xây dựng văn phòng
Với từng loại dự án khác nhau, thì nội dung thẩm định cũng có thứ tự ưu tiên và mức độ quan trọng khác nhau, và trong quá trình nghiên cứu về các dự án xây dựng văn phòng cho thuê em nhận thấy có 4 nội dung cần đặc biệt chú trọng khi thẩm định vì có thể nói đây là 4 nội dung chính quyết định đến sự thành công của dự án. Đó là tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án, cũng như tình hình tài chính hiện tại của chủ đầu tư, dự đoán chính xác nhu cầu thị trường trong tương lai để xác định giá, doanh thu tương lai…, thẩm định chính xác các tiêu chuẩn kĩ thuật để xác định tổng vốn đầu tư, chi phí từng hạng mục…làm cơ sở cho việc tính toán dòng tiền, đánh giá hiệu quả tài chính. Và nếu cán bộ thẩm định tốt được yếu tố thị trường tức là nhu cầu về văn phòng cho thuê cũng như các yếu tố kĩ thuật về tổng vốn đầu tư, chi phí thực hiện… thì việc tính toán, thẩm định chính xác dòng tiền là tương đối đơn giản
2.2.8.1.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định năng lực tài chính và tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án xây dựng văn phòng :
Do khi thẩm định tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án, có một nội dung rất quan trọng đó là thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, chủ dự án, mà căn cứ để thẩm định là các báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Như vậy cán bộ thẩm định nhất định phải yêu cầu chủ dự án phải nộp báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập, nhằm đảm bảo các thông tin trong hoạt động kinh doanh là khách quan trung thực, bên cạnh đó ngân hàng cần thiết lập các mối quan hệ tốt với các cơ quan chính quyền có liên quan như Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch,.Sở kiến trúc, Sở tài nguyên môi trường vì khi doanh nghiệp triển khai dự án xây dựng văn phòng cho thuê sẽ phải thông qua các cơ quan này, các cơ quan quản lý đầu tư để có thể tìm hiểu thông tin, khai thác tốt hơn về tình hình của doanh nghiệp, chủ dự án.
Giải pháp thứ hai là theo quy trình cấp tín dụng hiện nay, khi thiết lập quan hệ tín dụng với chủ đầu tư, cụ thể ở đây là chủ các dự án xây dựng văn phòng, cán bộ
thẩm định cần phải tự mình tổ chức đi thực tế tận nơi cư ngụ của chủ đầu tư để thu thập, tìm hiểu về nhân thân, đánh giá uy tín, nguồn thu nhập chính, nhà xưởng, thiết bị, trình độ quản lý sản xuất, thực trạng tài sản đảm bảo và các thông tin khác, nhằm đánh giá về chủ đầu tư và hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, vấn đề này sẽ trở lên cực kỳ khó khăn và mơ hồ nếu chủ dự án có trụ sở chính xa so với Vietcombank Hà Nội, bởi vì cán bộ thẩm định không đủ thời gian và có sẵn những đầu mối tin cậy để phân tích, nắm bắt hoặc dễ rơi vào sự sắp đặt trước của những khách hàng thiếu trung thực. Đồng thời chi phí cho mỗi lần thẩm định như vậy cho một chủ đầu tư (việc xin tài trợ dự án lần đầu hoặc xin vay lại cũng đều cần phải xem xét thực tế chủ đầu tư tại thời điểm đó) sẽ khá lớn bao gồm các chi phí như xăng xe đi lại, công tác phí, chi phí lưu trú cho cán bộ thẩm định. Giải pháp cho vấn đề này là đối với chủ đầu tư mà trụ sở hoặc cơ sở sản xuất chính xa Hà Nội, Vietcombank Hà Nội có thể tuyển dụng, bố trí các cộng tác viên là người địa phương để giúp ngân hàng đánh giá, theo dõi tình hình chủ đầu tư, hỗ trợ khi giải ngân và thu nợ, tất nhiên đây phải là những đối tượng có những kiến thức nhất định về ngân hàng tín dụng.