TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK
2.2. Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư về bất động sản
Việc đầu tư theo dự án ngày càng phổ biến và có xu hướng phát triển nhanh chóng trong thời gian tới đối với các thành phần kinh tế. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để các Ngân hàng Thương mại cho vay các dự án trung và dài hạn. Bên cạnh các dự án trọng điểm của nhà nước đã được xây dựng và thẩm định qua các quy định, trình tự chuẩn mực, còn có rất nhiều các dự án của các tổng công ty 90-91, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, dự án của địa phương, dự án có vốn đầu tư nước ngoài, các dự án nhỏ lẻ khác...được triển khai và có nhu cầu vay vốn của ngân hàng. Các ngân hàng có quy mô vốn khác nhau, năng lực tài chính, kĩ năng lập dự án của chủ đầu tư khác nhau, do đó khi Ngân hàng tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn của chủ đầu tư khác sẽ có nhiều trở ngại.
Muốn hoạt động có hiệu quả các ngân hàng cần phải nâng cao chất lượng thẩm định để lựa chọn dự án đầu tư khả thi, đảm bảo hiệu quả sự dụng vốn của Ngân hàng. Ngoài ra, hoạt động đầu tư về bất động sản là một lĩnh vực cần chuyên môn cao, vì thế việc thẩm định cho các dự án này càng cần được chú trọng quan tâm hơn.
Để đạt được mục tiêu đề ra Ngân hàng cần xây dựng các giải pháp cụ thể đối với từng hoạt động cụ thể của công tác thẩm định dự án đầu tư. Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án, để chất lượng thẩm định trở thành lợi thế cạnh tranh của mình.
Một số định hướng để nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định về bất động sản tại Ngân hàng:
- Đánh giá năng lực quản lý, năng lực chuyên môn của chủ đầu tư: Khả năng và kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư đối với dự án, trình độ chuyên môn của chủ đầu tư đối với lĩnh vực bất động sản, mức độ tín nhiệm của chủ đầu tư đối với ngân hàng và bạn hàng, khả năng vận hành dự án sau đầu tư.
- Đánh giá năng lực tài chính của chủ đầu tư: Năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quyết định đến khả năng thành công của dự án, là cơ sở chứng minh khả năng tham gia của vốn tự có của chủ đầu tư vào dự án, đảm bảo cho chủ đầu tư có khả năng chịu đựng được các rủi ro của dự án.
- Đối với dự án đầu tư: + Hồ sơ pháp lý:
Dự án phải đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định hiện hành, Dự án phải được các cấp có thẩm quyền phê duyệt,
Dự án phải được sự chấp thuận của các cơ quan liên quan (hồ sơ đất đai, giấy phép khai thác khoáng sản, môi trường...)
+ Sự cần thiết phải đầu tư:
Lợi ích của dự án đối với chủ đầu tư, ngân hàng, xã hội
+ Vị trí xây dựng, địa điểm thực hiện dự án: Đảm bảo thuận tiện, gần chỗ cung cấp nguyên vật liệu và thị trường tiêu thụ.
+ Thị trường nguyên vật liệu của dự án: phải có những hợp đồng mua bán nguyên vật liệu cho quá trình xây dựng của dự án.
+ Khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án: Phải xác định cung cầu về sản phẩm của dự án; Đánh giá các đối thủ cạnh tranh;
Đánh giá lợi thế, ưu thế của sản phẩm dự án. + Thẩm định phương diện kĩ thuật:
Máy móc thiết bị sử dụng phải phù hợp, chú ý đến nhà cung cấp máy móc thiết bị. Về xây lắp, thiết kế: đánh giá năng lực của nhà thầu tư vấn, quá trình đấu thầu, tư vấn, giám sát, nghiệm thu;
người vận hành. Đối với dự án bất động sản, thì khả năng quản lý là một vấn đề rất được quan tâm.
+ Tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tính khả thi của dự án:
Tổng mức đầu tư phải được tính toán đầy đủ, để tránh tình trạng thực tế phát sinh cao dẫn tới thiếu vốn cho dự án hoặc vốn tự có của chủ đầu tư không đủ sẽ đẩy tổng mức đầu tư lên quá cao.
Cần chú trọng xem xét tính khả thi của vốn tự có tham gia; đảm bảo đủ vốn đầu tư từ các nguồn cam kết chắc chắn.
+ Hiệu quả tài chính:
Xác định dòng tiền của dự án:Cơ sở để xác định thời hạn cho vay, giải ngân, thu nợ, số tiền thu nợ từng kì;
Xác định khả năng chịu đựng rủi ro của dự án.
-Cần đánh giá đúng vai trò hết sức quan trọng của công tác thẩm định đối với hiệu quả sử dụng vốn.Thẩm định chính xác giúp cho Ngân hàng lựa chọn đúng dự án đầu tư có hiệu quả, đảm bảo khả năng trả nợ cả gốc lẫn lãi.
- Hoàn thiện quy trình thẩm định ngày càng hợp lý và khoa học, đảm bảo đầy đủ các nội dung cần phân tích và thực hiện thẩm định theo đúng quy trình sẽ đem lại hiệu quả chính xác.
- Đảm bảo đánh giá khách quan, đồng bộ, toàn diện khi tiến hành phân tích các phương diện của dự án đầu tư, có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia, vận dụng linh hoạt các phương pháp phân tích.
-Xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn cao, được đào tạo đáp ứng được yêu cầu công việc.
- Rút ngắn thời gian thẩm định, tránh những nhầm lẫn, sai sót trong quá trình thẩm định dẫn đến việc đầu tư không hiệu quả, giải ngân vốn đúng thời hạn đảm bảo kịp thời cơ đầu tư của dự án.
Cho vay theo dự án thường chứa nhiều rủi ro do thời gian đầu tư dài. Để giảm thiểu rủi ro, Ngân hàng cần chú ý tới những vấn đề sau:
lưỡng hồ sơ vay vốn của khách hàng trên cơ sở những tiêu chí tổng hợp, khoa học toàn diện.
- Thường xuyên kiểm tra, theo dõi tiến độ triển khai dự án đầu tư. Kiểm tra quá trình sử dụng vốn của dự án.
- Đối với những dự án lớn, nhiều rủi ro Ngân hàng có thể thực hiện đồng tài trợ với các ngân hàng khác để giảm thiểu rủi ro.
Sau quá trình tìm hiểu về công tác thẩm định, em xin đưa ra một số giải pháp sau:
2.3. Các giải pháp để nâng cao chất lượng công tác thẩm định đầu tư về bất độngsản tại Ngân hàng