1.2.6.1. Thẩm định chủ đầu tư
Thứ nhất: Thẩm định hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư và dự án
Công ty cổ phần Duy Anh được thành lập từ ngày 09/02/1999 theo mô hình công ty cổ phần với các thành viên là cá nhân với số vốn điều lệ ban đầu là 2 tỷ đồng. Sau lần thay đổi thứ 5 tại Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 055919 ngày 24/07/2006, công ty kinh doanh với:
- Vốn điều lệ đăng ký: 51.643.500.000 VNĐ - Ngành nghề kinh doanh:
+ Xây dựng dân dụng, công nghiệp
+ Buôn bán tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng + Đại lý mua bán, ký gửi hàng hoá
+ Xây dựng các công trình giao thông
+ Sản xuất, lắp ráp thiết bị khai thác mỏ và sản xuất vật liệu xây dựng + Đầu tư, sản xuất, cung ứng và kinh doanh nhựa đường lỏng
+ Đại lý kinh doanh vận tải viễn dương chuyên dụng chở nhựa đường lỏng + Đầu tư, khai thác, sản xuất kinh doanh đá, cát, và vật liệu xây dựng
+ Đầu tư, xây dựng, vận hành, chuyển giao các nhà máy thuỷ điện độc lập, nhà máy phong điện và năng lượng mặt trời có công suất đến 60MW
Các giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư và dự án được thẩm định bao gồm:
+ Quyết định số 466/UB-BQL ngày 02/02/2005 của UBND TP Hà Nội về việc đồng ý nguyên tắc cho phép 30 doanh nghiệp được đầu tư trong cụm tiểu khu công nghiệp Hai Bà Trưng
+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất cụm tiểu thủ công nghiệp Hai Bà Trưng do công ty Đo đạc địa chính Sở tài nguyên môi trường và Nhà đất Hà Nội lập tháng 11/2003
+ Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất do công ty tư vấn và thiết kế xây dựng Hà Nội lập tháng 5/2002 được Sở quy dhoạch kiến trúc thành phố Hà Nội chấp thuận 05/06/2002
+ Báo cáo đầu tư Xây dựng văn phòng giao dịch điều hành công ty
+ Quyết định số 166/QĐ-ĐT ngày 16/5/2006 của tổng giám đốc công ty A về việc phê duyệt dự án đầu tư
+ Chứng chỉ quy hoạch số 319/CCQH-BQL ngày 95/4/2005 của Trưởng ban quản lý các khu CN và CX Hà Nội
+ Giấy chứng nhận đầu tư số 127/CNĐT-BQL-ĐT ngày 15/08/2005 của Ban quản lý các khu công nghiệp và chế xuất
+ Văn bản số 513/TB-TNMT&NĐ-KH ngày 16/6/2006 của Sơ tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội về kết quả thẩm định nhu cầu sử dụng đất
+ Quyết định số 3056/QĐ_UBND ngày 30/6/2006 của UBND TP Hà Nội về việc thu hồi 1.134,2 mét vuông đất tại Cụm tiểu thủ công nghiệp Hai Bà Trưng Hà Nội để cho Công ty cổ phầnA thuê trong thời gian 50 năm để xây dựng xưởng sản xuất và văn phòng của công ty
+ Hợp đồng thuê đất số 165-2006/TNMTNĐ-HĐTĐTN ngày 28/7/2006 giữa Sơ tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội và công ty cổ phần A
+ Biên bản bàn giao môc giới ngoài hiện trường ngày 08/09/2006 + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/12/2006
+ Giấy chứng nhận về thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy + Phiếu xác nhận bản đăng ký đạt tiêu chuẩn môi trường
+ Biên bản họp hội Đại hội đồng cổ đông bất thường của công ty cổ phần A về việc uỷ quyền cho Tổng giám đốc được quyền thay mặt công ty ký kết các hợp đồng tín dụng vay vốn ngân hàng và dùng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án để thế chấp cho khoản vay
Đơn vị là doanh nghiệp cổ phần của các cá nhân, không có vốn của Nhà nước nên không bị điều tiết bởi quy chế đấu thầu hiện hành. Với sự nhất trí của Đại hội cổ đông về việc đầu tư dư ján và giao quyền cho Hội đồng quản trị quyết định các hạng mục chi tiết, cách thức đầu tư của dự án và uỷ quyền cho Tổng giám đốc kiêm chủ tịch Hội đồng quản trị công ty thực hiện vay vốn và ký kết với Ngân hàng
Đánh giá: Cán bộ thẩm định đã thẩm định khá chi tiết về hồ sơ pháp lý của khách hàng ,thẩm định đầy đủ hồ sơ của chủ đầu tư như các quyết định đầu tư, biên bản họp cổ đông, các văn bản pháp lý của dự án. Cán bộ đã có sự phân loại loại hình doanh nghiệp từ đó vận dụng các văn bản pháp luật điều chỉnh loại hình doanh nghiệp đó, cụ thể ở đây Duy Anh là doanh nghiệp không có vốn Nhà nước nên không chịu điều tiết bởi quy chế đấu thầu.
Thứ hai: Thẩm định, phân tích đánh giá tình hình tài chính và năng lực sản xuất kinh doanh hiện hành của chủ dự án
Chấm điểm tín dụng va xếp hạng tín dụng Khách hàng theo quy định:
Theo hệ thống chấm điểm, xếp hạng tín dụng của NHNT thi năm 2005 đơn vị xếp hạng BB với quy mô trung bình, ngành thương mại dịch vụ. Cụ thể chấm điểm tín dụng:
+ Điểm tài chính: 40,8 + Điểm phi tài chính: 84,48
+ Tổng điểm theo trọng số đạt : 69,19 điểm
- Tình hình tài chính của chủ đầu tư: Từ bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tên, cán bộ thẩm định đã tính toán các chỉ tiêu về hiệu quả tài chính cũng như hiệu quả hoạt động của chủ đầu tư thông qua bảng các chỉ tiêu sau:
Bảng 1.7: Các chỉ tiêu tài chính
Các chỉ tiêu tuyệt đối 2004 2005 30/11/2006
Doanh thu 154.188 130.206 146.420
Lợi nhuận sau thuế 1.450 2.240 1.752
Tổng giá trị tài sản 105.807 76.230 101.312
Nguồn vốn chủ sở hữu 20.577 22.047 54.104
Vay ngắn hạn 55.925 17.516 23.134
Vay dài hạn 11.836 16.677 3.000
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Bảng 1.8: Các chỉ số doanh lợi
Tốc độ tăng trưởng doanh thu 52,0% -15,5% 12,5%
Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận ròng 13,5% 54,4% -21,8%
Hệ số lợi nhuận ròng/Doanh thu thuần 0,01 0,02 0,02
Hệ số lợi nhuận/ Tài sản 0,02 0,03 0,03
Hệ số lợi nhuận/ Vốn chủ sở hữu 0,10 0,15 0,06
Tỷ lệ CPQL và BH/Doanh thu thuần 10,1% 13,9% 13,2%
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Bảng 1.9: Các chỉ số cơ cấu vốn và tài sản, các chỉ tiêu đòn bẩy tài chính
Hệ số vốn tự tài trợ (NVCSH/NV) 0,19 0,29 0,53
Hệ số nợ (Nợ phải trả/Tài sản) 0,81 0,71 0,47
Hệ số nợ ngắn hạn/ Tổng nợ 0,86 0,69 0,94
Hệ số đòn bẩy ( Nợ phải trả/ NVCSH) 4,14 2,46 0,87
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Bảng 1.10: Các hệ số thanh toán (Chỉ số thanh khoản)
Hệ số thanh toán hiện hành (TSLĐ+ĐTNH)/NNH
1,10 1,24 1,79
Hệ số thanh toán nhanh
(Tiền+ĐTTCNH+KPThu)/NNH
0,64 0,35 0,55
Hệ số thanh toán tức thời (Tiền/NHN) 0,01 0,05 0,04
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Bảng 1.11: Các hệ số hoạt động hiệu quả
Số ngày phải thu = (360*Gtrị TB KPT/DTT) 86 80 42
Số ngày phải trả = (360* Gtrị TB KPT/ GVHB 36 59 54
Vòng quay tài sản = (DTT/Gtrị TB TTS) 1,46 1,43 1,65 Vòng quay vốn lưu động = (DTT/ Gtrị TB TSLĐ và
ĐTNH)
1,91 2,05 2,33
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Phân tích các số liệu trên của cán bộ thẩm định:
- Tốc độ tăng trưởng doanh thu năm 2005 bị âm 15,5% ( doanh thu giảm từ 154 tỷ đồng xuống 130 tỷ đồng). Đó là do mục tiêu của công ty trong năm 2005 là ưu tiên giữ vững hiệu quả tài chính và tăng cường sự bền vững của tài chính trước tình trạng nợ đọng vốn kéo dài trong nghành xây dựng vơ bản. Vì thế, công ty chủ động lựa chọn cách thức bán hàng như sau: không bán hàng cho khách hàng có công trình thi công nhưng tình hình tài chính không lành mạnh hoặc có dấu hiệu không minh bạch, đặc biệt là phải xác định nguồn vốn thanh toán đảm bảo. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận dương 54,4% (lợi nhuạn sau thuế năm 2005 là 2,240 tỷ đồng cao hơn so với năm 2004 là 1,450 tỷ đồng). Chính là nhờ việc đi vào hoạt động của trạm nhựa đường lỏng tại Quảng Ninh trong năm 2005, vì vậy công ty đã chuyển sang kinh doanh nhựa đường lỏng (sản phẩm có tỷ suất lợi nhuận cao) thay vì kết hợp kinh doanh nhựa đường đặc (có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn). Năm 2006, trạm nhựa đường lỏng tại Mỹ tho cũng đi vào hoạt động vì vậy doanh thu đến 30/11/2006 của đơn vị tăng 12,5% so với năm 2005. Nhưng tại thời điểm tháng 11/2006, đơn vị phải dự trữ một luợng hàng lớn ( 22 tỷ đồng, tăng giá trị hàng tồn kho lên 66% so với năm 2005) để cấp cho các đơn vị thi công xây dựng cơ bản trong những tháng quyết toán, dẫn tới đẩy giá vốn hàng bán lên cao và làm tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, hệ số lợi nhuận so với doanh thu thuần, tài sản năm 2006 đều giảm.
- Các chỉ số doanh lợi khách như tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, hệ số lợi nhuận so với doanh thu thuần, với tài sản và với vốn chủ đều tăng trong năm 2005. Điều này thể hiện những cố gắng thành công của doanh nghiệp trong việc đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Nhưng những khó khăn kể trên đã tác động đến hoạt động bán hàng làm cho chi phí quản lý và bán hàng tăng so với năm trước, trong khi doanh thu giảm đi, dẫn tới tỷ lệ chi phí quản lý và bán hàng/Doanh thu thuần tăng lên. Riêng hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sởi hữu năm 2006 giảm mạnh từ 0,15 xuống còn 0,06, chủ yếu là
do trong năm công ty đã tăng vốn chủ sở hữu từ 18,9 tỷ VNĐ lên 51,6VNĐ phục vụ cho các dự án đầu tư mới.
- Do đặc thù của đơn vị là cung cấp đầu vào trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, là ngành hiện có tình trạng nợ đọng kéo dài, đặc biệt đối với lĩnh vực giao thông, vì vậy công ty thường bị chiếm dụng vốn nhiều hơn là chiếm dụng vốn của bạn hàng. Điều này thể hiện ở số ngày phải thu luôn lớn hơn số ngày phải trả. Tuy nhiên, với mục tiêu tăng cường sự bền vững tài chính, thông qua việc lựa chọn khách hàng để bảo đảm bán hàng và thu hồi được vốn nên số ngày hàng tồn kho tăng, khoảng cách giữa số ngày phải thu và phải trả đã được điều chỉnh giảm dần trong năm 2005 (từ 50 ngày xuống còn 21 ngày) và điều này đã không còn trong năm 2006, kéo theo vòng quay tài sản có giảm nhẹ. Các hệ số hiệu quả quản lý cũng tương tự các doanh nghiệp khác cùng ngành nghề, trong điều kiện đều chịu tác động bởi bối cảnh các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, đặc biệt là ngành giao thông vận tải hoạt động kém hiệu quả.
- Các chỉ tiêu về đòn bẩy tài chính : Hầu hết các chỉ tiêu này đều giảm do nợ phải trả giảm, nguồn vốn giảm trong khi các chỉ số khác gần như không đổi trong 2 năm 2004-2005. Điều này được giải thích là do mục tiêu bán hàng nhiều nhất có thể nhưng phải thu hồi tốt công nợ, đảm bảo mức lợi nhuận nhất định đề ra của doanh nghiệp, do đó công ty không đẩy mạnh việc nhập bán hàng và kéo theo giảm vay nhập khẩu hàng, tăng cường thu hồi công nợ để trả nợ ngân hàng. Hệ số này giảm mạnh trong năm 2005 còn do công ty đã tăng vốn chủ sơ hữu.
- Công ty chưa từng hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê tính đến thời điểm hiện tại.
- Triển vọng trong thời gian tới của công ty + Ngắn hạn: Trung bình
+ Dài hạn: Tốt
Đánh giá: Cán bộ thẩm định đã phân tích rất chi tiết về các chỉ tiêu trong báo cáo tài chính. Các chỉ tiêu thay đổi như tốc độ tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận, hệ số doanh lợi đến các chỉ tiêu về đòn bầy tài chính đều được các cán bộ thẩm định
tìm hiểu nguyên nhân, giải thích được sự thay đổi đó trong hoạt động kinh doanh. Chính sự phân tích tỉ mỉ , tìm được những nguyên nhân làm thay đổi các chỉ tiêu đó đã giúp cán bộ thẩm định đánh giá chính xác được hoạt động của doanh nghiệp, và có những dự báo chuẩn hơn về tình hình hoạt động của doanh nghiệp trong tương lai. Vậy dự đoán triển vọng doanh nghiệp như kết luận trên là hợp lý, tuy nhiên trong phần chấm điểm tín dụng cán bộ thẩm định chưa nêu rõ được căn cứ tính điểm ,trọng số của từng yếu tố tài chính.
Thứ ba: Thẩm định đánh giá các yếu tố phi tài chính:
Hiện nay với cách thức tổ chức gọn nhẹ và chất lượng đã mang lại hiệu quả cho công ty. Đây cũng là mặt tích cực của các doanh nghiệp ngoài quốc doanh và đang được đánh giá cao.
Bảng 1.12: Năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ cán bộ chủ chốt Chức vụ Họ tên Lĩnh vực quản lý Tuổi Trình độ Năm công tác Thời gian bổ nhiệm CT HĐQT Đỗ Văn Lâm XDCB TM 43 ĐH 18 02/99 TGĐ/GĐ Nguyễn Trọng Toàn XDCB TM 43 ĐH 18 02/99 PTGĐ/PGĐ Trần Vinh Quang TM 34 ĐH 10 02/99 Kế toán trưởng
Trần Thị Ánh Tuyết Kế toán Tài
chính
32 ĐH 10 02/99
Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án (Tổ thẩm định)
Đội ngũ lãnh đạo chủ chốt được trải nghiệm qua doanh nghiệp nhà nước, có trình độ chuyên môn và nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh hiện tại, cũng như kinh nghiệm trong tổ chức điều hành hoạt động công ty. Đây là điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh hiện tại (kinh doanh nhựa đường lỏng và máy nghiền sàng đá) và tương lai của doanh nghiệp (hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê quy mô nhỏ ).
Đánh giá: Vì lĩnh vực hoạt động chính của công ty này là cung cấp nhựa đường lỏng, và máy nghiền sàng đá, lĩnh vực xây dựng văn phòng là một lĩnh vực mới, do vậy theo đánh giá của bản thân thì đây là một điểm yếu của doanh nghiệp khi thực hiện dự án này. Vì đây là dự án xây dựng văn phòng quy mô nhỏ nên có thể chấp nhận, vì trong quá trình thực hiện doanh nghiệp sẽ tích lũy kinh nghiệm,cán bộ thẩm định cần yêu cầu chủ đầu tư khi thực hiện triển khai dự án cần thuê tư vấn.
1.2.6.2. Thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê.
Thứ nhất: Thẩm định tính pháp lý của dự án bao gồm các văn bản cho phép đầu tư của các cơ quan có thẩm quyền.
Tính pháp lý của dự án đã được thẩm định cùng với tư cách pháp lý của chủ đầu tư trong hồ sơ chủ đầu tư do phòng Khách hàng cung cấp
Thứ hai: Thẩm định nhu cầu thị trường của dự án xây dựng văn phòng cho thuê
Về mặt kinh tế, năm 2006 đánh dấu những dấu hiệu tích cực nhất trong nhiều năm từ thời kỳ đổi mới như Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của tổ chức thương mại thế giới (WTO), ký kết quan hệ đối tác chiến lược với Nhật Bản và đặc biệt là dòng vốn FDI tại thời điểm 31/12/2006 được ghi nhận ở mức 9,72 tỷ đô la Mỹ, đây là con số lớn nhất và ấn tượng nhất kể từ khi Việt Nam chính thức mở cửa và kêu gọi đầu tư nước ngoài, cùng với FDI đạt con số kỷ lục, hàng loạt quỹ đầu tư nước ngoài tăng quy mô vốn, các công ty chứng khoán nước ngoài rót vốn vào các quỹ đầu tư Việt Nam, tổng vốn hoá toàn bộ sàn giao dịch chứng khoán TP. HCM ở mức khoảng 10 tỷ USD, vốn của các nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 38%. Cùng với hàng loạt những đánh giá tíc cực từ báo chí và dư luận quốc tế, Việt Nam được coi như là một “con hổ mới” của Châu Á, các nhà đầu tư nước ngoài đang ra sức chen chân vào thị trường Việt Nam trước khi quá muộn. Những diễn biến đó đã tạo cơ hội lớn cho toàn bộ nền kinh tế, làm thay đổi rất nhiều lĩnh vực, ngành nghề, định hướng hoạt động cũng như cơ cấu của nền kinh tế trong đó có thị trường bất