1.2.3.1. Cơ sở cho việc thẩm định
Để thẩm định được một dự án đầu tư, các Ngân hàng nói chung phải dựa vào các tài liệu như hồ sơ vay vốn, chủ đầu tư vay vốn, dự án vay vốn. Từ những tài liệu này, cán bộ thẩm định lập ra tờ trình thẩm định với các nội dung thẩm định về các vấn đề cụ thể theo quy trình thẩm định và đưa ra kết luận có cho vay hay không rồi trình lên Ngân hàng xét duyệt. Công việc thẩm định phải được xem xét một cách tỉ mỉ, xem xét trên mọi phương diện thì mới đầu tư không bị thua lỗ. Việc thẩm định chính xác là thành công bước đầu trong việc đầu tư có hiệu quả hay không.
-Cán bộ thẩm định nghiên cứu, thẩm định hồ sơ vay vốn dựa trên: + Đánh giá chung về chủ đầu tư
+ Đánh giá chủ đầu tư dựa trên mô hình 6C’s
+ Dùng các mô hình phân tích + Đánh giá tình hình tài chính
+ Đánh giá nguồn trả nợ, Phương án kinh doanh, Dự án đầu tư + Hình thức bảo đảm tiền vay
+ Lịch sử quan hệ với HBB về các sản phẩm dịch vụ. + Xác định loại sản phẩm tín dụng mà HBB cung cấp. - Đánh giá chủ đầu tư vay vốn dựa trên:
+ Năng lực pháp lý của chủ đầu tư + Năng lực về tài chính
+ Khả năng quản lý điều hành của nhà tư
- Đánh giá khoản vay (Tờ trình thẩm định), trong Tờ trình phải nêu rõ được: + Mức cho vay;
+ Thời hạn cho vay, các kỳ hạn trả nợ và mức trả nợ từng kỳ, định kỳ thanh toán tiền lãi;
+ Lãi suất cho vay;
+ Các điều kiện bảo đảm tiền vay (nếu có);
+ Các điều kện cần phải hoàn thiện trước khi ký hợp đồng tín dụng hoặc giải ngân; + Biện pháp theo dõi kiểm tra (nếu cần thiết);
+ Các điều kiện bổ sung cần ghi trong hợp đồng tín dụng - Đánh giá dự án vay vốn:
+ Tổng vốn đầu tư
+ Vốn chủ sở hữu, vốn vay
+ Dự án có tính khả thi hay không?
Thẩm định về dự án bất động sản luôn có những đặc thù rất riêng mà khi thẩm định chúng ta cần quan tâm tới. Dự án bất động sản là những dự án đầu tư vào bất động sản, nên nó có đặc điểm chung là nó cố định, và nó tập trung rất nhiều vốn, sản phẩm cũng rất riêng biệt cho từng cụ thể, vì thế chủ đầu tư tiêu thụ và chủ đầu tư mục tiêu cũng rất khác nhau. Ví dụ, xây dựng một khu resort (khu du lịch) ở Nha Trang khác với ở Đà Lạt, do điều kiện địa lý, khí hậu, cảnh quan thiên nhiên, phải tính đến lượng chủ đầu tư sử dụng dịch vụ đó, mức sống dân cư ở mỗi nơi là khac nhau vì thế khả năng tiêu thụ sản phẩm cũng khác nhau.
Một dự án đầu tư bất động sản có rất nhiều đặc điểm riêng biệt như: giá trị lớn; thời gian xây dựng lâu, thời gian sử dụng lâu; vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên nơi xây dựng; sản phẩm của dự án; hồ sơ pháp lý của dự án; thị trường tiêu thụ của dự án; việc quản lý sử dụng dự án...
Các điều kiện thành công của một dự án bất động sản cũng như tính khả thi của dự án như sau:
Dự án phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát triển của vùng, địa phương? Dự án có khả năng trả nợ hay không?
Dự án có các chỉ số tài chính hợp lý đảm bảo dự án có lãi không?
Sau đây ta sẽ nghiên cứu từng nội dung thẩm định một dự án cụ thể như sau:
1.2.3.2. Nội dung thẩm định dự án về bất động sản 1.2.3.2.1. Thẩm định về hồ sơ vay vốn
- Giấy đề nghị vay vốn
- Hồ sơ về khách hàng vay vốn: hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự của khách hàng, hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của khách hàng và người bảo lãnh (nếu có).
- Hồ sơ về dự án vay vốn:
Trong phần này, đối với dự án đầu tư bất động sản thì ta có thể đặc biệt chú ý đến một số vấn đề như: bất động sản này có thuộc chủ quyền của ai không? Bất động sản này đang có tranh chấp về quyền sử dụng không? Nếu bất động sản này là đất thuê của nhà nước thì phải xem xét nó đã được phê duyệt hay chưa? Nếu bất động sản thuộc quyền sử dụng đất của nhà đầu tư thì đã có sổ đỏ hay chưa?
- Hồ sơ về đảm bảo nợ vay:
Việc thẩm định về bảo đảm tiền vay cũng rất quan trọng đối với các dự án vay vốn. Đặc biệt với dự án vay vốn lớn thì việc này càng được quan tâm. Đối với dự án đầu tư bất động sản ta phải quan tâm đến những vấn đề như:
Nếu đất của dự án đầu tư thuộc quyền hữu vĩnh viễn của chủ đầu tư thì có thể dùng quyền sử dụng đất để thế chấp.
Nếu đất của dự án đầu tư là đất đi thuê của nhà nước ví dụ 50 năm thì không được thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp tài sản hình thành trên đất.
Thông thường đối với dự án đầu tư bất động sản, các Ngân hàng sử dụng phương pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
1.2.3.2.2. Thẩm định về khách hàng vay vốn
Các nội dung chính phải thẩm định:
- Ngành nghề sản xuất kinh doanh của khách hang vay vốn - Mô hình tổ chức bố trí lao động
- Quản trị điều hành cua chủ đầu tư - Quan hệ với các tổ chức tín dụng khác
- Tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng
1.2.3.2.3. Thẩm định về dự án đầu tư
- Xem xét đánh giá sơ bộ về những nội dung chính của dự án, bao gồm một số nội dung sau:
+ Mục tiêu đầu tư của dự án: Đối với dự án bất động sản, mục tiêu đầu tư của dự án trước hết vẫn là lợi nhuận, hoặc cũng có thể là mục tiêu khác công ích nếu đây là các dự án của nhà nước.
+ Sự cần thiết đầu tư dự án: Sản phẩm của dự án bất động sản có một đặc thù là nó hình thành ngay tại nơi dự án khởi công, nó không thể di chuyển, và nó phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, quy hoạch và chiến lược phát triển của địa phương, của vùng miền. Để xem xét dự án có tính khả thi hay không thì những vấn đề này là những vấn đề cần được quan tâm xem xét. Ví dụ một dự án xây dựng khách sạn thì phải xem chiến lược của địa phương đó có cho xây dựng hay không, xem quanh đó có các khách sạn cùng loại hay không để đánh giá tính cạnh tranh của dự án...
+ Quy mô đầu tư công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án, phương án tiêu thụ sản phẩm.
Các dự án đầu tư về bất động sản có nhiều lĩnh vực khác nhau, mỗi lĩnh vực cần có một giải pháp công nghệ tốt và phù hợp. Ví dụ như việc xây dựng khách sạn hoặc khu resort phải lựa chọn các nhà thầu thiết kế và xây dựng,nhà thầu quản lý, nhà thầu tư vấn. Xây dựng sân gold cần có các chuẩn mực quốc tế thì cần lựa chọn nhà thầu tư vấn cho hợp lý. Xây dựng khách sạn 5 sao thì phải lựa chọn người quản lý có năng lực...Với mỗi một hình thức đầu tư riêng thì cần lựa chọn một giải pháp hợp lý.
+ Quy mô vốn đầu tư: tổng mức đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chí khác nhau ( xây dựng, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí, vốn cố định và vốn lưu động); phương án nguồn vốn để thực hiện dự án
theo nguồn gốc để thực hiện dự án theo nguồn gốc sở hữu ( vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết...).
Trong quá trình thẩm định, tổng mức đầu tư cũng rất quan trọng. Ta cần thẩm định quy mô vốn đầu tư để xem xét khả năng của chủ đầu tư. Xem xét xem chủ đầu tư có đủ năng lực trả nợ đối với dự án hay không, cần xem xét tính khả thi và tỉ lệ cho vay hợp lý so với nguồn vốn tự có của chủ đầu tư.
+ Dự kiến tốc độ triển khai thực hiện dự án.
- Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án đóng vai trò rất quan trọng, quyết định việc thành bại của dự án. Vì vậy trong khía cạnh này cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá một cách cẩn thận, kỹ lưỡng. Một số nội dung chính cần phân tích như sau:
+ Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án: Phân tích mối quan hệ cung cầu đối với sản phẩm của dự án; Định dạng sản phẩm dự án;
Đặc tính của nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án. Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ thay thế trên thị trường đến thời điểm thẩm định.
Cần phải xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với các sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mực tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa, trong đó lưu ý liên hệ với mức gia tăng trong quá khứ, khả năng sản phẩm dự án có thể bị thay thế bởi các sản phẩm khác.
Trên cơ sở phân tích cung cầu, tín hiệu thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư ở các phương diện như:
Sự cần thiết phải đầu tư dự án trong giai đoạn này. Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm.
Sự hợp lý của việc triển khai thực hiện dự án đầu tư ( phân kỳ đầu tư..)
Dự án bất động sản nằm ngay tại địa bàn mà nó xây dựng. Vì thế các vấn đề thẩm định cần phải quan tâm như: mức sống, thu nhập của người dân trong vùng; nhu cầu thị hiếu và sở thích chung của người dân; xác định được khách hàng mục tiêu của
dự án, khách hàng tiềm năng muốn thu hút và cần phải thu hút... + Đánh giá về cung sản phẩm
Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại của sản phẩm dự án, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng được bao nhiêu phần trăm, còn thiếu bao nhiêu.
Dự đoán, đánh giá biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm của dự án.
Dự đoán, đánh giá ảnh hưởng của các chính sách kinh tế khi Việt Nam tham gia vào hội nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới đến thị trường sản phẩm của dự án.
Rút ra các số liệu dự kiến về tổng cung, và tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản phẩm, dịch vụ của dự án.
Dự án bất động sản có tính cạnh tranh, cần phải xem xét các dự án có sản phẩm tương tự cùng loại, cùng cung cấp một loại sản phẩm dịch vụ trên thị trường. Tính toán được số lượng sản phẩm cung cấp từ đó xác định được tính khả thi của dự án.
+ Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm của dự án:
Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, xem xét, đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là đáp ứng các nhu cầu trong nước và quốc tế ở mức độ nào, cần cạnh tranh với những đối thủ nào.
Để đánh giá về khả năng đạt được các mục tiêu để chiếm lĩnh được thị trường, cán bộ thẩm định cần thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án đối với:
Thị trường trong nước:
Hình thức, chất lượng, tiêu chuẩn đối với sản phẩm của dự án so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường.
Sự phù hợp cuả các sản phẩm với thị hiếu, xu hướng tiêu dùng; phù hợp với mức sống của người dân.
Giá cả của sản phẩm so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường có rẻ hơn, có hợp lý không, có phù hợp với thu nhập, khả năng tiêu thụ của khách hàng hay không.
Xem sản phẩm có những ưu thế gì về chất lượng, giá cả, tính linh hoạt trong việc sử dụng sản phẩm so với các sản phẩm khác cùng loại trên thị trường để thu hút được các khách nước ngoài.
+ Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối sản phẩm: Khía cạnh này cần đánh giá các mặt sau:
Sản phẩm dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có khả năng bán sản phẩm hay không?
Phương thức bán sản phẩm như thế nào, dự kiến các khoản thu chi như thế nào, tính toán vốn lưu động thường xuyên cho phù hợp để tính toán hiệu quả dự án.
+ Đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án bất động sản:
Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định phải đưa ra các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm sau khi dự án đi vào hoạt động theo một số chỉ tiêu sau:
Chất lượng sản phẩm, khả năng tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản phẩm nếu dự án có nhiều loại sản phẩm, quản lý dự án khi đi vào hoạt động phải được chú trọng xem xét.
Diễn biến sự thay đổi của giá cả sản phẩm, dịch vụ hàng năm. Những điều này lag cơ sở cho việc tính toán hiệu quả tài chính.
-Đánh giá khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào của dự án. Đối với dự án bất động sản thì các yếu tố đầu vào chủ yếu là cho quá trình xây dựng các tài sản trên bất động sản đó, cần chú ý:
+Nhu cầu về vật liệu để xây dựng và hoàn thành đúng tiến độ công trình
+Các nhà cung ứng vật liệu xây dựng: số lượng nhà cung cấp, khả năng cung ứng, mức độ tín nhiệm.
+Các vật liệu buộc phải nhập khẩu trong quá trình xây dựng Cán bộ thẩm định phải kết luận được 2 vấn đề chính sau:
+ Dự án có chủ động được nguồn cung cấp vật liệu trong quá trình xây dựng hay không?
+ Những thuận lợi và khó khăn đi kèm với quá trình xây dựng như thay đổi giá cả, sự tăng giá của vật liệu. Quá trình xây dựng là một quá trình lâu dài vì thế yếu tố
rủi ro rất cao vì thế cần phải đánh giá cẩn thận. - Đánh giá về phương diện kĩ thuật
+ Về địa điểm xây dựng: đây là một vấn đề cần được chú ý. Vì đối với kinh doanh bất động sản thì địa điểm xây dựng cũng như nơi hoàn cảnh kinh tế nơi dự án được xây dựng sẽ quyết định đến kết quả của dự án:
Xem xét, đánh giá địa điểm xây dựng về các mặt: Giao thông thuận lợi, thị trường tiêu thụ, dự án có nằm trong quy hoạch hay không.
Cơ sở vật chất, hạ tầng của địa phương nơi dự án xây dựng, mức sống của dân cư trong vùng.
+ Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án bất động sản Cần thẩm định một số vấn đề sau:
Sản phẩm của dự án là hoàn toàn mới hay đã có sãn trên thị trường, chất lượng, hình thức của sản phẩm
Yêu cầu về lựa chọn các nhà thầu tư vấn, lựa chọn nhà quản lý, nhà thầu xây dựng...
+ Giải pháp công nghệ
Đối với từng loại dự án cụ thể khác nhau thì công nghệ thiết bị cũng khác nhau. Đối với dự án xây dựng Khách sạn, giải pháp công nghệ là lựa chọn nhà quản lý, việc