3.2.3.1. Xu hướng phât triển của tín dụng trả góp mua nhă hiện nay
Đê có những ý kiến chuyín môn cho rằng thay vì cho người mua nhă vay trả góp, ngđn hăng có thể tăi trợ cho chủ đầu tư xđy dựng căn hộ rồi bân dần cho khâch hăng, như vậy ngđn hăng chỉ cần thẩm định tính khả thi của dự ân vă bản thđn chủ đầu tư, không phải thẩm định từng khâch hăng vay tốn nhiều thời gian, chi phí, đồng thời thời gian vay có thể rút ngắn hơn. Chủ đầu tư sẽ tự kinh doanh, bân căn hộ cho khâch hăng thu hồi vốn trả cho ngđn hăng. Tuy nhiín phđn tích kỹ vấn đề ta sẽ thấy việc cho vay chủ đầu tư sẽ dồn trâch nhiệm trả lêi vay sang một đối tượng lă chủ đầu tư. Cho dù sau năy
chủ đầu tư tính hết lêi vay văo giâ bân căn hộ cho khâch hăng thì chi phí trả lêi cũng quâ lớn, lại phải thanh toân lêi trước khi bân được căn hộ nín khó có chủ đầu tư năo có khả năng vay ngđn hăng trong trường hợp năy. Mặt khâc cho chủ đầu tư vay xđy dựng nhă lă cho vay kinh doanh bất động sản, ngđn hăng sẽ chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường bất động sản gặp biến động giâ hay đình trệ, người vay (chủ đầu tư) sẽ khó thu hồi hoặc không thu hồi được vốn từ việc bân câc bất động sản đê đầu tư.
Khi cho khâch hăng mua nhă vay trả góp, điều khó trước hết lă ngđn hăng phải tập trung được vốn vă cho vay thời hạn dăi, đổi lại ngđn hăng phđn tân được rủi ro do cho nhiều khâch hăng vay, câc món vay không quâ lớn, khả năng thu hồi vốn gốc vă lêi sẽ dễ dăng hơn. Cho khâch hăng vay mua nhă trả
góp lă việc cho vay mua bất động sản, nguồn thu nợ từ thu nhập ổn định của
khâch hăng không phụ thuộc văo thị trường bất động sản thì khi thị trường bất động sản có biến động , khâch hăng vẫn có khả năng trả nợ. Chính vì lý do năy mă việc cho vay trả góp mua nhă lă một hình thức phổ biến vă rất được câc ngđn hăng quan tđm phât triển.
Hiện nay quâ trình đô thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra nhanh chóng. Thời điểm năy câc dự ân nhă ở, nhất lă chung cư cao tầng đang có điều kiện phât triển, do đó việc phât triển cho vay trả góp mua nhă tại câc dự ân mới lă phù hợp xu thế phât triển chung. Theo mô hình đê thực hiện tại chương trình dự ân Sky Garden thì liín kết với câc chủ đầu tư tăi trợ cho khâch hăng mua nhă tại dự ân của chủ đầu tư lă câch thức đơn giản vă hiệu quả mang lại lợi ích cho cả ba bín : khâch hăng mua nhă, chủ đầu tư dự ân nhă ở vă ngđn hăng.
3.2.3.2. Những vấn đề phâp lý của Hợp đồng mua bân nhă đang hình thănh, Hợp đồng thế chấp tăi sản lă căn nhă đang hình thănh trong câc dự ân nhă ở mới :
a. Hợp đồng mua bân nhă đang hình thănh
Trong thời điểm hiện nay, hầu hết câc doanh nghiệp đầu tư xđy dựng nhă ở để kinh doanh tại TP Hồ Chí Minh, cũng như câc tỉnh thănh khâc đều kinh doanh theo cùng một hình thức : Ký Hợp đồng bân nhă với khâch hăng ngay khi dự ân đầđu tư xđy dựng nhă ở mới được câc cấp thẩm quyền phí duyệt vă cấp phĩp xđy dựng, chủ đầu tư tận dụng vốn đóng góp của khâch hăng để xđy dựng nhă cho khâch hăng bởi ít có doanh nghiệp năo đủ năng lực tăi chính để xđy dựng hoăn thiện căn hộ xong mới bân cho khâch . Chủ đầu tư sử dụng vốn do khâch hăng đóng góp để xđy dựng lă chính (khâch hăng sẽ đóng tiền theo tiến độ qui định trong Hợp đồng mua bân)) do đó thông thường khi dự ân đạt một tỷ lệ khâch đăng ký mua nhất định vă chủ đầu tư thu được một số tiền đặt cọc (ứng trước) nhất định của khâch hăng thì chủ đầu tư mới khởi công xđy dựng, đảm bảo sẽ hoăn thănh dự ân để giao nhă cho khâch hăng. Sau khi dự ân được chứng nhận công trình hoăn thănh, chủ đầu tư sẽ lập Hợp đồng mua bân nhă chính thức có xâc nhận của Phòng Công chứng vă đăng bộ sang tín cho khâch hăng. Trong quâ trình xđy dựng nếu thiếu vốn chủ đầu tư chỉ vay vốn lưu động ngắn hạn, hoăn trả bằng tiền khâch hăng đóng góp câc đợt thanh toân sau theo tiến độ thi công để được qui định trong Hợp đồng mua bân nhă. Hình thức kinh doanh năy đảm bảo nguồn vốn cho chủ đầu tư nhưng khâ rủi ro đối với khâch hăng mua nhă trong dự ân. Nếu dự ân bị đình trệ vì một lý do năo đó thì khâch hăng chịu rủi ro gần như toăn bộ bởi tiền đê nộp, chủ đầu tư đê đưa văo công trình nhưng nhă lại không nhận được. Hợp đồng mua bân mă câc chủ đầu tư hiện nay đang ký kết với câc
khâch hăng đều được gọi lă Hợp đồng mua bân nhă, nhưng vì căn nhă chưa hoăn thiện vă chưa có giấy tờ sở hữu theo luật định nín việc mua bân năy chưa được phâp luật công nhận. Theo câc qui định phâp luật hiện hănh về việc mua bân nhă, Hợp đồng mua bân nhă chỉ có giâ trị khi được chứng nhận tại Phòng Công chứng nhă nước vă căn nhă mua bân phải có đủ giấy tờ hợp lệ. Do đó, cho dù hồ sơ phâp lý của dự ân hợp lệ, nhưng căn nhă chưa có giấy tờ sở hữu theo luật định nín Hợp đồng mua bân nhă ban đầu chỉ có giâ trị nội bộ giữa khâch hăng vă chủ đầu tư. Con đường từ Hợp đồng mua bân nội bộ ban đầu đến Hợp đồng mua bân nhă chính thức ký tại Phòng Công chứng lă một đoạn đường rất dăi với nhiều bất trắc có thể xảy ra, vì vậy ở đđy cần vận dụng những qui định hiện hănh của phâp luật để đâp ứng giao dịch mua bân đặc biệt năy giữa chủ đầu tư vă khâch hăng, nhằm đảm bảo quyền lợi, trâch nhiệm cảø đôi bín.
Để đảm bảo tính phâp lý của giao dịch đặc biệt trong mua bân nhă tại dự ân đang xđy dựng, có thể vận dụng Điều 134 Bộ Luật Dđn sự về giao dịch dđn sự có điều kiện, theo đó nội dung của Hợp đồng nội bộ ban đầu giữa chủ đầu tư vă khâch hăng cần ghi rõ câc điều kiện để đảm bảo đúng nội dung vă tinh thần Điều 134 Bộ Luật Dđn sự như sau :
“Trong trường hợp câc bín có thỏa thuận về điều kiện phât sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dđn sự, thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dđn sự phât sinh hoặc bị hủy bỏ”
Theo tinh thần năy, câc bín phải thỏa thuận trong Hợp đồng mua bân ban đầu những điều kiện phât sinh hay hủy bỏ giao dịch theo từng thời kỳ thực hiện hợp đồng nhằm răng buộc trâch nhiệm vă đảm bảo quyền lợi của chính mình. Chẳng hạn trong Hợp đồng ban đầu câc bín thỏa thuận nếu căn
nhă hoăn thănh đúng thời hạn, khâch mua đê thanh toân đúng theo qui định trong điều khoản thanh toân thì giao dịch mua bân nhă sẽ phât sinh, bắt buộc câc bín phải thực hiện, vă phải lập Hợp đồng chính thức tại Phòng Công chứng. Bín mua không được đòi tiền lại, bín bân bắt buộc phải giao nhă cho bín mua. Điều kiện năy đề phòng trường hợp giâ nhă thay đổi, một trong hai bín muốn hủy bỏ giao dịch. Câc chủ đầu tư vă khâch hăng có thể ký Hợp
đồng mua bân nhă đang hình thănh dưới hình thức hứa mua, hứa bân theo
đúng tinh thần Điều 134 Bộ Luật Dđn sự. Hiện nay, câc Phòng Công chứng tại TP Hồ Chí Minh đê đồng ý xâc nhận hợp đồng hứa mua, hứa bân. Đđy lă một biện phâp nhằm tăng cường sự quản lý của Nhă nước đối với việc triển khai câc dự ân nhă đất mới nhằm bảo vệ quyền lợi hợp phâp của người mua nhă vă chủ đầu tư.
b. Hợp đồng thế chấp tăi sản hình thănh từ vốn vay lă căn nhă trong
dự ân nhă ở mới:
Câc qui định hiện hănh của phâp luật điều chỉnh quan hệ bảo đảm tiền vay bao gồm Bộ Luật Dđn sự, Luật câc Tổ chức tín dụng, Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngăy 12/12/1997 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay, Nghị định 85/2002/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178, Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngăy 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngăy 10/03/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm vă câc Thông tư hướng dẫn thực hiện câc Nghị định của câc Bộ , Ngănh liín quan. Đặc biệt đối với việc đảm bảo tiền vay bằng tăi sản hình thănh từ vốn vay, theo câc qui định hiện hăng, phải được lập thănh Hợp đồng thế chấp tăi sản hình thănh từ vốn vay để đảm bảo cho chính khoản vay. Hợp đồng thế chấp tăi sản hình thănh từ vốn vay phải được Công chứng vă Đăng
ký giao dịch bảo đảm theo qui định. Tăi sản hình thănh từ vốn vay lă dạng tăi sản hình thănh trong tương lai, việc thế chấp vă đăng ký giao dịch bảo đảm loại tăi sản năy đê có qui định vă hướng dẫn thực hiện cụ thể. Tuy nhiín trường hợp khâch mua nhă trong dự ân nhă ở mới, bản thđn khâch hăng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giấy phĩp xđy dựng nhă ( những giấy tờ năy thuộc về chủ đầu tư) nín khâch hăng vă ngđn hăng không thể công chứng Hợp đồng thế chấp cũng như tiến hănh đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tăi sản hình thănh trong tương lai trước khi nhận được Giấy chứng nhận sở hữu căn nhă mang tín khâch hăng. Chủ đầu tư có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phĩp xđy dựng của dự ân nhưng không phải người vay trực tiếp vă cũng đê cam kết bân căn nhă cho khâch hăng nín không thể mang dự ân năy thế chấp để bảo lênh cho khâch hăng được. Để giải quyết mđu thuẫn năy, khi nhận tăi sản lă căn nhă hình thănh từ vốn vay trong câc dự ân nhă ở mới, ngđn hăng vă khâch hăng ký Hợp đồng thế chấp dưới hình thức
cam kết thế chấp theo tinh thần Điều 134 Bộ Luật dđn sự về giao dịch dđn sự
có điều kiện. Nội dung cam kết thế chấp năy phải có điều kiện phât sinh hay hủy bỏ giao dịch . Khi điều kiện thỏa thuận trong cam kết xảy ra, giao dịch sẽ được công nhận phât sinh hay hủy bỏ. Đồng thời ngđn hăng phải lập Hợp đồng hợp tâc ba bín giữa ngđn hăng, khâch mua nhă vă chủ đầu tư về việc chủ đầu tư chỉ băn giao Giấy chứng nhận sở hữu căn nhă đê cam kết thế chấp cho ngđn hăng. Thỏa thuận dạng năy đê được Vietcombank Tđn Thuận vă Công ty Phú Mỹ Hưng đưa văo thực hiện trong chương trình dự ân Sky Garden mới đđy. Cũng chính thực tế phức tạp của việc nhận tăi sản thế chấp lă căn nhă trong câc dự ân mới đê thúc đẩy ngđn hăng phải liín kết với chủ đầu tư khi tăi trợ cho khâch mua nhă để quản lý tăi sản thế chấp khi chưa có giấy
chứng nhận sở hữu vì lúc năy giao dịch mua bân nhă giữa chủ đầu tư vă khâch hăng vẫn chưa hoăn thănh.
Trong thời gian tới đđy, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ ra đời. Hiện nay Dự thảo Luật đang được câc cơ quan chức năng thảo luận vă sắp tới sẽ trình Quốc hội phí chuẩn. Theo dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật sẽ điều chỉnh quan hệ mua bân bất động sản khi đang tạo dựng, lúc đó quan hệ mua bân, thế chấp tăi sản lă bất động sản đang hình thănh sẽ thuận lợi vă đảm bảo quyền lợi câc bín.
3.2.3.3 Phât triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhă theo chương trình
dự ân Sky Garden của Vietcombank Tđn Thuận vă Công Ty Phú Mỹ Hưng
Khi ngđn hăng cho khâch hăng vay trả góp mua một căn nhă đê hoăn thiện vă có đủ giấy tờ phâp lý, ngđn hăng chỉ thẩm định khâch hăng vă khả năng trả nợ của khâch hăng, hồ sơ phâp lý của căn nhă, nếu đạt yíu cầu sẽ cho khâch hăng vay. Cho vay như vậy đảm bảo đầy đủ mọi thủ tục phâp lý về tăi sản nhưng câc món vay phât sinh lẻ tẻ, khó đạt doanh số cao.
Muốn phât triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhă, ngđn hăng cần tìm một câch thức tập trung được khâch hăng để phât triển doanh số. Để thực hiện mục tiíu năy câc ngđn hăng có thể sử dụng mô hình liín kết với chủ đầu tư tăi trợ cho khâch hăng mua nhă tại dự ân của chủ đầu tư, mă chương trình dự ân Sky Garden giữa Vietcombank Tđn Thuận vă Công ty Liín doanh Phú Mỹ Hưng vừa thực hiện lă một ví dụ điển hình.
Đânh giâ hiệu quả chương trình dự ân Sky Garden, phđn tích cơ sở tạo nín kết quả của chương trình, ta thấy rằng chương trình liín kết với chủ đầu tư tăi trợ mua nhă trả góp cho khâch hăng để phât triển sản phẩm cho vay trả
góp mua nhă lă câch thức đơn giản nhưng hiệu quả, có lợi cho cả 3 bín: khâch hăng, chủ đầu tư, ngđn hăng. Việc tập trung cho vay theo chương trình sẽ tập trung được khâch hăng vă giảm bớt thời gian thẩm định tăi sản thế chấp, tiíu chuẩn hóa qui trình cho vay do đê có qui trình liín kết, qui trình thẩm định cụ thể. Chi phí quảng câo, giới thiệu sản phẩm của ngđn hăng không đâng kể do đối tâc liín kết chịu vă thực hiện quảng câo trín cùng một ấn phẩm của đối tâc. Từ những kết quả mă chương trình dự ân Sky Garden đê đạt được, Vietcombank Tđn Thuận có thể lập kế hoạch mở rộng phât triển sản phẩm cho vay mua nhă trả góp theo hình thức liín kết với chủ đầu tư tăi trợ cho khâch hăng mua nhă trong câc dự ân nhă ở mới. Vietcombank Tđn Thuận hiện có 5 chi nhânh cấp 2 nằm tại câc vị trí khâ thuận lợi để phât triển sản phẩm năy. Tại câc khu vực quận 7, quậđn 4, Thủ Đức, Bình Thạnh đều có nhiều dự ân xđy dựng căn hộ cao cấp do nhiều chủ đầu tư thực hiện, do đó Vietcombank Tđn Thuận hoăn toăn có thể thực hiện phât triển sản phẩm cho vay trả góp theo câch thức đê thực hiện trong chương trình dự ân Sky Garden.
Tại câc dự ân nhă ở mới, câc căn nhă đang trong giai đoạn xđy dựng, chưa có giấy chứng nhận sở hữu tăi sản, do đó chủ đầu tư sẽ bân cho khâch hăng căn nhă chưa hoăn thiện cả về vật chất vă phâp lý về quyền sở hữu. Đđy lă nguyín nhđn để ngđn hăng phải liín kết với câc chủ đầu tư khi tăi trợ cho khâch mua nhă tại câc dự ân mới. Cho vay theo chương trình liín kết tăi trợ với chủ đầu tư, ngoăi những lợi ích đạt được về mặt kinh tế như tăng doanh số cho vay, tiết kiệm chi phí, ngđn hăng còn đảm bảo được việc nhận tăi sản thế chấp hình thănh từ vốn vay đúng luật vă được chủ đầu tư phối hợp quản lý tăi sản thế chấp hiệu quả.
Thực hiện phât triển sản phẩm cho vay trả góp mua nhă theo chương trình liín kết với chủ đầu tư tăi trợ cho khâch hăng mua nhă có thể tóm tắt thănh câc bước đi như sau:
1.Dự bâo xu hướng, nhu cầu thị trường về nhă ở tại địa băn :
Đđy lă bước khởi đầu rất quan trọng vì đđy lă bước chuẩn bị để định hướng kinh doanh. Dự bâo thị trường cũng lă bước khó khăn nhất vì đânh giâ đúng nhu cầu thị trường đòi hỏi những phương phâp, câch thức chuyín biệt, nhất lă đânh giâ thị trường bất động sản Việt Nam, nơi mă câc qui chế , qui định của phâp luật về thị trường năy còn nhiều bất cập, thông tin thị trường