trong mối tương quan gần nhất:
- BĐS thẩm định nằm trong khu dân cư có quy hoạch ổn định và sử dụng lâu dài;
- BĐS nằm trong hẻm 639/39/3(VT3), ngõ rộng khoảng 2.3m, nằm cách mặt đường Hoàng Hoa Thám khoảng 100m, nằm gần với tòa Vilacerga, trong khu phố dân cư tốt.
3/ Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp và sử dụng hệ số. 4/ Định giá bất động sản :
Căn cứ định giá bất động sản:
+ Căn cứ Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2007 của UBND TP Hà Nội về khung giá các loại đất theo Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ, TP Hà Nội liên quan tới lĩnh vực bất động sản;
+ Căn cứ Quyết định số 04319/QĐ-TGĐ ngày 28 tháng 08 năm 2007 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng TMCP Kỹ Thương quy định về Ban hành phương thức định giá “ Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng đối với đất tại các địa bàn Hà Nội, Đà Nẵng, Hà Tây, TP Hồ Chí Minh” ban hành kèm theo Quyết định số 0037/QĐ-TGĐ ngày 26/02/2005;
Nguồn tham khảo: - Báo muaban.net:
+ 5 tầng khung, DT 32 m2 đất, sân cổng, xây 2008, có GPXD, SĐCC, 1,8 tỷ, giá đất ở: 32 triệu/m2. LH: A.Dũng,, ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, P.Vĩnh Phúc, 0934275627. Ngày 23/12/2008.
+ Cần bán gấp căn nhà cấp 4, đầu tư 50 m2, sổ đỏ, chính phủ trong ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, BĐ, HN. Giá 27 triệu/m2. LH: Anh Đạt, Tel: 0936664422. Ngày 25/09/2008.
+ DT 38 m2x1,5 tầng, sổ đỏ, H: ĐN, MT 3,5m, đường ôtô vào, ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, giá 1,2 tỷ, giá đất ở: 27 triệu/m2. LH: A.Định, Tel.0916420261. Ngày 22/09/2008.
+ DTMB 50 m2, DTSD 150m2, MT 5m, 7 ngách 175/173 Hoàng Hoa Thám, P.Ngọc Hà, sổ đỏ CC, giá 1,2 tỷ, giá trung bình đất ở, 18 triệu/m2. Tel. 0904130868, 0989383731. Ngày 24/09/2008.
+ DT 78m2, cấp 4, sổ đỏ, trong ngõ 173 Hoàng Hoa Thám, ôtô đỗ cửa, giá 19 triệu/m2. LH: A.Lan. Ngày 23/06/2008.
- Tham khảo qua TTMG: Tham khảo giá giao dịch thực tế tại trung tâm môi giới BĐS đường Văn Phú, BĐS tọa lạc có giá khoảng từ 17 – 22 triệu đồng/m2. Do BĐS nằm trong hẻm 639/39/3/ (VT3), ngõ rộng khoảng 2.3m, nằm cách mặt đường Hoàng Hoa Thám khoảng 100m, nằm gần với tòa nhà Vilacerga, trong khu phố dân cư tốt. Vậy giá trị đề xuất theo giá thị trường (B) là: 18.000.000 đồng/m2 ( Mười tám triệu đồng chẵn).
Kết quả định giá
STT Hạng mục Kết quả
A Định giá quyền sử dụng đất
1 Tên chủ sử dụng đất Ông Lê Đình Long và bà Đỗ
Thị Huyền
2 Diện tích thửa đất ở (m2) 137
3 Số tờ bản đồ 8E-IV-22
4 Số thửa 87E
5 Mục đích sử dụng đất Đất ở
6 Thời gian sử dụng đất Lâu dài
I Giá trị theo khung của UBND Tp Hà Nội
1 Đơn giá theo khung (QĐ 150/2007/QĐ-ủY BAN,
ngày 28/12/2007) (đ/m2) 11,800,000.00
2 Hệ số K (K=4) 4
3 Giá trị đất theo khung có hệ số (đ/m2) 47,200,000.00
II Đơn giá đất ở theo tham khảo thị trường
1 Đơn giá đất ở theo giá thị trường (đ/m2) 18,000,000
III Định giá theo QĐ số 04319 ngày 28/08/2007 của
Tổng giám đốc ( đồng)
2,466,000,000
B Giá trị xây dựng
1 Tổng diện tích sử dụng (m2) 128,4
2 Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 2,500,000
3 Nguyên giá xây dựng (đồng) 321,000,000
4 Tỷ lệ khấu hao(%) 40
5 Giá trị xây dựng còn lại (đồng) 192,600,000
C Tổng giá trị nhà đất 2,466,000,000
1 Giá trị quyền sử dụng đất vị trí 3 (70%) (đồng) 1,726,200,000
2 Công trình xây dựng (80%) (đồng) 154,080,000
3 Tổng giá trị nhà & đất (đồng) 1,880,000,000
( Bằng chữ: Một tỷ đồng tám trăm tám mươi triệu đồng chẵn)