5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
1.6.1. Phương pháp so sánh
Khái niệm
Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó.
Đối tượng áp dụng
Là phương pháp duy nhất được sử dụng đất trong các cuộc định giá hàng loạt đối với đất đai
Phạm vi áp dụng
Áp dụng phương pháp này trong trường hợp các cuộc mua bán có thể so sánh được có sẵn trên thị trường và phải có thị trường đất.
Yêu cầu
- Chỉ thực hiện so sánh với các mảnh đất tương tự trong cùng một vùng. - Mảnh đất so sánh có tính chất đồng nhất với mảnh đất mục tiêu.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.
- Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
- Phương pháp định giá so sánh không có mô hình hay công thức cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Chất lượng của thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định, khi thị trường không ổn định người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng đất phương pháp này.
Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các mảnh đất được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với mảnh đất mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện và vốn.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các mảnh đất so sánh để xác định giá trị của chúng và để khẳng định rằng các mảnh đất này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số mảnh đất có thể so sánh được thích hợp nhất, có thể từ 3 đến 6 mảnh đất để tiến hành phân tích trong cùng khu vực thị trường.
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( xấu hơn hoặc tốt hơn) của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu.
Bước 5: So sánh với mảnh đất mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu.
Bước 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị từ phân tích các mảnh đất so sánh vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với mảnh đất mục tiêu.
Mặt tích cực
-Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để định giá, so sánh.
Mặt hạn chế
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất nhưng chúng ta phải dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ nên giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó.
- Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và số lượng của các giao dịch trong thị trường không đủ
- Trong điều kiện kinh tế pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.