XI/ Các chỉ tiêu khác
1.3.2.1. Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn
* Thẩm định tổng mức đầu tư:
- Tổng mức đầu tư theo báo cáo thẩm định đã phê duyệt:
449 984 750 nghìn đồng Trong đó:
- Chi phí xây lắp: 223 075 887 nghìn đồng - Chi phí thiết bị: 4 606 750 nghìn đồng
- Chi phí GPMB và tiền sử dụng đất: 135 446 726 nghìn đồng - Chi phí QLDA và chi phí khác: 14 889 217 nghìn đồng - Chi phí dự phòng (5%): 19 587 250 nghìn đồng
- Lãi vay trong thời gian xây dựng: 52 369 002 nghìn đồng
- Tổng vốn đầu tư sau khi thẩm định lại là: 469 572 000 nghìn đồng Trong đó:
- Chi phí thiết bị: 4 606 750 nghìn đồng
- Chi phí GPMB và tiền sử dụng đất: 135 446 726 nghìn đồng - Chi phí QLDA và chi phí khác: 14 889 217 nghìn đồng - Chi phí dự phòng (10%): 39 174 500 nghìn đồng
- Lãi vay trong thời gian xây dựng: 52 369 002 nghìn đồng
Ta nhận thấy có sự chênh lệch tổng vốn đầu tư sau khi thẩm định lại, ở nội dung này CBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu của dự án với việc dự tính tổng mức đầu tư theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 và xác định nguyên nhân của chênh lệch tổng vốn đầu tư là do chủ đầu tư dự tính mức chi phí dự phòng là 5%. Tuy nhiên sau khi xem xét đặc thù của dự án thực hiện trong thời gian tương đối dài (từ 2007-2010), chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất định. Do vậy theo Thông tư 05 CBTĐ nâng mức chi phí dự phòng lên 10%. Từ đó đẩy tổng mức đầu tư tăng 19 587 250 nghìn đồng so với tổng mức đầu tư chủ đầu tư đưa ra ban đầu.
Như vậy tổng mức đầu tư sau thẩm định là 469 572 000 nghìn đồng.
Kết luận: Qua dự án minh họa ở trên, chúng ta có thể thấy việc thẩm định tổng mức đầu tư được SGD 3 thực hiện kỹ càng và chi tiết, việc thẩm định không đơn thuần chỉ là việc xem xét lại sự chính xác của các kết quả tính toán mà còn đảm bảo tính hợp lý của kết quả so với các tiêu chuẩn, chuẩn mực đã được đề ra. Từ việc xác định chính xác tổng mức đầu tư sẽ làm cơ sở để SGD tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả và đưa ra quyết định tài trợ vốn của mình.
* Thẩm định phương án nguồn vốn:
Nguồn vốn đầu tư của dự án được sử dụng chủ yếu là vốn tự có, vốn huy động từ các cổ đông của công ty, giá trị vốn góp của khách hàng đặt mua trước các căn hộ tại khu đô thị và nguồn vốn vay NH. Cụ thể như sau:
- Vốn tự có và huy động hợp pháp khác: 319 572 000 000 đồng (tương đương với 68% tổng vốn đầu tư của dự án). Trong đó:
+ Vốn huy động qua đợt phát hành cổ phiếu trên TTCK ngày 05/06/2008 đạt 120.350 tỷ đồng.
+ Giá trị vốn góp của khách hàng đặt trước là 140.236 tỷ đồng, đơn vị và khách hàng đã thỏa thuận và ký hợp đồng sẽ nhận vốn góp theo tiến độ, bắt đầu từ quý III/2008.
+ Nguồn vốn huy động từ các quỹ đầu tư phát triển, quỹ đầu tư tài chính, nguồn vốn khấu hao trong nội bộ công ty là 8.776 tỷ đồng.
+ Ngoài ra, chủ đầu tư có khả năng huy động vốn bằng tài sản cố định như trang thiết bị, đồ nội thất của các đối tác trong cùng lĩnh vực xây dựng.
- Vốn vay ngân hàng: 150 000 000 000 đồng (tương đương với 32% tổng vốn đầu tư của dự án) với mức lãi suất 15%/năm.
Chủ đầu tư đã đưa ra kế hoạch sử dụng vốn như sau:
- Trong 3 quý đầu: từ quý I/2007 đến quý III/2007 sẽ thực hiện các công việc của giai đoạn chuẩn bị đầu tư và chuẩn bị thực hiện đầu tư như: Lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, rà phá bom mìn, đền bù GPMB, thiết kế…dự kiến sử dụng vốn tự có để đầu tư.
- Từ quý IV/2007 đến quý II/2010 sẽ đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư bằng nguồn vốn vay và vốn huy động hợp pháp khác.
Kết luận: Qua dự kiến kế hoạch huy động vốn và cơ cấu nguồn vốn của chủ đầu tư, ta có thể thấy cơ cấu nguồn vốn tương đối hợp lý, tỷ trọng vốn vay trên tổng VĐT là 32% và được huy động ở giai đoạn sau của quá trình đầu tư sẽ đáp ứng đúng tiến độ huy động và sử dụng vốn, đồng thời giúp chủ đầu tư giảm được chi phí lãi vay. Việc chủ đầu tư sử dụng một khối lượng vốn tự có lớn tạo điều kiện cho chủ đầu tư đảm bảo các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn, quá trình luân chuyển tiền tệ và thực hiện đầu tư diễn ra liền mạch, tránh đứt quãng, ảnh hưởng tới chất lượng công trình. Qua thẩm định cơ cấu nguồn vốn huy động, CBTĐ thấy các nguồn vốn huy động đảm bảo tính pháp lý, có tính khả thi cao trên thực tế. Như vậy, phương án nguồn vốn chủ đầu tư đưa ra cho thấy dự án có khả năng thực hiện về mặt tài chính.