thoả thuận để nhận chuyển nhượng, thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 40 Luật đất đai năm 2003 và Điều 40 Nghị định 84/2007/NĐ-CP
Một trong những điểm mới của Luật đất đai năm 2003 là: “Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”.
Theo cách nhìn nhận ban đầu có thể thấy rằng quy định này đã mở ra cho các nhà đầu tư con đường đi nhanh nhất và ngắn nhất để có quyền sử dụng đất như mong muốn. Nhưng qua thực tiễn áp dụng, chính các quy định này đã vô tình đẩy doanh nghiệp vào hoàn cảnh khó khăn, các địa phương kêu ca rất nhiều về vấn đề này, việc thoả thuận để có quyền sử dụng đất tưởng chừng là không thể. Tình trạng doanh nghiệp giải phóng mặt bằng xong vẫn không triển khai được dự án. ở nhiều nơi, chủ đầu tư đã giải phóng được gần hết mặt bằng, dự án sắp động thổ thì bỗng nhiên phải dừng lại vài năm trời, nguyên nhân chỉ vì một vài hộ không chịu chuyển đi…
Một trong những thay đổi được coi là có tính đột phá của Nghị định 84/2007/NĐ-CP đó là đề ra phương hướng giải quyết đối với các trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đã chủ động đề nghị và được phép thoả thuận với người sử dụng đất. Đây là một trong những vấn đề được các doanh nghiệp quan tâm nhất. Bởi hầu như dự án nào khâu thoả thuận bồi thường cho người có quyền sử dụng đất cũng bị vướng ít nhiều.
Khoản 1 Điều 40 của Nghị định này có quy định “đất dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đề nghị và được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau 180 ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. UBND cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi”. Với quy định này, nhìn chung có vẻ thoáng hơn, doanh nghiệp tưởng chừng sẽ được gỡ rối, giúp cho họ “dễ thở” hơn trong công tác đền bù giải toả, thế nhưng đi sâu vào thực tế lại có những điều gây trở ngại cho doanh nghiệp.
Lâu nay, việc đền bù kéo dài là do lấn cấn về giá bồi thường. Một khi năng lực tài chính của nhà đầu tư thấp thì thời gian giải toả kéo dài. Trong điều kiện giá nhà, đất thay đổi từng ngày thì sau một thời gian, những hộ chưa di dời sẽ đòi giá mới, ngay cả khi bồi thường xong dự án vẫn không thể triển khai vì người dân đòi thêm tiền bồi thường, đẩy doanh nghiệp vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Do đó, càng kéo dài thì chi phí càng bị đẩy lên cao. ở các dự án, đặc biệt là các dự án phát triển nhà đều không bồi thường, giải phóng mặt bằng được do người dân đưa ra giá bồi thường quá cao. Công việc thoả thuận giá rất phức tạp bởi doanh nghiệp phải thương lượng với quá nhiều người có đất.
Hơn nữa, tâm lý của nhà đầu tư, kể cả trong nước hay nước ngoài đều không muốn đụng đến vấn đề pháp lý và đứng ra tranh chấp với người dân, nhiều chủ đầu tư muốn có “đất sạch” để làm dự án mà không phải qua thương lượng đền bù. Đó là chưa kể đến áp lực đè nặng lên vai các nhà đầu tư, nếu họ đứng ra thoả thuận bồi thường mà không thực hiện kịp theo thời gian quy định thì sẽ bị thu hồi dự án.
Do đó, các doanh nghiệp cho rằng, nên chăng sửa cơ chế về thu hồi đất, theo đó không để doanh nghiệp tự đối đầu với người bị thu hồi đất, mà để Nhà nước dùng biện pháp hành chính thu hồi đất, bàn giao “đất sạch” cho nhà đầu tư. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Thiết nghĩ, việc Nhà nước đứng ra can thiệp vào quá trình thu hồi đất khẳng định được vai trò đắc lực của mình trong quản lý và sử dụng đất là thực sự cần thiết và hợp lý.
3.1.2. Cần quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất trong một văn bản duy nhất của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư
Hiện nay, tồn tại ít nhất bốn Nghị định của Chính phủ đề cập về thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư đối với người bị thu hồi đất: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ- CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Bốn văn bản quy định về một vấn đề như vậy làm cho việc nắm bắt và vận dụng cho đúng luật không phải là chuyện dễ.
Hơn nữa, đây là một vấn đề mới, nếu không được cụ thể hoá, hệ thống hoá trong một văn bản duy nhất của Chính phủ sẽ dễ dẫn đến tình trạng vừa “thừa luật”, vừa “thiếu luật”; tình trạng tản mạn, mâu thuẫn, chồng chéo nhiều tầng nhiều nấc là điều rất dễ xảy ra. Để thực hiện được ý tưởng trên, nhằm nâng cao chất lượng và tính khả thi trong quá trình thực hiện thu hồi đất, trước hết chúng ta cần đặt ra những nhiệm vụ mới cho công tác xây dựng pháp luật trong thời gian tiếp sau, trên cơ sở khắc phục những tồn tại đã có. Sau đó, cần phải tích cực bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật và triển khai trên thực tế theo hướng tạo ra cho các quy định này thành một chỉnh thể có mối liên hệ nội tại hữu cơ, không được loại bỏ hay vô hiệu hoá lẫn nhau.
Việc tập trung bốn văn bản trên vào một Nghị định duy nhất quy định cụ thể về thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, vững chắc cho công tác thu hồi đất trở thành một nghề mang tính chuyên nghiệp, giúp cho việc minh bạch hoá các thủ tục này được thực hiện một cách đầy đủ và toàn diện hơn.
3.2. Cần áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo đúng cơ chế thị trường
Từ trước đến nay, cơ chế bồi thường còn thiếu sòng phẳng giữa Nhà nước và người bị thu hồi đất. Trên thực tế khi thực hiện Nghị định 17, việc xác định giá đất để tính bồi thường vẫn chưa phù hợp với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, nhìn chung vẫn chỉ bằng 60% - 70% giá thực tế trên thị trường và được coi như đó là giá thị trường, do vậy, khiếu kiện nhiều khi nóng bỏng. Từ đó dẫn tới việc thu hồi đất ở phần lớn các địa phương bị ách tắc làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây nên những bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và cơ quan chính quyền, trình tự thủ tục thu hồi đất không thể tiến hành theo đúng quy định.
Sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước xác định với giá đất hình thành trên thị trường đã tạo ra kẽ hở cho các hiện tượng tham nhũng, tiêu cực, đầu cơ đất đai, mua bán chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp… gây nên những bất bình
trong xã hội. Từ đây, nguồn vốn do đất đai tạo ra không được điều tiết vào ngân sách Nhà nước mà lại rơi vào túi của cá nhân hoặc chủ đầu tư. Trong trường hợp này, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai đã bị thất thu. Với sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất bồi thường với giá đất thị trường thì sau khi bị thu hồi, người sử dụng đất cũng khó có thể có được một diện tích đất khác tương đương với phần đất đã bị thu hồi. Điều này dẫn tới hệ quả là đa số người bị thu hồi đất đều mong muốn được bồi thường bằng việc giao đất mới chứ không muốn nhận một khoản tiền bồi thường. Để khắc phục được tình trạng này, theo tôi Nhà nước cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định về cơ chế xây dựng giá đất theo hướng ngày càng sát với giá thị trường; chuyển giao chức năng xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang cho các tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực hiện là một biện pháp cần được xem xét đến khi xây dựng các quy định về giá đất, trong đó Nhà nước vẫn giữ vai trò là người quản lý, giám sát.
Chính sách mới về bồi thường theo giá thị trường tại thành phố Hồ Chí Minh cũng là một quy định mới mà theo chúng tôi có tính khả thi cao khi áp dụng. Theo đó, bắt đầu từ 24/3/2008 việc đền bù giải toả tại thành phố Hồ Chí Minh phải sát giá thị trường. Quy định mới xác định giá đất để tính bồi thường là giá do UBND thành phố quy định tại thời điểm thu hồi đất theo mục đích đang sử dụng của đất bị thu hồi được công nhận. Trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất do UBND thành phố quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, chủ tịch UBND quận – huyện chỉ đạo Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; sau khi có kết quả của đơn vị tư vấn, UBND quận – huyện xem xét đề xuất đơn giá đất để tính bồi thường và có văn bản gửi Sở
Tài chính để Sở chủ trì cùng các sở, ngành liên qua thẩm định và trình UBND thành phố xem xét, quyết định.[21]
Từ bao năm nay, giá đất luôn là vấn đề muôn thuở, để các thủ tục thu hồi đất được thực hiện dễ dàng, thuận tiện Nhà nước cần có cơ chế một giá theo đó tạo nên sự đồng thuận giữa ba chủ thể: doanh nghiệp – Nhà nước – người dân. Thực tế hiện nay, việc bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư tại các địa phương (đối với các dự án có quy mô sử dụng đất lớn) thường kéo dài từ 2 - 5 năm, cá biệt có trường hợp kéo dài tới 10 năm, giá đất thay đổi hàng năm như vậy đã làm ảnh hưởng tới việc triển khai các nhiều công trình đầu tư. Để nâng cao chất lượng và tính khả thi trong quá trình thực hiện các thủ tục thu hồi đất, theo cá nhân tôi cho rằng, chúng ta cần quy định khung giá đất nên có hiệu lực trong khoảng 3 - 5 năm chứ không phải 1 năm như hiện nay để thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng. Trong những trường hợp đặc biệt, nếu có biến động giá quá lớn so với giá địa phương đã quy định thì mới cần điều chỉnh lại cho phù hợp nhưng không vượt quá khung của Chính phủ đã quy định.
3.3. Thành lập Tổng công ty bồi thường, một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục các ách tắc hiện nay về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Nhiều năm qua, vấn đề đền bù giải toả luôn khiến cho các chủ đầu tư dự án đau đầu. Các cấp chính quyền khi đụng vào vấn đề này luôn gặp phải hàng loạt khó khăn và đối diện với hàng ngàn trường hợp khiếu kiện. Theo Thanh niên online, mới đây Công ty cổ phần Đức Khải đã có đề xuất gửi cơ quan chức năng xem xét thành lập một Tổng công ty chuyên về đền bù.
Dẫn số liệu về những khó khăn trong bản đề án của mình, lãnh đạo Công ty Đức Khải cho rằng, nếu cứ làm theo cách cũ, cứ loay hoay với những điều chỉnh chính sách đền bù giải toả năm này sang năm khác mà không có một bước đột phá thì khó có thể hoàn thành được công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án.
21[21]. Trần Thanh Bình, Từ hôm nay, đền bù giải toả phải sát giá thị trường, theo Báo Thanh niên số 84, ngày 23/4/2008.
Công ty Đức Khải dẫn chứng: “trong số 60 tỉnh, thành phố được khảo sát thì có 55 tỉnh, thành phố có dự án chậm giải phóng mặt bằng với tổng số 1.273 dự án (tổng diện tích là 31.288 ha). Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, tính từ năm 1998 đến nay, có gần 50% số dự án đang tiếp tục giải phóng mặt bằng ảnh hưởng tới 102 ngàn hộ dân, trong đó hiện còn gần 5000 hộ đang chờ được tái định cư. Tại Hà Nội có 164 dự án chậm triển khai giải phóng mặt bằng…”. Cũng theo điều tra khảo sát của Công ty Đức Khải, việc giải phóng mặt bằng ở các địa phương đều chậm so với quy định và thường phải kéo dài từ 18 tháng đến 5 năm, cá biệt có một số dự án kéo dài đến 10 năm.
Đề án cũng chỉ ra nhiều nguyên nhân khác như do nhà đầu tư không có đủ khả năng thực tế về tài chính và không huy động được vốn để đền bù; giá đất bồi thường tăng lên do việc đền bù giải toả kéo dài; một số nhà đầu tư xin giao đất để sản xuất kinh doanh nhưng thực tế chỉ nhằm đầu cơ đất đai, chuyển nhượng dự án để kiếm lời nhưng sau đó do có quy định phải đầu tư xây dựng công trình mới được chuyển nhượng nên đã rút lui không thực hiện đền bù nữa… ngoài ra, còn rất nhiều nguyên nhân khác từ phía các cơ quan nhà nước và người dân cũng được đề án chỉ ra.[22]
Theo đề án, quy trình thực hiện đền bù giải toả tại một dự án có 3 bước:
Đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể, sẽ lập hồ sơ đăng ký với chính quyền địa phương làm thủ tục tạm giao đất và sau đó đơn vị sẽ bỏ vốn ra trực tiếp thương lượng thoả thuận với người dân.
Khi đã được chính quyền địa phương chấp nhận, sẽ phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố họp dân để tìm hiểu tâm tư, nguyện vọng và nhu cầu thực tế của dân. Nếu hộ dân nào muốn tái định cư, đơn vị sẽ tìm mua nhà có vị trí phù hợp với nguyện vọng của họ, hộ dân nào có nhu cầu nhận tiền đền bù tự lo chỗ ở thì đơn vị sẽ lập tức thanh toán tiền.
Giao “đất sạch” đã giải toả xong cho chính quyền địa phương tổ chức đấu giá.
Theo tờ trình của Công ty cổ phần Đức Khải gửi cơ quan chức năng, công ty đền bù sẽ có tên là Tổng công ty Đền bù giải toả, vốn điều lệ 1.650 tỉ đồng. Trong đó vốn góp cổ đông của Công ty Đức Khải là 850 tỉ đồng (chiếm 50%), còn lại là huy động vốn. Công ty này cũng khẳng định, trên cơ sở nguồn vốn 100% của đơn vị tham gia việc đền bù giải toả, tiền lời sau khi đấu giá đơn vị sẽ nộp 28% thuế thu nhập doanh nghiệp và các khoản thuế khác đúng và đủ theo quy định hiện hành. Đồng thời, trong bản đề án của mình, công ty Đức Khải cũng cam kết sẽ trích nộp 10% lợi nhuận sau thuế của công ty vào quỹ phúc lợi xã hội của địa phương nơi có dự án.
Có thể nói đây là một ý tưởng mới, đã nhận được hưởng ứng, ủng hộ của các bộ và địa phương bởi việc thành lập Tổng công ty này là rất cần thiết, sẽ đẩy