là chiến lợc tiếp thị BĐS và phải liên kết, hợp tác với nhau
Việt Nam trong tiến trình hội nhập ngày càng sâu rộng vào các tổ chức thơng mại khu vực và quốc tế, trong đó “luật chơi” đợc áp dụng chung. Vì vậy ngành BĐS cũng không nằm ngoài cuộc và các doanh nghiệp KDBĐS cần phải hết sức tỉnh táo nhìn nhận đâu là thế mạnh, đâu là điểm yếu của mình và nghiên cứu kỹ thị trờng, xu hớng xã hội, hệ thống chính trị và luật pháp của nớc ta để có những quyết sách và chiến lợc kinh doanh chính xác, đặc biệt là chiến dịch tiếp thị BĐS, các đơn vị đầu t KDBĐS phải dành nhiều thời gian cho việc xây dựng chiến lợc tiếp thị, khảo sát nghiên cứu thị trờng để thấu hiểu khách hàng và có những hành
động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng của mình. Khi đã thấu hiểu khách hàng và những yêu cầu cụ thể về BĐS của khách hàng, các đơn vị KDBĐS cần tiến hành triển khai đồng bộ các công việc sau: Xây dựng và theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi, tác động và chăm sóc khách hàng; Chuyên môn hoá đội ngũ KD để đáp ứng đợc với những yêu cầu và những thắc mắc cũng nh quan tâm thật cụ thể của khách hàng; Theo dõi các dự án cạnh tranh khác và tình hình biến động của thị trờng để điều chỉnh lại kế hoạch khi cần thiết.
Các doanh nghiệp phải thay đổi một cách căn cơ từ hệ thống tổ chức, cấu trúc, chiến lợc tài chính và phải vận dụng các công cụ quản trị hiện đại nh: Internet, định vị qua vệ tinh kết hợp các phần mềm về kiến trúc v.v. Các doanh nghiệp phải đào tạo đội ngũ nhân viên có tay nghề cao trong từng lĩnh vực đặc thù nh môi giới, định giá, t vấn pháp lý từ đó tạo ra những dịch vụ thật sự có chất lợng và dựa trên nền tảng của những nguyên tắc đạo đức kinh doanh đợc xã hội tôn trọng.
Trong thời qua với sự xuất hiện của các nhà đầu t nớc ngoài giúp cho thị tr- ờng BĐS trong nớc thêm sôi động, có thêm nguồn vốn, học hỏi thêm công nghệ mới v.v. Nhng điều này cũng đặt ra cho doanh nghiệp BĐS trong nớc nhiều thách thức lớn, vì thế các doanh nghiệp KDBĐS cần phải liên doanh, hợp tác với nhau và liên kết khéo léo các công ty thành viên hoạt động trên các lĩnh vực nh địa ốc, t vấn pháp lý, định giá, thiết kế, xây dựng thành một chuỗi dịch vụ liên hoàn, qua đó sẽ huy động đợc nguồn vốn lớn cho các dự án làm cho hoạt động KDBĐS sẽ ngày càng phát triển hơn.
KếT LUậN
Hoạt động KDBĐS đợc hình thành và phát triển cùng với sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội; sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS kích thích sự tăng trởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. ở nớc ta, trớc những năm 1993 nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung với đại đa số là các doanh nghiệp NN, các nhu cầu về BĐS của các tổ chức và cá nhân trong toàn xã hội đều do NN chỉ định và có thể nói trong thời gian này hầu nh cha tồn tại hoạt động kinh doanh BĐS theo đúng nghĩa của nó là một ngành kinh doanh vì lợi nhuận. Sau khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trờng và với sự ra đời của Luật Đất đai 1993, sau đó là Luật Đất đai 2003 đã tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời và phát triển của hoạt động KDBĐS, trong hơn 10 năm qua, hoạt động kinh doanh BĐS đã có những bớc phát triển nhanh đáp ứng đợc một phần nhu cầu tăng của cộng đồng về BĐS các loại.
Công trình trên đề cập đến các khái niệm cơ bản về BĐS và KDBĐS, nghiên cứu các vấn đề chính của hoạt động KDBĐS nh: phân tích thị trờng, định giá BĐS v.v.. Tiếp theo đó đề tài đa ra thực trạng về hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Trên cơ sở đó công trình đa ra một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS trong giai đoạn hiện nay. Các giải pháp chính đợc đề xuất ở đây là:
Thứ nhất, các giải pháp về thể chế pháp luật liên quan đến hoạt động kinh
doanh BĐS bao gồm: Đổi mới t duy của cơ quan quản lý NN trong lĩnh vực BĐS theo hớng để cho quy luật thị trờng điều tiết hoạt động KD này, giảm thiểu tối đa sự can thiệp hành chính của NN và các giải pháp về nhà ở cho ngời có thu nhập thấp.
Thứ hai, cải tiến việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thực hiện cơ chế
một giá.
Thứ ba, đổi mới công tác hành chính trong lĩnh vực quản lý BĐS hiện nay,
nh việc hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất, tăng cờng chấtlợng và hiệu quả của bộ máy quản lý.
Thứ t, đổi mới hệ thống tài chính liên quan đến hoạt động KDBĐS. Đó là việc đa dạng hoá các nguồn cung ứng vốn cho đầu t KDBĐS và cải tiến một số loại thuế liên quan tới lĩnh vực BĐS.
Thứ năm, các giải pháp trong công tác quy hoạch và hệ thống dịch vụ hỗ trợ
hoạt động KDBĐS.
Và cuối cùng là các giải pháp đối với những doanh nghiệp KDBĐS, đó là
việc huy động nguồn vốn từ các tổ chức kinh doanh, các quỹ bảo hiểm, các quỹ đầu t trong nớc, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho các doanh nghiệp; tiếp theo đó là việc đa ra các chiến lợc kinh doanh, đặc biệt là chiến dịch tiếp thị BĐS và dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt hơn.
Các giải pháp đa ra ở trên xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trờng KDBĐS ở Việt Nam; căn cứ vào hoạt động thực tiễn hoạt động KDBĐS ở nớc ta hiện nay và có sự chắt lọc những u điểm trong thể chế quản lý, trong thực tiễn sinh động của hoạt động KDBĐS ở các nớc phát triển. Chúng tôi hy vọng rằng công trình này sẽ đóng góp một phần nhỏ trong những nỗ lực chung để thúc đẩy sự phát triển hoạt động KDBĐS trong thời gian tới, đáp ứng nhu cầu BĐS ngày càng tăng của xã hội và công trình của chúng tôi có thể trở thành tài liệu tham khảo bổ ích phục vụ cho quá trình học tập của sinh viên thuộc các chuyên ngành BĐS, địa chính và xây dựng thuộc các trờng đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp. Tuy nhiên, đề tài này không tránh khỏi những hạn chế thiếu sót cần đợc điều chỉnh bổ sung. Chúng tôi mong nhận đợc sự chỉ dẫn của các thầy giáo, cô giáo và của tất cả những ai quan tâm đến lĩnh vực này.
TàI LIệU THAM KHảO
1. Bộ Luật dân sự 2005, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Bộ Tài Chính,Thông t số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 về hớng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
3. Bộ Tài Chính, Thông t số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về ph- ơng pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại.
4. Bộ Tài Chính, Thông t số 120/2005/TT-BTC về hớng dẫn thực hiện Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nớc.
5. Bộ Tài Nguyên Môi Trờng, www.monre.gov.vn.
6. Bộ Tài Nguyên Môi Trờng, Thông t số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trờng về việc hớng dẫn điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
7. Bộ Xây Dựng (2004), Định hớng phát triển nhà ở đến 2020, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội.
8. Bộ Xây Dựng, www.moc.gov.vn.
9. PGS. TS. Thái Bá Cẩn (2003), Thị trờng bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nhà xuất bản tài chính, Hà Nội.
10. Chính phủ, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
11. Chính phủ, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi NN thu hồi đất.
12. Chính phủ, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nớc.
13. Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phơng pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất.
14. Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
15. Chính phủ, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hớng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty NN thành công ty cổ phần.
16. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam, Đề tài khoa học, Hà Nội, 2001.
17. Đảng Cộng Sản Việt Nam, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, thứ IX và thứ X, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
18. Giáo trình thị trờng bất động sản, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội, 2006. 19. TS. Nguyễn Văn Lịch (2003), Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự hình
thành và phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trờng BĐS ở Việt Nam, Hà Nội.
20. Luật đất đai (2003), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. 21. Luật nhà ở (2005), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
22. Luật kinh doanh BĐS (2007), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. 23. Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993.
24. Pháp lệnh thuế nhà đất 1992. 25. Tạp chí Bất Động Sản.
26. Tạp chí địa chính.
27. GS. TSKH. Lê Đình Thắng,Giáo trình nguyên lý thị trờng nhà đất, nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà nội, 2000.
28. GS. TSKH. Lê Đình Thắng, Quan điểm định hớng và các giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trờng BĐS ở Việt Nam, Hà Nội, 2003.
29. GS. TSKH. Lê Đình Thắng, Thị trờng bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2000-2005: Thực trạng và giải pháp.
30. Tổng cục thống kê, www.gso.gov.vn.
CVCC. Mai Xuân Yến, Một số suy nghĩ về kinh doanh bất động sản hiện nay ở nớc ta, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển và quản lý thị trờng bất động sản ở
PHụ LụC: DANH MụC CáC BảNG BIểU Sử DụNG TRONG Đề TàI.
Bảng 2.1. Tổng sản phẩm quốc nội chia theo ngành (tỷ đồng)
Năm 2003 Tỷ trọng Năm 2004 Tỷ trọng
Tổng cộng 613443 100 713071 100
Trong đó:
Ngành xây dựng 37100 6,05 44558 6,25
Bất động sản 27287 4,45 31303 4,39
(Nguồn www. gso. gov. vn).
Bảng 2.2. Tình hình cấp GCNQSD đất ở.
Đất ở tại nông thôn Đất ở tại đô thị Hiện trạng (ha) DT đã cấp GCN (ha) % Hiện trạng (ha) DT đã cấp GCN (ha) % Toàn quốc 466.008 314.542 67,5 90.982 42.318 46,5 Hà Nội 8.227 4.108 49,9 4.049 769 19,0 TP HCM 5.600 133 2,4 12.960 5.301 40,9
(Nguồn: Bộ Tài nguyên môi trờng. Cập nhật đến 30/6/2005).
Bảng 2.3: Thống kê hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng.
Diện tích Cơ cấu (%) -Tổng diện tích tự nhiên 329.247,0 329.297,2 329.314,6 100 Đất nông nghiệp 93.825,3 94.067,8 95.318,3 28,94 Đất lâm nghiệp 118.237,5 120.510,0 124.022,5 37,66 Đất chuyên dùng 15.683,2 16.158,8 16.696,1 5,07 Đất ở 4.476,9 4.513,0 4.603,5 1,4 Đất cha sử dụng 97.024,1 94.047,6 88.674,1 26,92 Hà Nội Tổng diện tích tự nhiên 921,0 921,0 921,0 100 Đất nông nghiệp 431,7 425,4 418,5 45,44 Đất lâm nghiệp 67,0 66,3 66,3 7,2 Đất chuyên dùng 210,1 216,9 226,1 24,55 Đất ở 117,3 117,9 116,4 12,64 Đất cha sử dụng 94,9 94,6 93,7 10,17 Thành phố HCM Tổng diện tích tự nhiên 2.095,0 2.095,0 2.095,0 100 Đất nông nghiệp 934,6 915,7 909,6 43,41 Đất lâm nghiệp 334,9 336,8 336,8 16,07 Đất chuyên dùng 247,7 261,2 266,6 10,82 Đất ở 176,9 182,2 185,7 8,86 Đất cha sử dụng 401,0 339,0 396,6 18,93 (Nguồn: Tổng Cục Thống kê).
Bảng 2.4. Diện tích nhà ở năm 2000 và năm 2004.
Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2000 Năm 2004 Toàn quốc
Dân số Ngời 76.400.000 82.100.000
Tổng diện tích nhà m2 739.000.000 852.325.400
Diện tích bình quân đầu ngời m2/ ngời 9,68 10,38
Khu vực đô thị
Dân số Ngời 18.090.000 20.318.000
Tổng diện tích nhà m2 185.000.000 236.570.800
Diện tích bình quân đầu ngời m2/ ngời 10,23 10,60
Khu vực nông thôn
Dân số Ngời 58.250.000 59.782.000
Tổng diện tích nhà m2 554.000.000 615.754.600
Diện tích bình quân đầu ngời m2/ ngời 9,51 10,3
Bảng 2.5: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới giai đoạn (2001 - 2004)
Năm 2001 2002 2003 2004
Diện tích nhà xây dựng mới 17.236 18.270 19.732 21.705
Bảng 2. 6: Thị trờng cho thuê văn phòng tại Hà Nội cuối năm 2005. Loại nhà Số lợng tòa nhà Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%)
Giá cho thuê bình quân (USD/m2/tháng) Loại A 9 82.333 100 25,74 Loại B 15 116.885 99 19,10 Loại C 29 78.900 97 12,84 Tổng số và bình quân chung 53 278.118 99 19,29
(Nguồn: Báo cáo thị trờng quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam).
Bảng 2.7: Thị trờng cho thuê căn hộ tại Hà Nội cuối năm 2005.
Loại nhà Số lợng tòa nhà Số lợng căn hộ Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%)
Giá cho thuê (USD/m2/tháng)
Loại A 18 1281 132.228 98 21,8
Loại B 12 155 17.043 96 13,65
Tổng số và bình
quân chung 30 1436 149.271 97 20,87
(Nguồn: Báo cáo thị tr ờng quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam).
Bảng 2.8: Thị trờng cho thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2005. Loại nhà Số lợng tòa nhà Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%)
Giá cho thuê bình quân (USD/m2/tháng) Loại A 5 74.307 99.8 32,55 Loại B 11 103.110 97 25,20 Loại C 36 90.485 96 16,65 Ngoại ô 7 58.990 91 15,13 Tổng số và bình quân chung 59 326.892 96 22,69
(Nguồn: Báo cáo thị trờng quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam).
Bảng 2.9: Thị trờng cho thuê căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2005. Loại nhà Số lợng tòa nhà Số lợng căn hộ Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ diện tích cho thuê (%)
Giá cho thuê (USD/m2/tháng)
Loại A 7 495 59.473 94 23,22
Loại B 10 1.141 133.030 92 20,44
Loại C 25 734 61.460 89 14,44
Tổng số và bình
quân chung 42 2.370 253.963 91 19,59
(Nguồn: Báo cáo thị trờng quý 4/2005, công ty Chesterton Petty Việt Nam).
Bảng 2.10. Khung giá đất do Chính phủ quy định.
Loại đất Nghị định 87/CP Nghị định 188/2004 NĐ - CP năm 2004
So sánh (lần) Đất ở đô thị đặc biệt
- Giá tối thiểu 1,5
- Giá tối đa 67,5
Đất ở đô thị loại 1
- Giá tối thiểu 0,09 0,4 4,41
- Giá tối đa 11,5 42,5 3,69
Đất ở đô thị loại 2
- Giá tối thiểu 0,07 0,15 2,14
- Giá tối đa 6,5 30,0 4,61
Đất ở đô thị loại 3
- Giá tối thiểu 0,03 0,12 4,0
- Giá tối đa 4,0 19,5 4,87
Bảng 2.11. Giá đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh năm 2007
Đơn vị tính:1000 đồng/m2
STT Đờng phố Giá đất do NN quy định Giá đất trên thị trờng I Thành phố HCM 1 2 3 4 Cách Mạng Tháng Tám Bến Chơng Dơng Đờng Độc lập Hai Bà Trng 16.000 12.900 5.000 21.000 31.727 17.378 6.360 28.000 II Thành phố Hà Nội 1 2 3 4 Khâm Thiên Bà Triệu Hàng Bông Nguyễn Thái Học 28.000 48.000 52.000 45.000 42.000 65.000 78.000 58.000
(Nguồn: Trần Diệu An - Đánh giá quy định về giá đất bồi thờng về đất, chơng trình hợp tác Việt Nam-Thụy Điển về tăng cờng năng lực quản lý đất đai và môi trờng)
Bảng 2.12: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quý 1 năm 2001 đến quý 1 năm 2002 Đơn vị: Triệu đồng/m2 Đờng phố Loại đờng phố Vị trí Năm 2001 Năm 2002 Năm 2002/2001 (lần) Kim Mã 1A 1 27,465 49,400 1,8 2 11,2 29,0 2,59 3 5,888 14,44 2,45 Cầu Giấy 2B 1 25,250 52,10 2,06 2 10,773 20,140 1,87