5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
1.6.4. Phương pháp thặng dư
Nguyên lý chung của phương pháp
Giá trị còn lại = Giá trị hoàn thành - Tổng chi phí để cải tạo hoặc
phát triển
cải tạo bất động sản (Bao gồm cả lãi của người đầu tư)
Đối tượng áp dụng
Phương pháp này được sử dụng để định giá các bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Nó có thể là đất trống dành cho xây dựng phát triển, cũng có thể là bất động sản đang tồn tại nhưng cần phải thay thế hay cải tạo. Khi bất động sản có giá trị tiềm tàng thì giá trị này có thể được giải phóng bằng cách chỉ thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó do vậy việc định giá là hoàn toàn cần thiết.
Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản cần định giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình và sự hoàn thành nó, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp vốn hóa.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại bằng tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu, gồm các giả định về: chi phí pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
Mặt tích cực
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. - Là phương pháp mô phỏng lại cách thức phân tích các cơ hội đầu tư vào bất động sản, nên có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản.
Mặt hạn chế
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của một bất động sản đang tồn tại.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong việc ước tính các chi phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
- Mặc dù phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai song lại không tính đến giá trị thời gian của tiền, đã giả định là tất cả các dòng tiền xẩy ra ở cùng một thời điểm, do đó giả định này là không hiện thực.