- Bộ phận kiểm tra chất lượng sản phẩm
Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của VINACONEX
3.2.2.3. Giải pháp theo chu trình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Một là, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, trước hết là chú trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu và phát triển cơ hội đầu tư sau đó là tăng cường giám sát và kiểm tra, luôn theo dõi sát sao trong quá trình thuê các tổ chức tư vấn lập dự án.
Nghiên cứu thị trường là hoạt động không thể thiếu được với bất kì doanh nghiệp nào hoạt động trong nền kinh tế thị trường bởi tín hiệu thị trường và nhu cầu của người tiêu dùng chính là kim chỉ nam cho mọi quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Vì vậy, với công tác nghiên cứu thị trường, VINACONEX 2 cần:
* Thành lập riêng môt bộ phận chuyên nghiên cứu nắm vững các định hướng phát triển kinh tế,phát triển bất động sản trong hiện tại và kế hoạch lâu dài, thu thập số liệu thống kê về bất động sản và dự báo nhu cầu về bất động sản, khả năng chi trả của người dân và các tổ chức
* Tổ chức các cuộc điều tra nhu cầu thị trường trong phạm vi phục vụ của dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ các thị trường, các dự án kinh doanh phát triển bất động sản trong nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… Phân tích thị trường hằm xác định thị trường tiềm năng có còn tồn tại hay không đối với dự án được đề xuất. Việc nghiên cứu này phải trả lời được các câu hỏi: Nhu cầu về bất động sản hiện tại và tương lai là bao nhiêu? Hiện trường của dự án có thuận lợi không? Người mua đã sẵn sang mua chưa? Nếu mua thì với mức giá là bao nhiêu? Nếu chưa sẵn sang thì bao giờ có thể mua? Có bao nhiêu đối thủ cạnh tranh? Tiềm năng của họ?... Các câu hỏi này cần phải được giải đáp trước khi dự án thực hiện.
* Thông qua các ban quản lý nhà của chính công ty mình,hoạt động 24/24 tại các khu chung cư đã có người ở để tìm hiểu và cung cấp dịch vụ cho khách
hang,ngày càng hoàn thiện dịch vu nhà ở và nâng ca chất lượng dự án trong tương lai,tăng sức mạnh cạnh tranh cho sản phẩm của Công Ty.
* Nắm bắt và cập nhật thị hiếu của người tiêu dùng về kiểu dáng, kiến trúc các khu nhà để thoả mãn ngày càng tốt hơn và đa dạng hơn nhu cầu của khách hàng tiềm năng.
Với công tác lập dự án của công ty, hiện nay một xu hướng chủ yếu đối với các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường bất động sản là thuê các tổ chức khác lập dự án chứ không tự lập. Để đảm bảo chất lượng lập dự án, Công ty nên tăng cường việc giám sát, kiểm tra trong quá trình lập dự án và thẩm định các báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư sau khi các báo cáo này đã được hoàn thành.
Hai là, trong giai đoạn thực hiện đầu tư, có hai vấn đề cần quan tâm là huy động vốn và giải phóng mặt bằng.
Đa dạng hoá các hình thức huy động vốn và lựa chọn hình thức huy động thích hợp với Công ty là vấn đề quan trọng trong mỗi doanh nghiệp. Có rất nhiều hình thức huy động vốn nhưng tựu trung lại có các hình thức chủ yếu sau:
- Huy động qua ngân hang thương mại.
- Huy động qua tổ chức tài chính phi ngân hang. - Huy động qua thị trường chứng khoán.
- Huy động qua các cá nhân.tổ chức cho vay. - Huy động qua việc bán và cho thuê bất động sản.
- Huy động từ đầu tư nước ngoài như đầu tư trực tiếp nước ngoài và liên kết kinh doanh.
Tuy nhiên việc huy động vốn cũng cần phải tính tới sự phù hợp với khả năng thanh toán của Công ty, Quy mô đầu tư, lĩnh vực vào thời điểm đầu tư… để có giải pháp huy động phù hợp và hiệu quả.
Hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác đền bù và giải phóng mặt bằng là khâu gây nhiều khó khăn nhất cho Công ty khi thi công xây dựng các công trình .
Công khai quy hoạch của dự án trước khi dự án bắt đầu để người dân tai địa điểm xây dựng biết trước.
Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện của công tác giả phóng mặt bằng như điều tra. khảo sát, lập đơn giá, lập phương án đền bù, xây dựng các chính sách vốn, quỹ hà đất tái định cư.
Xây dựng đội ngũ cán bộ tham gia công tác thẩm định, định giá, khảo sát đất đai…. phải có trình độ chuyên môn giỏi, am hiểu về pháp luật trong lĩnh vực này, có đạo đức nghề nghiệp để tránh tình trạng móc nối thông đồng với người có đất đang giải toả hay các tiêu cực khác.
Công khai hoá các thủ tục, quy trình định mức và phương thức đền bù. Trước hêt, về việc xác định đối tượng được đền bù là người có giấy tờ hợp pháp về việc đang sử dụng đất. Tuy nhiên cũng cần linh hoạt trong việc xử lý các trường hợp do sự chậm chễ về phía cơ quan nhà nước mà chưa được cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất mà đền bù cho thoả đáng. Về mức đền bù thì phải xác định dựa trên loại đất đai và các loại tài sản như cây trồng, nhà cửa, vật kiến trúc…. trên khu đất đó sao cho hợp lý và có sức thuyết phục để tránh tình trạng người dân bất bình mà ngăn cản việc thực hiện. Ngoài ra cũng cần chú trọng đến vấn đề trao tiền đền bù đến tận tay người dân tránh hững phản ứng tiêu cực không đáng có.
Tăng cường công tác giám sát và triển khai việc thực hiện đền bù, vừa đảm bảo cho công tác đền bù được công bằng, vừa đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước để nâng cao năng lực thể chế, nhất là đẩy nhanh các thủ tục hành chính cần thiết về giấy tờ nhà, tạo thuận lợi cho người
dân. Trong trường hợp người dân không hợp tác sẽ có biện pháp cưỡng chế theo đúng pháp luật.
Ba là, trong giai đoạn đưa công trình và sử dụng, khi các khu chung cư, nhà biệt thự, văn phòng đã có người mua và thuê, Công ty nên chú trọng hoạt động của ban quản lý nhà. Hoạt động của các ban quản lý này cần duy trì 24/24 để giải quyết tất cả các sự cố có thể xảy ra, giải đáp và khắc phục tất cả thắc mắc của khách hàng, duy trì chất lượng và kiến trúc toà nhà, xây dựng nếp sống văn minh tại toà nhà mình quản lý, đảm bảo thu đúng thu đủ nhằm tối đa hoá lợi ích cho khách hàng cũng như lợi nhuận của VINACONEX 2. Các cán bộ ban quản lý không những phải thành thạo trong công tác nghiệp vụ mà còn phải không ngừng hoàn thiện kỹ năng giao tiếp, ứng xử.