5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
1.6.3. Pháp pháp vốn hóa
Khái niệm
Vốn hóa là quá trình chuyển các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại
Phương pháp vốn hóa dùng để định giá các BĐS tạo thu nhập
Yêu cầu
- Tỷ lệ thu nhập trong đầu tư BĐS phải được dự kiến cao hơn so với tỷ lệ thu nhập có thể thu được từ những loại hình đầu tư khác.
- Để áp dụng phương pháp vốn hóa, người định giá cần phải lựa chọn một tỷ lệ vốn hóa thông qua việc thu thập thông tin thị trường về tỉ lệ lãi mà những chủ đầu tư đang thu được trên những đầu tư loại BĐS có rủi ro tương tự.
Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập
Bước 2: Ước tính các chi phí vận hành của BĐS để trừ khỏi thu nhập hàng năm.
Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các BĐS tương tự
Bước 4: Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để tính ra giá trị BĐS.
Mặt tích cực
- Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cho thu nhập. - Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn ngắn thì phương pháp thu nhập cho kết quả tin cậy.
Mặt hạn chế
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh về nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi tiền cho thuê trong tương lai.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở cho việc dự báo các khoản thu nhập trong tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tính toán trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ ảnh hưởng nhiều đến yếu tố chủ quan.